Раздел 10. ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(10.2. Примеры и анализ ошибок)
(10.2. Примеры и анализ ошибок)
Строка 141: Строка 141:
 
* выделенные курсивом слова могут быть истолкованы Оценщиком так, что при исправлении отчета он ошибочно вычтет из чистого операционного дохода затраты на капитальный ремонт и получит неверную (отрицательную) величину стоимости объекта оценки.
 
* выделенные курсивом слова могут быть истолкованы Оценщиком так, что при исправлении отчета он ошибочно вычтет из чистого операционного дохода затраты на капитальный ремонт и получит неверную (отрицательную) величину стоимости объекта оценки.
 
|}
 
|}
 +
 +
==10.3. О стереотипах (к вопросу о сговоре и ущербе)==
 +
 +
Данный параграф предназначен в первую очередь для тех Экспертов, кто выполняет экспертизу (проверку) отчетов об оценке по заказу следственных и судебных органов, а также для самих представителей следственных и судебных органов. Речь пойдет про такие понятия как «мошенничество», «сговор» и «ущерб», а также про их применимость к деятельности Оценщика и Эксперта.
 +
 +
В последнее время чиновники высокого уровня многократно выступали с инициативой ужесточения ответственности Оценщиков. Мы не ставим под сомнение необходимость повышения качества оценочных услуг, однако обратим внимание, что все чаще Оценщики становятся жертвами «охоты на ведьм». Например, в оценочном сообществе широкий резонанс получил случай с Ольгой Морозовой (Астрахань), которую по статье 159 УК РФ «мошенничество» приговорили к лишению свободы сроком на три года условно. Суд пришел к выводу, что она занизила стоимость приобретаемого муниципального имущества на 29 тысяч рублей, что составляло порядка 5% от итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке. При этом: и судебный эксперт, и независимые эксперты на суде высказывали позицию, что для подобных объектов оценки погрешность расчета стоимости составляет 15-25%. Кроме того, объект оценки был продан на открытом аукционе, к проведению которого у следствия и суда претензий не было.
 +
 +
В средствах массовой информации часто публикуются данные о ходе расследования громких дел о мошенничестве с имуществом. В этих материалах все чаще пресс-службы указывают информацию о величине ущерба в виде конкретных значительных сумм – десятков и сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей. Информация подается таким образом, словно ущерб уже доказан, а вина Оценщика очевидна и не должна вызывать никаких сомнений – ведь на лицо предварительный сговор Оценщика с одной из сторон сделки!
 +
 +
Приведем конкретный пример. В феврале 2013 года Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов публично обвинил Оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость по результатам индивидуальной оценки для целей оспаривания оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. Например, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной на сайтах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость, например, земель населенных пунктов под производственными объектами является многократно завышенной [36]. Таким образом, вместо проблемы «Государство недополучило налоги» имеет место проблема «предприятия переплатили налоги».
 +
 +
Наиболее опасные стереотипы сложились у следственных и судебных органов применительно к «мошенничеству» в сфере оценочной деятельности.
 +
 +
'''I.''' Мошенничество с участием Оценщика подразумевает совокупность следующих составляющих: наличие группы лиц, действующих по предварительному сговору, а также наличие ущерба. Следовательно, под мошенничеством следует понимать такую ситуацию, когда в отчете об оценке обоснована заранее известная цена сделки, величина которой согласована между Оценщиком и Заказчиком и лежит за пределами диапазона рыночных цен. Данная ситуация обязательно сопровождается наличием ущерба, нанесенного одной из сторон (рис. 35).

Версия 09:49, 26 июля 2018

Экспертное заключение, так же как и отчет об оценке, может быть оспорено.

Важным параметром экспертного заключения является его «устойчивость». Под устойчивостью экспертного заключения, по аналогии с устойчивостью отчета об оценке, понимается способность выдерживать разного рода проверки и критику. На устойчивость оказывает влияние как достоверность использованных в экспертном заключении данных, так и корректность формулировок (однозначность, лаконичность и пр.). Например, если заключение не позволяет его пользователю получить представление о нарушениях без необходимости прочтения самого отчета об оценке или замечания допускают неоднозначное толкование (см. табл. 23) – это не позволит уполномоченному лицу принять на основе экспертного заключения соответствующее решение в штатные сроки. Потребуется, как минимум, дополнительное изучение отчета об оценке, экспертного заключения и рыночной конъюнктуры. Несоблюдение при проведении экспертизы описанных выше принципов и требований ЗоОД приводит к появлению в экспертном заключении ошибок и нарушений, которые снижают его устойчивость и способны привести к его успешному оспариванию (отклонению).

10.1. Классификация ошибок

Практика защиты Оценщиков от недобросовестной или неквалифицированной экспертизы, а также анализ международного опыта экспертизы [45] позволили выявить 14 основных типов ошибок Экспертов – табл. 31.

Таблица 31.

Основные типы ошибок Экспертов

№ п/п Тип ошибки Комментарий

Неверное понимание требований ЗоОД

1 Частичная проверка законодательства Например, проверка только формальных требований ЗоОД.
2 Избыточные требования к отчету об оценке и Оценщику Предъявление к отчету об оценке требований, выходящих за рамки ЗоОД.
3 Неверная идентификация нарушенного требования Ошибка корректно выявлена, однако указано не соответствующее ей требование ЗоОД.

Неверное понимание методологии оценки

4 Навязывание альтернативных источников информации 4.1. Использование в экспертизе источников информации, недоступных для Оценщиков (закрытых). Задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке – Эксперт должен указать, что Оценщик сделал неправильно (если нарушения имеются), а не показать, что он умеет делать по-другому/лучше (в т.ч., например, выбирать аналоги). Определение рыночной стоимости (ст. 3 Закона об оценке) подразумевает, что ее величина определяется информацией, доступной в открытых источниках информации. Обоснование нарушения не может опираться на инсайдерскую или другую информацию, которая не могла быть доступна Оценщику, добросовестно выполняющему свою работу.

4.2. Использование источников информации с сопоставимой по сравнению с использованными в отчете или худшей достоверностью. Аргументы Эксперта должны быть сильнее аргументов Оценщика, изложенных в отчете об оценке. В противном случае будет иметь место «пререкание» двух сторон, а дискуссия выйдет из профессиональной плоскости.

5 Навязывание альтернативной методологии Фундаментальным принципом оценки является независимость Оценщика – он сам вправе выбирать тот или иной подход или метод расчета при соответствующем обосновании (ст. 14 Закона об оценке).

Эксперт не в праве навязывать Оценщику методологию или свое мнение по дискуссионным вопросам (вопросам, по которым в профессиональном оценочном сообществе отсутствует консолидированное мнение или значительно преобладающее мнение; например, к таким вопросам в определенных ситуациях относятся: методика обоснования величины внешнего износа, период дисконтирования реверсии [32]).

Отметим, что принцип независимости Оценщика не должен останавливать Эксперта обоснованно высказывать замечания о том, что использованная в отчете об оценке методология не учитывает специфики конкретной оценочной ситуации.

Неверное понимание рыночной конъюнктуры, специфики объекта оценки и его стоимости

6 Замечание, которое невозможно корректно исправить по объективным рыночным причинам, не зависящим ни от Оценщика, ни от Эксперта Конъюнктура рынка и имеющаяся в открытом доступе информация не позволяют исправить нарушение, например, в связи с отсутствием необходимых для расчетов данных
7 Указание не всех существенных замечаний 7.1. В отчете присутствует существенное нарушение требований ЗоОД, однако Эксперт его не выявил.

7.2. В отчете присутствует несколько существенных нарушений требований ЗоОД, однако Эксперт указал не все из них.

Неверная формулировка замечания

8 Непонятное замечание Формулировка замечания не позволяет понять его смысл.
9 Замечание, допускающее неоднозначное толкование Формулировка замечания допускает неоднозначное толкование его смысла, что способно привести к различным по логике вариантам его исправления.
10 Отсутствие обоснования профессиональной позиции Эксперта В соответствии с принципом экспертизы №1 (презумпция невиновности Оценщика), наличие нарушения в отчете должно быть доказано – позиция Эксперта должна быть обоснована.
11 Перегрузка заключения избыточной информацией Аналогично нарушению Оценщиком требований принципа достаточности.
12 Замечания, вводящие в заблуждение пользователя экспертного заключения 12.1. Искажение существенности замечаний – идентификация ошибки, которая вообще не оказывает влияния на итоговую стоимость объекта оценки (или оказывает несущественное влияние) в качестве существенной, или наоборот.

12.2. Указание на нарушение, которое по факту в отчете отсутствует.

13 Непроверяемое замечание Формулировка замечания не позволяет проверить его корректность. Например, невозможно соотнести данное замечание с конкретным фрагментом отчета об оценке или положением ЗоОД.
14 Отсутствие указаний на нарушение требований ЗоОД Не указано, какое именно требование ЗоОД нарушено.

Из п. 6 табл. 31 вытекает важное следствие – Эксперт не должен писать замечание, если не знает, как можно устранить соответствующее нарушение. Поясним данный тезис:

  • во-первых, Эксперт должен быть достаточно квалифицированным, чтобы решить любую оценочную задачу – при необходимости проконсультировать Оценщика о возможном способе устранения выявленного нарушения;
  • во-вторых, если Эксперт выявил нарушение, но не знает, как оно может быть устранено, то это может быть следствием следующего:
    • Эксперт не понимает специфику конкретной оценочной ситуации, а значит – замечание ошибоoчно;
    • уровень профессионализма Эксперта недостаточен для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке.

В любом случае, подобная ситуация является поводом проанализировать отчет об оценке и рыночную конъюнктуру еще раз, а также обсудить проблему с коллегами.

В реальной практике достаточно часто встречаются ошибки в экспертных заключениях, которые одновременно могут быть отнесены к различным типам – см. раздел 10.2.

Обратим внимание на следующую закономерность: больше объем формулировки текста замечания → → выше вероятность оспаривания всего заключения.

Сам факт наличия объемной формулировки замечания не является нарушением, если она не перегружает заключение избыточной информацией (п. 11 табл. 31). При этом практика показывает, что с увеличением объема обоснования позиции Эксперта возрастет вероятность того, что заключение или его отдельный фрагмент будут допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

10.2. Примеры и анализ ошибок

Источником всех приведенных в настоящем Учебнике примеров некорректных замечаний являются реальные экспертные заключения, заключения судебных экспертов или претензии потребителей оценочных услуг. Отметим, что в табл. 32 и табл. 35 приведены ссылки на предыдущие версии ФСО №1-3, действовавшие на момент составления соответствующего заключения.

Таблица 32.

Примеры реальных замечаний

№ п/п Замечание Комментарий
1 Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в нем допущено значительное число грамматических, синтаксических, фонетических и арифметических ошибок Тип ошибки:
  • некорректное (ошибочное) замечание;
  • замечание, которое невозможно исправить;
  • отсутствие указаний на нарушение требований ЗоОД;
  • отсутствие обоснования позиции.

ЗоОД не регламентирует допустимое количество грамматических и синтаксических ошибок.

Абстрактное указание на наличие арифметических ошибок является бездоказательным без приведения конкретных примеров, вводящих пользователей отчета об оценке в заблуждение, с ссылками на соответствующие страницы отчета об оценке.

2 В Отчете приведено недостаточное обоснование отказа от применения доходного подхода к оценке, что ошибочно Тип ошибки:
  • замечание, которое невозможно исправить;
  • отсутствие указаний на нарушение требования ЗоОД;
  • отсутствие обоснования позиции.

В ЗоОД не установлены требования о том, как именно должен быть обоснован отказ, замечание носит субъективный характер (один специалист считает, что обоснование достаточно, а другой – что нет). Из формулировки замечания неясно, чего именно недостает в приведенном отказе – замечание невозможно исправить.

3 Выбранные в качестве объектов-аналогов офисные помещения не могут быть признаны таковыми Тип ошибки:
  • замечание допускает неоднозначное толкование;
  • замечание, которое невозможно исправить;
  • отсутствие указаний на нарушение требования ЗоОД;
  • отсутствие обоснования позиции.

Формулировка нарушения допускает двоякое толкование его сути:

  • то ли объекты не могут рассматриваться в качестве аналогов для объекта оценки;
  • то ли объекты-аналоги не могут рассматриваться в качестве офисных помещений.
4 При проведении расчетов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом оценщиком применен метод (корреляционно-регрессионного анализа), не предусмотренный методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. №568-р). Применение указанного метода не позволяет пользователю отчета, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки, что нарушает положения Федеральных стандартов оценки ФСО №3 Тип ошибки: некорректное (ошибочное) замечание.

Корреляционно-регрессионный анализ не является самостоятельным методом расчета стоимости, а является методом обоснования величины корректировок (внесения корректировок). Корреляционно-регрессионный анализ не относится к специальным познаниям в области оценочной деятельности, а является распространенным инструментом математической статистики, который изучают в большинстве высших учебных заведений. Распоряжение Минимущества, на которое ссылаются в замечании, носит форму рекомендации и не является обязательным к применению.

5 В нарушение п.8 ФСО №3 при определении стоимости прав на земельный участок оценщик не обосновал отказ от использования затратного подхода и доходного подхода

[Объектом оценки является единый объект недвижимости – здание на земельном участке] || Тип ошибки: некорректное (ошибочное) замечание.

Земельный участок не является самостоятельным объектом оценки, выступает в качестве одного из элементов объекта оценки. Пункт 8 ФСО №3 не устанавливает обязательность обоснования отказа от использования подхода к оценке отдельных элементов объекта оценки. В полном соответствии с требованиями законодательства обоснование отказа от применения одного из подходов к оценке объекта оценки приведено на стр. Х.

6 В расчетах сравнительного подхода к оценке использовано всего пять объектов-аналогов, что ошибочно, поскольку малое число объектов-аналогов снижает точность расчетов. Тип ошибки:
  • некорректное (ошибочное) замечание;
  • предъявление к отчету избыточных требований;
  • отсутствие указаний на нарушение требования ЗоОД.

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает требования к минимально допустимому числу объектов-аналогов.

7 При применении метода прямой капитализации осуществляется капитализация чистого операционного дохода. При определении чистого операционного дохода учитываются все денежные потоки, включая как доходы, так и расходы. Затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) также относятся к расходам, поэтому неясно, почему оценщик проводит оценку рыночной стоимости объекта оценки без учета затрат на капитальный ремонт, а затем из полученной величины рыночной стоимости вычитает эти затраты. Тем самым нарушается основная логика таких расчетов и принципов доходного подхода в оценке недвижимости (табл. 5-35 отчета). Если бы оценщик верно определял чистый операционный доход, то эта величина вследствие необходимости осуществления затрат на капитальный ремонт в первом году привела бы к отрицательной величине стоимости Тип ошибки:
  • некорректное (ошибочное) замечание;
  • замечание допускает неоднозначное толкование;
  • отсутствие указаний на нарушение законодательства.

Можно предположить: Эксперт имел в виду, что метод дисконтирования денежных потоков в данной ситуации более применим, чем метод прямой капитализации, который использован в отчете. Но важно то, что:

  • Эксперт ошибочно указывает на необходимость учета расходов на капитальный ремонт в составе расходов, уменьшающих капитализируемые доходы (грубая ошибка «Эксперта»);
  • выделенные курсивом слова могут быть истолкованы Оценщиком так, что при исправлении отчета он ошибочно вычтет из чистого операционного дохода затраты на капитальный ремонт и получит неверную (отрицательную) величину стоимости объекта оценки.

10.3. О стереотипах (к вопросу о сговоре и ущербе)

Данный параграф предназначен в первую очередь для тех Экспертов, кто выполняет экспертизу (проверку) отчетов об оценке по заказу следственных и судебных органов, а также для самих представителей следственных и судебных органов. Речь пойдет про такие понятия как «мошенничество», «сговор» и «ущерб», а также про их применимость к деятельности Оценщика и Эксперта.

В последнее время чиновники высокого уровня многократно выступали с инициативой ужесточения ответственности Оценщиков. Мы не ставим под сомнение необходимость повышения качества оценочных услуг, однако обратим внимание, что все чаще Оценщики становятся жертвами «охоты на ведьм». Например, в оценочном сообществе широкий резонанс получил случай с Ольгой Морозовой (Астрахань), которую по статье 159 УК РФ «мошенничество» приговорили к лишению свободы сроком на три года условно. Суд пришел к выводу, что она занизила стоимость приобретаемого муниципального имущества на 29 тысяч рублей, что составляло порядка 5% от итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке. При этом: и судебный эксперт, и независимые эксперты на суде высказывали позицию, что для подобных объектов оценки погрешность расчета стоимости составляет 15-25%. Кроме того, объект оценки был продан на открытом аукционе, к проведению которого у следствия и суда претензий не было.

В средствах массовой информации часто публикуются данные о ходе расследования громких дел о мошенничестве с имуществом. В этих материалах все чаще пресс-службы указывают информацию о величине ущерба в виде конкретных значительных сумм – десятков и сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей. Информация подается таким образом, словно ущерб уже доказан, а вина Оценщика очевидна и не должна вызывать никаких сомнений – ведь на лицо предварительный сговор Оценщика с одной из сторон сделки!

Приведем конкретный пример. В феврале 2013 года Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов публично обвинил Оценщиков в сговоре с предпринимателями только на основании того, что рыночная стоимость по результатам индивидуальной оценки для целей оспаривания оказалась в разы ниже результатов кадастровой оценки. Например, было заявлено: «Мы не можем на это сквозь пальцы смотреть, когда конвейер жуликов работает… Идет серьезная мошенническая акция». В то же время даже поверхностный анализ с использованием открытой информации, размещенной на сайтах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, показал, что кадастровая стоимость, например, земель населенных пунктов под производственными объектами является многократно завышенной [36]. Таким образом, вместо проблемы «Государство недополучило налоги» имеет место проблема «предприятия переплатили налоги».

Наиболее опасные стереотипы сложились у следственных и судебных органов применительно к «мошенничеству» в сфере оценочной деятельности.

I. Мошенничество с участием Оценщика подразумевает совокупность следующих составляющих: наличие группы лиц, действующих по предварительному сговору, а также наличие ущерба. Следовательно, под мошенничеством следует понимать такую ситуацию, когда в отчете об оценке обоснована заранее известная цена сделки, величина которой согласована между Оценщиком и Заказчиком и лежит за пределами диапазона рыночных цен. Данная ситуация обязательно сопровождается наличием ущерба, нанесенного одной из сторон (рис. 35).