Раздел 5. МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

5.1. Структура методологии

Структура методологии экспертизы отчетов об оценке была рассмотрена в [33] и может быть представлена в следующем графическом виде – рис. 19.

Рис. 19. Структура методологии экспертизы отчетов об оценке

Позиция авторов Учебника, на которой основана рассматриваемая методология, заключается в следующем: к деятельности по экспертизе отчетов об оценке (к экспертному заключению) должны предъявляться требования, не ниже требований к оценочной деятельности (к отчету об оценке).

В учебнике акцент сделан на принципы, методы и алгоритмы экспертизы, которые могут рассматриваться как практически значимое развитие принципов экспертизы с различным уровнем детализации. Вспомогательные элементы подробно не рассматриваются, поскольку они, как правило, достаточно определены в соответствующих нормативных и правовых актах (для примера в разделе 4.3 описан порядок проведения экспертизы Экспертными советами СРОО).  

5.2. Принципы проведения экспертизы

В Законе об оценке и ФСО не определены необходимые и достаточные принципы проведения экспертизы отчетов об оценке. По мнению авторов, подобная ситуация является недопустимой. Для снижения коррупциогенной составляющей принципы проведения экспертизы отчетов об оценке должны быть включены в профильный ФСО в обозримой перспективе.

На уровне отдельных СРОО данная проблема решается уже сейчас (см. раздел 2.3).

I. Одним из основополагающих положений международного законодательства, законодательства стран с высоким уровнем развития гражданского общества является презумпция невиновности. Данное положение закреплено и в базисных документах Российской Федерации: Конституции (например, ст. 49), Уголовном Кодексе (ст. 14), Кодексе об административных правонарушениях (ст. 1.5). Очевидно, что все нормативные и правовые акты более низкого уровня, в т.ч. и ЗоОД, должны соблюдать преемственность и придерживаться этого же принципа. Применительно к экспертизе отчетов об оценке это означает, что Оценщик прав, если не доказано обратное (если Эксперт не доказал наличие нарушения требований ЗоОД). Из этого следует первый принцип проведения экспертизы: наличие нарушений требований ЗоОД в отчете об оценке должно быть доказано Экспертом.

II. Для защиты Оценщика от недобросовестной и/или некачественной экспертизы к экспертному заключению должны предъявляться требования в объеме не меньшем, чем к отчету об оценке. Отметим, что такая логика наблюдается и в зарубежной практике экспертизы отчетов об оценке [45]. Из этого следует второй принцип проведения экспертизы, в котором прослеживается преемственность п. 5 ФСО №3: к экспертному заключению должны предъявляться те же базовые требования, что и к отчету об оценке.

Применительно к экспертизе отчетов об оценке базовые принципы оценки получают следующее содержание:

• принцип существенности – в экспертном заключении должна быть изложена вся информация, существенная для понимания результатов экспертизы. Должны быть выявлены нарушения требований ЗоОД, оказывающие (способные оказать) существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки (при наличии подобных нарушений). Чем нарушение существеннее – тем больше внимания ему должно быть уделено в экспертном заключении;
• принцип обоснованности – информация, приведенная в экспертном заключении, существенным образом влияющая на результаты экспертизы, должна быть подтверждена;
• принцип однозначности – содержание экспертного заключения не должно вводить в заблуждение его пользователей, а также не должно допускать неоднозначного толкования;
• принцип проверяемости – содержание замечаний в экспертном заключении должно привести пользователя экспертного заключения к аналогичным выводам;
• принцип достаточности – в экспертном заключении не должна содержаться информация, не использующаяся для обоснования позиции Эксперта, если она не является обязательной согласно требованиям ЗоОД.

Обратим внимание, что в явном виде указанные принципы оценки были сформулированы в предыдущих редакциях ФСО №1 [5] и ФСО №3 [9]. В актуальных редакциях стандартов отсутствует упоминание принципа достаточности, поскольку он в целом является изоморфизмом принципа существенности (как и достоверность ≈ однозначность). Для существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости удалено указание на то, что это принципы. Несмотря на указанные изменения, полезность всех описанных принципов для развития качества экспертизы очевидна.

III. Недобросовестное или некачественное выполнение Экспертом своих обязанностей способно привести к получению Оценщиком повторного отрицательного экспертного заключения на отчет об оценке по следующей причине. В первоначальном отрицательном экспертном заключении не были указаны все содержащиеся в отчете об оценке нарушения требований ЗоОД, соответственно, часть из них осталась в исправленной версии отчета об оценке, поскольку Оценщик не знал об их наличии, а значит, не мог исправить. Недопущение подобной ситуации возможно при соблюдении третьего принципа проведения экспертизы: в экспертном заключении должны быть указаны все нарушения требований ЗоОД, содержащиеся в отчете об оценке.

Важные комментарии:

• в отдельных случаях целесообразно указание только первичного нарушения с приведением информации о том, что данное нарушение явилось причиной появления вторичных и кратким описанием части из них. Например, такое возможно, когда выбранный в Отчете метод расчета не позволяет учесть специфику объекта оценки или рыночную конъюнктуру, когда неверно определено наиболее эффективное использование объекта оценки. В подобной ситуации описание всех вторичных нарушений лишено смысла, поскольку исправление замечания в части методологии приведет к полному изменению расчета;
• в ситуации, когда отчет об оценке исправляться не будет, например, когда сделка уже совершена, нет необходимости указывать все нарушения требований ЗоОД, содержащиеся в отчете об оценке. Достаточно указать самые существенные с позиции влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

IV. Четвертый принцип проведения экспертизы установлен п. 4 ФСО №5: при проведении экспертизы отчета об оценке Экспертом не проводится повторная оценка стоимости объекта оценки.

Напомним:

• задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке, если таковые имеются – Эксперт должен указать, что Оценщик нарушил (сделал неправильно), а не показать, что можно сделать лучше, применить альтернативную методику или получить другую стоимость внутри рыночного интервала цен;
• Эксперт может выборочно проверить расчеты, вызывающие у него сомнения (см. раздел 2.2).

V. Пятый принцип установлен п. 14 ФСО №5: при проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки. Появление данного принципа обусловлено тем, что Эксперт выполняет работу позже и имеет больше информации, чем Оценщик. При этом Эксперт должен действовать в одинаковых с Оценщиком условиях (см. раздел 4.1). Отметим, что при проведении судебной экспертизы в рамках [2] отсутствует ограничение на использование информации, ставшей известной после даты оценки. Вместе с тем в ст. 8 данного закона отмечено, что «Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных». Ряд юристов высказывают позицию, что упоминание общепринятых научных и практических данных позволяет говорить о том, что при проведении судебной экспертизы отчета об оценке следует использовать методические положения профильных нормативных и правовых документов. В частности, в п. 8 ФСО №1 указано: «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована [Оценщиком] для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

5.3. Порядок проведения экспертизы

Типичный порядок проведения экспертизы отчетов об оценке Экспертными советами СРОО описан в табл. 17. Отметим, что формальные действия, например, заключение договора на экспертизу, получение отчета об оценке или передача экспертного заключения заказчику экспертизы, выведены за границы анализа и не рассматриваются. С незначительными изменениями данный алгоритм может применяться и в других случаях проверки отчета об оценке.

№ п/п	Действие	Комментарий
1	Идентификация типа документа, представленного на экспертизу	В ряде случаев на экспертизу под видом отчета об оценке предоставляются другие документы, например: з аключение судебного эксперта; документ, в котором содержится суждение о величине стоимости объекта оценки, выполненный не в рамках Закона об оценке, а по результатам оказания информационно-консультационных услуг (название документа может значительно варьироваться); «черновик» отчета об оценке (не утвержден / не сшит в установленном порядке). Вывод о том, что представленный документ является отчетом об оценке, делается по результатам анализа указанных в документе нормативных и правовых актов, в соответствии с которыми он выполнен. Если по результатам анализа установлено, что представленный на экспертизу документ не является отчетом об оценке, экспертиза не проводится. Если по результатам анализа установлено, что на экспертизу предоставлена копия отчета об оценке, экспертиза проводится с соответствующими допущениями (см. раздел 5.4).
2	Формирование допущений и ограничений	Выполняется в соответствии с видом экспертизы и предполагаемым объемом работ – см. раздел 5.4.
3	Проверка корректности формирования объекта оценки и задания на оценку	Наиболее распространенные типы объектов оценки явно указаны в ст. 5 Закона об оценке. Основным признаком объекта оценки является возможность участия в гражданском обороте (оборотоспособность, ст. 129 ГК РФ). Пример некорректного формирования объекта оценки. Объектом оценки является многоэтажное здание большой площади за исключением одного небольшого помещения, принадлежащего третьему лицу. Объект оценки сформирован как встроенные помещения, по такой же схеме проводится дальнейшая оценка (правильно – оценка здания целиком за минусом рыночной стоимости встроенного помещения, принадлежащего третьему лицу).
4	Анализ описания объекта оценки	Анализ описания объекта оценки на предмет полноты и непротиворечивости, выявление нетипичных характеристик (при наличии). Сопровождается проверкой использованных в расчетах значений ценообразующих параметров объекта оценки на соответствие данным первичных документов, приведенных в приложении к отчету об оценке. Применительно к ценообразующим параметрам, учет которых наиболее проблематичен, рекомендуется формировать матрицу вертикального и горизонтального анализа (см. раздел 5.5).
5	Проверка достаточности и достоверности приведенной информации	См. раздел 5.5.
6	Проверка корректности и обоснованности НЭИ объекта оценки, определенного в отчете об оценке	В настоящее время в ЗоОД содержится упоминание про НЭИ только применительно к некоторым видам объектов оценки (например, см. ст. 12 – 21 ФСО №7). При этом принцип НЭИ является фундаментальным принципом оценки для большинства видов объектов оценки. В большинстве отчетов об оценке анализ НЭИ приводится в усеченном виде или отсутствует, поскольку НЭИ объектов оценки часто совпадает с их текущим (указанным в документах) вариантом использования. При отсутствии в отчете об оценке анализа и результатов анализа НЭИ можно говорить о «подразумевающемся Оценщиком НЭИ» (вывод о данном НЭИ, например, может быть сделан на основе анализа функционального назначения объектов-аналогов, использованных Оценщиком в затратном и/или сравнительном подходе к оценке). Как правило, полноценный анализ НЭИ важен для объектов недвижимости, которые характеризуются: расположением в районах, функциональное назначение недвижимости которых существенно изменилось или изменится в соответствии с планами развития территорий (например, складской комплекс, который много лет назад был построен на окраине города, а на дату оценки оказался окружен новой застройкой жилого, административного и торгово-развлекательного назначения); наличием улучшений, параметры которых существенно отличаются от параметров аналогичной недвижимости с сопоставимым месторасположением (например, малоэтажное административное здание с коридорной планировкой, находящееся в окружении современных бизнес-центров); значительной величиной физического износа улучшений (анализируется целесообразность как ремонта, так и реконструкции или сноса с последующим использованием освободившегося земельного участка); значительной величиной функционального и/или экономического устаревания (например, нестандартная высота потолков и другие объемо-планировочные решения).
7	Проверка корректности использованных методов расчета	Проверка выполняется на предмет соответствия методов оценки специфике объекта оценки, рыночной конъюнктуре и доступной информации (см. раздел 5.5).
8	Проверка правильности выполненных математических действий	См. раздел 5.5.
9	Выполнение дополнительных действий в рамках экспертизы на подтверждение стоимости (при необходимости)	См. раздел 2.2.
10	Проверка отчета об оценке на предмет соответствия формальным требованиям ЗоОД	Может выполняться в соответствии со сводной таблицей требований ЗоОД к содержанию и оформлению отчета об оценке (приложения 3 – 5).
11	Формирование исследовательской части экспертного заключения в части выявленных нарушений (при наличии таковых)	См. главу 6.
12	Составление экспертного заключения	Требования к форме/содержанию и порядку утверждения экспертного заключения закреплены в ФСО №5 (например, п. 16, 20, 21), а также внутренних документах конкретной СРОО. Дополнительно см. главу 6.

5.4. Допущения и ограничения

По аналогии с деятельностью Оценщика, при экспертизе отчетов об оценке допускается использование допущений и ограничительных условий. Пунктом 12 ФСО №5 установлено: «В зависимости от вида проводимой экспертизы СРОО устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности». Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки Оценщиком в процессе оценки [или Экспертом в процессе экспертизы] (п. 9 ФСО №1).

Ограничение (ограничительное условие) – это декларация о явном снятии с себя ответственности в случае совершения указанными субъектами определенных действий или наступления определенных обстоятельств. Примеры допущений и ограничений, которые наиболее часто встречаются в практике экспертизы отчетов об оценке, приведены в табл. 18.

Таблица 18.

Примеры допущений и ограничений

Параметр	Пример
Допущение	Экспертиза проводилась на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в Отчете достоверно. На экспертизу предоставлена копия отчета об оценке, которая: не подписана Оценщиком, не подписана уполномоченным лицом юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, не скреплена печатью указанного юридического лица. Результаты настоящей экспертизы являются достоверными при условии идентичности содержания и оформления оригинала отчета об оценке и его предоставленной на экспертизу копии, заверенной Заказчиком экспертизы.
Ограничение	При проведении экспертизы осмотр объекта оценки не проводился. Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в т.ч. правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась. Проверка отчета об оценке на соответствие требованиям договора об оценке, в рамках исполнения которого он был подготовлен, не проводилась.

Выбор допущений и ограничительных условий определяется спецификой конкретной ситуации: параметрами объекта оценки, переданными на экспертизу материалами, предполагаемым использованием результатов экспертизы, конъюнктурой рынка, видом экспертизы.

5.5. Методы выявления нарушений

Для выявления нарушений осуществляется сопоставление содержания и оформления отчета об оценке с требованиями ЗоОД. По существу проводимых действий выполняется проверка:

• соответствия представленной в отчете об оценке информации требованиям существенности и достоверности;
• учета специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры в рамках использованных подходов и методов оценки;
• корректности параметров расчета и итоговой величины стоимости (например, для рыночной – соответствие рыночному диапазону цен);
• соблюдения формальных требований ЗоОД.

5.5.1. Соответствие информации требованиям существенности и достоверности

Пунктом 19 предыдущей редакции ФСО №1 [5] было установлено следующее:

• Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
• Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В новой редакции ФСО №1 данные требования прямо не прописаны, однако необходимость их выполнения вытекает из положений ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3. Например, неиспользование при проведении оценки информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, приводит к нарушению принципа существенности.

Для проверки достоверности информации, приведенной в отчете об оценке как по объекту оценки, так и по рыночной конъюнктуре, выполняется ее сопоставление с данными:

• документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• альтернативных источников информации по объекту оценки (например, данными Росреестра и другими источниками информации – актуально для сложных объектов оценки, например, земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, а также памятников архитектуры);
• рынка;
• нормативных и правовых актов, относящихся к объекту оценки.

В общем виде, проверка информации на предмет соответствия требованию существенности (достаточности) осуществляется сопоставлением состава и характеристики описанных в отчете об оценке данных с составом и характеристиками данных, которые обычно существенно влияют на стоимость аналогичных объектов на рынке. Такими данными могут быть значения и диапазоны значений ценообразующих параметров, уровень цен и прочие параметры, характеризующие рыночную конъюнктуру.

В частности, проверка описания объекта оценки на предмет наличия всей существенной информации (рис. 20) заключается в сопоставлении набора и характеристик, описанных в отчете об оценке ценообразующих параметров (ЦОП) с набором и характеристиками ЦОП, которые обычно существенно влияют на стоимость аналогичных объектов на рынке.

Рис. 20. Проверка описания объекта оценки на предмет соответствия требованию существенности

Анализ описания каждого из ЦОП объекта оценки может привести к следующим результатам: а) значение ЦОП объекта оценки не указано – нарушено требование п. 5 ФСО №3 (в отчете об оценке отсутствует существенная информация или объект оценки является нестандартным, на его стоимость не оказывают влияния стандартные существенные ценообразующие факторы, однако эта важная информация в отчете не приведена);

б) значение ЦОП объекта оценки указано – требования ЗоОД в отношении данного ЦОП выполнено;

в) значение ЦОП объекта оценки указано и существенно отличается от среднерыночного значения или диапазона значений (например, трехкомнатная квартира общей площадью 250 кв.м) – при проверке расчетов необходимо обратить дополнительное внимание на корректность учета данного ЦОП;

г) у объекта оценки есть специфический существенный ЦОП, который обычно не фиксируется на рынке (например, квартира с обременением долгосрочным договором аренды с нерыночной величиной арендной платы) – при проверке расчетов необходимо обратить дополнительное внимание на корректность учета данного ЦОП.

№ п/п	Элемент специфики	Пример
1	Ограничение области применения	Текст ячейки
2	Чувствительность	Текст ячейки
3	Погрешность получаемого результата	При значительной доле улучшений и большой величине накопленного износа результаты затратного подхода характеризуются существенной чувствительностью к точности определения величины износа, а значит – существенной погрешностью.
4	Направление искажения стоимости	При прочих равных условиях расчет нормы возврата в составе коэффициента капитализации методом Ринга приводит к занижению итогового результата оценки.

5.5.2. Учет специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры в рамках использованной методики оценки

Для проверки соответствия выбранной методики оценки конкретной оценочной ситуации выполняется анализ методики на предмет возможности учета специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры.

Для реализации данного этапа Эксперт должен иметь представление обо всех существующих методиках расчета, хорошо ориентироваться в наиболее распространенных из них, понимать их специфику, а также суметь разобраться в применении незнакомого для Эксперта метода расчета, описанного в отчете об оценке – табл. 19.

Таблица 19.

Специфика методик расчета

№ п/п	Элемент специфики	Пример
1	Ограничение области применения	Зависимость удельной стоимости недвижимости от ее площади может иметь линейный вид. Линейная зависимость описывает изменение стоимости от площади только внутри некоторого интервала площадей, поскольку в противном случае при очень большой площади объекта недвижимости его удельная и суммарная стоимость будут равны нулю или даже принимать отрицательное значение, что противоречит рыночным данным и здравому смыслу (см. пример 6 в приложении 2).
2	Чувствительность	При значительной доле улучшений и большой величине накопленного износа результаты затратного подхода характеризуются существенной чувствительностью к точности определения величины износа, а значит – существенной погрешностью.
3	Погрешность получаемого результата
4	Направление искажения стоимости	При прочих равных условиях расчет нормы возврата в составе коэффициента капитализации методом Ринга приводит к занижению итогового результата оценки.