Раздел 2. РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

2.1. Основные положения

В Российской Федерации деятельность по оценке и экспертизе отчетов об оценке регулируется следующими документами:

1. профильным Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [3] (далее – Закон об оценке);
2. Федеральными стандартами оценки (например, [4, 6, 8, 10 – 12]);
3. стандартами и правилами оценочной деятельности конкретной СРОО;
4. рядом приказов Министерства экономического развития Российской Федерации (например, [21]);
5. другими нормативными и правовыми актами (например, Федеральным законом от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ в части случаев обязательной экспертизы отчетов об оценке).

При совместном упоминании нормативные и правовые акты, указанные выше в пп. 1 – 4, называются Законодательство об оценочной деятельности (ЗоОД). В ЗоОД можно выделить федеральный уровень – совокупность тех документов, которые являются обязательными к применению всеми Оценщиками вне зависимости от того, в какой СРОО они находятся (все, кроме п. 3).

Далее приведена характеристика основных положений нормативно-правовой базы экспертизы отчетов об оценке в объеме, достаточном для понимания ее сущностных аспектов.

В статье 17.1 Закона об оценке дано следующее определение экспертизы отчетов об оценке: «действия эксперта или экспертов СРОО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРОО, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в т.ч. требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете».

Пунктом 4 ФСО №5 установлено: «В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка». Это означает, что задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке, если таковые имеются. Эксперт должен указать, какие пункты ЗоОД Оценщик нарушил, а не показать, что можно сделать лучше, применить альтернативную методику или получить другую стоимость внутри рыночного диапазона цен.

Экспертиза проводится членами экспертных советов СРОО. Для получения этого статуса в настоящее время необходимо (статья 21.1 Закона об оценке): б

• ыть членом СРОО (а значит – иметь оценочное образование);
• сдать единый квалификационный экзамен;
• быть выбранным в Экспертный совет СРОО на общем собрании членов той СРОО, членом которой является соответствующий Оценщик.

Отдельные СРОО устанавливают дополнительные требования, например, в части стажа оценочной деятельности, наличия рекомендаций коллегиального органа управления или членов Экспертного совета СРОО. В статье 17.1 Закона об оценке отмечено, что «действия (бездействие) эксперта или экспертов СРОО оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в СРОО в порядке и в сроки, которые установлены требованиями к рассмотрению СРОО жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке».

В статье 24.6 Закона об оценке установлено, что СРОО несет солидарную ответственность за деятельность членов своего Экспертного совета. Возмещение убытков или имущественного вреда производится за счет средств компенсационного фонда СРОО, членами которой являются эксперт или эксперты, в размере не более чем 1 000 000 рублей. СРОО, возместившая убытки или имущественный вред, имеет право регресса к соответствующему Эксперту (Экспертам) СРОО. Отметим, что по состоянию на июль 2015 года отсутствует информация о фактах взыскания убытков или имущественного вреда с СРОО.

В пункте 14 ФСО №5 установлено: «При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки». Прослеживается аналогия с п. 8 ФСО №1 [4], однако для Эксперта устанавливаются более жесткие требования, чем для Оценщика. При оценке информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки, при экспертизе подобную информацию нельзя использовать вовсе. В пункте 17 ФСО №5 установлено: «Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение». При этом в соответствии с п. 18 ФСО №5 «Выявленные технические ошибки, допущенные Оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований ЗоОД, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения».

Как было отмечено выше (табл. 3), проверка отчета об оценке, наряду с членами Экспертных советов СРОО, может выполняться и другими лицами, деятельность которых регулируется соответствующими нормативными и правовыми актами, а также внутренними документами конкретной организации. Например, деятельность должностных лиц Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущества), проводящих проверку отчетов об оценке, регулируется внутренними приказами [23].

Также вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям ЗоОД часто ставят перед судебными экспертами, деятельность которых регулируется профильным Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 г. [2]. В данном документе, в частности, отмечено следующее:

• «Задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла» (ст. 2);
• «Государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники» (ст. 4);
• «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных» (ст. 8);
• «Эксперт обязан … провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам (ст. 16).
• Часто субъект, которому нанесен ущерб при совершении сделки по стоимости, указанной в отчете об оценке, обращается в суд с иском к оценочной компании, выпустившей отчет об оценке (к юридическому лицу, заключившему трудовой договор с Оценщиком). При анализе целесообразности данного шага следует руководствоваться позицией Президиума Высшего Арбитражного суда [24] о том, что:
• в подавляющем числе случаев «оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается»;
• оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым Оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

2.2. Виды экспертизы

До саморегулирования в профессиональных оценочных сообществах существовало несколько видов экспертизы отчетов об оценке. Например:

• в Российском обществе оценщиков выделяли административную экспертизу (экспертизу соблюдения), техническую экспертизу, настольную экспертизу и полевую экспертизу;
• в Российской коллегии оценщиков – нормативно-методическую, расчетную и полную.
• Виды экспертизы отличались объемами исследований Эксперта, а само разделение соответствовало международным стандартам оценки [45].
• В органах государственной власти и у корпоративных заказчиков разделения на виды экспертизы (проверки) отчетов об оценке не было – вся она была направлена, прежде всего, на проверку корректности определенной итоговой величины стоимости объекта оценки (для рыночной стоимости – на ее соответствие рыночным данным).

С 2008 года, с начала саморегулирования в СРОО экспертиза стала проводиться в соответствии с п. 11 ФСО №1 [5]: «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований ЗоОД и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки». Т.е. законодательно был закреплен один вид экспертизы отчетов об оценке.

Ситуация ухудшилась в конце 2010 года с введением в Закон об оценке статьи 17.1, в которой было закреплено два вида экспертизы отчетов об оценке:

• «экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее – нормативно-методическая экспертиза);
• экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности».

Данное определение не позволяет однозначно понять различия между видами экспертизы. По логике, различие должно было быть конкретизировано в профильном федеральном стандарте. Однако в п. 5 ФСО №5, утвержденного спустя полтора года, в июле 2011 года, было приведено описание видов экспертизы, идентичное описанию из Закона об оценке.

В условиях законодательной неопределенности в экспертизе отчетов об оценке началось «смутное время» – рис. 7. Достаточно распространенным в оценочном сообществе стал вопрос о том, может ли быть выдано положительное экспертное заключение по результатам нормативно-методической экспертизы на отчет об оценке, содержащий нарушение (например, математическую ошибку), устранение которого приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости? В некоторых СРОО существует точка зрения, что при нормативно-методической экспертизе расчеты проверяться не должны, а значит, указанное выше положительное заключение может быть выдано. Подобная позиция принципиально неверна и наносит значительный ущерб репутации всего профессионального оценочного сообщества.

Рис. 7. Дискуссия о видах экспертизы

Даже при проведении нормативно-методической экспертизы (экспертизы на соответствие требованиям ЗоОД) Эксперт должен ответить на вопрос: «Содержатся ли в отчете об оценке нарушения требований ЗоОД, исправление которых приведет (может привести) к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки?». Аргументируем данную точку зрения.

Во-первых, фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в ст. 11 Закона об оценке и в п. 4 ФСО №3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. По определению оценочной деятельности (ст. 3 Закона об оценке), сущностью профессиональной деятельности Оценщика является установление стоимости объекта оценки, которая находит свое отражение в отчете об оценке как результате оказания услуг по оценке. Существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке именно в той части, для которой этот документ был составлен. Во-вторых, существенное искажение итоговой величины стоимости объекта оценки приводит к нарушению требования проверяемости (п. 4 ФСО №3) – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не приведут пользователя отчета об оценке к аналогичным результатам.

Таким образом, ошибки в отчете об оценке (математические, методологические, логические противоречия и пр.), приводящие или способные привести к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки, являются нарушением требований ЗоОД.

В чем же различие между видами экспертизы? Нормативно-методическая экспертиза является элементом экспертизы на подтверждение стоимости (рис. 8).

Рис. 8. Соотнесение видов экспертизы отчетов об оценке

В ряде случаев может возникнуть необходимость более глубокой экспертизы отчета об оценке, сверх стандартной проверки на соответствие требованиям ЗоОД. Законодатель не установил перечень дополнительных действий, которые могут

• проводиться при экспертизе на подтверждение стоимости сверх проверки на предмет соответствия требованиям ЗоОД. Сложившиеся правила делового оборота, например, закрепленные в [17], показывают, что такими действиями могут быть:
• проверка корректности установления количественных и качественных характеристик объекта оценки на основе альтернативных источников информации, в том числе его осмотра Экспертом. Важно понимать, что Эксперт может осмотреть объект оценки только после даты оценки. А с даты оценки до даты осмотра Экспертом могли произойти существенные изменения как с объектом оценки, так и с его окружением;
• сопоставление использованных в отчете об оценке рыночных данных с данными из альтернативных источников информации;
• проведение альтернативных расчетов на предмет сопоставимости результатов расчетов (например, укрупненная проверка результатов корреляционно-регрессионного моделирования расчетами по методу сравнения продаж). Отметим, что Эксперт не проводит повторную оценку – он может выборочно проверить расчеты, вызывающие у него сомнения.

Своеобразной аналогией являются различные способы освидетельствования технического состояния зданий – визуальный, инструментальный, инструментальный с разрушающим испытанием образцов и пр. К сожалению, введение двух видов экспертизы позволило некоторым СРОО в рамках нормативно-методической экспертизы проводить проверку «по галочкам». Например, проверялся сам факт наличия расчетов в рамках конкретного подхода к оценке или обоснование отказа от его применения, при этом корректность расчетов не проверялась. Выдавались положительные экспертные заключения на отчеты об оценке с существенно искаженной итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Ситуация должна нормализоваться после 01.07.2015 года, после вступления в силу поправок к Закону об оценке, подготовленных в законопроекте № 648549-6. Для отчетов об определении рыночной стоимости (а это абсолютное большинство всех отчетов об оценке) закрепляется единственный вид экспертизы – на подтверждение стоимости. Нормативно-методическая экспертиза будет иметь место применительно к отчетам об определении кадастровой стоимости, а также для отчетов об оценке других нерыночных видов стоимости, например, ликвидационной.

Отметим, что в международной практике экспертизы отчетов об оценке до недавнего времени также использовались различные законодательно определенные виды экспертизы [45]. Однако в последние годы наметился тренд на то, что конкретный объем работы Эксперта прямо прописывается в задании на проведение экспертизы.

В зависимости от ситуации, в которой проводится экспертиза отчета об оценке, дополнительно уместно разделять:

• экспертизы, проводимые до совершения сделки;
• экспертизы, проводимые после совершения сделки.

Во втором случае наличие в отчете об оценке формальных нарушений требований ЗоОД становится непринципиальным, поскольку после совершения сделки предметом разбирательства является факт наличия ущерба, а также его размер, на что влияют только существенные нарушения требований ЗоОД (классификацию нарушений см. в разделе 4.2).

2.3. Внутренние документы СРОО

Саморегулируемые организации оценщиков законодательно наделены полномочиями по контролю качества отчетов об оценке. Ниже приведены основные результаты анализа внутренних документов 14 СРОО, относящихся к экспертизе отчетов об оценке.

1. Во всех СРОО, в соответствии с требованиями Закона об оценке, приняты положения об Экспертном совете. В этих документах регулируются общие вопросы деятельности Экспертного совета соответствующей СРОО.
2. У большинства СРОО существуют документы (регламент, порядок, правила), в соответствии с требованиями ФСО №5 описывающие процедурную и формальную части экспертизы отчетов об оценке. Например, в них закрепляются основания проведения экспертизы, порядок выбора Эксперта, порядок утверждения экспертного заключения.
3. Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке (по форме, наименование документа в ряде случаев отличается) выявлены всего у трех СРОО: НП «СРОО «Экспертный совет», НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки» и ООО «Российское общество оценщиков». Документы первых двух СРОО основаны на наработках Рабочей группы по экспертизе [99]. Наиболее полным является документ НП «СРОО «Экспертный совет» [17] – он охватывает принципы экспертизы, методы выявления нарушений, требования к формулированию замечаний, а также примеры формулировок замечаний и выводов.

В соответствии с Методическими рекомендациями РОО, «эксперт должен проверить соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему» только (!) при проведении экспертизы на подтверждение стоимости.

1. Документы разных СРОО содержат различные акценты и различную глубину раскрытия отдельных вопросов экспертизы отчетов об оценке. Отметим наиболее примечательные из них:
   1. НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки» – предусмотрено право Оценщика однократного отвода назначенного Эксперта(ов).
   2. НП СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»:

• в процессе экспертизы участвуют два эксперта – рецензент и оппонент. В общем виде, в функции оппонента входит контроль деятельности рецензента по двум основным направлениям – все ли нарушения выявлены, не излишне ли предвзято проведена экспертиза?
• закреплена ежегодная переаттестация членов Экспертного совета, а также аттестация кандидатов в члены Экспертных советов. Форма проведения – собеседование, устный и письменный экзамен, контрольная работа и т.п. (незакрытый перечень).

1. 1. НП «Кадастр-оценка» – закреплена «выборочная проверка соответствия выполненных работ по экспертизе действующему законодательству, методологии оценки» и внутренним документам организации. Проверка организуется не реже чем раз в два года;
   2. ООО «Российское общество оценщиков»:

• в случае если в процессе оценки оценщиком использован новый методический прием, Эксперт вправе запросить у Оценщика описание этих методик и, при необходимости, потребовать публичной защиты оценщиком указанных методических приемов на заседании Президиума Экспертного совета РОО. Аналогичное положение относится к использованному в процессе оценки программному средству;
• в экспертном заключении анализируются не только негативные стороны отчета об оценке, но и отмечаются положительные (что более уместно для рецензии или экспертизы, выполняемых для внутренних целей).

1. Методические и процедурные документы по экспертизе в большинстве СРОО обновляются нечасто. Значительная их часть была разработана несколько лет назад и не учитывает произошедшие изменения, например, принятие ФСО №7.

В целом, несмотря на отдельные положительные примеры–исключения, в большинстве СРОО экспертиза продолжает проводиться «по понятиям», без должного методического обеспечения.

2.4. Обязательные и другие случаи проведения экспертизы

Случаи проведения экспертизы отчетов об оценке можно условно разделить на две большие группы:

• обязательная экспертиза – по аналогии со случаями обязательной оценки, описанными в ст. 8 Закона об оценке, в ЗоОД прямо указаны случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке, а также отчетов об определении кадастровой стоимости – табл. 5;
• прочие случаи экспертизы.