Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

3.9.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

LaTeX: C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj –

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ –

реверсия, ден.ед.;

 

i –

cтавка дисконтирования, доли ед.;

 

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

 

LaTeX: d=\;\frac1{(1+i)^t}

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

 

3.9.2. В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

·         прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

·         постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

LaTeX: PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}

где:

PV –

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  –

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n–

продолжительность прогнозного периода, периодов;

 

R–

ставка капитализации, доли ед.

 

3.9.3. Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

 

Ставка капитализации, %

 

 

 

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

 

 

 

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

 

 

 

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

 

 

 

 


3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.10.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

 

LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}

где:

С  –

рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

 

ЧОД  –

чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

 

R –

ставка капитализации, доли ед./год (период);

 

i –

ставка дисконтирования, доли ед./год (период).

 

iВОЗВР –

норма возврата, доли ед./год (период).

 

3.10.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

·         в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;

·         в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

3.10.3. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение:

LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}


LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}=\frac{0,15}{\left(1+0,15\right)^{10}-1}\approx 0.05


LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}=\frac{100 000}{0.15 + 0.05}= \frac{100 000}{0.2}=500000


3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.11.1. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.</p>

Используется в методах капитализации по расчетным моделям: LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}

<p align="left">где:

С  –

рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

 

ЧОД  –

чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

 

R –

ставка капитализации, доли ед./год (период);

 

i –

ставка дисконтирования, доли ед./год (период).

 

iВОЗВР –

норма возврата, доли ед./год (период).

 

Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

3.11.2. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

 

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac1T\times100\%

где:

iВОЗВР –

норма возврата, %;

 

T –

оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

 

3.11.3. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i_{\tiny \cyr vBR}}{\left(1+i_{\tiny \cyr BR}\right)^T-1}

где:

iБР –

безрисковая ставка доходности, доли ед.

 

3.11.4. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

 

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}

где:

i –

требуемая норма доходности (норма отдачи) на собственный капитал, доли ед.

 

 

 

Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Недвижимое_имущество:Раздел_3._Доходный_подход&oldid=1256»