Дополнительные задачи - недвижимость

Практика

Затратный подход

3.2.1.3.01. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 руб. с 1 кв. м. арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 15% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 40%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 400 000
• 667 000
• 267 000
• 933 000
• 100 000

ответ

Правильный ответ: 400 000

3.2.1.3.02. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 600 до 400 руб. с 1 кв. м. арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 200 000
• 1 400 000
• 2 000 000
• 600 000
• 2 600 000

ответ

Правильный ответ: 1 400 000

3.2.1.3.03. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 550 до 400 руб. с 1 кв. м. арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 800 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 1 200 000
• 840 000
• 360 000
• 1 560 000
• 120 000

ответ

Правильный ответ: 840 000

3.2.1.3.04. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 350 руб. с 1 кв. м. арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 12% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 35%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 1 250 000
• 438 000
• 813 000
• 1 688 000
• 150 000

ответ

Правильный ответ: 813 000

3.2.1.4.01. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара 100 м3 составляет 100000 руб., объемом - 140 м3 - 175000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 20000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.
Варианты ответа:

• 196 278
• 154 920
• 178 754
• 207 343
• 116 214

ответ

Правильный ответ: 178 754

3.2.1.4.02. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара 100 м3 составляет 100000 руб., объемом - 175 м3 - 140000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,4. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 20000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 165 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.
Варианты ответа:

• 101 350
• 135 134
• 87 837
• 122 200
• 172 495

ответ

Правильный ответ: 101 350

3.2.1.4.03. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара 100 м3 составляет 100000 руб., объемом - 175 м3 - 140000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 15% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 160 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.
Варианты ответа:

• 120 812
• 132 656
• 104 704
• 146 970
• 199 008

ответ

Правильный ответ: 120 812

3.2.1.4.04. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара 100 м3 составляет 100000 руб., объемом - 175 м3 - 140000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 20 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 17 лет.
Варианты ответа:

• 127 607
• 85 224
• 153 987
• 202 587
• 131 709

ответ

Правильный ответ: 131 709

3.2.1.4.05. Хронологический возраст зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара 10 лет, затраты на создание 100 м3 составляет 100000 руб., объемом - 175 м3 - 140000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 20000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 15% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 200 куб. м с использованием коэффициента торможения. Полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.
Варианты ответа:

• 169 597
• 288 437
• 138 159
• 151 704
• 119 738

ответ

Правильный ответ: 138 159

3.2.1.5.01. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 48 млн. руб. затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя 90 млн. руб. Совокупный износ здания 20%
Варианты ответа:

• 120
• 110
• 28
• 66
• 128

ответ

Правильный ответ: 120

3.2.1.5.02. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя 72 млн. руб. Совокупный износ здания 20%
Варианты ответа:

• 86
• 80
• 20
• 42
• 94

ответ

Правильный ответ: 86

3.2.1.5.03. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя 90 млн. руб. Совокупный износ здания 25%

Варианты ответа:

• 89
• 30
• 96
• 51
• 111

ответ

Правильный ответ: 96

3.2.1.5.04. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 18 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя 90 млн. руб. Совокупный износ здания 25%
Варианты ответа:

• 86
• 81
• 27
• 41
• 104

ответ

Правильный ответ: 86

3.2.1.5.05. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя 72 млн. руб. Совокупный износ здания 15%
Варианты ответа:

• 89
• 85
• 15
• 39
• 96

ответ

Правильный ответ: 89

3.2.1.6.01. На земельном участке юридически и физически можно построить: Вариант 1. офисное здание с общей площадью 6500 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 95% совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м, арендуемой площади, рыночная ставка капитализации -12% , совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 37000 руб./кв.м общей площади.
Вариант 2. жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90000 руб./кв.м продаваемой площади. Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% (от выручки от продажи)? Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до сотен рублей.
Варианты ответа:

• менее 43500
• менее 63100
• менее 46300
• более 43500
• более 46300

ответ

Правильный ответ: менее 46300

3.2.1.6.02. На земельном участке юридически и физически можно построить: Вариант 1. офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5500 кв.м, рыночная ставка аренды - 12000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 90% совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м, арендуемой площади, рыночная ставка капитализации -12% , совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30000 руб./кв.м общей площади. Вариант 2. жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 5000 кв.м, средняя цена продажи - 90000 руб./кв.м продаваемой площади. Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 30% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% (от выручки от продажи)? Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до сотен рублей.
Варианты ответа:

• менее 30100
• менее 47800
• менее 36500
• более 30100
• более 36500

ответ

Правильный ответ: менее 36500

3.2.1.6.03. На земельном участке юридически и физически можно построить: Вариант 1. офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 12000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 85% совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м, арендуемой площади, рыночная ставка капитализации -10% , совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30000 руб./кв.м общей площади.
Вариант 2. жилой дом с общей площадью 5000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 80000 руб./кв.м продаваемой площади. Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% (от выручки от продажи)? Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до сотен рублей.
Варианты ответа:

• менее 20400
• менее 6000
• более 20400
• более 6000
• менее 26400

ответ

Правильный ответ: менее 20400

Доходный подход

3.2.3.6.01. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 500 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 20 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имебщиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загруза составит 70%, начиная со следющего, стабилизируется на 85%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 120 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составялет 10%, затраты на продажу и брокрескую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Сатвка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 86 000 000
• 185 000 000
• 101 000 000
• 67 000 000

ответ

86 000 000

3.2.3.6.02. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 300 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 18 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имебщиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загруза составит 70%, начиная со следющего, стабилизируется на 85%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составялет 10%, затраты на продажу и брокрескую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Сатвка дисконтирования операционного периода 20%, инвестиционного периода - 21%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 151 000 000
• 158 000 000
• 163 000 000
• 147 000 000

ответ

151 000 000

3.2.3.6.03. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 500 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 20 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имебщиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загруза составит 70%, начиная со следющего, стабилизируется на 85%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 135 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составялет 10%, затраты на продажу и брокрескую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Сатвка дисконтирования операционного периода 19%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 118 000 000
• 173 000 000
• 134 000 000
• 108 000 000

ответ

118 000 000

3.2.3.6.04. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 300 кв.м, арендопригодная площадь 4 200 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 19 500 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имебщиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загруза составит 80%, начиная со следющего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составялет 10%, затраты на продажу и брокрескую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Сатвка дисконтирования операционного периода 15%, инвестиционного периода - 18%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 204 000 000
• 214 000 000
• 214 000 000
• 191 000 000

ответ

204 000 000