Раздел 6. ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, международный опыт, нарушения, методология , специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы , ошибки, приложения
Содержание
- 1 6.1. Структура экспертного заключения
- 2 6.2. Требования к формулировке замечаний
- 3 6.3. Методы обоснования профессиональной позиции Эксперта
- 4 6.3.1. Прямое указание на нарушенное требование ЗоОД
- 5 6.3.3. Апеллирование к рыночным данным, характеризующимся большей достоверностью
- 6 6.3.4. Демонстрация нарушения причинно-следственных связей в отчете об оценке
- 7 6.4. Формулирование замечаний
- 8 6.5. Практические аспекты формулирования замечаний
- 9 6.6. Методы контроля деятельности Эксперта
- 10 6.7. Выводы по результатам экспертизы
6.1. Структура экспертного заключения
Как было отмечено в разделе 2.4, в ЗоОД федерального уровня не установлены требования к структуре экспертного заключения. В п. 16–20 ФСО №5 приведен лишь перечень информации, которую оно должно содержать. В подобной ситуации уместно воспользоваться положениями законодательства из смежной области права – законом о государственной судебно-экспертной деятельности [2], в котором закреплена структура заключения. Дополнительным аргументом в пользу возможности отнесения положений закона о государственной судебно-экспертной деятельности на экспертное заключение (или аналогичный по смыслу документ) является тот факт, что конечным пользователем экспертных заключений часто становится судья, которому привычно работать с документами, выполненными в знакомой структуре. Аналогичную структуру предлагается использовать и в Методических рекомендациях по экспертизе отчетов об оценке [17] – табл. 22.
Таблица 22.
Рекомендуемая структура экспертного заключения
| Раздел | Характеристика содержания |
|---|---|
| Вводная часть | Идентификация объекта экспертизы, в т.ч.:
Идентификация экспертизы, в т.ч.:
|
| Исследовательская часть | Идентификация выполненного объема экспертных работ.
Описание и обоснование выявленных нарушений требований ЗоОД, характеристика их существенности (см. раздел 6.2). |
| Результирующая часть | Итоговый вывод по результатам проведенной экспертизы (см. раздел 6.7). |
| Приложения | Внешние по отношению к отчету об оценке материалы (при наличии), например:
|
Примеры формы экспертных заключений и заключений судебного эксперта приведены в Приложениях 6 – 7.
6.2. Требования к формулировке замечаний
Замечание – фрагмент экспертного заключения (или другого документа, являющегося результатом проверки отчета об оценке), в котором описано выявленное в отчете об оценке нарушение требований ЗоОД.
Написание замечаний не должно являться самоцелью экспертизы отчетов об оценке – в экспертном заключении замечания пишутся только в том случае, если отчет об оценке содержит нарушения требований ЗоОД.
При формулировке замечаний следует понимать, что потенциальными пользователями экспертного заключения могут стать:
- Оценщики – как выполнившие экспертируемый отчет об оценке, так и их коллеги, например, привлеченные в качестве внешних консультантов;
- Эксперты – например, привлеченные другой стороной для оспаривания экспертного заключения в рамках судебного процесса;
- прочие субъекты – большинство из которых могут не иметь специальных познаний в области оценки и экспертизы отчетов об оценке (например, заказчик оценки и/или экспертизы, судья, представители следственных органов).
Каждая из указанных групп субъектов имеет различный уровень знаний в области оценки и экспертизы отчетов об оценке. Содержание замечания в идеале должно быть понятно всем пользователям экспертного заключения, имеющим базовые знания в области экономики – табл. 23.
Таблица 23.
Требования к содержанию (формулировке) замечаний в экспертном заключении
| № п/п | Требование | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Замечания должны позволять пользователю экспертного заключения понять их суть и существенность влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, определенную в отчете об оценке. | Аналогия п.п. «и» п. 8 ФСО №3. |
| 2 | Замечания должны давать пользователю экспертного заключения представление о нарушениях, содержащихся в отчете об оценке, без необходимости прочтения самого отчета | Экспертное заключение может рассматриваться самостоятельно – в отсутствие Эксперта, без наличия отчета об оценке. Выполнение данного требования позволяет повысить эффективность использования экспертного заключения – минимизируется время, необходимое для понимания сущности замечания. |
| 3 | Замечания не должны допускать неоднозначного толкования | Аналогия с принципом «однозначности» при составлении отчетов об оценке (п. 5 ФСО №3 и ст. 11 Закона об оценке) |
| 4 | Замечания не должны вводить в заблуждение | |
| 5 | Замечания не должны содержать избыточной информации | Аналогия с принципом «достаточности» при составлении отчетов об оценке из предыдущей редакции п. 4 ФСО №3 [9]. |
| 6 | Замечания должны указывать на нарушение конкретных требований ЗоОД | Требование позволяет лицу, желающему проверить экспертное заключение, быстро сопоставить его положения с требованиями ЗоОД.
Ссылка должна относиться к ключевой фразе замечания. |
| 7 | Замечания должны содержать ссылки на страницы и/или фрагменты отчета об оценке, про которые идет речь | Выполнение данного требования позволяет повысить эффективность использования экспертного заключения – минимизируется время, необходимое для сопоставления замечания с конкретным фрагментом отчета об оценке |
| 8 | При использовании Экспертом информации, не содержащейся в отчете об оценке, замечания должны содержать ссылки на соответствующие источники информации, позволяющие пользователю экспертного заключения делать выводы об ее авторстве и дате подготовки. В случае если используется информация, опубликованная на сайте в сети Интернет, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к экспертному заключению должны быть приложены копии соответствующих материалов и распечаток | Аналогия с требованиями п. 11 ФСО №3 |
| 9 | Замечания не должны включать требования о конкретных методических способах исправления нарушений, выявленных в отчете об оценке | Эксперт не должен навязывать Оценщику свое мнение, поскольку это нарушает фундаментальный принцип оценки – принцип независимости Оценщика |
В замечании должна прослеживаться логическая цепочка, из которой пользователю экспертного заключения должно быть понятно:
- что сделал (или не сделал) Оценщик (что написано в отчете об оценке);
- описание сути нарушения, содержащегося в отчете об оценке;
- почему эти действия (бездействия) являются ошибочными;
- насколько данное нарушение существенно;
- какое требование ЗоОД нарушено.
Обычно для ответа на указанные вопросы в замечание включают следующие логические модули (табл. 24): описание действий Оценщика обоснование профессиональной позиции Эксперта относительно допущенного нарушения иллюстрация существенности нарушения указание на нарушенное требование ЗоОД. Обратим внимание на два важных аспекта. Во-первых, наличие и порядок модулей определяются Экспертом самостоятельно в зависимости от сущности конкретного нарушения и выстраивания причинно-следственных связей внутри замечания. Во-вторых, модули являются логическими – т.е. они не обязательно должны представлять собой самостоятельный абзац текста или предложение; в ряде случаев несколько модулей могут содержаться в одном предложении. В сложных оценочных ситуациях замечание может включать еще один модуль – указание на возможные варианты устранения нарушения. Данный модуль может иметь только форму рекомендации (!), поскольку в противном случае будет нарушен фундаментальный принцип независимости Оценщика.
Таблица 24.
Структура замечания в экспертном заключении
| № п/п | Модуль | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Описание действий Оценщика | Что конкретно сделал (или не сделал) Оценщик при оценке, написал (или не написал) в отчете об оценке?
Эксперт не имеет права додумывать, догадываться о действиях Оценщика, не имеет права выдавать свое мнение о том, что сделал Оценщик, за действия Оценщика. Данный модуль является отражением следующих основных принципов экспертизы: существенности и достоверности. |
| 2 | Обоснование профессиональной позиции Эксперта относительно допущенного нарушения | Обоснование того, почему Эксперт конкретные действия Оценщика считает нарушением требований ЗоОД.
Данный модуль является отражением следующих основных принципов экспертизы: обоснованности и проверяемости. |
| 3 | Иллюстрация существенности нарушения | Обычно заключается в указании (как в абсолютном, так и в относительном выражении):
Данный модуль, прежде всего, является отражением принципа существенности. |
| 4 | Указание на нарушенное требование ЗоОД | Указание на конкретный раздел, статью, пункт, подпункт, требование соответствующего документа.
Данный модуль прежде всего является отражением принципа проверяемости. |
| 5 | Указание на возможные варианты устранения нарушения | Опциональный модуль для сложных оценочных ситуаций, формулируется исключительно в форме рекомендации. |
6.3. Методы обоснования профессиональной позиции Эксперта
В зависимости от используемых аргументов выделяют четыре основных метода обоснования профессиональной позиции Эксперта:
- прямое указание на нарушенное требование ЗоОД;
- апеллирование к рыночным данным;
- апеллирование к рыночным данным, характеризующимся большей достоверностью;
- указание на нарушение причинно-следственных связей.
Рис. 29. Непрофессиональное обоснование позиции Эксперта
6.3.1. Прямое указание на нарушенное требование ЗоОД
В качестве обоснования указывается соответствующий пункт ЗоОД, содержащий описание требования, которое не было выполнено в отчете об оценке. Обратим внимание, что ряд сходных требований указан в различных частях ЗоОД.
Например, и ст. 11 Закона об оценке, и п. 5 ФСО №3 устанавливают, что отчете об оценке не должен вводить в заблуждение или допускать неоднозначное толкование. Примеры замечаний:
- объект оценки стоит на балансе ООО «Ромашка» (стр. Х). В нарушение требований ст. 11 Закона об оценке и п.п. «ж» п. 8 ФСО №3 в отчет об оценке не указана балансовая стоимость объекта оценки;
- в отчете об оценке отсутствуют сведения о задании на оценку. Нарушены требования п.п. «а» п. 8 ФСО №3.
==Отметим, что во всех четырех методах обоснования профессиональной позиции Эксперта необходимо указание на нарушенное требование ЗоОД, однако только в этом случае от Эксперта не требуется никакой дополнительной аргументации. 6.3.2. Апеллирование к рыночным данным== Метод применяется в случае, когда значение параметра в отчете об оценке обосновано Оценщиком не на основе рыночных данных, а, например, на основе «собственного мнения». Поясним сущность метода. Оценщик отказывается от учета поступлений от сдачи в аренду машиномест в составе объекта оценки, мотивируя это «их незначительной величиной» (стр. x), что не соответствует действительности и вводит в заблуждение (нарушения требований ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3). Аналитические данные о средней ставке аренды за машиноместо с сопоставимыми параметрами в размере около 60 000 руб./год, представленные на сайтах site_1.ru и site_2.ru, позволяют сделать вывод, что годовой потенциальный валовый доход от 100 машиномест в составе объекта оценки может достигать 6,0 млн.руб., что составляет порядка 30% от поступлений от других функциональных зон в составе объекта оценки (стр. y).
6.3.3. Апеллирование к рыночным данным, характеризующимся большей достоверностью
Возможна ситуация, когда в качестве обоснования величины параметра в отчете об оценке приведена ссылка на внешний источник недостоверной информации о параметрах рынка. В таком случае обоснование позиции Эксперта должно содержать аргументацию, основанную на:
- источниках, характеризующихся большим качеством информации (достоверностью);
- на большем количестве источников, характеризующихся сопоставимым качеством информации.
При анализе достоверности источников информации следует учитывать следующие основные параметры:
- характер приведенной информации (цена сделки или цена предложения, фактические данные или прогноз);
- аффилированность источников с Оценщиком, заказчиком или другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки;
- соотнесение даты публикации с датой оценки;
- репутацию источника в профессиональной среде и его цитируемость;
- тираж (для печатных изданий).
Пример 1. В качестве обоснования величины операционных расходов в размере 500 руб./кв.м/год в отчете приведена ссылка на данные сайта АН «Лютик» (стр. x). Оценщик ошибочно не анализирует данные указанного источника на предмет достоверности (соответствия рынку) при том, что в открытом доступе представлено значительное число информационных источников, свидетельствующих о существенно большей величине расходов для аналогичных объектов (800-1200 руб./кв.м/год по данным сайтов АН «Ромашка», АН «Колокольчик» и девелоперской компании «Фиалка» – принт-скрины сайтов an-romashka.ru, an-kolokolchik.ru и fialka-dev.ru приведены в приложении). Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование.
Пример 2. В качестве обоснования величины операционных расходов в размере 10 000 руб./кв.м/год в отчете приведена справка Заказчика оценки (стр. x). Подобная величина расходов не может быть признана достоверной в связи со следующим:
- объект оценки представляет собой стандартные офисные помещения класса «С» (стр. Х);
- по данным ежемесячного информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости «RWay», для объектов сопоставимого класса величина операционных расходов не превышает 4 000 руб./кв.м./год (см. принт-скрин сайта rway.ru в приложении);
- в отчете об оценке не описаны особенности объекта оценки, которые могли бы привести к нестандартной величине его операционных расходов.
Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование.
6.3.4. Демонстрация нарушения причинно-следственных связей в отчете об оценке
Метод применяется в отношении нарушений, когда в отчете об оценке:
- отсутствует прямая причинно-следственная связь между отдельными обоснованиями и утверждениями Оценщика;
- сделаны неверные выводы из корректных фактов;
- имеется противоречие между разделами (например, расчетам по различным подходам к оценке);
- имеются противоречия со сложившимися правилами делового оборота на рынке.
Пример 1. На стр. 35 Отчета указано, что объект оценки имеет величину внешнего устаревания в размере 50%, поскольку он расположен на окраине населенного пункта. Из расположения объекта оценки на окраине населенного пункта однозначно не следует наличие у него износа вообще и в размере 50% в частности – нарушение требований п. 5 ФСО №3 в части отсутствия подтверждения информации, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.
Пример 2. Объектом оценки является многофункциональный комплекс зданий, часть которых находится в процессе строительства, а части потребуется капитальный ремонт в ближайшие 1-2 года (стр. X). В отчете об оценке реализован метод прямой капитализации, применяемый при стабильном и равномерно распределенном во времени денежном потоке (стр. Y). При этом полезная площадь и ставки аренды для зданий определены на дату оценки без учета изменения характеристик объекта оценки после окончания строительства и проведения ремонта (стр. Z). Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке вводит в заблуждение.
Пример 3. Объектом оценки является производственная площадка (земельный участок с объектами промышленного назначения), расположенная в центральной части города (стр. Х). В Отчете выявлено противоречие:
- Оценщик делает правильный вывод о том, что НЭИ объекта оценки является строительство многофункционального комплекса (стр. Y);
- фактически стоимость объекта оценки определена как сумма стоимости земельного участка, предназначенного под коммерческую застройку, и стоимости существующих улучшений (стр. Z). Подобная схема расчета ошибочна, поскольку использование объекта оценки в соответствии с его НЭИ предполагает снос существующих улучшений.
Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке вводит в заблуждение Примеры комплексных замечаний с различным обоснованием позиции Эксперта приведены в Приложении 2.
6.4. Формулирование замечаний
Написание корректной формулировки замечания, которая однозначно понятна пользователям экспертного заключения, иллюстрирует уровень существенности нарушения и позволяет понять его смысл без необходимости прочтения отчета об оценке, является важным этапом экспертизы отчетов об оценке.
Практика организации и проведения экспертизы отчетов об оценке авторами учебника показывает, что доля Экспертов, обладающих полноценными практическими навыками корректного формулирования замечаний, незначительна. Ситуация усугубилась в конце 2010 года после внесения изменений в Закон об оценке относительно того, что экспертиза отчета об оценке может проводиться только в той СРОО, члены которой подписали соответствующий отчет об оценке (см. раздел 2.5). Это привело к резкому снижению числа отрицательных экспертных заключений, поскольку в большинстве случаев Оценщики обращаются в свою СРОО с конкретной целью – за получением положительного экспертного заключения. Стандартная схема взаимодействия «Оценщик – Эксперт» стала включать методическое сопровождение подготовки отчета об оценке со стороны Эксперта. В СРОО для предварительной проверки направляется «черновик» отчета об оценке (не прошитый, без подписи Оценщика, без личной печати Оценщика или печати юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор; часто – в электронном виде). Выявленные нарушения обсуждаются с Оценщиком на уровне тезисов без полноценного оформления и обоснования профессиональной позиции Эксперта. После устранения выявленных нарушений официально на экспертизу в СРОО поступает доработанная версия отчета об оценке, на которую выдается положительное заключение. Подобная сложившаяся практика делового оборота приводит к тому, что даже опытные Эксперты СРОО в значительной мере утратили наработанные навыки формулирования замечаний. Описанная схема методического сопровождения реализуется только тогда, когда оригинал отчета об оценке еще не «вышел в свет». Основная часть отрицательных экспертных заключений приходится на случаи, когда экспертиза инициируется третьими лицами (например, Заказчиком оценки, представителями следственных или судебных органов).
Обратим внимание, что вышеизложенное не относится к другим субъектам, выполняющим проверку отчетов об оценке (например, судебным экспертам, представителям заказчиков услуг по оценке).
Важность лаконичного и наглядного обоснования позиции Эксперта значительно возрастает в следующих ситуациях:
- с ростом сложности выявленного нарушения (его неочевидности для лица, не обладающего глубокими познаниями в области оценочной деятельности);
- с ростом конфликта интересов между сторонами сделки, когда позиция Оценщика усилена административным ресурсом и/или документами, содержащими недостоверную информацию (например, справкой Заказчика с фиктивными величинами затрат на эксплуатацию объекта оценки).
Рассмотрим процесс формулирования замечаний на примерах конкретных оценочных ситуаций.
Пример 1.
| Объект оценки: | Земельный участок площадью 20 соток с расположенным на нем небольшим деревянным жилым домом, построенным в 1940-х годах; объект расположен в престижном месте в окружении коттеджей. | |
| В Отчете: | Реализован только затратный подход к оценке; стоимость определена как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа. | |
| Суть нарушения: | Оценщик не учел стоимость прав на земельный участок. | |
| Формулировка замечания в первом приближении: | описание действий Оценщика | Объектом оценки является право собственности на земельный участок площадью 20 соток с деревянным домом, который характеризуется значительным износом. Объект оценки расположен в престижном месте, в окружении коттеджей. Рыночная стоимость объекта оценки определена только в рамках затратного подхода к оценке как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа. |
| формулировка нарушения | Оценщик ошибочно не учитывает стоимость прав на земельный участок. | |
| иллюстрация существенности | В соответствии с рыночными данными стоимость одной сотки земельного участка в месте расположения объекта оценки составляет более 400.000 руб., что в 3 раза превышает величину определенной в Отчете стоимости всего объекта оценки. Учитывая тот факт, что площадь земельного участка в составе объекта оценки составляет 20 соток, стоимость объекта оценки занижена в десятки раз. | |
Обратим внимание, что в соответствии с требованиями к содержанию замечаний (табл. 23) в его текст должны быть добавлены ссылки на внешние по отношению к экспертному заключению источники информации – табл. 25.
Таблица 25.
Ссылки на внешние по отношению к экспертному заключению источники
| Тип источника | Пример ссылок |
|---|---|
| Отчет об оценке |
|
| Положения нормативных и правовых документов, в т.ч. в области оценочной деятельности |
Для использования сокращенного названия документа необходимо, чтобы ранее по тексту было указано, какому полному наименованию оно соответствует, например: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценке) |
| Источники информации о рынке, аналитические исследования |
|
| Итоговый вариант формулировки замечания: | Объектом оценки является земельный участок площадью 20 соток с расположенным на нем деревянным домом, который характеризуется значительным износом. Объект оценки расположен в престижном месте, в окружении коттеджей (стр. Х). Рыночная стоимость объекта оценки определена только в рамках затратного подхода к оценке как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа (стр. Х), что ошибочно, поскольку при такой схеме расчета не учитывается стоимость прав на земельный участок (нарушено требование ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО №3 – содержание Отчета вводит в заблуждение).
Описанное нарушение привело к существенному искажению определенной в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки, поскольку в соответствии с рыночными данными стоимость одной сотки земельного участка в месте расположения объекта оценки составляет более 400.000 руб. (см., например, аналитический обзор АН «Ромашка», www.romashka.ru/analitika), что в 3 раза превышает величину определенной в Отчете стоимости всего объекта оценки (стр. Х). Учитывая тот факт, что площадь земельного участка в составе объекта оценки составляет 20 соток, стоимость объекта оценки занижена в десятки раз. |
Пример 2.
| Объект оценки: | Офисное помещение общей площадью 150 кв.м, расположенное в г. Москве. |
| В Отчете: | Реализован только сравнительный подход к оценке; в качестве одного из объектов-аналогов выбрано помещение общей площадью 1 100 кв.м. В удельную цену объектов-аналогов внесены две корректировки – на торг в размере 5% и на различие в площади («на масштаб»). Для указанного объекта-аналога величина понижающей корректировки на различие в площади составила 15%. |
| Суть нарушения: | Неверное направление (знак) корректировки на масштаб. |
| Вариант формулировки замечания: | Объектом оценки является офисное помещение общей площадью 150 кв.м. Рыночная стоимость объекта оценки определена только по сравнительному подходу к оценке (метод сравнения продаж – стр. Х). В качестве объекта-аналога №3 выбрано помещение общей площадью 1 100 кв.м – стр. Х). В удельную цену объектов-аналогов внесено две корректировки: «на торг»
(- 5%) и «на масштаб» (от -30% до +5%, стр. Х). При прочих равных условиях (для объектов востребованного масштаба) в Москве удельная стоимость помещений большей площади ниже, чем удельная стоимость аналогов меньшей площади (например, см. анализ рынка коммерческой недвижимости за I полугодие 2013 года на интернет-сайтах www.colliers.ru, www.rway.ru). Оценщик ошибочно вносит понижающую корректировку (вместо повышающей) в цену предложения аналога № 3 – нарушение требований ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО № 3, поскольку отчет об оценке вводит в заблуждение. Указанное нарушение привело к искажению скорректированной величины рыночной стоимости аналога №3 на 30%, что привело к существенному занижению итоговой величины стоимости объекта оценки (при согласовании аналогу №3 присвоен максимальный весовой коэффициент в размере 0,5). |
Пример 3.
| Объект оценки: | офисное помещение класса «В» общей площадью 200 кв.м, расположенное в г. Екатеринбурге. |
| В Отчете: | в доходном подходе к оценке величина затрат на оплату коммунальных услуг принята на основе данных заказчика в размере 20 000 руб./кв.м/год; описание специфики объекта оценки, приводящей к нестандартной величине затрат, – отсутствует. |
| Суть нарушения: | Величина затрат на оплату коммунальных услуг существенно превышает рыночный уровень. |
| Вариант формулировки замечания: | Объектом оценки является офисное помещение класса «В» площадью 200 кв.м, расположенное в г. Екатеринбурге (стр. x). В отчете об оценке отсутствует информация о том, что объект оценки характризуется какими-либо специфическими конструктивными или инженерными решениями, что позволяет сделать вывод о том, что величина затрат на оплату коммунальных услуг должна находиться на рыночном уровне для объектов подобного класса.
В отчете выявлено противоречение, величина затрат на оплату коммунальных услуг Оценщиком принята на основе данных Заказчика в размере 20 000 руб./кв.м. (стр. у), что в разы превышает рыночный уровень, указанный как в разделе «Анализ рынка» (5 000 – 7 000 руб./кв.м/год, стр. z), так и во внешних по отношению к отчету об оценке источниках информации (например, см. аналитические обзоры на сайта site_1.ru, site_2.ru). Нарушены требования ст. 11 Закона об оценке и п. 5 ФСО № 3, поскольку отчет об оценке допускает неоднозначное толкование. |
6.5. Практические аспекты формулирования замечаний
6.5.1. У начинающих Экспертов возникают сложности в формулировании замечаний, в т.ч., в формировании словесных переходов между различными элементами замечаний (описание действий Оценщика – формулирование нарушения с аргументацией – указание на уровень существенности). Для связи между различными элементами замечания применяются следующие стандартные обороты письменной речи, указанные в табл. 26.
Таблица 26.
Стандартные обороты письменной речи в замечаниях
| № п/п | Оборот речи | Пример / комментарий |
|---|---|---|
| 1 | В нарушение требований […] в отчете отсутствует […] (не […]) или В нарушение требований […] в отчете не […] | В нарушение требований ст. 11 Закона об оценке и п.п. «ж» п. 8 ФСО №3 в Отчете не указаны реквизиты юридического лица, которому принадлежит объект оценки. |
| 2 | […], что ошибочно, поскольку …или […], что ошибочно по следующим основным причинам | Оценщик использует информацию о событиях, произошедших после даты оценки (при дате оценки 01.01.2014 г. при обосновании величины физического износа здания Оценщик учитывает ремонтные мероприятия, проведенные в период с 20.01 по 25.02.2014 г., стр. Х), что ошибочно, поскольку противоречит требованиям п. 8 ФСО №1. |
| 3 | […] установлено, что […], при этом в Отчете […]. | Пунктом 10 ФСО № 3 установлено, что «В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные
и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии)», при этом в отчете об оценке копии указанных документов отсутствуют. |
| 4 | […]. Нарушены требования […]. | В Отчете не указан ОГРН юридического лица, которому принадлежит объект оценки, а также дата присвоения ОГРН. Нарушены требования п.п. «ж» п. 8 ФСО №3. |
6.5.2. В следующих случаях возможно объединение нескольких нарушений в одно замечание.
6.5.2.1. В отчете об оценке допущено множество однотипных нарушений. Например, отсутствует обоснование множества расчетных параметров, например: величины корректировки на масштаб (площадь объекта) и уровень отделки в сравнительном подходе к оценке, величины ставки арендной платы и операционных расходов в доходном, а также величины физического и функционального устаревания в затратном. Обобщенное замечание может иметь следующий вид: В Отчете допущены множественные нарушения требований п. 5 ФСО №3 в части отсутствия подтверждения информации (расчетных параметров), существенно влияющей на стоимость объекта оценки. Например, отсутствуют подтверждения (обоснования) величин следующих ключевых параметров расчета:
- корректировок на масштаб в сравнительном подходе (от 15 до 40% для различных объектов-аналогов, стр. Х);
- величины операционных расходов в доходном подходе к оценке (500 руб./кв.м/мес., что составляет 40% от величины потенциального валового дохода, стр. У);
- функционального устаревания в затратном подходе к оценке (35%, стр. Z).
6.5.2.2. Объединение первичного и вторичных нарушений. Пример замечания:
По результатам анализа наиболее эффективного использования Оценщик позиционирует объект оценки в сегмент административных (офисных) помещений, аргументируя это тем, что «такое функциональное назначение указано в его техническом паспорте» (стр. X). Подобный вывод не может быть признан корректным по следующим причинам:
- оцениваемое помещение расположено на первом этаже здания, находящегося на первой линии улицы с большим людским потоком, имеет отдельный вход и витринные окна (см. фото на стр. Y-Z);
- подобные помещения как в здании, в котором расположен объект оценки, так и в соседних домах, используются преимущественно в качестве объектов торгового назначения [см. снимок «Яндекс Панорамы» в приложении, а также фото на стр. Y-Z Отчета];
- в соответствии с данными анализа рынка (стр. F), рыночная стоимость торговых помещений в районе расположения объекта оценки на 30 и более процентов выше стоимости офисных помещений.
Нарушены требования ст. 11 и п. 5 ФСО №3 – отчет об оценке вводит в заблуждение. Вследствие данного нарушения невозможно признать корректной всю дальнейшую схему расчета стоимости объекта оценки как объекта административного назначения, в т.ч. выбор объектов-аналогов в сравнительном и доходном подходах (стр. M-N, P-Q).
6.5.3. C ростом относительной величины искажения отдельного ценообразующего параметра упрощается обоснование позиции Эксперта при написании соответствующего замечания. Справедливым является и обратное утверждение: при снижении относительной величины искажения возрастает сложность обоснования позиции Эксперта. Важным является следствие из указанных зависимостей – при «ювелирном» искажении стоимости (см. раздел 3.4) становится проблематичным обоснование позиции Эксперта относительно искажения величины отдельных параметров расчета. В подобной ситуации рекомендуется выстраивать аргументацию на более высоком уровне логической системы – указывать на несоответствие рыночного уровня цен и определенной в отчете об оценке величины стоимости. Отметим, что данный способ хорошо работает, когда отсутствуют особенности объекта оценки, существенно отличающие его от объектов-аналогов, представленных на рынке.
6.5.4. В ряде случаев недобросовестный Оценщик при исправлении выявленных нарушений в исправленной версии отчета старается удержать итоговую величину стоимости объекта оценки на прежнем уровне. Основными признаками подобной ситуации являются:
- существенные нарушения устраняются Оценщиком таким образом, что это не приводит к изменению итоговой стоимости объекта оценки или приводит к изменению стоимости в обратную сторону;
- в последующих версиях отчета об оценке Оценщик изменяет величину ценообразующих параметров, необходимость изменения которых не обозначалась в экспертном заключении на предыдущую версию отчета об оценке.
В такой ситуации Эксперт вынужден проводить полноценную экспертизу каждой новой версии отчета об оценке, указывая новые замечания, обусловленные вновь открывшимися обстоятельствами (вновь появившимися нарушениями, которые отсутствовали в предыдущих версиях отчета об оценке) – это требует существенных затрат времени и сил. При указанных выше действиях Оценщика для повышения доказательности позиции Эксперта в экспертном заключении на 2-3-ю версию отчета об оценке целесообразно приводить сопоставительный анализ изменений в его различных версиях для демонстрации использованных инструментов манипулирования стоимостью (см. Приложение 2).
6.5.5. Замечания в экспертном заключении рекомендуется располагать в одном из следующих порядков:
- по мере убывания существенности нарушений;
- по мере убывания очевидности нарушений для пользователя экспертного заключения, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности;
- в «хронологическом» порядке (в том порядке, в каком нарушения встречаются по тексту отчета об оценке);
- в порядке причинно-следственных связей («первичное нарушение» – «вторичные нарушения»).
Возможно сочетание порядков расположения. Например: замечания сгруппированы по разделам отчета об оценке, порядок групп определяется порядком расположения разделов в отчете об оценке, в рамках каждой из групп замечания расположены по мере убывания их существенности.
6.5.6. Акцент внимания на том или ином виде/типе нарушений, а также глубина обоснования может зависеть от целей, для которых проводится экспертиза. Например, если сделка совершена по стоимости, указанной в отчете об оценке, а экспертиза отчета об оценке производится в рамках судебного разбирательства, то суд будет интересовать факт наличия ущерба у одной из сторон сделки. Наличие нарушений формальных требований ЗоОД в данном случае не играет никакой роли.
6.5.7. Если в экспертном заключении используются цитаты из отчета об оценке, то соответствующие фрагменты текста должны быть заключены в кавычки с приведением ссылки на страницу отчета об оценке. Опыт проведения стажировки показывает, что необходимые навыки формулирования замечаний обычно появляются у начинающих Экспертов, даже имеющих обширный опыт оценочной деятельности, только через 3-6 месяцев постоянной практики по экспертизе.
6.6. Методы контроля деятельности Эксперта
Неквалифицированно проведенная экспертиза отчета об оценке способна нанести вред заказчику экспертизы, Оценщику и третьим лицам. Речь идет не только о реальном ущербе и упущенной выгоде, но также и о репутационной составляющей. В этой ситуации на первый план выходит задача контроля деятельности Эксперта.
В настоящий момент наибольшее распространение получили следующие три основных метода контроля деятельности Эксперта. Обратим внимание, что большая часть описанных методов может использоваться не только для внешнего контроля деятельности Эксперта, но и для его самоконтроля.
1. Анализ отношения существенности выявленных нарушений и уровня искажения стоимости. Суммарная существенность выявленных нарушений должна соответствовать уровню искажения итоговой величины стоимости объекта оценки. Под суммарной существенностью нарушений понимается величина, на которую изменится итоговая стоимость объекта оценки после устранения соответствующих нарушений. Для применения данного метода Эксперт обязан хорошо ориентироваться в рыночном уровне цен на объекты, аналогичные объекту оценки. Обратим внимание на слово «соответствовать», использованное при описании метода. Без проведения полноценных расчетов и анализа отсутствующей в отчете об оценке существенной информации Эксперт не всегда может сделать вывод о точном влиянии выявленных нарушений на итоговую величину стоимости – возможна только приблизительная «оценка». Вывод о суммарной существенности нарушений особенно сложно сделать при взаимном влиянии нарушений, различном направлении искажений и наличии мультипликативного эффекта.
Пример 1. Рыночный уровень цен на объект оценки находится у отметки 200 ед. В отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена в размере 100 ед. Эксперт подготовил проект экспертного заключения, в котором в качестве единственного существенного нарушения указано, что Оценщик ошибочно не учел стоимость прав на земельный участок. Стоимость данных прав в первом приближении может быть оценена на уровне 30 ед. Соотнесение указанных показателей (100 + 30 ≠ 200) может говорить о том, что:
- в проекте экспертного заключения указаны не все существенные нарушения – отчет об оценке следует перепроверить еще раз;
- Эксперт неверно понимает рыночный уровень цен на объект оценки.
Обратим внимание, что данное правило имеет отношение и к подходам к оценке по отдельности. Суммарная существенность нарушений в рамках каждого конкретного подхода к оценке должна соответствовать уровню искажения стоимости объекта оценки, зафиксированному в том же подходе к оценке.
Пример 2. Рыночный уровень цен на объект оценки лежит у отметки 200 ед. В отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена в размере 100 ед., данная величина получена по результатам согласования результатов расчета по подходам к оценке (рис. 30).
Рис. 30. Соотнесение существенности нарушений и уровня искажения стоимости
Суммарная существенность выявленных нарушений в сравнительном и доходном подходах, с учетом погрешности, сопоставима с уровнем искажения стоимости: 100 + 105 ≈ 200; 110 + 80 ≈ 200. Вместе с тем исправление Оценщиком нарушений, выявленных в затратном подходе к оценке, не приведет к достаточному приближению результатов по подходу к рыночному уровню цен: 90 + 30 ≠ 200. Данное неравенство свидетельствует о том, что в затратном подходе к оценке остались не выявленные Экспертом существенные нарушения.
Обратим внимание, что описанная выше модель анализа не всегда возможна, поскольку:
- в ряде случаев до момента устранения нарушения нельзя определить направление искажения стоимости;
- в отчете об оценке результаты расчетов по различным подходам к оценке могут значительно различаться по объективным причинам (например, неразвитость рынка).
2. Использование проверочных таблиц. Эксперт должен выявить все нарушения требований ЗоОД. Для того чтобы иметь возможность сконцентрироваться на самом существенном и не пропустить, например, нарушения формальных требований ЗоОД, можно использовать проверочные таблицы, содержащие сгруппированные перечени требований ЗоОД к отчету об оценке. Пример таблиц приведен в Приложении 3 – 5. Обратим внимание, что использование таблиц позволяет повысить качество проверки соблюдения в отчете об оценке формальных требований ЗоОД, однако практически не помогает в выявлении существенных нарушений, поскольку:
- фундаментальные требования, например, заложенные в п. 5 ФСО №3, слабо поддаются формализации до уровня «да»/«нет»;
- один и тот же объект оценки может быть оценен с применением различных методов оценки. Попытка формализации всех возможных методов до уровня «да»/«нет» неминуемо приведет к неоправданному увеличению объемов проверочных таблиц.
Например, авторами Учебника был создан проект проверочной таблицы для отчетов об оценке одного типа инвестиционных активов (см. главу 8 и [44]), ее объем приблизился к 20 страницам.
3. Анализ проекта экспертного заключения на предмет соответствия предъявляемым требованиям. После подготовки проекта экспертного заключения Эксперту целесообразно провести его проверку на предмет соответствия требованиям, предъявляемым к данным документам. Вопросы для контроля должны соответствовать принципам проведения экспертизы, а также быть направлены на исключение основных ошибок Эксперта (разделы 10.1 – 10.2). Например:
- ошибка «Отсутствие обоснования позиции» → «Обоснована ли моя профессиональная позиция в каждом из замечаний?»;
- принцип однозначности – «Может ли экспертное заключение в целом или его отдельные фразы толковаться неоднозначно?»;
- принцип достаточности – «Можно ли уменьшить объем замечания без нарушения его смысла?».
Подобную проверку целесообразно проводить после того, как с момента составления проекта экспертного заключения прошел некоторый период времени – в таком случае Эксперт будет иметь возможность взглянуть на свою работу «со стороны». Эксперту рекомендуется встать на сторону Оценщика и посмотреть на заключение с его позиции.
Дополнительно отметим, что одним из простейших способов контроля и повышения качества экспертной деятельности является проведение экспертизы несколькими Экспертами с последующим сопоставлением результатов обоих экспертиз. К недостатку данного подхода следует отнести непропорционально большой рост трудозатрат: при двукратном дублировании помимо двукратного возрастания трудозатрат Экспертов появляется необходимость анализа результатов их работ, а также причин их расхождения (при наличии таковых).
Подход может применяться не ко всей экспертизе в целом, а к ее отдельной части. Например, даже опытные эксперты сталкиваются с ситуацией, когда нарушение кажется простым и очевидным, однако имеются определенные сложности с формулированием замечания. Вне зависимости от опыта всем Экспертам рекомендуется перед выдачей экспертного заключения дать его исследовательскую часть на анализ коллегам. Если смысл замечания или существенность нарушения с первого раза не понятны читателю, это является поводом задуматься о корректности использованных формулировок.
6.7. Выводы по результатам экспертизы
При формулировании выводов по результатам экспертизы необходимо помнить основную цель, для которой заказывается отчет об оценке – определение стоимости соответствующего объекта оценки. По этой причине в дополнение к формальным выводам о соответствии / несоответствии отчета об оценке требованиям ЗоОД рекомендуется указывать характер влияния выявленных нарушений на итоговую величину стоимости объекта оценки [17]: в
- ыявленные нарушения не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки;
- характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности или недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке;
- выявленные нарушения привели к существенному занижению (завышению) итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.
Указание характера влияния выявленных нарушений целесообразно, в том числе и с точки зрения защиты интересов добросовестного Оценщика (раздел 10.3), а также этики экспертизы (раздел 10.5). Например, одно дело, если заказчик оценки или представители следственных органов получат экспертное заключение, в котором указано, что отчет об оценке не соответствует требованиям ЗоОД без какой-либо конкретизации, и совсем другое – если дополнительно отмечено, что выявленные нарушения не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки. Во втором случае отсутствуют основания для обвинения Оценщика в нанесении ущерба.
В практике экспертизы встречаются случаи фальсификации экспертных заключений. Одним из распространенных вариантов фальсификации является замена отдельных страниц экспертного заключения. Например, подпись Эксперта стоит на странице, содержащей обезличенный вывод о соответствии отчета об оценке требованиям ЗоОД, а идентификация отчета об оценке, объекта оценки и результатов оценки приведена на других страницах, на которых подпись Эксперта отсутствует. В таком случае возникает опасность подмены страниц экспертного заключения, на которых данная идентификация приведена.
Для предотвращения указанных выше действий рекомендуется, чтобы в итоговом выводе содержалась идентификация отчета об оценке, объекта оценки, даты оценки и итоговой величины стоимости объекта оценки, а сам вывод целиком размещался на странице (листе), скрепленной подписью Эксперта.
Пример формулировки вывода по результатам экспертизы на подтверждение стоимости: Отчет об оценке № _____ от ______ г. «__________» соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет». Итоговая величина _________ [вид] стоимости _____________ [объект оценки] в размере __________ руб. с учетом НДС по состоянию на _________ [дата] подтверждена.
Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, международный опыт, нарушения, методология , специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы , ошибки, приложения
