Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(3.1. Потенциальный валовый доход)
(3.5. Функции сложного процента)
Строка 204: Строка 204:
 
'''3.5.4.''' Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).
 
'''3.5.4.''' Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).
  
'''3.5.5.''' На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.
+
'''3.5.5.''' Примеры задач.
 +
 
 +
'''Задача 1.''' Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?
 +
Решение:
 +
 +
<tex> PV = \frac1{1 000 000}{(1+0,5)^5}= 620921 </tex>
 +
 
 +
При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:
 +
 +
<tex> PV = \frac{FV}{(1+i)^{t-0,5}}. </tex>
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''Задача 2.''' Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
 +
Решение:
 +
<tex> PV = \frac1{1 000 000}{(1+0,15)^{0,5}}=932 505. </tex>
 +
 
 +
При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
 +
<tex> PV=\frac{FV}{(1+t_1)^{t_1}\;\times(1+i_2\;)^{t_{2\;}}\times...\times(1+i_m\;)^{t_m}} </tex>
 +
 
 +
где: ''i''<sub>m</sub> – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''Задача 3.''' – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.
 +
[[Файл:264.png|мини]]
 +
 
 +
 
 +
 
 +
 
 +
Решение.
 +
 
 +
<tex> PV = \frac{FV}{ (1+i_1)^{t_1} \times (1+i_1)^{t_2}}=\frac{200 000}{ (1+0,2)^1 \times (1+0,15)^1 }=144 928. </tex>
 +
 
 +
Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
 +
<tex> PV=\frac{FV}{(1+i_2)^{t_2-t_1}}= \frac{200 000}{(1+0,2)^1} = 166 667 </tex>
 +
<tex> PV=\frac{FV_1}{(1+i_1)^{t_1}}= \frac{166 667}{(1+0,15)^1} = 144 928 </tex>
 +
 
 +
 
 +
 
 +
 
 +
'''3.5.6.''' На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.
  
 
==3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции==
 
==3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции==

Версия 22:22, 9 февраля 2018

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость


3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

LaTeX:  {\cyr PVD} = AC \times N

где:
LaTeX:  AC – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
LaTeX: N – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NZ - NP  + DX_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OR - RZ =  CHOD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DX_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} =  DVD LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  CHOD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DX_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: LaTeX:  {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD

LaTeX:  {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD

где:
LaTeX:  \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8
№ п/п Наименование функции Формула расчета, пример решения задачи
1

Накопленная (будущая) сумма единицы

Показывает накопление 1 ден.ед. за период: LaTeX: FV = PV \times(1+i)^t,

где:
FV – будущая стоимость, ден. ед.
PV – текущая стоимость, ден. ед.
i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени
t – интервал времени, периодов времени
2 14 1.png
2

Текущая стоимость единицы

Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: LaTeX: PV = \frac{FV}{ (1+i) ^t}.

Рисунок 2 15 2.png
3

Накопление единицы за период

Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: LaTeX: FV = \frac {(1+i)^n-1}{i}\times PMT,

где:
PMT – аннуитетный платеж, ден. ед.
Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
2143.png
4

Фактор фонда возмещения

Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: LaTeX: PMT = \frac{FV\times i}{ (1+i) ^n-1}.

2144.png
5

Текущая стоимость обычного аннуитета

Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: LaTeX: PV = PMT\times \frac{1-(1+i)^{-n}}{i}.

2145.png
6

Взнос на амортизацию единицы

Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: LaTeX: PMT = \frac{PV \times i}{1-(1+i)^{-n}}.

2146.png

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант:

LaTeX: 1+i_t = {^\dfrac {T}{t}sqrt{(1+i_t)}} = {(1+i)^\dfrac{T}{t}},


упрощенный вариант:

LaTeX: i_t = {\frac {i_t}{(\dfrac{T}{t})},

где:

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9
Ставка накопления (дисконтирования) Формула расчета из годовой ставки накопления (LaTeX: t_{\cyr god})
Нормальный вариант Упрощенный вариант
Месячная LaTeX: ^{12}sqrt{(1+i_{\cyr god})}-1 = {(1+i_{\cyr god})^\dfrac{1}{12}}-1 LaTeX: \frac{i_{\cyr god}}{12}
Квартальная LaTeX: ^{4}sqrt{(1+i_{\cyr god})}-1 = {(1+i_{\cyr god})^\dfrac{1}{4}}-1 LaTeX: \frac{i_{\cyr god}}{4}
Полугодовая LaTeX: ^{2}sqrt{(1+i_{\cyr god})}-1 = {(1+i_{\cyr god})^\dfrac{1}{2}}-1 LaTeX: \frac{i_{\cyr god}}{2}

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:

LaTeX:  PV = \frac1{1 000 000}{(1+0,5)^5}= 620921

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

LaTeX:  PV = \frac{FV}{(1+i)^{t-0,5}}.


Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых. Решение: LaTeX:  PV = \frac1{1 000 000}{(1+0,15)^{0,5}}=932 505.

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид: LaTeX:  PV=\frac{FV}{(1+t_1)^{t_1}\;\times(1+i_2\;)^{t_{2\;}}\times...\times(1+i_m\;)^{t_m}}

где: im – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.


Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

264.png



Решение.

LaTeX:  PV = \frac{FV}{ (1+i_1)^{t_1} \times (1+i_1)^{t_2}}=\frac{200 000}{ (1+0,2)^1 \times (1+0,15)^1 }=144 928.

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0: LaTeX:  PV=\frac{FV}{(1+i_2)^{t_2-t_1}}= \frac{200 000}{(1+0,2)^1} = 166 667 LaTeX:  PV=\frac{FV_1}{(1+i_1)^{t_1}}= \frac{166 667}{(1+0,15)^1} = 144 928



3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

LaTeX:  i_p=\frac{i_{\tiny H}-i_{\tiny \cyr inf}}{1+i_{\tiny \cyr inf}}

где:
LaTeX: i_p - реальная ставка, доли ед.
LaTeX: i_{\tiny H} - номинальная ставка, доли ед.;
LaTeX: i_{\cyr inf} - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr NL}=\frac{i}{12} \times N

где:
LaTeX: N - срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
LaTeX: i_{\tiny \cyr BR} - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

LaTeX:  R=\frac{\tiny \cyr CHOD}{C}

где:
LaTeX: R - общая ставка капитализации, доли е
LaTeX: C - рыночная стоимость, ден.ед.;
LaTeX: i_{\tiny \cyr CHOD} - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

LaTeX:  {\cyr C} =  \frac{\cyr CHOD}{R}

где:
LaTeX:  C – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
LaTeX:  \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
LaTeX: R – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

IP.jpg

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См. таблицу здесь

IP2.jpg

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p>


3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

LaTeX: {\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

 

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

 

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

 

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>

IIA.jpg

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК > RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК<RН.


3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

LaTeX: C_H\;=\;x.

LaTeX: K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x. LaTeX: CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.

LaTeX: \begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}

LaTeX: \begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}

LaTeX: R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrowлеверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

LaTeX: C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ

реверсия, ден.ед.;

 

i

cтавка дисконтирования, доли ед.;

 

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

 

LaTeX: d=\;\frac1{(1+i)^t}

где:

d

Дисконтный множитель, доли ед.

 

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

LaTeX: PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}

где:

PV

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n

продолжительность прогнозного периода, периодов;

 

R

ставка капитализации, доли ед.

 

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

 

Ставка капитализации, %

 

 

 

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

 

 

 

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

 

 

 

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

 

 

 

 

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям


Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

CapMod.jpg

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.


Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100%

где:
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} – норма возврата, %;
LaTeX:  T – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}

где:
LaTeX:  i_{ \tiny \cyr BR} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array} Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.


Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

LaTeX:  i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr  CHOD}{R} = \frac{ \cyr  CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}}

LaTeX:  i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05.

LaTeX:  PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000
Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100%

где:
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} – норма возврата, %;
LaTeX:  T – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}

где:
LaTeX:  i_{ \tiny \cyr BR} – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

LaTeX:  i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}


Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

LaTeX:  i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr  CHOD}{R} = \frac{ \cyr  CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}}

LaTeX:  i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05.

LaTeX:  PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000


Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость