Безопасность оценщика

Вводные положения

Настоящий материал начинает обобщение результатов образовательных и дискуссионных мероприятий по тематике защиты Оценщика от недобросовестных или неквалифицированных действий различных субъектов, проведенных НП «СРОО «Экспертный совет» в различных регионах России. Это первый шаг по формированию полноценного методического обеспечения безопасности добросовестного Оценщика. Предлагаем всем желающим, компетентным в обозначенных в вопросах, либо столкнувшимися с аналогичными проблемами, включиться в формирование этого документа. Адрес почты для направления замечаний и предложений: imo@srosovet.ru.

В последние годы наметилась негативная тенденция роста количества попыток привлечения Оценщиков к ответственности, в том числе уголовной.
Количественный рост сопровождается рядом сопутствующих трендов и фактов:

• повышение квалификации оппонентов и качества материалов, направленных против Оценщиков;
• включение Оценщика в состав обвиняемой группы лиц;
• повышение внимания к роли Оценщика в процессах;
• перекладывание вины с выгодоприобретателей сделок на Оценщика;
• использование укрупненных непрофессиональных суждений для определения величины ущерба;
• низкое качество судебной экспертизы, выводы которой ложатся в основу обвинений;
• целенаправленная эскалация конфликтных ситуаций со стороны различных интересантов с целью дискредитации как отдельных заказчиков оценочных услуг, самих Оценщиков, так и оценочной деятельности, саморегулирования в целом.

Еще несколько лет назад "дело Ольги Морозовой"(Астрахань) казалось чем-то из ряда вон выходящим – три года условно за «ущерб» в 25 000 руб. (5% от стоимости объекта оценки), величина которого, по словам самого судебного эксперта, меньше погрешности расчетов [3, разд. 10.3]. Затем негативная практика начала набирать обороты и теперь распространилась повсеместно (см. приложение 1).
Получила широкое распространение следующая схема борьбы с чиновниками, курирующими имущественные блоки: поднимается какая-либо недавняя сделка или старая ситуация (а часто серия таковых), связанная с продажей государственного или муниципального имущества по инициативе следствия или недовольной стороны «поднимают» отчет об оценке проданного имущества (либо заключение эксперта, а иногда и просто «мнение») на текущую дату, из которого следует, что цена проданного имущества была существенно искажена  заводится уголовное дело, которое может длиться несколько лет, а подозреваемые весь период расследования могут находиться в СИЗО, одним из фигурантов становится Оценщик. При этом в результате дела могут разваливаться.
Типичными примерами таких схем являются дела:

• Евгении Васильевой (член Совета директоров ООО «Оборонсервис»);
• Юрия Гамбурга (первый вице-мэр города Омска);
• Владимира Грабарника (заместитель губернатора Тверской области);
• Олега Березина (депутат Законодательного собрания Кировской области, дело ОАО «Уржумский Спиртоводочный Завод»).
  

Не стоит думать, что в неприятные ситуации попадают только мелкие региональные оценочные компании. За последние годы практически в режиме онлайн можно было наблюдать за делами как минимум двух крупнейших оценочных компаний федерального значения – ООО «Центр оценки «Аверс» и ЗАО «Центральная финансово- оценочная компания» (ЦФОК). В обоих случаях Оценщики получили обвинительные приговоры и отбыли значительное время в местах заключения: 1,5 и 2 года соответственно. В деле ЦФОКа пострадал не только Оценщик, получивший реальный срок, но и сама оценочная компания, которую уничтожили претензией на возмещение ущерба в размере более 50 млн. рублей. Похожим является также и дело в отношении сотрудника ДИГМ г. Москвы и Оценщика московской компании ООО «Пенни Лэйн Коммерц».
Вал претензий и обвинений продолжает сыпаться на кадастровых Оценщиков и Оценщиков, которые участвуют в процедуре «оспаривания» результатов определения кадастровой стоимости.
Приведем несколько цитат:

• «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает... Идет серьезная мошенническая акция … Мы договорились с судами, прокуратурой…» (Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов [2]);
• «Недопустима ситуация, когда в рамках оспаривания кадастровой стоимости бюджеты теряют миллионы рублей. Задача муниципалитетов выяснить, кто из оценщиков должен компенсировать выпадающие доходы – кадастровый оценщик, если он завысил кадастровую стоимость, или индивидуальный оценщик, если он ее занизил в рамках оспаривания. А если муниципалитеты допускают сокращение доходной части бюджета в результате оспаривания, то они на эту сумму получат меньше денежных средств из областного бюджета» (вице-губернатор Владимирской области Елена Мазанько [2]);
• «Оспаривания быть не должно. Если мы сделали неправильную оценку, ответить по полной программе должен оценщик, ведь эти доходы мы заложили в бюджет …» (Премьер-министр Башкирии Рустэм Марданов [5]).

Совсем недавно Счетная палата России по результатам своей работы высказала позицию о наличии ущерба, вызванного тем, что цены продажи земельных участков, основанные на отчетах об оценке, отличаются от кадастровой стоимости.
Буквально в реальном времени в сети «Фейсбук» можно было следить за началом развития ситуации вокруг челябинской оценщицы Людмилы Данилиной, которую следственные органы заподозрили в махинациях при оценке для целей кредитования [6]. Это был первый случай, когда деньги на адвоката собирали в форме пожертвований представители профессионального оценочного сообщества.
Центробанк обрушился с критикой на работу Оценщиков, буквально завалив дисциплинарные комитеты СРОО жалобами, которые, к сожалению для коллег, в ряде случаев являются обоснованными. В результате многие Оценщики получили дисциплинарные взыскания от своих СРОО.
Основные фигуранты многих дел начали действовать по схеме, выработанной защитой Евгении Васильевой – под основной удар обвинителей выставляется Оценщик, формируется два рубежа защиты:
1) к основным выгодоприобретателям не могут предъявляться обвинения пока не доказано, что отчеты об оценке, на основании которых совершались сделки, искажают стоимость. Если таких доказательств нет, значит – нет и ущерба;
2) если доказан факт искажения стоимости в отчетах об оценке, то нужно судить Оценщика, так как заказчик не виноват, что Оценщик ввел его в аблуждение, ведь заказчик не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.
Обращает на себя внимание нежелание судов разбираться в специфике оценочной деятельности. Например, решениями трех (!) инстанций Оценщику присудили выплатить «ущерб» за вероятностную природу рыночной стоимости, в частности за то, что в двух разных отчетах об оценке одного и того же нежилого объекта недвижимости, расположенного в сельской местности, были получены стоимости, отличающиеся на 5%. Компетентную оценку данному делу дал только Верховный суд РФ, в том числе благодаря подключению профессионального сообщества [7]. Следует заметить, что тенденция «закручивания гаек» характерна не только для Оценщиков. Аналогичные процессы наблюдаются и в других сферах деятельности – у аудиторов, конкурсных управляющих, банкиров (см. Приложение 2).
Интересен недавний пример, когда по сотрудникам банка среднего звена суд вынес решение о возмещении ущерба в размере более миллиарда рублей и реальный срок более четырех лет. Наказание последовало за «стремление угодить руководству, выслужиться, желании получать зарплату и рассчитывать на дельнейший карьерный рост». Под такую формулировку может попасть работа многих рядовых Оценщиков (см. п. 1 Приложения 2).
Вышеописанные отдельные примеры показывают, насколько сегодня для Оценщиков актуален вопрос безопасности профессиональной оценочной деятельности, и свидетельствуют о необходимости всестороннего глубокого исследования данной темы.
Рассмотрим отдельные вопросы обеспечения безопасности добросовестного Оценщика.

Источники угроз и виды ответственности

Основными источниками потенциальных угроз для Оценщика являются:

• представители следственных, правоохранительных, судебных структур и различных контролирующих органов;
• конкуренты и «коллеги» (в т.ч. эксперты СРОО и судебные эксперты) – желание увести клиента, черный пиар и пр.;
• заказчик оценки – искажение информации о составе объекта оценки, фальсификация исходных данных или преднамеренное скрытие (непредставление) информации, оказывающей существенное влияние на итоговую стоимость объекта оценки, лжесвидетельство в рамках следственных мероприятий, оказание давления через неоплату оказанных услуг или внесение в список недобросовестных поставщиков пр.;
• третьи лица, недовольные результатами оценки (например, вторая сторона сделки, в которую вовлечен объект оценки) – направление жалоб в СРОО, прокуратуру и другие контролирующие органы.
  

Причиной появления проблем от указанных субъектов может являться не только злой умысел, но и, как отмечалось выше, их некомпетентность в вопросах оценочной деятельности.

Недостаточное внимание Оценщика к вопросам безопасности способно привести к следующим основным проблемам:

• потере личной свободы – от нахождения в изоляторе временного содержания до отбывания реального срока в местах лишения свободы;
• получению условного срока заключения – с учетом связанных с этим ограничений возможности заниматься некоторыми видами деятельности;
• существенным финансовым потерям – расходы на адвоката, выплата штрафов и компенсаций за причиненный ущерб, упущенная выгода от потери клиента, неоплаты фактически оказанных услуг или запрета заниматься профессиональной деятельностью;
• репутационным, моральным потерям и потере времени.

Виды ответственности Оценщика

Виды ответственности Оценщика: уголовная, гражданско-правовая (материальная), дисциплинарная и репутационная. Пределы ответственности Оценщика в различных ситуациях рассмотрены в [3, разд. 10.3].

Уголовная ответственность

Чаще всего следственные органы квалифицируют действия Оценщика по ст. 159 УК РФ «мошенничество», которая предусматривает наказание вплоть до лишения свободы сроком до 10 лет (основные критерии – наличие злого умысла, группы лиц и ущерба), по комбинации ст. 30 и ст. 159 (покушение на мошенничество) а также по ст. 307 «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод». Иногда действия квалифицируют как пособничество в совершении преступлений, предусмотренных следующими статьями:

• ст. 160 «Присвоение или растрата», ст. 176 «Незаконное получение

кредита», ст. 174 «Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем», ст. 204 «Коммерческий подкуп»;

• ст. 172.1 «Фальсификация финансовых документов учета и отчетности финансовой организации», ст. 201 «Злоупотребление полномочиями», ст. 285 «Злоупотребление должностными полномочиями», ст. 286 «Превышение должностных полномочий» и пр.

Гражданско-правовая (материальная) ответственность

Подразумевает возмещение ущерба за убытки, «причиненные Заказчику … или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете …», за счет:

• страховок Оценщика и юридического лица, с которым у Оценщика заключен трудовой договор;
• средств компенсационного фонда СРОО;
• личного имущества Оценщика.
  

Взыскание убытков может привести к прекращению деятельности оценочной компании (например, ООО «ЦФОК» – 53 млн.руб.).

Дисциплинарная ответственность

Включает различные виды дисциплинарного воздействия СРОО на Оценщика (предупреждение, предписание, штраф, приостановка членства в СРОО, исключение из СРОО с запретом заниматься оценочной деятельностью в течение трех лет и пр.).

Репутационная ответственность

Работает в ситуации, когда репутация исполнителя услуг по оценке является основным критерием его выбора.

Безопасность оценочной деятельности должна обеспечиваться по следующим основным направлениям: управленческое, методическое, информационное, экономическое и правовое.
Классификация является условной, поскольку, например, информационную безопасность следует соблюдать и в рамках управленческого направления.

Управленческая безопасность

Понимание предполагаемого использования результатов оценки

«Просто так» деньги на оценку никто не тратит. На этапе переговоров с потенциальным Заказчиком следует скептически относиться к информации о том, что оценка нужна «формально», «для галочки». Представитель Заказчика может как пытаться ввести в заблуждение Оценщика, так и сам не понимать дальнейшую судьбу отчета об оценке. В абсолютном большинстве случаев одна из сторон сделки (а точнее – конкретное лицо, принимающее решение о ее совершении) вынуждено по закону прибегнуть к услугам Оценщика и будет защищаться от потенциальных проблем при помощи отчета об оценке, перекладывая ответственность на Оценщика. При возникновении проблем, как было показано ранее, данное лицо может заявить, что ничего не понимает в вопросах ценообразования, а ценовой параметр сделки был определен профильным специалистом, независимым Оценщиком, – все вопросы к нему.
Понимание рисков, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки, позволяет:

• обоснованно принять решение о заключении / отказе от заключения

договора на оценку и его условиях (срокам оказания услуг и их стоимости). Например, следует понимать, будет ли проводиться экспертиза отчета об оценке в СРОО?;

• минимизировать риски адекватными допущениями и ограничениями [9], а также учетом специфических требований конкретного контролирующего органа или Заказчика (например, банка или Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости).
  

При описании предполагаемого использования результатов оценки следует избегать оборота «для принятия управленческих решений» и аналогичных ему, поскольку они допускают неоднозначное толкование: от взноса в уставный капитал и получения кредита под залог имущества до приватизации и постановки на баланс.

Понимание трудоемкости оценки.

Встречается порочная практика, когда решение о заключении договора на оказание услуг и его существенных условиях принимается лицами, не имеющих представления о специфике оценки конкретного вида объектов оценки и состояния соответствующего сегмента рынка (например, маркетологами или менеджерами). Это способно привести к проблемам на этапе реализации проекта – срыву сроков, выплате неустойки, полной невозможности оказать соответствующие услуги и потере клиента.
Целесообразно, чтобы существенные условия договора на оказание услуг по оценке формировались с учетом профессионального мнения Оценщиков, имеющих достаточную квалификацию по оценке подобных объектов:

• прозрачен ли соответствующий сегмент рынка либо потребуется проводить отдельное исследование рынка специально под данный проект?
• какова трудоемкость?
• оценщики какой квалификации потребуются?

Внутренний контроль качества оценочных услуг.

Все люди ошибаются, однако вероятность возникновения ошибок должна быть минимизирована. На уровне оценочной компании контроль качества может осуществляться как специально выделенным для этого сотрудником, так и по перекрестной схеме (ты проверяешь меня, я – тебя). Для соблюдения формальных требований законодательства об оценочной деятельности рекомендуется:

• разработать внутренние шаблоны отчетов об оценке распространенных видов объектов оценки;
• использовать проверочные таблицы [10].

Недопустима ситуация, когда сотрудники отвечают только за отдельные элементы отчета об оценке, однако отсутствует лицо, координирующее и ответственное за проект в целом («К пуговицам претензии есть?»).

Выбор СРОО для сотрудничества.

СРОО может способствовать как быстрому профессиональному / карьерному / финансовому росту, так и стать препятствием для развития Оценщика и оценочной компании. Часто именно СРОО является последним рубежом профессиональной защиты и, если она не готова отстаивать законные интересы своего члена, у Оценщика могут возникнуть большие проблемы.
Понять адекватность СРОО можно на основе анализа:

• ответов на методические вопросы (Ответят? Как быстро? Насколько правильно и полно? В какой форме?);
• возможности пообщаться напрямую с Руководителем СРОО (при непонимании на уровне рядовых сотрудников или Экспертов важно иметь возможность провести согласительное совещание с участием их руководства);
• отзывов коллег;
• судебных решений.

Культура документооборота.

Система документооборота должна обеспечивать:

• учет получаемых и передаваемых документов с фиксацией времени события и ответственного лица (например, кому из сотрудников Заказчика и когда был передан подписанный акт оказанных услуг?);
• поиск документов по реквизитам, ключевым словам или тегам (например, какой запрос в Администрацию мы направляли по майскому договору?);
• защиту от несанкционированного использования печатей, цифровых подписей и др. атрибутов, позволяющих выступать от лица организации (в противном случае, например, могут появиться отчеты об оценке за вашей подписью и печатью, о существовании которых вы даже не догадывались).

План действий в нештатных ситуациях.

Должно быть определено, ЧТО именно и КОМУ делать при возникновении основных нештатных ситуаций, например, выемки документов следственными органами. За каждой критической операцией должен быть закреплен ответственный:

• кто, к кому, в какие сроки обращается за консультацией/поддержкой?
• как отвечать на стандартные вопросы?