Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
Строка 64: Строка 64:
 
Валютная корректировка (в общем виде) – корректировка, позволяющая учесть различие в курсах валют.
 
Валютная корректировка (в общем виде) – корректировка, позволяющая учесть различие в курсах валют.
  
−
==[[3.6.]] Выбор аналогов и корректировки их стоимости==
+
==3.6. Выбор аналогов и корректировки их стоимости==
 +
'''3.6.1.''' Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).
 +
* Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
 +
* Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
 +
 
 +
Объект, имеющий аналогичные полезные свойства – объект, у которого имеется сходство с объектом оценки по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме (п.п. «г» п. 14 ФСО №10).
 +
 
 +
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта, изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
 +
Комментарии к определению «объект-аналог»:
 +
{| class="wikitable"
 +
Таблица 9.
 +
|-
 +
! № п/п !! Фрагмент определения !! Комментарий
 +
|-
 +
| 1 || … сходный объекту оценки … || Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.
 +
В общем виде:
 +
<tex> \triangle_{cop} \rightarrow min </tex>
 +
 +
:где:
 +
:: <tex> \triangle_{cop} </tex> – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом.
 +
Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
 +
|-
 +
| 2 || … по основным … характеристикам… || Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости  критерий существенности.
 +
Критерий существенности зависит от [[http:////consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/ 24], [http:////http://base.garant.ru/136323/ 25]]:
 +
* объектного аспекта – параметров объекта оценки;
 +
* рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
 +
* оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
 +
|-
 +
| 3 || … и другим характеристикам … || К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.
 +
|}
 +
'''3.6.2.''' Точной копией объекта оценки для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого совпадают с объектом оценки, как минимум, следующие признаки: наименование, обозначение модели (модификации), основные технические характеристики (п.п. «в» п. 14 ФСО №10).
 +
 
 +
'''3.6.3.''' Критерии выбора объектов-аналогов:
 +
{| class="wikitable"
 +
Таблица 8.
 +
|-
 +
! № п/п !! Критерий !! Комментарий
 +
|-
 +
| 1 || Обеспечение максимальной точности расчетов || При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
 +
|-
 +
| 2 || Информация по объектам-аналогам должна описывать все '''существенные''' факторы стоимости. || См. п. 2 табл. 7.
 +
|-
 +
| 3 || Значения существенных факторов стоимости должны быть '''близки''' к объекту оценки. || См. п. 1 табл. 7.
 +
|-
 +
| 4 || Выборка объектов-аналогов должна быть '''репрезентативна''' текущей ситуации на рынке. || Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята.
 +
При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
 +
|-
 +
| 5 || Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть '''открытыми''', либо информация должна быть документально '''подтверждена'''. ||
 +
|-
 +
| 6 || Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга '''могут быть объяснены''' известными значениями факторов стоимости. || Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
 +
|-
 +
| 7 || Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых '''могут быть учтены''' в расчетах. || Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных.
 +
 
 +
Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.
 +
|}
 +
 
 +
'''3.6.4.''' Применительно к затратному подходу к оценке машин и оборудования критериями выбора объектов-аналогов обычно являются:
 +
функциональное назначение;
 +
* принцип действия;
 +
* конструктивная схема;
 +
* производительность;
 +
* потребляемая мощность (расход ресурсов);
 +
* массо-габаритные параметры;
 +
* производитель и пр.
 +
'''3.6.5.''' Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.
 +
 
 +
'''3.6.6.''' Направление внесения корректировок:
 +
* повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);
 +
* понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).
 +
 
 +
'''3.6.7.''' В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:
 +
* денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
 +
** к цене объекта аналога в целом;
 +
** к единице сравнения (например, к цене КВт, т).
 +
* процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
 +
 
 +
Коммерческие корректировки Предназначены для перевода цены аналога к условиям обычной продажи (корректировка по фактору времени, устранение нетипичных условий продажи и т.п.).
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
Таблица 9.
 +
|-
 +
! № п/п !! Наименование !! Комментарий
 +
|-
 +
|1 || На основе аналитических / статистических данных || Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
 +
|-
 +
| 2 || Метод компенсационных издержек || <tex> k = \sum_{i=1}^nIzd\_i , </tex>
 +
:где:
 +
:: <tex> k</tex> - корректировка, ден. ед.;
 +
:: <tex> \sum_{i=1}^nIzd\_i</tex> - i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
 +
|-
 +
| 3 || Парное сравнение продаж || <tex> k = C_2 - C_i , </tex>
 +
:где:
 +
:: <tex> C_{1,2} </tex> - цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
 +
|-
 +
| 4 || Метод капитализации потерь || <tex> k = \frac{Poteri\_{chod}}{R}, </tex>
 +
:где:
 +
:: <tex> Poteri\_{chod}</tex> - потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
 +
:: <tex> R </tex> - ставка капитализации, доли ед.
 +
|-
 +
| 5 || Регрессионный анализ || См. п. 4.5.
 +
|-
 +
| 6 || Группа экспертных методик || Например:
 +
* прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
 +
* использование шкал экспертных оценок;
 +
* метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.
 +
|}
 +
 
 +
'''3.6.9.''' Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:
 +
<tex> k_\triangle = 1-P_i(1-k_i). </tex>
  
 
==[[3.7.]] Коэффициент торможения==
 
==[[3.7.]] Коэффициент торможения==

Версия 12:59, 1 декабря 2017

3.1. Методы затратного подхода

В целом, затратный подход к оценке машин и оборудования основывается на следующей формуле:

LaTeX: C = C_Z_{(B)} \times (1- N_C),

где:
LaTeX: C – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
LaTeX: C_Z_{(B)} – затраты на замещение (воспроизводство), ден.ед.;
LaTeX: N_C – Совокупный износ, доли ед.

В зависимости от того, как определяется величина затрат на замещение (воспроизводство) выделяют следующие основные методы затратного подхода к оценке:


3.1.1. Метод прямой калькуляции – основан на расчете фактических затрат на создание идентичного объекта, основанном на анализе фактических затрат труда, материалов и средств механизации. Общая логика сходна с составлением сметы на создание объекта недвижимости.

3.1.2. Метод индексации (трендов) с помощью ценовых индексов затратного типа – метод, основанный на приведении ретроспективных ценовых данных к дате оценке при помощи ценовых индексов (трендов) (глоссарий Минэкономразвития).

3.1.3. Метод, опирающийся на расчет себестоимости изготовления – расчет величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта (глоссарий Минэкономразвития).

3.1.4. Метод разбивки на компоненты (метод поэлементного расчета) – метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов.

3.2. Расчет затрат на воспроизводство/замещение с использованием индексов изменения цен

3.2.1. Затраты на воспроизводство машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки (п.п. «б» п. 14 ФСО №10).

3.2.2. Затраты на замещение машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п. «б» п. 14 ФСО №10).

3.2.3. Общую информацию про индексирование см в п. 2.4.

3.3. Выбор корректных дат и стоимостей для индексации согласно бухгалтерскому учету

3.3.1. При выборе даты, с которой будет происходить индексация стоимости, следует различать

  • дату принятия к бухгалтерскому учету – техническая дата, когда информация об объекте появилась в бухгалтерской отчетности. На данную дату объект может быть как новым, так и уже иметь некоторый износ/устаревание;
  • дата приобретения – обычно подразумевается дата заключения договора купли-продажи, на которую объект может быть как новым, так и уже иметь некоторый износ/устаревание;
  • дата ввода в эксплуатацию – дата начала эксплуатации объекта. Обычно совпадает с датой начала накопления физического износа (если объект не находился на длительном хранении, не транспортировался в течение длительного времени, либо не имеет повреждений до начала эксплуатации).

3.3.2. При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

3.4. Типы индексов (рублевые/валютные, цепные/базисные)

3.4.1. Индекс изменения цен – отношение цены товара (услуги) в конце периода к его цене в начале периода.

3.4.2. Цепной помесячный ценовой индекс – отношение цены в данном месяце к цене в предыдущем месяце для одного и того же объекта.

3.4.3. Индекс Росстата – публикуемые Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) корректирующие индексы по видам/группам.

3.4.4. Рублевый индекс – показатель, характеризующий изменение цен, номинированных в рублях.

3.4.5. Валютный индекс – показатель, характеризующий изменение цен, номинированных в соответствующей валюте;

3.4.6. Цепной индекс – показывает изменение стоимости относительно базисного уровня цен: LaTeX: I_c = (1+ i_1) \times (1+ i_2) \times ... \times (1+ i_n),

где:
LaTeX: I_c – цепной индекс за интервал времени (0; n), ед.;
LaTeX: i_n – индекс приведения к предыдущему периоду за период n, ед.;

3.5. Валютные корректировки

Формулировка вопроса допускает неоднозначное толкование.

Валютная корректировка (в общем виде) – корректировка, позволяющая учесть различие в курсах валют.

3.6. Выбор аналогов и корректировки их стоимости

3.6.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).

  • Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
  • Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Объект, имеющий аналогичные полезные свойства – объект, у которого имеется сходство с объектом оценки по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме (п.п. «г» п. 14 ФСО №10).

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта, изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки. Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 9.
№ п/п Фрагмент определения Комментарий
1 … сходный объекту оценки … Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

В общем виде: LaTeX: \triangle_{cop} \rightarrow min

где:
LaTeX: \triangle_{cop} – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом.

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

2 … по основным … характеристикам… Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости  критерий существенности.

Критерий существенности зависит от [24, 25]:

  • объектного аспекта – параметров объекта оценки;
  • рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
  • оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3 … и другим характеристикам … К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.

3.6.2. Точной копией объекта оценки для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого совпадают с объектом оценки, как минимум, следующие признаки: наименование, обозначение модели (модификации), основные технические характеристики (п.п. «в» п. 14 ФСО №10).

3.6.3. Критерии выбора объектов-аналогов:

Таблица 8.
№ п/п Критерий Комментарий
1 Обеспечение максимальной точности расчетов При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
2 Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости. См. п. 2 табл. 7.
3 Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки. См. п. 1 табл. 7.
4 Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке. Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята.

При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.

5 Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
6 Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости. Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
7 Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах. Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

3.6.4. Применительно к затратному подходу к оценке машин и оборудования критериями выбора объектов-аналогов обычно являются: функциональное назначение;

  • принцип действия;
  • конструктивная схема;
  • производительность;
  • потребляемая мощность (расход ресурсов);
  • массо-габаритные параметры;
  • производитель и пр.

3.6.5. Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.

3.6.6. Направление внесения корректировок:

  • повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);
  • понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).

3.6.7. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

  • денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
    • к цене объекта аналога в целом;
    • к единице сравнения (например, к цене КВт, т).
  • процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Коммерческие корректировки Предназначены для перевода цены аналога к условиям обычной продажи (корректировка по фактору времени, устранение нетипичных условий продажи и т.п.).

Таблица 9.
№ п/п Наименование Комментарий
1 На основе аналитических / статистических данных Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2 Метод компенсационных издержек LaTeX: k = \sum_{i=1}^nIzd\_i ,
где:
LaTeX: k - корректировка, ден. ед.;
LaTeX: \sum_{i=1}^nIzd\_i - i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3 Парное сравнение продаж LaTeX: k = C_2 - C_i ,
где:
LaTeX: C_{1,2} - цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4 Метод капитализации потерь LaTeX: k = \frac{Poteri\_{chod}}{R},
где:
LaTeX: Poteri\_{chod} - потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
LaTeX: R - ставка капитализации, доли ед.
5 Регрессионный анализ См. п. 4.5.
6 Группа экспертных методик Например:
  • прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
  • использование шкал экспертных оценок;
  • метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

3.6.9. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок: 

LaTeX:  k_\triangle = 1-P_i(1-k_i).

3.7. Коэффициент торможения

3.8. Прямые и косвенные затраты, учитываемые при расчете затрат на воспроизводство/замещение (таможенные пошлины, доставка, монтаж/демонтаж, пуско-наладка и т.д.)

3.9. Расчет износа и устареваний

3.10. Общий (совокупный) износ

3.11. Аддитивная и мультипликативная модели расчета износов

3.12. Расчет ликвидационной стоимости

3.13. Расчет утилизационной (скраповой) стоимости

Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Движимое_имущество:Раздел_3._Затратный_подход_к_оценке&oldid=2444»