Раздел 6. ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

6.1. Структура экспертного заключения

Как было отмечено в разделе 2.4, в ЗоОД федерального уровня не установлены требования к структуре экспертного заключения. В п. 16–20 ФСО №5 приведен лишь перечень информации, которую оно должно содержать. В подобной ситуации уместно воспользоваться положениями законодательства из смежной области права – законом о государственной судебно-экспертной деятельности [2], в котором закреплена структура заключения. Дополнительным аргументом в пользу возможности отнесения положений закона о государственной судебно-экспертной деятельности на экспертное заключение (или аналогичный по смыслу документ) является тот факт, что конечным пользователем экспертных заключений часто становится судья, которому привычно работать с документами, выполненными в знакомой структуре. Аналогичную структуру предлагается использовать и в Методических рекомендациях по экспертизе отчетов об оценке [17] – табл. 22.

Таблица 22.

Рекомендуемая структура экспертного заключения

Раздел	Характеристика содержания
Вводная часть	Идентификация объекта экспертизы, в т.ч.: отчет об оценке (номер, дата составления, наименование); объект оценки; дата оценки; Оценщик(и), подписавший отчет об оценке; итоговая величина стоимости и ее вид; специальные допущения и ограничения (при наличии). Идентификация экспертизы, в т.ч.: экспертного заключения (номер, дата составления); основания для проведения экспертизы (например, договор, решение суда, обращение уполномоченного органа); вида экспертизы; предмета экспертизы – на соответствие требованиям каких нормативных и правовых актов проводилась экспертиза (Закон об оценке, ФСО в соответствии с которыми проводилась оценка, внутренние документы конкретной СРОО, регламентирующие проведение оценки, и пр.); нормативных и правовых актов, в соответствии с которыми проводилась экспертиза (ФСО №5, внутренние документы конкретной СРОО, регламентирующие проведение экспертизы отчета об оценке, и пр.); экспертов, выполнявших экспертизу.
Исследовательская часть	Идентификация выполненного объема экспертных работ. Описание и обоснование выявленных нарушений требований ЗоОД, характеристика их существенности (см. раздел 6.2).
Результирующая часть	Итоговый вывод по результатам проведенной экспертизы (см. раздел 6.7).
Приложения	Внешние по отношению к отчету об оценке материалы (при наличии), например: информация по альтернативным объектам-аналогам; принт-скрины обзоров рынка.

Примеры формы экспертных заключений и заключений судебного эксперта приведены в Приложениях 6 – 7.

6.2. Требования к формулировке замечаний

Замечание – фрагмент экспертного заключения (или другого документа, являющегося результатом проверки отчета об оценке), в котором описано выявленное в отчете об оценке нарушение требований ЗоОД.

Написание замечаний не должно являться самоцелью экспертизы отчетов об оценке – в экспертном заключении замечания пишутся только в том случае, если отчет об оценке содержит нарушения требований ЗоОД.

При формулировке замечаний следует понимать, что потенциальными пользователями экспертного заключения могут стать:

• Оценщики – как выполнившие экспертируемый отчет об оценке, так и их коллеги, например, привлеченные в качестве внешних консультантов;
• Эксперты – например, привлеченные другой стороной для оспаривания экспертного заключения в рамках судебного процесса;
• прочие субъекты – большинство из которых могут не иметь специальных познаний в области оценки и экспертизы отчетов об оценке (например, заказчик оценки и/или экспертизы, судья, представители следственных органов).

Каждая из указанных групп субъектов имеет различный уровень знаний в области оценки и экспертизы отчетов об оценке. Содержание замечания в идеале должно быть понятно всем пользователям экспертного заключения, имеющим базовые знания в области экономики – табл. 23.

Таблица 23.

Требования к содержанию (формулировке) замечаний в экспертном заключении

№ п/п	Требование	Комментарий
1	Замечания должны позволять пользователю экспертного заключения понять их суть и существенность влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, определенную в отчете об оценке.	Аналогия п.п. «и» п. 8 ФСО №3.
2	Замечания должны давать пользователю экспертного заключения представление о нарушениях, содержащихся в отчете об оценке, без необходимости прочтения самого отчета	Экспертное заключение может рассматриваться самостоятельно – в отсутствие Эксперта, без наличия отчета об оценке. Выполнение данного требования позволяет повысить эффективность использования экспертного заключения – минимизируется время, необходимое для понимания сущности замечания.
3	Замечания не должны допускать неоднозначного толкования	Аналогия с принципом «однозначности» при составлении отчетов об оценке (п. 5 ФСО №3 и ст. 11 Закона об оценке)
4	Замечания не должны вводить в заблуждение
5	Замечания не должны содержать избыточной информации	Аналогия с принципом «достаточности» при составлении отчетов об оценке из предыдущей редакции п. 4 ФСО №3 [9].
6	Замечания должны указывать на нарушение конкретных требований ЗоОД	Требование позволяет лицу, желающему проверить экспертное заключение, быстро сопоставить его положения с требованиями ЗоОД. Ссылка должна относиться к ключевой фразе замечания.
7	Замечания должны содержать ссылки на страницы и/или фрагменты отчета об оценке, про которые идет речь	Выполнение данного требования позволяет повысить эффективность использования экспертного заключения – минимизируется время, необходимое для сопоставления замечания с конкретным фрагментом отчета об оценке
8	При использовании Экспертом информации, не содержащейся в отчете об оценке, замечания должны содержать ссылки на соответствующие источники информации, позволяющие пользователю экспертного заключения делать выводы об ее авторстве и дате подготовки. В случае если используется информация, опубликованная на сайте в сети Интернет, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к экспертному заключению должны быть приложены копии соответствующих материалов и распечаток	Аналогия с требованиями п. 11 ФСО №3
9	Замечания не должны включать требования о конкретных методических способах исправления нарушений, выявленных в отчете об оценке	Эксперт не должен навязывать Оценщику свое мнение, поскольку это нарушает фундаментальный принцип оценки – принцип независимости Оценщика

В замечании должна прослеживаться логическая цепочка, из которой пользователю экспертного заключения должно быть понятно:

• что сделал (или не сделал) Оценщик (что написано в отчете об оценке);
• описание сути нарушения, содержащегося в отчете об оценке;
• почему эти действия (бездействия) являются ошибочными;
• насколько данное нарушение существенно;
• какое требование ЗоОД нарушено.

Обычно для ответа на указанные вопросы в замечание включают следующие логические модули (табл. 24): описание действий Оценщика  обоснование профессиональной позиции Эксперта относительно допущенного нарушения иллюстрация существенности нарушения  указание на нарушенное требование ЗоОД. Обратим внимание на два важных аспекта. Во-первых, наличие и порядок модулей определяются Экспертом самостоятельно в зависимости от сущности конкретного нарушения и выстраивания причинно-следственных связей внутри замечания. Во-вторых, модули являются логическими – т.е. они не обязательно должны представлять собой самостоятельный абзац текста или предложение; в ряде случаев несколько модулей могут содержаться в одном предложении. В сложных оценочных ситуациях замечание может включать еще один модуль – указание на возможные варианты устранения нарушения. Данный модуль может иметь только форму рекомендации (!), поскольку в противном случае будет нарушен фундаментальный принцип независимости Оценщика.

Таблица 24.

Структура замечания в экспертном заключении

№ п/п	Модуль	Комментарий
1	Описание действий Оценщика	Что конкретно сделал (или не сделал) Оценщик при оценке, написал (или не написал) в отчете об оценке? Эксперт не имеет права додумывать, догадываться о действиях Оценщика, не имеет права выдавать свое мнение о том, что сделал Оценщик, за действия Оценщика. Данный модуль является отражением следующих основных принципов экспертизы: существенности и достоверности.
2	Обоснование профессиональной позиции Эксперта относительно допущенного нарушения	Обоснование того, почему Эксперт конкретные действия Оценщика считает нарушением требований ЗоОД. Данный модуль является отражением следующих основных принципов экспертизы: обоснованности и проверяемости.
3	Иллюстрация существенности нарушения	Обычно заключается в указании (как в абсолютном, так и в относительном выражении): величины изменения итоговой стоимости объекта оценки после устранения данного замечания; величины изменения стоимости, определенной в рамках конкретного подхода к оценке, после устранения данного замечания; численного значения параметра, использованного в расчетах; отличия численного значения параметра, использованного в расчетах, от его «корректного» значения. Данный модуль, прежде всего, является отражением принципа существенности.
4	Указание на нарушенное требование ЗоОД	Указание на конкретный раздел, статью, пункт, подпункт, требование соответствующего документа. Данный модуль прежде всего является отражением принципа проверяемости.
5	Указание на возможные варианты устранения нарушения	Опциональный модуль для сложных оценочных ситуаций, формулируется исключительно в форме рекомендации.

6.3. Методы обоснования профессиональной позиции Эксперта

В зависимости от используемых аргументов выделяют четыре основных метода обоснования профессиональной позиции Эксперта:

• прямое указание на нарушенное требование ЗоОД;
• апеллирование к рыночным данным;
• апеллирование к рыночным данным, характеризующимся большей достоверностью;
• указание на нарушение причинно-следственных связей.

Рис. 29. Непрофессиональное обоснование позиции Эксперта

6.3.1. Прямое указание на нарушенное требование ЗоОД

В качестве обоснования указывается соответствующий пункт ЗоОД, содержащий описание требования, которое не было выполнено в отчете об оценке. Обратим внимание, что ряд сходных требований указан в различных частях ЗоОД.

Например, и ст. 11 Закона об оценке, и п. 5 ФСО №3 устанавливают, что отчете об оценке не должен вводить в заблуждение или допускать неоднозначное толкование. Примеры замечаний:

• объект оценки стоит на балансе ООО «Ромашка» (стр. Х). В нарушение требований ст. 11 Закона об оценке и п.п. «ж» п. 8 ФСО №3 в отчет об оценке не указана балансовая стоимость объекта оценки;
• в отчете об оценке отсутствуют сведения о задании на оценку. Нарушены требования п.п. «а» п. 8 ФСО №3.

==Отметим, что во всех четырех методах обоснования профессиональной позиции Эксперта необходимо указание на нарушенное требование ЗоОД, однако только в этом случае от Эксперта не требуется никакой дополнительной аргументации. 6.3.2. Апеллирование к рыночным данным== Метод применяется в случае, когда значение параметра в отчете об оценке обосновано Оценщиком не на основе рыночных данных, а, например, на основе «собственного мнения». Поясним сущность метода. Оценщик отказывается от учета поступлений от сдачи в аренду машиномест в составе объекта оценки, мотивируя это «их незначительной величиной» (стр. x), что не соответствует действительности и вводит в заблуждение (нарушения требований ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3). Аналитические данные о средней ставке аренды за машиноместо с сопоставимыми параметрами в размере около 60 000 руб./год, представленные на сайтах site_1.ru и site_2.ru, позволяют сделать вывод, что годовой потенциальный валовый доход от 100 машиномест в составе объекта оценки может достигать 6,0 млн.руб., что составляет порядка 30% от поступлений от других функциональных зон в составе объекта оценки (стр. y).

6.3.3. Апеллирование к рыночным данным, характеризующимся большей достоверностью

Возможна ситуация, когда в качестве обоснования величины параметра в отчете об оценке приведена ссылка на внешний источник недостоверной информации о параметрах рынка. В таком случае обоснование позиции Эксперта должно содержать аргументацию, основанную на:

• источниках, характеризующихся большим качеством информации (достоверностью);
• на большем количестве источников, характеризующихся сопоставимым качеством информации.

При анализе достоверности источников информации следует учитывать следующие основные параметры:

• характер приведенной информации (цена сделки или цена предложения, фактические данные или прогноз);
• аффилированность источников с Оценщиком, заказчиком или другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки;
• соотнесение даты публикации с датой оценки;
• репутацию источника в профессиональной среде и его цитируемость;
• тираж (для печатных изданий).

Пример 1. В качестве обоснования величины операционных расходов в размере 500 руб./кв.м/год в отчете приведена ссылка на данные сайта АН «Лютик» (стр. x). Оценщик ошибочно не анализирует данные указанного источника на предмет достоверности (соответствия рынку) при том, что в открытом доступе представлено значительное число информационных источников, свидетельствующих о существенно большей величине расходов для аналогичных объектов (800-1200 руб./кв.м/год по данным сайтов АН «Ромашка», АН «Колокольчик» и девелоперской компании «Фиалка» – принт-скрины сайтов an-romashka.ru, an-kolokolchik.ru и fialka-dev.ru приведены в приложении). Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование.

Пример 2. В качестве обоснования величины операционных расходов в размере 10 000 руб./кв.м/год в отчете приведена справка Заказчика оценки (стр. x). Подобная величина расходов не может быть признана достоверной в связи со следующим:

• объект оценки представляет собой стандартные офисные помещения класса «С» (стр. Х);
• по данным ежемесячного информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «RWay», для объектов сопоставимого класса величина операционных расходов не превышает 4 000 руб./кв.м./год (см. принт-скрин сайта rway.ru в приложении);
• в отчете об оценке не описаны особенности объекта оценки, которые могли бы привести к нестандартной величине его операционных расходов.

Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование.

6.3.4. Демонстрация нарушения причинно-следственных связей в отчете об оценке

Метод применяется в отношении нарушений, когда в отчете об оценке:

• отсутствует прямая причинно-следственная связь между отдельными обоснованиями и утверждениями Оценщика;
• сделаны неверные выводы из корректных фактов;
• имеется противоречие между разделами (например, расчетам по различным подходам к оценке);
• имеются противоречия со сложившимися правилами делового оборота на рынке.

Пример 1. На стр. 35 Отчета указано, что объект оценки имеет величину внешнего устаревания в размере 50%, поскольку он расположен на окраине населенного пункта. Из расположения объекта оценки на окраине населенного пункта однозначно не следует наличие у него износа вообще и в размере 50% в частности – нарушение требований п. 5 ФСО №3 в части отсутствия подтверждения информации, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Пример 2. Объектом оценки является многофункциональный комплекс зданий, часть которых находится в процессе строительства, а части потребуется капитальный ремонт в ближайшие 1-2 года (стр. X). В отчете об оценке реализован метод прямой капитализации, применяемый при стабильном и равномерно распределенном во времени денежном потоке (стр. Y). При этом полезная площадь и ставки аренды для зданий определены на дату оценки без учета изменения характеристик объекта оценки после окончания строительства и проведения ремонта (стр. Z). Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке вводит в заблуждение.

Пример 3. Объектом оценки является производственная площадка (земельный участок с объектами промышленного назначения), расположенная в центральной части города (стр. Х). В Отчете выявлено противоречие:

• Оценщик делает правильный вывод о том, что НЭИ объекта оценки является строительство многофункционального комплекса (стр. Y);
• фактически стоимость объекта оценки определена как сумма стоимости земельного участка, предназначенного под коммерческую застройку, и стоимости существующих улучшений (стр. Z). Подобная схема расчета ошибочна, поскольку использование объекта оценки в соответствии с его НЭИ предполагает снос существующих улучшений.

Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке вводит в заблуждение Примеры комплексных замечаний с различным обоснованием позиции Эксперта приведены в Приложении 2.

6.4. Формулирование замечаний

Написание корректной формулировки замечания, которая однозначно понятна пользователям экспертного заключения, иллюстрирует уровень существенности нарушения и позволяет понять его смысл без необходимости прочтения отчета об оценке, является важным этапом экспертизы отчетов об оценке.

Практика организации и проведения экспертизы отчетов об оценке авторами учебника показывает, что доля Экспертов, обладающих полноценными практическими навыками корректного формулирования замечаний, незначительна. Ситуация усугубилась в конце 2010 года после внесения изменений в Закон об оценке относительно того, что экспертиза отчета об оценке может проводиться только в той СРОО, члены которой подписали соответствующий отчет об оценке (см. раздел 2.5). Это привело к резкому снижению числа отрицательных экспертных заключений, поскольку в большинстве случаев Оценщики обращаются в свою СРОО с конкретной целью – за получением положительного экспертного заключения. Стандартная схема взаимодействия «Оценщик – Эксперт» стала включать методическое сопровождение подготовки отчета об оценке со стороны Эксперта. В СРОО для предварительной проверки направляется «черновик» отчета об оценке (не прошитый, без подписи Оценщика, без личной печати Оценщика или печати юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор; часто – в электронном виде). Выявленные нарушения обсуждаются с Оценщиком на уровне тезисов без полноценного оформления и обоснования профессиональной позиции Эксперта. После устранения выявленных нарушений официально на экспертизу в СРОО поступает доработанная версия отчета об оценке, на которую выдается положительное заключение. Подобная сложившаяся практика делового оборота приводит к тому, что даже опытные Эксперты СРОО в значительной мере утратили наработанные навыки формулирования замечаний. Описанная схема методического сопровождения реализуется только тогда, когда оригинал отчета об оценке еще не «вышел в свет». Основная часть отрицательных экспертных заключений приходится на случаи, когда экспертиза инициируется третьими лицами (например, Заказчиком оценки, представителями следственных или судебных органов).

Обратим внимание, что вышеизложенное не относится к другим субъектам, выполняющим проверку отчетов об оценке (например, судебным экспертам, представителям заказчиков услуг по оценке).

Важность лаконичного и наглядного обоснования позиции Эксперта значительно возрастает в следующих ситуациях:

• с ростом сложности выявленного нарушения (его неочевидности для лица, не обладающего глубокими познаниями в области оценочной деятельности);
• с ростом конфликта интересов между сторонами сделки, когда позиция Оценщика усилена административным ресурсом и/или документами, содержащими недостоверную информацию (например, справкой Заказчика с фиктивными величинами затрат на эксплуатацию объекта оценки).

Рассмотрим процесс формулирования замечаний на примерах конкретных оценочных ситуаций.

Пример 1.

Объект оценки:	Земельный участок площадью 20 соток с расположенным на нем небольшим деревянным жилым домом, построенным в 1940-х годах; объект расположен в престижном месте в окружении коттеджей.
В Отчете:	Реализован только затратный подход к оценке; стоимость определена как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа.
Суть нарушения:	Оценщик не учел стоимость прав на земельный участок.
Формулировка замечания в первом приближении:	описание действий Оценщика	Объектом оценки является право собственности на земельный участок площадью 20 соток с деревянным домом, который характеризуется значительным износом. Объект оценки расположен в престижном месте, в окружении коттеджей. Рыночная стоимость объекта оценки определена только в рамках затратного подхода к оценке как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа.
	формулировка нарушения	Оценщик ошибочно не учитывает стоимость прав на земельный участок.
	иллюстрация существенности	В соответствии с рыночными данными стоимость одной сотки земельного участка в месте расположения объекта оценки составляет более 400.000 руб., что в 3 раза превышает величину определенной в Отчете стоимости всего объекта оценки. Учитывая тот факт, что площадь земельного участка в составе объекта оценки составляет 20 соток, стоимость объекта оценки занижена в десятки раз.

Обратим внимание, что в соответствии с требованиями к содержанию замечаний (табл. 23) в его текст должны быть добавлены ссылки на внешние по отношению к экспертному заключению источники информации – табл. 25.

Таблица 25.

Ссылки на внешние по отношению к экспертному заключению источники