Недвижимое имущество:Раздел 7. Прочее — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(7.3. Оценка недвижимости, предназначенной для определенных видов бизнеса)
 
(не показано 7 промежуточных версий 3 участников)
Строка 1: Строка 1:
  '''Навигация по разделу "недвижимость:"''' [[Раздел 1. Общие_темы |общие темы]], [[Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Раздел 3. Доходный_подход |доходный подход]], [[Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]].
+
  '''Навигация по разделу "недвижимость:"'''[[Недвижимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 3. Доходный подход |доходный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_7._Прочее |прочее]], [[Недвижимость_Рекомендованные_источники|рекомендованные источники]], [[Оценка_Недвижимости|глоссарий - недвижимость]]
 
----
 
----
 
+
<br />
 
== 7.1. Оценка приносящей доход (коммерческой) недвижимости ==
 
== 7.1. Оценка приносящей доход (коммерческой) недвижимости ==
 
''Формулировка темы такова, что к ней могут быть отнесены темы 2.10 – 6.7 из настоящих ММ с акцентом на доходный подход к оценке.''
 
''Формулировка темы такова, что к ней могут быть отнесены темы 2.10 – 6.7 из настоящих ММ с акцентом на доходный подход к оценке.''
Строка 43: Строка 43:
 
7.3.3.1. По среднерыночным (фактическим) издержкам на обслуживание прочих активов, участвующих в генерации выручки:
 
7.3.3.1. По среднерыночным (фактическим) издержкам на обслуживание прочих активов, участвующих в генерации выручки:
  
<tex> {\cyr DP}_{\cyr N}={\cyr DP}_{\cyr B}-\sum_{i=1}^n{ \cyr Izd}_i </tex>
+
<math> {DP}_{N}={DP}_{B}-\sum_{i=1}^n{ Izd}_i </math>
  
 
: где:
 
: где:
:: <tex> \cyr DP_N </tex> - денежный поток, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, ден. ед.;
+
:: <math> DP_N </math> - денежный поток, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, ден. ед.;
:: <tex> \cyr DP_B </tex> - денежный поток бизнеса, ден. ед.;
+
:: <math> DP_B </math> - денежный поток бизнеса, ден. ед.;
:: <tex>{\cyr Izd}_i </tex> - издержки на обслуживание i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.
+
:: <math> Izd_i </math> - издержки на обслуживание i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.
  
 
7.3.3.2. Через обратную капитализацию стоимости прочих активов:
 
7.3.3.2. Через обратную капитализацию стоимости прочих активов:
  
<tex> { \cyr Izd}_i = C_i \times R </tex>
+
<math> {Izd}_i = C_i \times R </math>
  
 
: где:
 
: где:
:: <tex> C_i </tex> рыночная стоимость i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.;
+
:: <math> C_i </math> рыночная стоимость i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.;
:: <tex> R </tex> cтавка капитализации, доли ед.
+
:: <math> R </math> cтавка капитализации, доли ед.
  
 
7.3.3.3. Через долю денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости:
 
7.3.3.3. Через долю денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости:
  
<tex> {\cyr DP}_{\cyr N}={\cyr DP} \times R </tex>
+
<math> {DP}_{N}={DP} \times R </math>
  
 
: где:
 
: где:
:: <tex> \cyr DP_N </tex> - денежный поток бизнеса, ден. ед.;
+
:: <math> DP_N </math> - денежный поток бизнеса, ден. ед.;
:: <tex> d </tex> - доля денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости, доли ед.
+
:: <math> d </math> - доля денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости, доли ед.
  
 
'''7.3.4.''' Для выделения стоимости объекта недвижимости из стоимости бизнеса может быть использована модель затратного подхода к оценке бизнеса:
 
'''7.3.4.''' Для выделения стоимости объекта недвижимости из стоимости бизнеса может быть использована модель затратного подхода к оценке бизнеса:
  
<tex> \cyr C_B=\sum A-\sum O , </tex>
+
<math>C_B=\sum A-\sum O , </math>
  
  
<tex> \sum A= \sum A_{\tiny \cyr PR}+C_H ,  
+
<math> \sum A= \sum A_{PR}+C_H , </math>
  
  
<tex> C_{\tiny \cyr B}= \sum A_{\tiny \cyr PR}+C_H-\sum O , </tex>
+
<math> C_{B}= \sum A_{PR}+C_H-\sum O , </math>
  
  
<tex> C_H=C_{\tiny \cyr B}-\sum A_{\tiny \cyr PR}+\sum O , </tex>
+
<math> C_H=C_{B}-\sum A_{PR}+\sum O , <</math>
  
 
: где:
 
: где:
:: <tex> \cyr C_B </tex> - стоимость бизнеса, в состав которого входит оцениваемый объект недвижимости, ден. ед.;
+
:: <math> C_B </math> - стоимость бизнеса, в состав которого входит оцениваемый объект недвижимости, ден. ед.;
:: <tex> \sum A </tex> - суммарная стоимость активов, ден. ед.;
+
:: <math> \sum A </math> - суммарная стоимость активов, ден. ед.;
:: <tex> \sum O </tex> - суммарная стоимость обязательств, ден. ед.;
+
:: <math> \sum O </math> - суммарная стоимость обязательств, ден. ед.;
:: <tex> \sum A_{\tiny \cyr PR} </tex> - суммарная стоимость активов за исключением оцениваемого объекта недвижимости, ден. ед.;
+
:: <math> \sum A_{PR} </math> - суммарная стоимость активов за исключением оцениваемого объекта недвижимости, ден. ед.;
:: <tex> C_H </tex> - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, ден.ед.
+
:: <math> C_H </math> - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, ден.ед.
  
 
'''7.3.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности:
 
'''7.3.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности:
Строка 92: Строка 92:
 
7.3.5.2. В большинстве случаев оценка недвижимости через бизнес характеризуется большей сложностью и трудоемкостью, чем оценка недвижимости по классическим моделям (например, из п. 7.3.4 видно, что для определения стоимости объекта недвижимости нужно определить стоимость: всего бизнеса, всех прочих активов в его составе, всех обязательств в его составе).
 
7.3.5.2. В большинстве случаев оценка недвижимости через бизнес характеризуется большей сложностью и трудоемкостью, чем оценка недвижимости по классическим моделям (например, из п. 7.3.4 видно, что для определения стоимости объекта недвижимости нужно определить стоимость: всего бизнеса, всех прочих активов в его составе, всех обязательств в его составе).
  
7.3.5.3. В качестве прочих активов, участвующих в генерации выручки от бизнеса на основе оцениваемого объекта недвижимости, могут участвовать нематериальные активы (например, для гостиниц – бренд, товарный знак).
+
7.3.5.3. В качестве прочих активов, участвующих в генерации выручки от бизнеса на основе оцениваемого объекта недвижимости, могут участвовать нематериальные активы (например, для гостиниц – бренд, товарный знак).<br />
 +
<br />
  
 
----
 
----
  '''Навигация по разделу "недвижимость:"''' [[Раздел 1. Общие_темы |общие темы]], [[Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Раздел 3. Доходный_подход |доходный подход]], [[Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]].
+
  '''Навигация по разделу "недвижимость:"'''[[Недвижимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 3. Доходный подход |доходный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_7._Прочее |прочее]], [[Недвижимость_Рекомендованные_источники|рекомендованные источники]], [[Оценка_Недвижимости|глоссарий - недвижимость]]

Текущая версия на 10:08, 19 июля 2018

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость


7.1. Оценка приносящей доход (коммерческой) недвижимости

Формулировка темы такова, что к ней могут быть отнесены темы 2.10 – 6.7 из настоящих ММ с акцентом на доходный подход к оценке.

7.2. Оценка производственной и специализированной недвижимости

7.2.1. Специализированная недвижимость – недвижимость, которая не может быть продана на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого она является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива. Примеры специализированных объектов недвижимости: больница, водонапорная башня, дамба, доменная печь, котельная, мост, очистные сооружения, стадион, школа.

7.2.2. Оценка неспециализированной производственной недвижимости может осуществляться по классическим моделям оценки (см. разделы 3 – 6).

7.2.3. Оценка специализированной недвижимости, как правило, осуществляется следующим образом:

7.2.2.1. На основе затратного подхода к оценке. В данном случае частым является существенное влияние на стоимость внешнего устаревания, обусловленного депрессивным состоянием отрасли и/или особенностями функционирования соответствующего бизнеса и производственных цепочек (например, регулируемые тарифы в сфере энергетики либо жилищно-коммунального хозяйства).

7.2.2.2. На основе доходного подхода к оценке через денежные потоки бизнеса, реализуемого на основе данной недвижимости (см. п. 7.3).

7.2.4. На что обратить внимание в практической деятельности: применение моделей оценки специализированной недвижимости к неспециализированной способно существенно исказить величину стоимости. Приведем пример. В составе предприятия химической отрасли могут быть как специализированные объекты недвижимости, характеризующиеся наличием внешнего устаревания (например, вызванного депрессивным состоянием отрасли), так и неспециализированное имущество, которое может быть использовано в различных отраслях (например, часть складов, которые не использовались для хранения опасных веществ). Начисление внешнего износа, обусловленного указанной причиной, при оценке неспециализированного имущества приведет к нарушению рыночной логики и искажению стоимости: при прочих равных условиях, один и тот же неспециализированный объект недвижимости не может иметь различную стоимость в зависимости от того, к какой отрасли (предприятию) он формально отнесен.

7.3. Оценка недвижимости, предназначенной для определенных видов бизнеса

7.3.1. Для некоторых видов объектов недвижимости наиболее корректная величина стоимости может быть получена при оценке через денежные потоки бизнеса, реализуемого на их основе. Особенностью подобных объектов недвижимости является то, что они являются операционными и вносят основной вклад в формирование денежного потока бизнеса, реализуемого на их основе.

  • Операционные активы – активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.
  • Неоперационные активы – активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Оценка подобных объектов недвижимости классическими моделям затруднена по следующим основным причинам:

  • затратный подход к оценке – отсутствуют достоверные данные о прибыли предпринимателя, затратах на замещение / воспроизводство;
  • сравнительный подход к оценке – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (продажа);
  • доходный подход к оценке (не через бизнес) – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (сдача в аренду).

7.3.2. В общем виде алгоритм определения стоимости недвижимости через бизнес на ее основе имеет следующий вид:

  • прогноз выручки от предпринимательской деятельности на основе объекта недвижимости;
  • определение денежного потока, относящегося на оцениваемый объект недвижимости;
  • определение ставки дисконтирования и капитализации, соответствующих виду денежного потока;
  • определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем приведения относящегося к нему денежного потока к дате оценки.

7.3.3. Выделение денежного потока, относящегося к оцениваемому объекту недвижимости, может осуществляться по следующим основным методам и их сочетаниям:

7.3.3.1. По среднерыночным (фактическим) издержкам на обслуживание прочих активов, участвующих в генерации выручки:

где:
- денежный поток, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, ден. ед.;
- денежный поток бизнеса, ден. ед.;
- издержки на обслуживание i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.

7.3.3.2. Через обратную капитализацию стоимости прочих активов:

где:
рыночная стоимость i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.;
cтавка капитализации, доли ед.

7.3.3.3. Через долю денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости:

где:
- денежный поток бизнеса, ден. ед.;
- доля денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости, доли ед.

7.3.4. Для выделения стоимости объекта недвижимости из стоимости бизнеса может быть использована модель затратного подхода к оценке бизнеса:




где:
- стоимость бизнеса, в состав которого входит оцениваемый объект недвижимости, ден. ед.;
- суммарная стоимость активов, ден. ед.;
- суммарная стоимость обязательств, ден. ед.;
- суммарная стоимость активов за исключением оцениваемого объекта недвижимости, ден. ед.;
- стоимость оцениваемого объекта недвижимости, ден.ед.

7.3.5. На что обратить внимание в практической деятельности:

7.3.5.1. При прочих равных условиях оценка недвижимости через бизнес характеризуется существенно большей погрешностью, чем оценка недвижимости по классическим моделям.

7.3.5.2. В большинстве случаев оценка недвижимости через бизнес характеризуется большей сложностью и трудоемкостью, чем оценка недвижимости по классическим моделям (например, из п. 7.3.4 видно, что для определения стоимости объекта недвижимости нужно определить стоимость: всего бизнеса, всех прочих активов в его составе, всех обязательств в его составе).

7.3.5.3. В качестве прочих активов, участвующих в генерации выручки от бизнеса на основе оцениваемого объекта недвижимости, могут участвовать нематериальные активы (например, для гостиниц – бренд, товарный знак).


Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость