Движимое имущество — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(Раздел 5. Доходный подход)
Строка 2: Строка 2:
  
 
==[[Раздел 5. Доходный подход]]==
 
==[[Раздел 5. Доходный подход]]==
 +
 +
==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
 +
 +
'''3.1.1.''' Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
 +
 +
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 +
 +
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 +
 +
:где:
 +
 +
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 +
 +
'''3.1.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 +
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 +
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 +
 +
==<b>3.2.</b> Действительный валовый доход==
 +
'''3.2.1.''' Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
 +
 +
'''3.2.2.''' Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей – отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД.
 +
 +
'''3.2.3.''' Постоянная недозагрузка – доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.
 +
 +
'''3.2.4.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 +
 +
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 +
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 +
 +
:где:
 +
 +
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 +
 +
'''3.2.5.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 +
 +
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 +
 +
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 +
 +
==<b>3.3.</b> Операционные расходы==
 +
 +
'''3.3.1.''' Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
 +
 +
'''3.3.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 +
 +
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 +
 +
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 +
 +
:где:
 +
 +
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 +
 +
'''3.3.3.''' Операционные расходы разделяют на:
 +
* условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);
 +
* условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).
 +
 +
'''3.3.4.''' На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.
 +
 +
==<b>3.4.</b> Чистый операционный доход==
 +
 +
'''3.4.1.''' Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
 +
 +
'''3.4.2.''' Резерв (расходы) на замещение – отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).
 +
 +
'''3.4.3.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 +
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 +
 +
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 +
 +
:где:
 +
 +
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
  
 
==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==
 
==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==

Версия 11:48, 24 ноября 2017

РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

Раздел 5. Доходный подход

5.4. Потенциальный валовый доход

3.1.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

3.1.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

3.2.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

3.2.2. Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей – отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД.

3.2.3. Постоянная недозагрузка – доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.

3.2.4. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

3.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

3.3.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

3.3.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

3.3.3. Операционные расходы разделяют на:

  • условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);
  • условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).

3.3.4. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

3.4. Чистый операционный доход

3.4.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

3.4.2. Резерв (расходы) на замещение – отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

3.4.3. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ