Раздел 10. ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ
Экспертное заключение, так же как и отчет об оценке, может быть оспорено.
Важным параметром экспертного заключения является его «устойчивость». Под устойчивостью экспертного заключения, по аналогии с устойчивостью отчета об оценке, понимается способность выдерживать разного рода проверки и критику. На устойчивость оказывает влияние как достоверность использованных в экспертном заключении данных, так и корректность формулировок (однозначность, лаконичность и пр.). Например, если заключение не позволяет его пользователю получить представление о нарушениях без необходимости прочтения самого отчета об оценке или замечания допускают неоднозначное толкование (см. табл. 23) – это не позволит уполномоченному лицу принять на основе экспертного заключения соответствующее решение в штатные сроки. Потребуется, как минимум, дополнительное изучение отчета об оценке, экспертного заключения и рыночной конъюнктуры. Несоблюдение при проведении экспертизы описанных выше принципов и требований ЗоОД приводит к появлению в экспертном заключении ошибок и нарушений, которые снижают его устойчивость и способны привести к его успешному оспариванию (отклонению).
Содержание
10.1. Классификация ошибок
Практика защиты Оценщиков от недобросовестной или неквалифицированной экспертизы, а также анализ международного опыта экспертизы [45] позволили выявить 14 основных типов ошибок Экспертов – табл. 31.
Таблица 31.
Основные типы ошибок Экспертов
| № п/п | Тип ошибки | Комментарий |
|---|---|---|
| Неверное понимание требований ЗоОД | ||
| 1 | Частичная проверка законодательства | Например, проверка только формальных требований ЗоОД. |
| 2 | Избыточные требования к отчету об оценке и Оценщику | Предъявление к отчету об оценке требований, выходящих за рамки ЗоОД. |
| 3 | Неверная идентификация нарушенного требования | Ошибка корректно выявлена, однако указано не соответствующее ей требование ЗоОД. |
| Неверное понимание методологии оценки | ||
| 4 | Навязывание альтернативных источников информации | 4.1. Использование в экспертизе источников информации, недоступных для Оценщиков (закрытых). Задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке – Эксперт должен указать, что Оценщик сделал неправильно (если нарушения имеются), а не показать, что он умеет делать по-другому/лучше (в т.ч., например, выбирать аналоги). Определение рыночной стоимости (ст. 3 Закона об оценке) подразумевает, что ее величина определяется информацией, доступной в открытых источниках информации. Обоснование нарушения не может опираться на инсайдерскую или другую информацию, которая не могла быть доступна Оценщику, добросовестно выполняющему свою работу.
4.2. Использование источников информации с сопоставимой по сравнению с использованными в отчете или худшей достоверностью. Аргументы Эксперта должны быть сильнее аргументов Оценщика, изложенных в отчете об оценке. В противном случае будет иметь место «пререкание» двух сторон, а дискуссия выйдет из профессиональной плоскости. |
| 5 | Навязывание альтернативной методологии | Фундаментальным принципом оценки является независимость Оценщика – он сам вправе выбирать тот или иной подход или метод расчета при соответствующем обосновании (ст. 14 Закона об оценке).
Эксперт не в праве навязывать Оценщику методологию или свое мнение по дискуссионным вопросам (вопросам, по которым в профессиональном оценочном сообществе отсутствует консолидированное мнение или значительно преобладающее мнение; например, к таким вопросам в определенных ситуациях относятся: методика обоснования величины внешнего износа, период дисконтирования реверсии [32]). Отметим, что принцип независимости Оценщика не должен останавливать Эксперта обоснованно высказывать замечания о том, что использованная в отчете об оценке методология не учитывает специфики конкретной оценочной ситуации. |
| Неверное понимание рыночной конъюнктуры, специфики объекта оценки и его стоимости | ||
| 6 | Замечание, которое невозможно корректно исправить по объективным рыночным причинам, не зависящим ни от Оценщика, ни от Эксперта | Конъюнктура рынка и имеющаяся в открытом доступе информация не позволяют исправить нарушение, например, в связи с отсутствием необходимых для расчетов данных |
| 7 | Указание не всех существенных замечаний | 7.1. В отчете присутствует существенное нарушение требований ЗоОД, однако Эксперт его не выявил.
7.2. В отчете присутствует несколько существенных нарушений требований ЗоОД, однако Эксперт указал не все из них. |
| Неверная формулировка замечания | ||
| 8 | Непонятное замечание | Формулировка замечания не позволяет понять его смысл. |
| 9 | Замечание, допускающее неоднозначное толкование | Формулировка замечания допускает неоднозначное толкование его смысла, что способно привести к различным по логике вариантам его исправления. |
| 10 | Отсутствие обоснования профессиональной позиции Эксперта | В соответствии с принципом экспертизы №1 (презумпция невиновности Оценщика), наличие нарушения в отчете должно быть доказано – позиция Эксперта должна быть обоснована. |
| 11 | Перегрузка заключения избыточной информацией | Аналогично нарушению Оценщиком требований принципа достаточности. |
| 12 | Замечания, вводящие в заблуждение пользователя экспертного заключения | 12.1. Искажение существенности замечаний – идентификация ошибки, которая вообще не оказывает влияния на итоговую стоимость объекта оценки (или оказывает несущественное влияние) в качестве существенной, или наоборот.
12.2. Указание на нарушение, которое по факту в отчете отсутствует. |
| 13 | Непроверяемое замечание | Формулировка замечания не позволяет проверить его корректность. Например, невозможно соотнести данное замечание с конкретным фрагментом отчета об оценке или положением ЗоОД. |
| 14 | Отсутствие указаний на нарушение требований ЗоОД | Не указано, какое именно требование ЗоОД нарушено. |
Из п. 6 табл. 31 вытекает важное следствие – Эксперт не должен писать замечание, если не знает, как можно устранить соответствующее нарушение. Поясним данный тезис:
- во-первых, Эксперт должен быть достаточно квалифицированным, чтобы решить любую оценочную задачу – при необходимости проконсультировать Оценщика о возможном способе устранения выявленного нарушения;
- во-вторых, если Эксперт выявил нарушение, но не знает, как оно может быть устранено, то это может быть следствием следующего:
- Эксперт не понимает специфику конкретной оценочной ситуации, а значит – замечание ошибоoчно;
- уровень профессионализма Эксперта недостаточен для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке.
В любом случае, подобная ситуация является поводом проанализировать отчет об оценке и рыночную конъюнктуру еще раз, а также обсудить проблему с коллегами.
В реальной практике достаточно часто встречаются ошибки в экспертных заключениях, которые одновременно могут быть отнесены к различным типам – см. раздел 10.2.
Обратим внимание на следующую закономерность: больше объем формулировки текста замечания → → выше вероятность оспаривания всего заключения.
Сам факт наличия объемной формулировки замечания не является нарушением, если она не перегружает заключение избыточной информацией (п. 11 табл. 31). При этом практика показывает, что с увеличением объема обоснования позиции Эксперта возрастет вероятность того, что заключение или его отдельный фрагмент будут допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
10.2. Примеры и анализ ошибок
Источником всех приведенных в настоящем Учебнике примеров некорректных замечаний являются реальные экспертные заключения, заключения судебных экспертов или претензии потребителей оценочных услуг. Отметим, что в табл. 32 и табл. 35 приведены ссылки на предыдущие версии ФСО №1-3, действовавшие на момент составления соответствующего заключения.
Таблица 32.
Примеры реальных замечаний
| № п/п | Замечание | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в нем допущено значительное число грамматических, синтаксических, фонетических и арифметических ошибок | Тип ошибки:
ЗоОД не регламентирует допустимое количество грамматических и синтаксических ошибок. Абстрактное указание на наличие арифметических ошибок является бездоказательным без приведения конкретных примеров, вводящих пользователей отчета об оценке в заблуждение, с ссылками на соответствующие страницы отчета об оценке. |
| 2 | В Отчете приведено недостаточное обоснование отказа от применения доходного подхода к оценке, что ошибочно | Тип ошибки:
В ЗоОД не установлены требования о том, как именно должен быть обоснован отказ, замечание носит субъективный характер (один специалист считает, что обоснование достаточно, а другой – что нет). Из формулировки замечания неясно, чего именно недостает в приведенном отказе – замечание невозможно исправить. |
| 3 | Выбранные в качестве объектов-аналогов офисные помещения не могут быть признаны таковыми | Тип ошибки:
Формулировка нарушения допускает двоякое толкование его сути:
|
| 4 | При проведении расчетов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом оценщиком применен метод (корреляционно-регрессионного анализа), не предусмотренный методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. №568-р). Применение указанного метода не позволяет пользователю отчета, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки, что нарушает положения Федеральных стандартов оценки ФСО №3 | Тип ошибки: некорректное (ошибочное) замечание.
Корреляционно-регрессионный анализ не является самостоятельным методом расчета стоимости, а является методом обоснования величины корректировок (внесения корректировок). Корреляционно-регрессионный анализ не относится к специальным познаниям в области оценочной деятельности, а является распространенным инструментом математической статистики, который изучают в большинстве высших учебных заведений. Распоряжение Минимущества, на которое ссылаются в замечании, носит форму рекомендации и не является обязательным к применению. |
| 5 | В нарушение п.8 ФСО №3 при определении стоимости прав на земельный участок оценщик не обосновал отказ от использования затратного подхода и доходного подхода
[Объектом оценки является единый объект недвижимости – здание на земельном участке] || Тип ошибки: некорректное (ошибочное) замечание. Земельный участок не является самостоятельным объектом оценки, выступает в качестве одного из элементов объекта оценки. Пункт 8 ФСО №3 не устанавливает обязательность обоснования отказа от использования подхода к оценке отдельных элементов объекта оценки. В полном соответствии с требованиями законодательства обоснование отказа от применения одного из подходов к оценке объекта оценки приведено на стр. Х. | |
| 6 | В расчетах сравнительного подхода к оценке использовано всего пять объектов-аналогов, что ошибочно, поскольку малое число объектов-аналогов снижает точность расчетов. | Тип ошибки:
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает требования к минимально допустимому числу объектов-аналогов. |
| 7 | При применении метода прямой капитализации осуществляется капитализация чистого операционного дохода. При определении чистого операционного дохода учитываются все денежные потоки, включая как доходы, так и расходы. Затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) также относятся к расходам, поэтому неясно, почему оценщик проводит оценку рыночной стоимости объекта оценки без учета затрат на капитальный ремонт, а затем из полученной величины рыночной стоимости вычитает эти затраты. Тем самым нарушается основная логика таких расчетов и принципов доходного подхода в оценке недвижимости (табл. 5-35 отчета). Если бы оценщик верно определял чистый операционный доход, то эта величина вследствие необходимости осуществления затрат на капитальный ремонт в первом году привела бы к отрицательной величине стоимости | Тип ошибки:
Можно предположить: Эксперт имел в виду, что метод дисконтирования денежных потоков в данной ситуации более применим, чем метод прямой капитализации, который использован в отчете. Но важно то, что:
|
10.3. О стереотипах (к вопросу о сговоре и ущербе)
Данный параграф предназначен в первую очередь для тех Экспертов, кто выполняет экспертизу (проверку) отчетов об оценке по заказу следственных и судебных органов, а также для самих представителей следственных и судебных органов. Речь пойдет про такие понятия как «мошенничество», «сговор» и «ущерб», а также про их применимость к деятельности Оценщика и Эксперта.
В последнее время чиновники высокого уровня многократно выступали с инициативой ужесточения ответственности Оценщиков. Мы не ставим под сомнение необходимость повышения качества оценочных услуг, однако обратим внимание, что все чаще Оценщики становятся жертвами «охоты на ведьм». Например, в оценочном сообществе широкий резонанс получил случай с Ольгой Морозовой (Астрахань), которую по статье 159 УК РФ «мошенничество» приговорили к лишению свободы сроком на три года условно. Суд пришел к выводу, что она занизила стоимость приобретаемого муниципального имущества на 29 тысяч рублей, что составляло порядка 5% от итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке. При этом: и судебный эксперт, и независимые эксперты на суде высказывали позицию, что для подобных объектов оценки погрешность расчета стоимости составляет 15-25%. Кроме того, объект оценки был продан на открытом аукционе, к проведению которого у следствия и суда претензий не было.
В средствах массовой информации часто публикуются данные о ходе расследования громких дел о мошенничестве с имуществом. В этих материалах все чаще пресс-службы указывают информацию о величине ущерба в виде конкретных значительных сумм – десятков и сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей. Информация подается таким образом, словно ущерб уже доказан, а вина Оценщика очевидна и не должна вызывать никаких сомнений – ведь на лицо предварительный сговор Оценщика с одной из сторон сделки!
Приведем конкретный пример. В феврале 2013 года Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов публично обвинил Оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость по результатам индивидуальной оценки для целей оспаривания оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. Например, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной на сайтах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость, например, земель населенных пунктов под производственными объектами является многократно завышенной [36]. Таким образом, вместо проблемы «Государство недополучило налоги» имеет место проблема «предприятия переплатили налоги».
Наиболее опасные стереотипы сложились у следственных и судебных органов применительно к «мошенничеству» в сфере оценочной деятельности.
I. Мошенничество с участием Оценщика подразумевает совокупность следующих составляющих: наличие группы лиц, действующих по предварительному сговору, а также наличие ущерба. Следовательно, под мошенничеством следует понимать такую ситуацию, когда в отчете об оценке обоснована заранее известная цена сделки, величина которой согласована между Оценщиком и Заказчиком и лежит за пределами диапазона рыночных цен. Данная ситуация обязательно сопровождается наличием ущерба, нанесенного одной из сторон (рис. 35).
Рис. 35. Мошенничество в оценочной деятельности
II. Что же такое сговор применительно к оценочной деятельности? В настоящее время у правоохранительных органов сформировался следующий стереотип в отношении данного понятия [40]: сговор – это ситуация, когда на основе документов, предоставленных Заказчиком, в отчете об оценке обоснована величина стоимости актива, обсуждавшаяся между Оценщиком и Заказчиком (одной из сторон сделки) – рис. 36.
Рис. 36. Сговор в оценочной деятельности (в понимании следственных органов)
Для следственных органов факт любого общения Оценщика с Заказчиком работ по оценке в процессе оценки является своеобразным раздражителем – признаком сговора. Подобная позиция в корне неверна и наносит значительный репутационный ущерб профессиональному оценочному сообществу, а также реальный ущерб экономике в целом. Приведем пример ошибочности подобной позиции.
В начале 2000-х годов в Омской области состоялся примечательный судебный процесс. Стороны оспаривали стоимость пакета акций, предъявляя в качестве обоснования своей позиции два отчета об оценке, выполненные различными Оценщиками. Суд отклонил один из отчетов, поскольку выполненные в нем расчеты, в т.ч. основывались на документах, переданных руководством предприятия, чьи акции подлежали оценке. В качестве аргумента своего решения судья указал, что общение с руководством предприятия и получение от него документов является нарушением фундаментального принципа оценки – принципа независимости. Суд принял во внимание отчет об оценке, расчет стоимости в котором был основан исключительно на публичной информации. Исходя из такой позиции, получается, что общение Оценщика с Заказчиком недопустимо, а должны использоваться только данные из открытых источников информации? На самом деле все с точностью до наоборот. Для получения объективного результата Оценщик обязан произвести идентификацию объекта оценки, понять и проанализировать все существенные ценообразующие параметры, влияющие на его полезность. Естественно, анализировать нужно параметры, влияющие как в сторону повышения, так и в сторону снижения стоимости актива. Как сказал один из наших коллег, С.Ю. Дмитриев: «Прежде, чем складывать цифры в кучки, необходимо понять, какие цифры и в какие кучки складывать». Очевидно, что особенности актива лучше всего знает именно его собственник/менеджмент. В качестве примера приведем типичную ситуацию с оценкой пакета акций промышленного предприятия. Подобная работа в среднем выполняется в течение нескольких месяцев, за которые Оценщику необходимо не только собрать документы, проанализировать исходную информацию по оцениваемому предприятию, отрасли, но и выполнить необходимые расчеты, а также составить отчет об оценке. Естественно, менеджмент предприятия может и должен оказать содействие Оценщику по сбору необходимой исходной информации, а задача Оценщика – сопоставить данную информацию с рыночными данными.
За прошедшее время судебная система стала лучше разбираться в тонкостях оценочной деятельности, и решения, аналогичные принятым в Омске, больше не фиксировались. Диалог «Оценщик ↔ Заказчик» является не только допустимой, но и абсолютно обязательной составляющей процесса оценки. Более того, если при наличии соответствующей возможности Оценщик выполнил оценку без тесного взаимодействия с Заказчиком по сбору исходной информации и материалов, то можно говорить о низком качестве отчета об оценке. Оценщик анализирует представленные Заказчиком документы, выслушивает его аргументы и мнение о полезности, а также зачастую и о предполагаемом диапазоне стоимости оцениваемого актива. Мнение Заказчика о стоимости объекта оценки Оценщик, как и любую информацию из других информационных источников, может принять к сведению. Сам факт передачи такой информации не может рассматриваться в качестве сговора. Если позиция Заказчика о возможной величине стоимости объекта оценки основывается на его знании рыночной конъюнктуры и специфики объекта оценки, то мнение Оценщика, базирующееся на проведенных расчетах, может с ним совпасть.
Приведем пример. Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) собирается продать офисные помещения, принадлежащие муниципальному образованию. В соответствии с положениями ст. 8 Закона об оценочной деятельности, в данном случае независимая оценка стоимости актива является обязательной. КУМИ выполнил предварительный анализ инвестиционной привлекательности помещений и на основании данных из открытых источников (например, бюллетеня «RWay» или журнала «Недвижимость и цены») сделал предположение о диапазоне его стоимости. Оценщик проанализировал ценообразующие параметры объекта оценки, выполнил необходимые расчеты и пришел к выводу о том, что стоимость актива действительно лежит в диапазоне, определенном ранее Заказчиком. Ни о каком сговоре в данном случае говорить нельзя; более того, имеет место контроль качества работы Оценщика со стороны Заказчика.
Рассмотрим несколько ситуаций:
- Ситуация 1. После исправления нарушений стоимость не изменилась или изменилась незначительно (осталась в границах рыночного диапазона цен) – ущерба нет, ответственности нет.
- Ситуация 2. Оценщик непреднамеренно определил величину стоимости, выходящую за пределы рыночного диапазона цен (например, по причине своей низкой квалификации или из-за случайного сбоя специального программного обеспечения) – ущерб есть, Оценщик должен нести материальную и/или дисциплинарную ответственность, но никак не уголовную, поскольку «злой умысел» отсутствует.
- Ситуация 3. Оценщик преднамеренно по договоренности с Заказчиком обосновал в отчете об оценке «нужную» стоимость, выходящую за границы рыночного диапазона – есть ущерб, Оценщик может понести уголовную ответственность.
- Дадим необходимые пояснения относительно уровней ответственности:
- уголовная – действия Оценщика попадают под действие ст. 159 УК РФ «мошенничество» (предусматривает наказание вплоть до лишения свободы сроком до 10 лет) и ряд других статей. Отсутствует необходимость дополнения УК РФ новой статьей.
материальная – возмещение ущерба за счет:
- страховки Оценщика и оценочной компании;
- личного имущества Оценщика (в соответствии с Законом об оценке Оценщик несет личную имущественную ответственность);
- средств компенсационного фонда СРОО.
- дисциплинарная – включает различные виды дисциплинарного воздействия СРОО на Оценщика, в т.ч.: предупреждение, штраф или исключение из СРОО с запретом заниматься оценочной деятельностью в течение трех лет (например, за множественные факты неквалифицированной оценки).
III. Следственные органы в качестве обоснования наличия ущерба и его величины используют альтернативный отчет об оценке, в котором определена иная величина стоимости – рис. 37.
Рис. 37. Разница в результатах оценки не всегда означает наличие ущерба
Законом об оценке установлено, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Следовательно, для каждого объекта оценки существует некоторый диапазон стоимости, по которой может быть совершена сделка, а Оценщик определяет наиболее вероятную величину из указанного диапазона. При этом сделка может быть совершена не только по наиболее вероятной величине стоимости, но и по другим значениям, лежащим внутри рыночного диапазона цен. Границы указанного диапазона зависят как от специфики конкретного объекта оценки, так и от рыночной конъюнктуры – этому вопросу посвящены работы Л.А. Лейфера [46] и других авторов [35].
Таким образом, наличие у следственных органов альтернативного отчета об оценке (или заключения судебного Эксперта), итоговая величина рыночной стоимости в котором отличается от итоговой величины рыночной стоимости, определенной в анализируемом отчете об оценке, не является не только достаточным признаком совершенного преступления, но и признаком наличия ущерба. Про ущерб уместно говорить в ситуации, показанной на рис. 38.
Рис. 38. Способ доказательства наличия ущерба (ситуация 2)
Сама по себе ситуация, показанная на рис. 38, не является подтверждением противоправных действий Оценщика, поскольку искажение стоимости может быть обусловлено, например, непреднамеренной ошибкой Оценщика.
Обратим внимание на ситуацию, когда два «независимых» друг от друга Оценщика получают одинаковую величину стоимости (без сильного округления). Именно в этом случае можно говорить о сговоре, поскольку различие в используемых рыночных данных (например, аналогах), методиках и сам вероятностный характер рыночной стоимости в целом делает невозможным такое случайное совпадение.
Вышесказанное можно представить в наглядном виде – табл. 33.
Таблица 33.
Искажение стоимости и варианты ответственности Оценщика
Основные выводы по разделу – при экспертизе отчетов об оценке нужно помнить, что:
- факт общения Оценщика с Заказчиком, в т.ч. по поводу стоимости объекта оценки, не может квалифицироваться как сговор;
- ситуация, когда Заказчик высказал свое субъективное мнение о стоимости актива, а Оценщик на основании рыночных данных, исходной информации о ценообразующих параметрах объекта оценки, а также проведенных расчетов подтвердил данное мнение, не может квалифицироваться как сговор;
- отличие в результатах оценки из различных отчетов об оценке не является достаточным условием наличия ущерба, поскольку результаты оценки могут лежать внутри рыночного диапазона цен.
10.4. Основы АнтиЭкспертизы отчетов об оценке
Для защиты отчета об оценке и репутации Оценщика от недобросовестной или некачественной проверки (экспертизы) отчетов об оценке используется инструмент АнтиЭкспертизы – рис. 39.
Рис. 39. Процесс АнтиЭкспертизы
Обратим внимание, что инструментарий АнтиЭкпертизы может быть использован недобросовестным Оценщиком и против добросовестного Эксперта. По этой причине Эксперту необходимо знать основы АнтиЭкспертизы для обеспечения квалифицированной защиты своих экспертных заключений.
В общем виде, выделяют три обобщенных способа АнтиЭкспертизы:
- отстаивание корректности положений из отчета об оценке;
- демонстрация некомпетентности Эксперта;
- сочетает элементы предыдущих двух.
При выборе способа АнтиЭкспертизы, а также при подготовке профессиональной позиции Оценщика относительно результатов экспертизы (табл. 35) учитываются факторы, указанные в табл. 34.
