Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
 
(не показано 110 промежуточных версий 3 участников)
Строка 1: Строка 1:
==<b>3.1.</b> Потенциальный валовый доход==  
+
'''Навигация по разделу "недвижимость:"'''[[Недвижимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 3. Доходный подход |доходный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_7._Прочее |прочее]], [[Недвижимость_Рекомендованные_источники|рекомендованные источники]], [[Оценка_Недвижимости|глоссарий - недвижимость]]
[[Движимое_имущество#5.4._Потенциальный_валовый_доход | смотреть]]
+
----
==<b>3.2.</b> Действительный валовый доход==
+
<br />
==<b>3.3.</b> Операционные расходы==
+
 
==<b>3.4.</b> Чистый операционный доход==
+
<div class="noautonum">__TOC__</div>
==<b>3.5.</b> Реверсия (терминальная стоимость)==
+
 
==<b>3.6.</b> Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции==
+
==3.1. Потенциальный валовый доход==
==<b>3.7.</b> Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости==
+
 
==<b>3.8.</b> Ипотечно-инвестиционный анализ==
+
Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
 +
 
 +
<math> PVD=AC\times N </math>
 +
 
 +
: где:
 +
 
 +
:: <math> AC </math> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
 +
:: <math>N</math> – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.
 +
 
 +
Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
 +
 
 +
<math> PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD </math>
 +
 
 +
<math> DVD - OR - RZ = CHOD </math>
 +
 
 +
:где:
 +
 
 +
:: <math> PVD </math>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <math> NZ </math>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <math> NP </math>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
:: <math> DX_{PR} </math>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <math> DVD </math>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <math> OP <</math>– операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <math> PZ </math>– расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <math> CHOD </math>– чистый операционный доход, ден.ед..
 +
 
 +
На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 +
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 +
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 +
 
 +
==3.2. Действительный валовый доход==
 +
Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
 +
 
 +
Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 +
 
 +
<math> PVD - NP - NZ + DX_{PR} = DVD </math>
 +
<math> DVD - OP - PZ = CHOD </math>
 +
 
 +
:где:
 +
 
 +
:: <math> PVD </math> – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <math> NP </math> –  потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
:: <math> NZ </math>–  потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <math> DX_{PR} </math> – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <math> DVD </math> – действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <math> OP </math> – операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <math> PZ </math> – расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <math> CHOD </math> – чистый операционный доход, ден.ед..
 +
 
 +
На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 +
 
 +
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 +
 
 +
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 +
 
 +
==3.3. Операционные расходы==
 +
 
 +
Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).<br />
 +
 
 +
Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).
 +
 
 +
==3.4. Чистый операционный доход==
 +
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
 +
 
 +
Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 +
<math> PVD - NP - NZ + DH_{PR} = DVD </math>
 +
 
 +
<math> DVD - OP - PZ = {CH}OD </math>
 +
 
 +
:где:
 +
 
 +
:: <math> PVD </math>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <math> NP </math>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 +
::<math> NZ </math>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 +
:: <math> DH_{PR} </math>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 +
:: <math> DVD </math>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 +
:: <math> OP </math>– операционные расходы, ден.ед.;
 +
:: <math> PZ </math>– расходы на замещение, ден.ед.;
 +
:: <math> CHOD </math>– чистый операционный доход, ден.ед..
 +
 
 +
==3.5. Функции сложного процента==
 +
 
 +
'''3.5.1.''' Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.
 +
 
 +
'''3.5.2.'''  Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):
 +
{| class="wikitable"
 +
|+Таблица 8
 +
|-
 +
|'''№ п/п'''
 +
|'''Наименование функции'''
 +
|'''Формула расчета, пример решения задачи'''
 +
|-
 +
|1
 +
|
 +
Накопленная
 +
(будущая) сумма единицы
 +
|
 +
Показывает накопление 1 ден.ед. за период:
 +
<math>FV = PV \times(1+i)^t,</math>
 +
 
 +
: где:
 +
 
 +
:: FV – будущая стоимость, ден. ед.
 +
 
 +
:: PV – текущая стоимость, ден. ед.
 +
 
 +
:: i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени
 +
 
 +
:: t – интервал времени, периодов времени
 +
[[Файл:2 14 1.png|мини]]
 +
|-
 +
|2
 +
|
 +
Текущая стоимость единицы
 +
|
 +
Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем:
 +
<math>PV = \frac{FV}{ (1+i) ^t}. </math>
 +
[[Файл:Рисунок 2 15 2.png|мини]]
 +
|-
 +
|3
 +
|
 +
Накопление единицы за период
 +
|
 +
Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей:
 +
<math>FV = \frac {(1+i)^n-1}{i}\times PMT,</math>
 +
:где:
 +
::PMT – аннуитетный платеж, ден. ед.
 +
:: Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
 +
[[Файл:2143.png|мини]]
 +
|-
 +
|4
 +
|
 +
Фактор фонда возмещения
 +
|
 +
Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.:
 +
<math>PMT = \frac{FV\times i}{ (1+i) ^n-1}.</math>
 +
[[Файл:2144.png|мини]]
 +
|-
 +
|5
 +
|
 +
Текущая стоимость обычного аннуитета
 +
|
 +
Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей:
 +
<math>PV = PMT\times \frac{1-(1+i)^{-n}}{i}.</math>
 +
[[Файл:2145.png|мини]]
 +
|-
 +
|6
 +
|
 +
Взнос на амортизацию единицы
 +
|
 +
Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита:
 +
<math>PMT = \frac{PV \times i}{1-(1+i)^{-n}}.</math>
 +
[[Файл:2146.png|мини]]
 +
|}
 +
 
 +
'''3.5.3.''' Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:
 +
 
 +
''базовый вариант'':
 +
                                                                               
 +
<math>1+i_t = {^\dfrac {T}{t}sqrt{(1+i_t)}} = {(1+i)^\dfrac{t}{T}},</math>
 +
 
 +
 
 +
''упрощенный вариант'':
 +
 
 +
<math>i_t=\frac{i_T}{({\displaystyle\frac Tt})},</math>
 +
 
 +
где:
 +
 
 +
T – бóльший по продолжительности период времени;
 +
 
 +
t – меньший по продолжительности период времени.
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
|+Таблица 9
 +
!rowspan="2"|Ставка накопления (дисконтирования)
 +
!colspan="2"|Формула расчета из годовой ставки накопления (<math>t_{god}</math>)
 +
|-
 +
!Нормальный вариант
 +
!Упрощенный вариант
 +
|-
 +
|Месячная
 +
|
 +
[[Файл:Formula1.jpg]]
 +
|<math>\frac{i_{god}}{12}</math>
 +
|-
 +
|Квартальная
 +
|
 +
[[Файл:Formula2.jpg]]
 +
|<math>\frac{i_{god}}{4}</math>
 +
|-
 +
|Полугодовая
 +
|
 +
[[Файл:Formula3.jpg]]
 +
|<math>\frac{i_{god}}{2}</math>
 +
|}
 +
 
 +
Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.
 +
 
 +
'''3.5.4.''' Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).
 +
 
 +
'''3.5.5.''' Примеры задач.
 +
 
 +
'''Задача 1.''' Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?
 +
Решение:
 +
 +
<math> PV = \frac{1000000}{(1+0,10)^{5}}= 620921 </math>
 +
 
 +
При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:
 +
 +
<math> PV = \frac{FV}{(1+i)^{t-0,5}}. </math>
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''Задача 2.''' Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
 +
Решение:
 +
<math> PV = \frac{1000000}{(1+0,15)^{0,5}}=932 505. </math>
 +
 
 +
При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
 +
<math> PV=\frac{FV}{(1+t_1)^{t_1}\;\times(1+i_2\;)^{t_{2\;}}\times...\times(1+i_m\;)^{t_m}} </math>
 +
 
 +
где: ''i''<sub>m</sub> – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''Задача 3.''' – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.
 +
[[Файл:264.png|мини]]
 +
 
 +
 
 +
 
 +
 
 +
Решение.
 +
 
 +
<math> PV = \frac{FV}{ (1+i_1)^{t_1} \times (1+i_1)^{t_2}}=\frac{200 000}{ (1+0,2)^1 \times (1+0,15)^1 }=144 928. </math>  
 +
 
 +
Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
 +
<math> PV=\frac{FV}{(1+i_2)^{t_2-t_1}}= \frac{200 000}{(1+0,2)^1} = 166 667 </math>
 +
<math> PV=\frac{FV_1}{(1+i_1)^{t_1}}= \frac{166 667}{(1+0,15)^1} = 144 928 </math>
 +
 
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''3.5.6.''' На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.
 +
 
 +
==3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)==
 +
 
 +
'''3.6.1.''' Ставка дисконтирования:
 +
 
 +
* процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
 +
* процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.
 +
 
 +
Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.
 +
В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):
 +
 
 +
<math> i_p=\frac{i_{ H}-i_{inf}}{1+i_{inf}} </math>
 +
 
 +
:где:
 +
 
 +
:: <math>i_p </math> - реальная ставка, доли ед.
 +
:: <math>i_{H} </math> - номинальная ставка, доли ед.;
 +
:: <math>i_{inf} </math> - темп инфляции, доли ед.
 +
 
 +
'''3.6.2.''' Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.
 +
 
 +
'''3.6.3.''' Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:
 +
 
 +
<math> i_{NL}=\frac{i}{12} \times N </math>
 +
:где:
 +
:: <math>>N </math>- срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
 +
:: <<math>i_{BR} </math> - безрисковая ставка, %.
 +
 
 +
Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
 +
Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
 +
Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.
 +
 
 +
'''3.6.4.''' Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода  и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:
 +
 
 +
<math> R=\frac{CHOD}{C} </math>
 +
:где:
 +
:: <math>R </math> - общая ставка капитализации, доли е
 +
:: <math>C </math> - рыночная стоимость, ден.ед.;
 +
:: <math>CHOD </math> - чистый операционный доход, ден.ед./год.
 +
 
 +
Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.
 +
 
 +
'''3.6.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).
 +
 
 +
==3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости==
 +
Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
 +
Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 [http://kvalexam.ru/index.php/ФСО-7 ФСО №7] указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
 +
 
 +
Сущность метода:
 +
 +
<math> {C} = \frac{CHOD}{R} </math>
 +
:где:
 +
:: <math> C</math> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
 +
:: <math> CHOD</math> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
 +
:: <math>R</math> – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).
 +
 
 +
Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:
 +
* в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
 +
* в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.
 +
 
 +
==3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ==
 +
 
 
<p><b>3.8.1.</b> Основные определения.</p><p>3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.</p><p>Основные виды кредитов:</p>
 
<p><b>3.8.1.</b> Основные определения.</p><p>3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.</p><p>Основные виды кредитов:</p>
 
* с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
 
* с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
 
* с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.
 
* с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.
<p>3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):</p>
+
3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):<br />
<tex>{\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%</tex>
+
[[Файл:IP.jpg|обрамить|центр]]
 +
 
 +
Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна  шестой функции сложного процента<br />
 +
См. [http://kvalexam.ru/index.php/%D0%A0%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BB_2._%D0%91%D0%B0%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5_%D0%BF%D0%BE%D0%BD%D1%8F%D1%82%D0%B8%D1%8F#2.14._.D0.A4.D1.83.D0.BD.D0.BA.D1.86.D0.B8.D0.B8_.D1.81.D0.BB.D0.BE.D0.B6.D0.BD.D0.BE.D0.B3.D0.BE_.D0.BF.D1.80.D0.BE.D1.86.D0.B5.D0.BD.D1.82.D0.B0 таблицу здесь]<br />
 +
[[Файл:IP2.jpg|обрамить|центр]]
 +
В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.<br />
  
{|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:491px;" width="0"<tbody>
+
3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p><p><br />
| style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>П<sub>И</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>ипотечная постоянная, %</p>
+
3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:</p>
|-
 
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>П<sub>Г</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>годовой платеж, ден.ед.;</p>
 
|-
 
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>К  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед.</p></tbody>
 
|}<div style="clear:both;"> </div><p>3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p><p>3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:</p>
 
  
<tex>{\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%</tex>
+
<math>{K}_{IZ}\;=\;\frac{K}C_{H} \times100\%</math>
  
 
{|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:491px;" width="0"<tbody>
 
{|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:491px;" width="0"<tbody>
Строка 29: Строка 332:
 
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>К  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>сумма кредита, ден.ед.;</p>
 
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>К  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>сумма кредита, ден.ед.;</p>
 
|-  
 
|-  
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>С<sub>Н</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>стоимость объекта недвижимости, ден.ед.</p></tbody>
+
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>С<sub>Н</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>стоимость объекта недвижимости, ден.ед.</p>
 
|}<div style="clear:both;"> 
 
|}<div style="clear:both;"> 
<b>3.8.2.</b> Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>
+
<b>3.8.2.</b> Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:
 +
[[Файл:IIA.jpg|обрамить|центр]]<br />
 +
 
 +
</div><p><b>3.8.3.</b> Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:</p>
 +
* положительный – <i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i> > </i><i>R</i><i><sub>Н </sub></i>(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
 +
* отрицательный – <i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i><</i><i>R</i><i><sub>Н</sub></i>.
 +
<br />
 +
 
 +
<b>3.8.4.</b> Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:
 +
 
 +
<math>C_H\;=\;x.</math><br />
 +
 
 +
<math>K=K_{iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.</math> <math>CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.</math><br />
  
<tex>C_{\tiny H}\;=\;K+CK</tex>
+
<math>\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}</math><br />
  
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:387px;" width="0"<tbody>
+
<math>\begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}</math><br />
| style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>С<sub>Н</sub>  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>стоимость объекта недвижимости;</p>
+
 
 +
<math>R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow</math>леверидж положительный<br />
 +
 
 +
== 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков ==
 +
 
 +
<p>Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.</p><p>Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков <u>на предыдущий момент</u> (движение влево по оси времени).</p><p>Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):</p>
 +
<math>C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{REV}}{(1+i)^n}</math>
 +
 
 +
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:378px;" width="0"<tbody>
 +
| style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:56px;height:18px;" | <p><i>С –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>стоимость объекта оценки, ден. ед.;</p>
 
|-  
 
|-  
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>К  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>сумма кредита;</p>
+
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub>j</sub> || style="width:283px;height:18px;" | <p>денежный поток j-ого периода, ден. ед.;</p>
 
|-  
 
|-  
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>СК  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>сумма собственного капитала.</p></tbody>
+
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub> РЕВ </sub> – || style="width:283px;height:18px;" | <p>реверсия, ден.ед.;</p>
|}<div style="clear:both;"> </div>
+
|-
 +
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>cтавка дисконтирования, доли ед.;</p>
 +
|}<div style="clear: both;"> </div><p>Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:</p><p> </p>
  
<tex>R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}</tex>
+
<math>d=\;\frac1{(1+i)^t}</math>
  
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:387px;" width="0"<tbody>
+
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:359px;" width="0"<tbody>
| style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>R</i><i><sub>Н</sub></i><i>  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>ставка доходности недвижимости, доли ед.;</p>
+
| style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>d</i><i> –</i></p> || style="width:276px;height:18px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p>
 +
|}<div style="clear: both;"> </div><p>
 +
В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:</p><p style="margin-left: 71.45pt;">· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;</p><p style="margin-left: 71.45pt;">· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.</p><p>Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. <br />
 +
Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:<br />
 +
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;<br />
 +
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;<br />
 +
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.<br />
 +
При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):</p>
 +
<math>PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}</math>
 +
{|border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:473px;" width="0"<tbody>
 +
| style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>PV</i><i> –</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;</p>
 +
|-
 +
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>FV<sub>j</sub></i>  <i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;</p>
 +
|-
 +
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>n</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>продолжительность прогнозного периода, периодов;</p>
 
|-  
 
|-  
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>ЧОД  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>чистый операционный доход, ден.ед./год.</p></tbody>
+
| style="width:39px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>R</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>ставка капитализации, доли ед.</p>
|}<div style="clear:both;"> </div>
+
|}<div style="clear: both;"> </div><p>Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.</p><p>Решение:</p><p>Таблица 10.</p>
 +
{| border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"<tbody>
 +
| rowspan="3" style="width:293px;" | <p><b>Показатель</b></p> || colspan="4" style="width:368px;" | <p><b>Значение</b></p>
 +
|-
 +
| colspan="3" style="width:238px;" | <p><b>Прогнозный период</b></p> || rowspan="2" style="width:130px;" | <p><b>Первый год постпрогнозного периода</b></p>
 +
|-
 +
| style="width:85px;" | <p><b>1 год</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>2 год</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>3 год</b></p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Денежный поток, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>100</p> || style="width:76px;" | <p>150</p> || style="width:78px;" | <p>100</p> || style="width:130px;" | <p>120</p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Период дисконтирования, лет</p> || style="width:85px;" | <p>1</p> || style="width:76px;" | <p>2</p> || style="width:78px;" | <p>3</p> || style="width:130px;" | <p>3</p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Ставка дисконтирования, %</p> || style="width:85px;" | <p>15</p> || style="width:76px;" | <p>15</p> || style="width:78px;" | <p>15</p> || style="width:130px;" | <p>15</p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p> || style="width:85px;" | <p>0,8696</p> || style="width:76px;" | <p>0,7561</p> || style="width:78px;" | <p>0,6575</p> || style="width:130px;" | <p>0,6575</p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>87</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>113</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>66</b></p> || style="width:130px;" | <p> </p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Ставка капитализации, %</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>20</p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Будущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>600</p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>395</b></p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
 +
|-
 +
| style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>661</p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
 +
|}<p> </p>
  
<tex>R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}</tex>
+
==3.10.Методы капитализации по расчетным моделям==
 +
<br />
 +
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. <br />
 +
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).  <br />
 +
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.<br />
 +
Общая формула капитализации по расчетным моделям:<br />
 +
[[Файл:CapMod.jpg|обрамить|центр]]
  
 +
Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:<br />
 +
* в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
 +
* в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
 +
<br />
 +
Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. <br />
 +
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда. <br />
  
{|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:454px;" width="0"<tbody>
+
'''Метод Ринга''' – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами: <br />
| style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i> –</i></p> || style="width:349px;height:18px;" | <p>ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;</p>
+
 
|-
+
<math> i_{VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </math>
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>РОК –</i></p> || style="width:349px;height:18px;" | <p>расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год.</p></tbody>
+
 
|}<div style="clear:both;"> </div><p><b>3.8.3.</b> Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:</p>
+
: где:  
* положительный – <i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i> > </i><i>R</i><i><sub>Н </sub></i>(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
+
::<math>i_{VOZVR} </math> – норма возврата, %;
* отрицательный <i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i><</i><i>R</i><i><sub>Н</sub></i>.
+
:: <math> T </math> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
 +
 
 +
Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.<br />
 +
 
 +
'''Метод Хоскольда''' метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
 +
 
 +
<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^T-1}\end{array}</math>  
 +
 
 +
:где:  
 +
:: <math> i_{BR}</math> – безрисковая ставка доходности,<br />
 +
Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.<br />
 +
 
 +
'''Метод Инвуда''' – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:  
 +
 
 +
<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</math>  
 +
Т период прогнозирования.
 
<br />
 
<br />
  
<b>3.8.4.</b> Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.<p>Решение:</p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p style="margin-left:35.45pt;">     </p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p  style="margin-left:35.45pt;"> </p> 
+
Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения  (SFF). <br />
 +
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.<br />
  
<tex>C_H\;=\;x.</tex><br />
 
  
<tex>K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.</tex>  <tex>CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.</tex><br />
+
Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%,  оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  
  
<tex>\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}</tex><br />
+
<math> i{VOZVR} = \frac{CHOD}{R} = \frac{CHOD}{i+i{VOZVR}} </math>
  
<tex>\begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}</tex><br />
+
<math> i{VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </math>
  
<tex>R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow</tex>леверидж положительный<br />
+
<math> PV = \frac{CHOD}{i{VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </math>
 +
<br />
 +
Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.  <br />
 +
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются. <br />
 +
<br />
 +
''Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева  «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ»,  стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.''
 +
 
 +
== 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)==
 +
Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
 +
<br />
  
 +
Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
  
==<b>3.10.</b> Методы капитализации по расчетным моделям==
+
<math> i_{VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </math>
<p align="left"><b>3.10.1.</b> Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).</p><p align="left">Сущность методов:</p><p> </p>
 
  
<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
+
: где:
 +
::<math>i_{VOZVR} </math> – норма возврата, %;
 +
:: <math> T </math> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
  
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:529px;" width="0"<tbody>
+
Метод Хоскольда метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:  
| style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>С  </i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;</p>
+
 
|-
+
<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^T-1}\end{array}</math>
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>ЧОД  –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>чистый операционный доход, ден.ед./год (период);</p>
+
 
|-
+
:где:  
| style="width: 47px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>R</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>ставка капитализации, доли ед./год (период);</p>
+
:: <math> i_{BR}</math> – безрисковая ставка доходности.  
|-
+
 
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i> </i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>ставка дисконтирования, доли ед./год (период).</p>
+
Метод Инвуда метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
|-
+
 
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i><sub>ВОЗВР</sub></i><i> – </i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>норма возврата, доли ед./год (период).</p>
+
<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</math>
|}<div style="clear:both;"> </div><p align="left"><b>3.10.2.</b> Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:</p><p align="left" style="margin-left:71.45pt;">·         в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;</p><p align="left" style="margin-left:71.45pt;">·         в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.</p><p align="left"><b>3.10.3. </b>Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.</p><p align="left">Решение:</p>
 
  
<tex>PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
+
Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  
  
 +
<math> i{VOZVR} = \frac{CHOD}{R} = \frac{CHOD}{i+i{ VOZVR}} </math>
  
<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}=\frac{0,15}{\left(1+0,15\right)^{10}-1}\approx 0.05</tex>
+
<math> i{VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </math>
  
 +
<math> PV = \frac{CHOD}{i{VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </math>
  
<tex>PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}=\frac{100 000}{0.15 + 0.05}= \frac{100 000}{0.2}=500000</tex>
+
----
 +
'''Навигация по разделу "недвижимость:"'''[[Недвижимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 3. Доходный подход |доходный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_7._Прочее |прочее]], [[Недвижимость_Рекомендованные_источники|рекомендованные источники]], [[Оценка_Недвижимости|глоссарий - недвижимость]]

Текущая версия на 07:10, 8 июля 2021

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость


3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:
– арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
– Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8
№ п/п Наименование функции Формула расчета, пример решения задачи
1

Накопленная (будущая) сумма единицы

Показывает накопление 1 ден.ед. за период:

где:
FV – будущая стоимость, ден. ед.
PV – текущая стоимость, ден. ед.
i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени
t – интервал времени, периодов времени
2 14 1.png
2

Текущая стоимость единицы

Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем:

Рисунок 2 15 2.png
3

Накопление единицы за период

Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей:

где:
PMT – аннуитетный платеж, ден. ед.
Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
2143.png
4

Фактор фонда возмещения

Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.:

2144.png
5

Текущая стоимость обычного аннуитета

Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей:

2145.png
6

Взнос на амортизацию единицы

Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита:

2146.png

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант:


упрощенный вариант:

где:

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9
Ставка накопления (дисконтирования) Формула расчета из годовой ставки накопления ()
Нормальный вариант Упрощенный вариант
Месячная

Formula1.jpg

Квартальная

Formula2.jpg

Полугодовая

Formula3.jpg

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:


Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых. Решение:

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:

где: im – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.


Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

264.png



Решение.

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:



3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)

3.6.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

где:
- реальная ставка, доли ед.
- номинальная ставка, доли ед.;
- темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

где:
- срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
< - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

где:
- общая ставка капитализации, доли е
- рыночная стоимость, ден.ед.;
- чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

где:
– рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
– общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

IP.jpg

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См. таблицу здесь

IP2.jpg

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p>


3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

 

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

 

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

 

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

IIA.jpg

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК > RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК<RН.


3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:





леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ

реверсия, ден.ед.;

 

i

cтавка дисконтирования, доли ед.;

 

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

 

где:

d

Дисконтный множитель, доли ед.

 

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

где:

PV

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n

продолжительность прогнозного периода, периодов;

 

R

ставка капитализации, доли ед.

 

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

 

Ставка капитализации, %

 

 

 

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

 

 

 

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

 

 

 

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

 

 

 

 

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям


Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

CapMod.jpg

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.


Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

где:
– норма возврата, %;
– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где:
– безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.


Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  


Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

где:
– норма возврата, %;
– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где:
– безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  


Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость