Движимое имущество

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Версия от 13:52, 24 ноября 2017; ArinaArina (обсуждение | вклад) (5.5. Действительный валовый доход)
Перейти к: навигация, поиск

РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

Раздел 5. Доходный подход

5.4. Потенциальный валовый доход

5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

LaTeX:  \cyr {PVD} = AC \times S

где:
LaTeX:  AC – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
LaTeX: S – площадь, ед. площади.

5.4.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

5.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.5. Действительный валовый доход

5.5.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

5.5.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

5.5.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

3.3.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

3.3.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

3.3.3. Операционные расходы разделяют на:

  • условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);
  • условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).

3.3.4. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

3.4. Чистый операционный доход

3.4.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

3.4.2. Резерв (расходы) на замещение – отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

3.4.3. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ