Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход

Навигация по разделу "недвижимость:" общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее.

Содержание

1 3.1. Потенциальный_валовый_доход
2 3.2. Действительный валовый доход
3 3.3. Операционные расходы
4 3.4. Чистый операционный доход
5 3.5. Функции сложного процента
6 3.6. Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции
7 3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
8 3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
9 3.10. Методы капитализации по расчетным моделям
10 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
11 3.10. Методы капитализации по расчетным моделям
12 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.1. Потенциальный_валовый_доход

3.2. Действительный валовый доход

3.3. Операционные расходы

3.4. Чистый операционный доход

3.5. Функции сложного процента

3.6. Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

$LaTeX: i_p=\frac{i_{\tiny H}-i_{\tiny \cyr inf}}{1+i_{\tiny \cyr inf}}$

где:

$LaTeX: i_p$ - реальная ставка, доли ед.

$LaTeX: i_{\tiny H}$ - номинальная ставка, доли ед.;

$LaTeX: i_{\cyr inf}$ - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr NL}=\frac{i}{12} \times N$

где:

$LaTeX: N$ - срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

$LaTeX: i_{\tiny \cyr BR}$ - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

$LaTeX: R=\frac{\tiny \cyr CHOD}{C}$

где:

$LaTeX: R$ - общая ставка капитализации, доли е

$LaTeX: C$ - рыночная стоимость, ден.ед.;

$LaTeX: i_{\tiny \cyr CHOD}$ - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):

$LaTeX: {\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%$

где:	П_И –	ипотечная постоянная, %
	П_Г –	годовой платеж, ден.ед.;
	К –	начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед. </tbody>

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

$LaTeX: {\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%$

где:	К_ИЗ –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К –	сумма кредита, ден.ед.;
	С_Н –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед. </tbody>

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>

$LaTeX: C_{\tiny H}\;=\;K+CK$

где:	С_Н –	стоимость объекта недвижимости;
	К –	сумма кредита;
	СК –	сумма собственного капитала. </tbody>

$LaTeX: R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}$

где:	R_Н –	ставка доходности недвижимости, доли ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год. </tbody>

$LaTeX: R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}$

где:	R_СК –	ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;
	РОК –	расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год. </tbody>

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R_СК > R_Н(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

$LaTeX: C_H\;=\;x.$

$LaTeX: K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.$ $LaTeX: CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.$

$LaTeX: \begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}$

$LaTeX: \begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}$

$LaTeX: R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow$ леверидж положительный

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.10.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

$LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

где:	С –	рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
	R –	ставка капитализации, доли ед./год (период);
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
	i_ВОЗВР –	норма возврата, доли ед./год (период).

3.10.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

· в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;

· в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

3.10.3. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение:

$LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}$