Раздел 3. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск 
Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, нарушения, методология , заключение, специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы , ошибки

В настоящей главе приведены краткие результаты анализа зарубежного законодательства, стандартов и методических документов, регламентирующих экспертизу отчетов об оценке, а также опыта проведения экспертизы в целом [45] – рис. 10. Рассматривались документы международного уровня, национальные документы США, наиболее экономически развитых стран Европы и бывшего СССР.

101.jpg

Рис. 10. Анализ международного опыта

I. Международные стандарты оценки 2011 (МСО) [77], обобщающие международную практику, до 2011 года содержали стандарт № 11 по экспертизе отчетов об оценке (GN 11 Reviewing Valuations). И в МСО, и в международной практике в целом для термина «экспертиза» применительно к оценочной деятельности используется термин «review», который может быть переведен как «обзор», «рецензия», «отзыв», «проверка». Отличием международной практики от российской является то, что отчет об оценке не рассматривается в качестве объекта экспертизы. Например, в МСО используется термин valuation (оценка стоимости). Это отличие имеет не только формальный, но и смысловой характер, так как эксперт (reviewer или review appraiser) осуществляет экспертизу и делает выводы в контексте проверки именно обоснованности полученной стоимости, в то время как в Российской Федерации значительный акцент делается именно на отчет об оценке и на выявление содержащихся в нем формальных нарушений законодательства, не оказывающих никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

С 2011 года данный стандарт как самостоятельный был исключен из МСО с формулировкой, что требования по всем видам работ, связанным с оценкой, в т.ч. по экспертизе оценок, теперь обобщены в переработанных и дополненных МСО 101 и 103. Вместе с тем отмечается, что данный вопрос требует дальнейшей проработки, для чего была создана специальная рабочая группа и определен план ее работы [98].

Стандарт по экспертизе МСО до 2011 года содержал общие принципы экспертизы, ключевые определения и непосредственно руководство по ее проведению. Под экспертизой в МСО указанной редакции понималась проверка и подготовка мнения (заключения, суждения) Оценщика относительно работы другого Оценщика. При этом осуществлялась проверка достаточности, обоснованности, достоверности, корректности, логичности информации, содержащейся в отчете. Проверялись исходные данные, используемая методология, анализ и мнения.

В МСО предполагалось наличие множества вариантов экспертиз в зависимости от их целей, в т.ч. экспертиз, содержащих мнение Эксперта относительно итоговой стоимости. В качестве основных типов выделялись административная, техническая, настольная и полевая экспертиза.

  • Административная экспертиза (Administrative, или Compliance Review) предполагала проверку общих требований, в т.ч. общепризнанным принципам оценки (Generally Accepted Valuation Principles – GAVP) и, как правило, проводилась не оценщиком, а клиентом или пользователем.
  • Техническая (Technical) экспертиза осуществлялась оценщиком с целью сделать вывод относительно обоснованности и адекватности анализа, мнений и заключений в отчете.
  • Настольная (Desk) экспертиза ограничивалась проверкой данных, содержащихся в отчете, которые могли не проверяться независимо, при этом проверялись обоснованность данных, адекватность методологии, точность расчетов, соответствие законодательству и стандартам. Эта экспертиза могла проводиться с использованием контрольного списка.
  • Полевая (Field) экспертиза – наиболее полная экспертиза, которая включала настольную экспертизу, а также осмотр объекта оценки, а иногда и аналогов, могла включать проверку информации в отчете и сбор дополнительных рыночных данных.

Как видно из представленных определений, границы предложенных в МСО типов экспертизы достаточно условны. Важно отметить, что как в МСО, так и во всей международной практике по экспертизе субъектом этой деятельности является Оценщик (далее – Эксперт, эксперт-оценщик, рецензент). Исключением являлась административная экспертиза, которая предполагает проверку общих требований к подготовке отчета об оценке и не предполагает профессиональную проверку отчета. Более того, мировая практика не выделяет экспертизу отчетов в отдельную особую деятельность, а основная часть требований, предъявляемых к оценщикам при проведении оценки и подготовке отчетов, распространяется и на Оценщиков, осуществляющих экспертизу и, соответственно, подготовку заключений (например, в части блока допущений и ограничений, области применения результатов, этики и т.д.). При проведении экспертизы Эксперт должен идентифицировать клиента, пользователей и предполагаемое использование экспертизы, объект оценки, дату экспертизы, оцениваемые права, дату составления отчета об оценке, дату оценки и оценщиков, выполнивших отчет.

Должны быть определены границы исследования (объем работы), а также допущения и ограничения. Следует заметить, что МСО не акцентирует внимание на этом вопросе, хотя он является одним из важнейших, в связи с тем, что именно этот блок является ключевой связкой между постановкой задачи на экспертизу и составом экспертного заключения. В части проверки непосредственно самого отчета – проверяется достаточность, адекватность исходных данных и корректировок, адекватность методологии, анализа, мнений и заключения. В заключение включается указанная идентифицирующая информация, в нем описываются глубина и границы исследования, включаются результаты анализа отчета и вывод о соответствии выполненной экспертизы этическим и профессиональным требованиям МСО. При проведении экспертизы Эксперт может использовать только информацию, которая была легко доступна во время проведения оценки. При этом МСО не уточняет, что это время должно быть до даты оценки и не включать в себя время с даты оценки до даты составления отчета.

Существенные требования предъявляются к выводам Эксперта: независимо от того, соглашается Эксперт или нет с заключениями Оценщика, они должны быть полноценно обоснованы.

II. Европейские стандарты оценки 2012 [71] не содержат специального стандарта по экспертизе. Проведение экспертизы в небольшом объеме описано в разделе 7 стандарта № 4 «Процесс оценки» и называется «экспертиза оценок» (Valuation Reviews). В стандарте дана общая информация об экспертизе, в частности, указано, что экспертиза может быть различной, при этом типы не выделены. Указывается, что это может быть как простая проверка соблюдения стандартов, так и тщательный анализ. Экспертиза же будет более достоверной, если будет подкреплена собственным осмотром и альтернативной рыночной информацией.

III. Стандарты RICS 2014 (Royal Institution of Chartered Surveyors, Великобритания) [84] содержат небольшой раздел № 2.6 «Критические рецензии» (Critical reviews), не содержащий каких-либо методических рекомендаций. Относительно выделения типов экспертизы указано только, что различают экспертизу, аудит и новую оценку. При этом отмечается, что Эксперт должен обладать информацией, аналогичной той, что имеется у Оценщика.

IV. США. Вопрос экспертизы отчетов об оценке исследован наиболее полно, а сама экспертиза имеет широкое практическое применение.

Стандарты профессиональной оценочной деятельности (USPAP 2014-2015) [92] Фонда оценки США содержат стандарт № 3 «Экспертиза отчета об оценке, подготовка и написание» (Appraisal review, developing and reporting) (Приложение 1), который существенно расширился в 2010 году и в дальнейшем также уточнялся. В отличие от указанных выше документов этот стандарт содержит более развернутые требования. Экспертиза отчета об оценке трактуется в USPAP 2014-2015 как акт и процесс разработки и представления мнения о качестве всей или части работы другого оценщика, выполнившего оценку, экспертизу или оценочное заключение. На экспертизу распространяются общие правила этики и компетенции.

Сопоставительный анализ стандартов по экспертизе USPAP и МСО с учетом дат их разработки показывает, что ранее действующий международный стандарт по экспертизе разработан на базе устаревшего американского (2000 года издания), при этом последний имеет более детальный характер и содержит дополнительные блоки комментариев и ответов на наиболее часто задаваемые вопросы.

В стандарте USPAP четко разделены блоки проведения экспертизы (developing an appraisal review) и написания экспертного заключения (appraisal review report). Первый блок подробно описан в правилах 3-1, 3-2, 3-3. В частности, в стандарте указывается, что при проведении экспертизы (выработки экспертного мнения) Эксперт (reviewer) должен: идентифицировать задачу, определить состав и объем работы (scope of work), выполнить необходимые исследования для подготовки достоверных выводов.

Отмечается, что заключение может содержать или не содержать собственное мнение Эксперта о стоимости в зависимости от поставленной задачи. Согласно стандарту № 3 USPAP, в процессе экспертизы Эксперт должен выполнить следующие шаги:

  • идентификация клиента, пользователя, использования, определение необходимости подготовки собственного мнения о стоимости;
  • идентификация объекта экспертизы, даты экспертизы, объекта оценки, даты оценки, даты отчета, Оценщиков;
  • определение объема работ, необходимого для получения достоверного результата и дополнительных допущений. Экспертиза должна проводиться в контексте информации, доступной на дату оценки. В задачи Эксперта может входить подготовка собственного заключения о стоимости, при этом дата оценки может быть другой, а Эксперт не обязан дублировать шаги Оценщика;
  • формирование мнения о достаточности информации, об адекватности исходных данных и корректировок, адекватности использованных методов, обоснованности анализа, мнений, результатов.

При подготовке экспертного заключения необходимо включить информацию, сформированную в процессе экспертизы (пункты 1–4), с необходимыми обоснованиями, информацию о привлеченных специалистах и заявление (сертификат, свидетельство) Эксперта о том, что у Эксперта нет заинтересованности в объекте и результатах экспертизы, и содержащее информацию, проводил ли эксперт личный осмотр объекта. Системный анализ USPAP показывает, что экспертиза осуществляется по аналогии и в контексте требований к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке. По всему тексту стандартов требования описываются для «appraisal or appraisal review», то есть для оценки или экспертизы оценки.

В Приложении к USPAP содержится таблица соответствия процесса экспертизы требованиям общих стандартов оценки. Так, при проведении экспертизы Эксперт должен соблюдать общие оценочные требования к этике, определениям, компетенции, объему работ, идентификации предполагаемого использования и пользователей, хранению документов. Важным элементом проведения экспертизы является определение объема работы, глубины исследования, ему посвящен отдельный раздел оценочных стандартов (Scope of work rule). Эксперт должен провести идентификацию проблемы (задачи), определить объем работ, необходимый для формирования достоверного результата и затем описать его при подготовке экспертного заключения. Степень, глубина исследования определяются применительно к идентификации, осмотру, собираемой информации и анализу.

Дополнительные комментарии к проведению экспертизы представлены в соответствующих разделах руководства к стандартам, показывающих, как использовать USPAP в конкретных ситуациях. В частности, в разделе, посвященном рекомендациям по экспертизе отчета, когда выражается не только мнение об отчете, но и собственное мнение о стоимости, указывается, что на практике употребляются понятия «настольная», «полевая», «ограниченная», «полная», «техническая», «административная» экспертизы.

При этом, несмотря на то, что множество целей экспертизы формирует множество вариантов экспертиз, наиболее важным является не использование отдельных дефиниций, которые без должной трактовки могут ввести в заблуждение, а корректное определение глубины исследования, необходимой для получения достоверного результата. В Рекомендациях также даны варианты возможных выводов. Если альтернативная оценка не проводилась, выводы должны быть направлены не на выражение мнения о стоимости, а на оценку адекватности и достоверности исходной информации и анализа, соответствие стандартам, наличие ошибок, влияющих на стоимость. В частности, когда Эксперт делает вывод о качестве отчета об оценке и не высказывает свое мнение о стоимости, возможны следующие выводы:

  • стоимость, установленная в отчете об оценке, (не)адекватно обоснована;
  • заключение о стоимости (не) соответствует и (не) обосновано представленной информацией и анализом;
  • установление стоимости в отчете об оценке осуществлено в (не) соответствии со стандартами и правилами;
  • информация, анализ и выводы, содержащиеся в отчете об оценке, соответствуют требованиям стандартов и правил;
  • я не подтверждаю заключение о стоимости в связи с выявленными ошибками и несоответствиями;
  • заключение о стоимости неверное, ввиду (например) существенных ошибок в сравнительном подходе, если посчитать правильно, стоимость составит…;
  • я принимаю отчет об оценке для использования… .

Когда Эксперт высказывает собственное отношение к полученной стоимости, могут использоваться, например, следующие выражения:

  • я согласен со стоимостью;
  • я подтверждаю стоимость;
  • по моему мнению, стоимость такая же;
  • по моему мнению, стоимость некорректна и должна быть …;
  • по моему мнению, стоимость слишком высокая (низкая).

Рекомендации относительно необходимости и детальности осмотра при осуществлении оценочной деятельности, в т.ч. экспертизы, изложены в разделе, посвященном осмотру. В частности, указано, что осмотр не является обязательным, а Оценщик должен сам определить уровень исследования (в т.ч. осмотра), необходимого для получения информации, достаточной для решения поставленной задачи. Еще один важный комментарий дается в разделе, посвященном анализу оценочных услуг, на предмет отнесения их к компетенции требований USPAP, в частности, приведен пример рассмотрения критериев отнесения конкретной задачи по экспертизе отчета об оценке в сферу компетенции USPAP.

В результате делается вывод, что деятельность, направленная на предоставление мнения о качестве работы другого Оценщика в виде отчета, экспертизы или заключения, по определению относится к экспертизе отчета об оценке и не может выполняться без соблюдения стандарта по экспертизе вне зависимости от названия работы и ее дальнейшего использования. Это проиллюстрировано в виде схемы, где Appraisal Review (отчеты об оценке) входит в Appraisal Practice (оценочная практика) и далее в Valuation Services (услуги по оценке) – рис. 11.

11.png

Рис. 11. Соотнесение отдельных элементов USPAP

Стандарты оценки для государственного выкупа земель UASFLA [91] разработаны на базе редакции USPAP от 2000 года и представляют собой совокупность законодательства в области оценки для целей выкупа земель, а также правил и примеров. Указанные стандарты выпускаются Ассоциацией федеральных агентств, осуществляющих изъятие недвижимости для государственных нужд. В стандартах UASFLA есть раздел С «Стандарты по экспертизе» (Standards for Review of Appraisals), включающий следующие подразделы: введение, типы экспертиз, объем работы, обязанности эксперта, мнение о стоимости.

В стандартах выделяются два типа экспертизы – административная и техническая. Административная экспертиза может иметь разные вариации, но не может содержать мнение об анализе и стоимости, представленных в отчетах, и часто проводится с использованием проверочного листа. Техническая экспертиза осуществляется согласно стандарту № 3 USPAP. Она может быть полевой или настольной, но вне зависимости от вида экспертизы формулировки и характеристики совпадают с понятиями, принятыми ранее в МСО. При этом отмечается, что эти понятия могут быть неверно истолкованы пользователями, поэтому важно раскрывать их и описывать объем проведенных работ.

В результате работы Эксперт может принять, согласовать, рекомендовать к согласованию или не согласовать отчет.

В разделе, посвященном обязанностям Эксперта, есть положение, согласно которому небольшие технические ошибки и несоответствия стандартам могут содержаться почти во всех отчетах, однако если они несущественно влияют на стоимость, то не могут являться основанием для отклонения отчета.

Стандарты наиболее крупных профессиональных организаций оценщиков США – Американского общества оценщиков [54], Института оценщиков бизнеса [76] и Национальной ассоциации сертифицированных аналитиков по оценке [78], – включающих оценщиков бизнеса, не содержат отдельного стандарта по экспертизе.

V. Канада. Стандарты профессиональной оценочной деятельности Канады (CUSPAP) [69] содержат стандарт № 8 «Правила экспертизы» (Review Standard Rules). Указанный стандарт во многом похож на стандарт USPAP. В CUSPAP отмечается, что следует различать техническую экспертизу (проводимую экспертом) и административную (проводимую клиентом или пользователем). CUSPAP регламентирует проведение именно технической экспертизы. Стандарт включает непосредственно сам стандарт, комментарии к нему и практические рекомендации. Канадский институт дипломированных оценщиков бизнеса [68], имеет стандарты № 410, № 420 и № 430, посвященные подготовке ограниченного критического отчета (письменные комментарии Оценщика относительно отчета другого Оценщика, не содержащие собственного заключения о стоимости). В экспертном заключении рекомендуется дать комментарии относительно использованных подходов и техник оценки, преимуществ и недостатков отчета, вычислений, мнений и анализа. Существенные доказательства для обоснования мнения Эксперта могут быть получены путем осмотра, запросов, вычислений и анализа.

VI. Другие страны. Стандарты Австралии и Новой Зеландии содержат отдельные руководства, в состав которых входит руководство по экспертизе оценок [66]. Данное руководство дублирует стандарт по экспертизе USPAP 2000 года. Профильным национальным стандартом Украины [15] (второе по численности профессиональное оценочное сообщество на территории бывшего СССР) установлено, что рецензирование отчетов об оценке проводится «соответственно направлению и специализации квалификационного свидетельства» рецензента – табл. 6.

Таблица 6.

Направления и специализация Оценщиков и Рецензентов

Направление Специализация
оценка объектов в материальной форме недвижимые вещи
машины и оборудование
колесные транспортные средства
летательные аппараты
судоходные средства
движимые вещи, представляющие культурную ценность
прочие движимые вещи
оценка целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов, в т.ч. прав на объекты интеллектуальной собственности целостные имущественные комплексы, паи, ценные бумаги, имущественные права и нематериальные активы
права на объекты интеллектуальной собственности

Общие вопросы рецензирования отчетов раскрываются в Национальном стандарте №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» [15], который является обязательным к применению при рецензировании отчетов об оценке. Основные положения:

1. Рецензирование состоит в непредубежденном объективном рассмотрении оценки лицом, которое не имеет личной материальной или другой заинтересованности в результатах такой оценки, соответственно направлению и специализации, указанным в его квалификационном свидетельстве.

2. Рецензия не должна содержать собственного заключения о стоимости объекта оценки. Любые суждения о стоимости объекта оценки, выраженные в денежной форме, могут отображаться рецензентом исключительно в форме отчета об оценке, составленном в полной форме в соответствии с требованиями национальных стандартов.

3. Помимо формальной информации (дата, идентификация отчета об оценке и пр.), в рецензии указываются:

  • вывод об обоснованности выбора вида стоимости и ее соответствие требованиям нормативно-правовых актов по оценке;
  • вывод о качестве собранных исполнителем отчета об оценке исходных данных и другой информации (полнота, достаточность для проведения оценки имущества, раскрытие в отчете);
  • вывод о соответствии и правильности применения во время проведения оценки методических подходов, методов и оценочных процедур с учетом цели и базы оценки (вида стоимости), обоснованность использованных предположений;
  • общий вывод о достоверности оценки имущества.

4. Заслуживает внимания широкая законодательно закрепленная вариативность выводов по результатам рецензирования:

  • отчет полностью отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке;
  • отчет в целом отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке, но имеет незначительные недостатки, которые не повлияли на достоверность оценки;
  • отчет не в полной мере отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке и имеет значительные недостатки, которые повлияли на достоверность оценки, но может использоваться с целью, определенной в отчете, после исправления указанных недостатков;

отчет не отвечает требованиям нормативно-правовых актов по оценке, является некачественным и (или) непрофессиональным и не может быть использован для целей, указанных в отчете. 5. В стандарте законодательно разделены такие понятия как «необъективная», «некачественная (недостоверная)» и «непрофессиональная» оценка:

  • необъективная оценка – оценка, основанная на заведомо ложных исходных данных, преднамеренно использованных оценщиком для предоставления необъективного заключения о стоимости объекта оценки; очень часто необъективную оценку можно выявить путем рецензирования;
  • некачественная (недостоверная) оценка – оценка, проведенная с нарушением принципов, методических подходов, методов, оценочных процедур и (или) на основе необоснованных предположений, что доказывается путем рецензирования;
  • непрофессиональная оценка – оценка, проведенная с нарушением квалификационных требований, которые определяются законодательством об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности;
  • рецензент всегда анализирует приложенные к Отчету копии квалификационных документов и на основании их делает вывод о том, мог ли исполнитель формально выполнять такую оценку на дату оценки.

6. Требования к формулированию замечаний и обоснованию профессиональной позиции Эксперта нормативно не закреплены. Анализ практики экспертизы отчетов об оценке, проведенный Министерством экономического развития РФ в Китае, Индии, Испании, Японии, Азербайджане, Белоруссии, Казахстане, Киргизии, Узбекистане, не выявил значимых методических или процедурных решений в нормативных документах, действующих на территории этих стран [16].

Выводы по параграфу: 1. Экспертиза отчетов об оценке рассматривается как отдельный вид оценочных работ.

2. Экспертизу отчетов об оценке (рецензирование) выполняют оценщики.

3. К процедуре экспертизы отчетов об оценке и к экспертному заключению предъявляются требования, аналогичные отчетам об оценке.

4. Экспертиза отчетов об оценке многообразна. Акцент делается не на привязке к какому-либо виду экспертизы, а к объему работ, выполняемых Экспертом.

5. В задачи Эксперта может входить подготовка собственного заключения о стоимости, при этом дата оценки может быть другая. Эксперт не обязан дублировать шаги Оценщика.

6. Формулировки выводов по результатам экспертизы формализованы.

3.2. Нормативные документы

Кодекс федеральных законов США в разделе 24 части 49 содержит подраздел «В» «Приобретение недвижимости для федеральных нужд» [70], включающий параграф 24.103 «Критерии оценки» и параграф 24.104 «Экспертиза оценок». Согласно Кодексу, федеральные агентства, задействованные в приобретении земель, должны осуществлять экспертизу отчетов об оценке. Квалифицированный эксперт-оценщик должен проверить отчет на предмет соблюдения требований к используемым определениям, требованиям к оценке параграфа 24.103 и другим специальным требованиям. Указывается, что основные требования к отчетам определяются USPAP и UASFLA. Уровень экспертизы зависит от сложности оценочной задачи. В результате своей работы Эксперт должен сделать вывод, может ли отчет быть рекомендован (как основание для суммы справедливой компенсации), принят (соответствует всем требованиям, но не рекомендован) или не может быть принят. В приложении А [56] к указанному параграфу отмечается, что экспертиза – это отдельная специализация, которая основывается на оценочных навыках, но требует более высокой квалификации, при этом Эксперт должен консультировать оценщика с целью доведения отчета до должного качества или подготовить свое мнение о стоимости. Перед принятием оценки Эксперт должен убедиться, что информация в отчете и ее анализ доказывают объективность полученной оценщиком стоимости. В результате экспертизы Экспертом составляется экспертное заключение. С учетом того, что оценка не является точной наукой, Эксперт может принять несколько отчетов об одном объекте, но рекомендовать в качестве основания для определения суммы компенсации может только один отчет.

Проверочный список [55] содержит форму для проверки наличия и корректности отдельных составляющих отчета об оценке.

Различные государственные органы США имеют собственные уточненные правила экспертизы отчетов об оценке, учитывающие их специфику, например, такие правила имеет Управление рыбного и охотничьего хозяйства Министерства внутренних дел США [97], разработанные на основе параграфа 24.104 «Экспертиза оценок» Appraisal Review. В этих правилах дается определение квалифицированного эксперта-оценщика (Qualified Reviewing Appraiser) как высококвалифицированного оценщика, имеющего значительный опыт оценки объектов, аналогичных оцениваемому.

В Министерстве сельского хозяйства и развития сельских районов Пенсильвании также утверждены правила экспертизы [80], в которых выделено три типа экспертизы: административная, техническая настольная и техническая полевая. При этом для каждого типа утверждены соответствующие формы. Например, форма для административной экспертизы отчета об оценке индивидуального жилого дома представляет собой набор вопросов с вариантами ответов: «да», «нет», «не требуется» (проверочный список) [52]. В случае несогласия с Оценщиком Эксперт должен объяснить свою позицию и при необходимости приложить подтверждающие документы. В результате административной экспертизы делается вывод о принятии (непринятии) отчета или дается рекомендация в связи с выявленными нарушениями провести техническую экспертизу.

Заслуживает внимания представленная в этом документе форма для проведения технической экспертизы многоквартирного жилого дома [73]. Форма содержит идентифицирующий блок, включающий следующую информацию: заемщик, наименование объекта, адрес, дата экспертизы, оцененная стоимость, Оценщик, дата составления отчета, тип объекта, наиболее эффективное использование, площадь земельного участка, общая площадь здания. Далее представлены разделы, содержащие отдельные элементы, которые оцениваются по шкале: «отлично», «адекватно», «неадекватно», «отсутствует», «не нужно». Например, «формат и представление» (местоположение, окружение, фото, карты, планы, описание объекта и пр.); «постановка задачи», «анализ и техники оценки».

Форма для технической экспертизы индивидуального жилого дома [74] содержит раздел, касающийся полевой экспертизы, включающий вопросы и варианты ответов: «да» и «нет»; при этом отрицательный ответ требуется комментировать. Вопросы относятся к корректности размеров объекта, полноте и точности описания рынка и окружения, земельного участка, улучшений (описание, состояние, износ), соответствию объекта окружению, правильности выбора и достоверности информации об аналогах. Также в форме указаны допущения и ограничения, включающие заявление эксперта.

Министерства транспорта различных штатов утверждают собственные правила работы, в т.ч. по оценке и экспертизе отчетов. Одними из наиболее проработанных в части экспертизы отчетов об оценке являются правила штатов Флорида [58], Вашингтон [65], Колорадо [57] и Аляска [64].

Правила Флориды (Appraisal and Appraisal Review) предполагают следующие обязанности Эксперта:

  • установление контакта с оценщиком (в т.ч. осмотр объекта и аналогов, проверка черновых вариантов расчета и отчета);
  • ознакомление с рынком объекта оценки и необходимыми методами оценки;
  • экспертиза отчета (обоснованность выводов, соответствие профильному законодательству, разумность и обоснованность стоимости, учет, анализ и проверка необходимых рыночных данных);
  • подготовка экспертного заключения;
  • указание рекомендуемой компенсации за изымаемый объект недвижимости;
  • корректировка экспертного заключения, если это необходимо ввиду появления новых материалов.

При проверке исходных данных эксперт-оценщик должен:

  • ознакомиться с рынком объекта оценки;
  • убедиться, что оценка выполнена в соответствии с USPAP и специальным руководством по оценке;
  • убедиться, что данные понятны, детализированы, точны, непротиворечивы и подтверждены фактами;
  • убедиться, что анализ обоснован;
  • осмотреть объекты-аналоги;
  • контактировать с оценщиками для выяснения возникших вопросов (неформально, при необходимости – формальная переписка);
  • подготовить мнение в письменном виде.

При проверке отчета эксперт-оценщик должен осуществить следующие процедуры: 1) настольная экспертиза (корректность идентификации, законченность и математическая точность, взаимосвязь с предыдущими оценками); 2) полевая экспертиза (проверить, что заключения Оценщика основаны на рыночных фактах, использованы соответствующие источники информации, адекватно описано окружение, объекты-аналоги сопоставимы, а различия учтены); 3) анализ прочих источников информации; 4) проверка на предмет того, что все особенности объекта оценки учтены; 5) окончательная проверка (соответствие USPAP и профильному законодательству, представление фактов и техник, приводящих читателя к аналогичным сделанным Оценщиком выводам, экспертные мнения проанализированы и подтверждены рыночными данными, оценщик учел технические и юридические заключения специалистов, исключены составляющие, не входящие в ущерб, отчет не противоречит и не опускает фактическую информацию, отчет не содержит противоречий и неподтвержденных заключений).

Недостатки, выявленные в отчете, разделяют на значительные и незначительные. Незначительные математические и орфографические ошибки (не влияющие на заключение о стоимости) могут быть исправлены самим рецензентом с извещением оценщика, а отчет может быть принят. Если отчет содержит существенные недостатки, требующие пояснений или существенные ошибки, рецензент должен попытаться решить проблему неформально, и если не получается, то направить информацию заказчику и оценщику в письменном виде, а также при необходимости встретиться с оценщиком.

Инструкции и руководство по экспертизе отчетов об оценке Министерства транспорта штата Кентукки [59] устанавливают, что эксперт-оценщик должен проверить отчет по следующим базовым составляющим: оформление, адекватность, точность, согласованность и качество информации, выбор подходов оценки и техник, адекватность анализа. При экспертизе отчета выделяются следующие типовые процедуры:

1) проверка аналогов: настольная;

2) проверка аналогов: проверка информации из отчета на соответствие фактической информации, полученной из официальных источников;

3) проверка аналогов – полевая экспертиза:

4) проверка соответствия контракту и общим требованиям;

5) проверка отчета об оценке начальная (проверка математических вычислений, определение существенности ошибок; поверка правовых характеристик и пр.);

6) проверка отчета об оценке полевая (визуальный осмотр; проверка соответствия действительности характеристик объектов и пр.);

7) проверка отчета об оценке окончательная настольная (согласование несоответствий осмотра и содержания отчета; проверка применения подходов и пр.). Если в отчете выявлены ошибки, существенно влияющие на стоимость, отчет подлежит исправлению. Несущественные ошибки эксперт-оценщик может указать в своем заключении в информационных целях. Оценка, не соответствующая рыночным диапазонам, неприемлема.

Кроме указанных типов руководств, у Федеральной Администрации Автомобильных Магистралей Министерства транспорта США имеется Руководство по проектам развития, также включающее раздел экспертизы отчетов об оценке [79]. Аналогичные инструкции по проверке отчетов имеют и другие государственные органы США. Например, инструкции по экспертизе отчетов об оценке Департамента доходов и регулирования Южной Дакоты [53] представляют собой контрольный список с перечнем вопросов, охватывающих требования USPAP. Министерство жилищного строительства и городского хозяйства США использует Руководство по анализу оценки для страхования ипотеки [94], содержащее специальную главу по экспертизе отчетов об оценке. Эта глава делится на разделы, посвященные настольной и полевой экспертизе.

В качестве наиболее важной составляющей настольной экспертизы выделяется проверка обоснованности сделанных корректировок при применении сравнительного подхода. Полевая экспертиза используется в следующих случаях: оценка выполнена Оценщиками, недавно получившими плохой рейтинг; оценка выполнена новыми Оценщиками; получение жалоб; объект расположен в депрессивной области; невыполнение требований к результатам настольной экспертизы (недостаточность фотографий, необоснованные корректировки на состояние и местоположение или их отсутствие и т. п.). В результате экспертизы в зависимости от качества отчета ему присваивается рейтинг от 1 до 5.

Кроме того, указанное министерство имеет утвержденную форму для экспертных заключений, подготовленных по результатам полевой экспертизы [75]. В инструкции к форме оговаривается, что стоимость может быть приемлемой, несмотря на ошибки и несогласованности в оценке. Если стоимость приемлема, но основана на ошибочной логике, это должно быть отмечено.

Отделение полезных ископаемых и отдел организации оценки Министерства природных ресурсов США имеют Руководство по оценке и экспертизе [85], основная часть которого описывает проведение технической экспертизы. В разделе, устанавливающем объем работы по экспертизе, в качестве основания для проведения полевой экспертизы указывается следующее:

  • рецензент не знаком с Оценщиком или рынком объекта оценки;
  • отчет об оценке сложный;
  • рецензент сомневается или выявляет противоречия в анализе, проведенном Оценщиком.

В разделе, описывающем коммуникации Оценщика, указана обязанность рецензента связываться с Оценщиком, если это необходимо для обеспечения принятия отчета.

Таким образом, одни агентства и институты требуют проведения полевой экспертизы для всех оценок, другие – только определенной части или для проблемных оценок.

В Украине, в соответствии с Законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» [14], рецензирование отчетов об оценке является одним из направлений профессиональной оценочной деятельности, наряду с: практической деятельностью по оценке имущества; консультационной деятельностью; методическим обеспечением оценки; учебной деятельностью оценщиков.

Рецензирование отчета об оценке является обязательным, если соответствующая оценка согласовывается, утверждается или принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления. Рецензирование отчета об оценке может проводиться:

  • Оценщиками, имеющими не менее чем двухлетний опыт практической деятельности по оценке, в т.ч. работающими в Фонде государственного имущества Украины и других органах государственной власти и местного самоуправления, получившим полномочия на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным имуществом и (или) имуществом, находящимся в коммунальной собственности;
  • экспертными советами, специально созданными СРОО с целью контроля за качеством оценки.

В судебных процессах проведение экспертиз и экспертных исследований по оценке имущества осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренных профильным законом о судебной экспертизе с учетом [14]. Во внутренних документах крупнейшего на Украине СРОО Украинское общество оценщиков в основном рассматриваются процедурные вопросы, а также устанавливаются формальные требования к рецензии. Заслуживают внимания следующие положения:

  • принципы деятельности Экспертного совета – защита корпоративных прав Оценщиков; предотвращение конфликта интересов; непредвзятость и объективность, предотвращение недобросовестной конкуренции [27];
  • в зависимости от сложности отчеты об оценке разделяются на 3 категории (отдельные инвентарные объекты или несложные комплексы; крупные и цельные имущественные комплексы, пакеты акций, корпоративные интересы или имущественные права; рецензирование отчетов по заявлению правоохранительных органов или при наличии апелляции на ранее выданную рецензию). В зависимости от категории отчета предъявляются различные требования к количеству подписантов соответствующей рецензии;
  • если по отчету об оценке не были приняты юридические решения, проект рецензии направляется Оценщику для ознакомления и возможного исправления ошибок в отчете об оценке, после чего готовится итоговый вариант рецензии.

Выводы:

1. Эксперт может прийти к заключению о том, что отчет может быть не принят, принят, а также принят, но не рекомендован как основание для определения суммы сделки.

2. Экспертиза отчетов об оценке – это отдельная специализация, которая основывается на оценочных навыках, но требует более высокой квалификации.

3. Оценка не является точной наукой, поэтому Эксперт может принять несколько отчетов об одном объекте, но рекомендовать в качестве основания для определения цены сделки только один отчет.

4. Для оценки качества отчетов, как правило, используют проверочные листы, содержащие основные описательные и расчетные составляющие отчета, на основании которых дается оценка их качества.

5. В отдельных случаях:

  • в работу Эксперта входит доведение с Оценщиком отчета до положительного заключения, если не были приняты юридические решения;
  • проводится более глубокая полевая экспертиза, предполагающая, например, осмотр объекта оценки и аналогов.

6. Недостатки, выявленные в отчете, разделяют на существенные и несущественные. Несущественные нарушения не являются основанием для выдачи отрицательного заключения.

3.3. Методические документы

Кроме государственных органов, методические материалы по экспертизе выпускают разные общественные и коммерческие организации США. Например, руководство по оценке крупнейшего американского ипотечного агентства Fannie Mae содержит значительную главу по экспертизе (Reviewing the Appraisal Report). Интересный подход к экспертизе предлагается в Руководстве по экспертизе отчетов об оценке жилой недвижимости [82], представленном оценочной компанией EASI на ежегодной конференции оценщиков в 2004 году. В начальном разделе этого руководства «Философия» отмечается, что эксперт-оценщик наделен властью, и многие эксперты-оценщики злоупотребляют этим. Эксперт должен помнить, что существует много сложных оценочных задач и замечания нужно делать к отчету, а не оценщику. Комментарии должны быть объективными, подтвержденными фактами и не допускать самоуверенного и снисходительного тона. Логика проведения экспертизы построена на трех этапах.

  1. Определить приемлемость определенной стоимости. Перед тем как писать заключение, эксперт-оценщик должен понять, соответствует ли стоимость приемлемому уровню. Многие клиенты считают приемлемым уровнем отклонение в 5%. Если стоимость приемлема, то следует второй этап.
  2. Определить адекватность обоснования стоимости. При наличии неясностей эксперт-оценщик должен постараться разобраться в отчете об оценке путем анализа документов вместо того, чтобы требовать исправления отчета об оценке. Если ошибки значительные, Эксперт должен сформулировать очень четкие и понятные замечания. Если стоимость адекватно обоснована, то следует третий этап.
  3. Определить, есть ли несущественные несоответствия. Многочисленные незначительные несоответствия могут привести к сокращению уровня точности, что повлечет необходимость исправления отчета об оценке или в критических случаях завершение работы другим оценщиком. Однако в подавляющем большинстве случаев небольшие недостатки могут быть исправлены самим Экспертом, либо он может указать, что они не оказывают влияния на стоимость.

В Руководстве по подготовке отчетов по технической экспертизе [81] Американского общества управляющих и оценщиков сельскохозяйственных объектов значительное внимание уделяется квалификационным требованиям к рецензенту. Рецензент должен пройти соответствующее многопрофильное обучение и сертификацию, иметь несколько лет оценочного опыта, желателен опыт участия в судопроизводстве. Рецензент должен иметь хорошие устные (разговорные) и письменные коммуникативные навыки, уметь концентрироваться на ключевых моментах и читать «между строк», обладать логическими и аналитическими навыками. Рецензент должен быть уверен, что сможет обеспечить квалифицированную экспертизу и дать тактичную, конструктивную, обоснованную критику.

В конечном счете рецензент должен продемонстрировать компетентность, профессионализм, объективность и всесторонность экспертизы. Руководство разделяет настольную, полевую и частично полевую экспертизы и три вида экспертных заключений (полное, частичное или формальное). Отмечается, что полезным инструментом при проведении экспертизы является контрольный список, позволяющий систематизировать процесс экспертизы и быть уверенным, что все составляющие должным образом проверены.

Требования к аккредитованным рецензентам этого общества перечислены в специальном перечне [51] и включают:

  • обучение по 19 конкретным курсам оценки (в т.ч. четыре профильных курса по экспертизе: введение в экспертизу, экспертиза по USPAP, экспертиза по UASFLA, продвинутый курс по экспертизе);
  • 5 лет опыта экспертизы или оценки, при этом обязателен 1 год экспертизы (эквивалентом года экспертизы может считаться 25 полных экспертных заключений или 100 кратких);
  • степень бакалавра или аналогичная степень;
  • представление одного собственного полного отчета об оценке;
  • сертификат Оценщика;
  • сдачу экзамена.

Можно заметить, что в США много оценочных компаний предлагают услуги по экспертизе отчетов об оценке. Существуют оценочные компании, специализирующиеся на экспертизе отчетов об оценке. Например, компания «Специалисты по экспертизе отчетов» (Appraisal Review Specialists, LLC) указывает на своем сайте [102], что экспертиза проводится на соответствие стандартам USPAP, UASFLA и Uniform Act [90] для подразделений железных дорог, аэропортов, для защиты окружающей среды, судопроизводства и консалтинга.

Базовый учебник по оценке недвижимости Института оценки США [86] содержит раздел «Экспертиза оценки». В этом разделе отмечается, что большинство экспертиз выполняется для определения достоверности стоимости и адекватности обоснований, а также для уместности допущений и ограничений. Ссылаясь на стандарты USPAP (2000), учебник выделяет техническую и административную экспертизы. При проведении технической экспертизы рецензент в письменном виде готовит мнение о принятии, отклонении или корректировке выводов в отчете об оценке. В учебнике содержится описание процедур в рамках настольной и полевой экспертизы.

При проведении настольной экспертизы проверяются математические вычисления, адекватность методологии, требования USPAP и законодательства. При проведении полевой экспертизы добавляются осмотр аналогов, проверка рыночных данных, исследование дополнительной рыночной информации, проверка электронных расчетов.

Базовый учебник по оценке сельскохозяйственной собственности [87] Института оценки США также содержит раздел по экспертизе отчетов об оценке. В учебнике отмечается, что экспертиза для государственных нужд проводится в США с 1930 года. Множество банков, кредитных институтов, крупных корпораций, агентств по переселению принимают стоимость, указанную в отчетах об оценке, проверенных квалифицированными рецензентами, а экспертиза отчетов является самостоятельным направлением в оценочной деятельности.

Экспертиза также делится на два вида – техническая, выполняемая квалифицированными оценщиками, и административная, выполняемая служащими и менеджерами, не имеющими оценочного образования. Квалификационные требования к экспертам включают следующие:

  • государственная сертификация как оценщика (предполагает определенный уровень профильного образования и опыта);
  • специальный опыт (знание законодательства, судопроизводства и т.д.);
  • участие в продвинутых оценочных тренингах;
  • определенные личные качества (аналитические способности, навыки коммуникации и убеждения);
  • объективность и справедливость;
  • членство в профессиональной организации оценщиков.

Рецензент несет ответственность перед оценщиком. Оценщик имеет право знать замечания рецензента и проверить обосновывающие их доказательства и анализ. Эксперт не имеет права делать следующее:

  • вносить изменения в отчет об оценке, за исключением исправления небольших ошибок по согласованию с Оценщиком;
  • навязывать оценщику конкретную стоимость;
  • влиять на оценочные суждения;
  • подменять мнение оценщика собственным мнением;
  • отклонять суждения оценщика только потому, что они не подкреплены данными об аналогах;
  • навязывать конкретные методы оценки;
  • навязывать собственные теорию, правила и процедуры оценки.

Эксперт имеет право:

  • подвергать сомнению суждения оценщика, когда они нелогичны или не подтверждены;
  • проверять информацию с привлечением профильных специалистов;
  • обсуждать отчет с Оценщиком;
  • запрашивать у оценщика информацию, не приложенную к отчету;
  • проверять исходную информацию, например, данные об аналогах;
  • требовать от Оценщика учета всей относящейся к делу информации;
  • требовать от Оценщика подкреплять исправление замечаний анализом или фактическими данными;
  • провести полевую экспертизу.

Эксперт обязан:

  • определить, являются ли факты и допущения корректными, анализ и подходы правильно реализованными;
  • проверить, что анализ и заключения не противоречат исходной информации;
  • собрать все факты перед подготовкой заключения об отчете;
  • сопоставить мнение оценщика о стоимости со всей имеющейся информацией;
  • оценивать отчет только в контексте информации, имеющейся на дату оценки;
  • разделить с оценщиком ответственность за стоимость, полученную в отчете;
  • подготовить независимое и объективное экспертное заключение.

В результате работы эксперт может согласовать отчет, принять отчет без согласования, рекомендовать проведение дополнительной оценки, не согласовать отчет. Выделяют типы экспертных заключений (отчетов): полное и краткое. Полное заключение предполагает комментирование всех частей работы оценщика и обычно включает описание следующих элементов:

1) введение (объект оценки, оценщик);

2) краткое описание отчета об оценке (собственник, местоположение объекта, размеры объекта, оцениваемые права, улучшения, НЭИ, дата оценки, стоимость, дата экспертизы);

3) процесс экспертизы (настольная и полевая экспертизы, обсуждение с оценщиком; пояснения, почему потребовалось проведение полевой экспертизы, или почему эксперт ограничился настольной экспертизой, как эксперт проверял информацию и анализ);

4) краткое описание объекта оценки (местоположение, размеры, форма, ценообразующие факторы);

5) оцениваемые права;

6) оценка (описание реализованных подходов и техник оценки);

7) комментарии (в т.ч. описание существенных недостатков с указанием существенности их влияния на стоимость и общее качество отчета; пояснение, почему несущественные недостатки не влияют на достоверность и точность оценки);

8) заключение;

9) заявление эксперта.

При подготовке краткого заключения указываются основные характеристики объекта оценки и основные комментарии к отчету.

В базовом учебнике по оценке бизнеса [95] присутствует глава, посвященная экспертизе отчетов об оценке бизнеса в формате контрольного списка, основанного на требованиях к отчетам USPAP, ASA, IBA, NACVA. Следует заметить, что, как видно из изложенного, большинство методик по экспертизе рекомендуют использование контрольных (проверочных) списков различного содержания, детализации и качества. Например, форма экспертного заключения, предлагаемого Институтом оценки на семинаре, посвященном экспертизе отчетов об оценке, содержит 113 вопросов относительно качества отчета об оценке [60].

Более того, как отмечается в статье [50], касающейся рассматриваемой темы, иногда проверочные списки позволяют обеспечить комплексный детальный подход к проверке, однако их составление должно осуществляться с необходимым качеством, так как встречаются списки, которые не учитывают все требования или даже противоречат им.

Указанные проверочные списки включает вопросы по следующим разделам: 1) идентификация объекта оценки (название компании, организационная форма, оцениваемый пакет или доля: процент, количество акций);

2) даты (дата оценки, обоснование выбора даты, дата составления отчета);

3) определение стоимости (стандарт стоимости, обоснование выбора стоимости);

4) цель оценки;

5) описание юридических характеристик оцениваемого пакета (доли);

6) базовая информация о компании (история, активы, продукты/услуги, рынок, конкуренция, менеджмент, виды ценных бумаг компании, структура капитала и основные взаимосвязи, недавние сделки с акциями);

7) экономический обзор;

8) источники информации (осмотр объекта, опрос менеджмента, экономический обзор, финансовая документация, доходный подход, сравнительный подход, затратный подход). Одним из критериев, по которому проверяются источники, является проверяемость – возможность квалифицированному аналитику независимо проверить точность всей исходной информации;

9) анализ финансовой документации;

10) методология оценки:

  • доходный подход (корректность выбора вида и расчета денежного потока и ставки дисконтирования или капитализации);
  • сравнительный подход (критерии выбора аналогов, описание, выбор и вес мультипликаторов);
  • затратный подход – метод накопления активов (корректировки активов и обязательств, учет всех составляющих активов и обязательств);
  • затратный подход – метод капитализации избыточной прибыли;

11) соответствие используемых данных дате оценки;

12) согласование результатов, полученных при применении подходов, и заключение о стоимости (обоснование весов подходов оценки, применение скидок и премий и т. д.);

13) квалификация Эксперта (членство и аккредитация в профессиональной организации, образование, опыт);

14) заявление Оценщика;

15) ограничения и допущения;

16) оценка отчета по основным критериям (обоснованность, достаточность и т. д.).

Институтом оценки США издано специализированное Руководство по экспертизе отчетов об оценке «Оценивая оценку: искусство экспертизы отчетов об оценке» [83], в котором подробно рассмотрены все стороны экспертизы. В качестве основных проблем отчетов об оценке выделяются следующие:

  • некомпетентность Оценщика;
  • некачественное исследование данных, обоснование, анализ и рассуждения;
  • противоречия в отчете;
  • неэффективный контроль качества;
  • непонимание назначения оценки;
  • несоответствие стандартам;
  • неопределенность;
  • отказ от теста на разумность по завершении оценки.

Автор Руководства Р. Соренсон отмечает, что рецензент должен тщательно прочитать отчет и следовать за рассуждением оценщика. Хороший рецензент не должен придираться к мелочам (рис. 12), оспаривая все в отчете, чтобы доказать собственную важность, он должен сосредоточиться на существенных вещах и фактической информации, которые оказывают влияние на результаты, полученные оценщиком, обоснованность отчета и заключения о стоимости.

12.jpg

Рис. 12. Внимание к мелочам не должно мешать видеть главное

Вопросам экспертизы отчетов об оценке регулярно посвящаются аналитические статьи в профильных изданиях. Например, в статье, описывающей экспертизу отчетов об оценке при изъятии в Канаде [72], подробно раскрываются базовые принципы и особенности такой экспертизы. Заслуживает внимания раздел указанной статьи, посвященный ошибкам самих Экспертов (рецензентов) при проведении экспертизы. К таким ошибкам относят:

  • проведение экспертизы только на основе формального контрольного списка, исключая рассмотрение по существу;
  • акцентирование внимания на опечатках, незначительных математических ошибках, несогласованностях и упущениях;
  • опровержение исходной информации без соответствующей проверки;
  • критика методологии или ее самостоятельная реализации без объяснения;
  • использование некорректного стиля изложения замечаний.

В статье «Экспертизы и Вы» [88], указывается, что Эксперт должен не писать маленький роман, а сконцентрироваться на главном. Взаимодействие с Оценщиком не менее важно, чем проведение самой экспертизы. Критика должна быть направлена не на Оценщика, а на качество и обоснованность отчета. Эксперт должен быть больше тренером и дипломатом, чем полицейским. Статьи Ч. Эллиота [96] посвящены особенностям экспертизы, характеристике случаев, когда настольная экспертиза переходит в полевую. В них также приведены примеры наиболее часто используемых типовых форм экспертных заключений в виде контрольных списков: заключение по настольной экспертизе, заключение по полевой экспертизе, краткая форма заключения, полная форма заключения [93].

Заслуживает внимания еще одна статья, посвященная экспертизе [63]. В статье отмечается, что если оценщик определяет стоимость, то обязанностью эксперта является проверка ее обоснованности. В качестве основных проблем в оценочных отчетах выделяются следующие: 1) давление клиентов (ипотечные брокеры, банки, юристы, государственные органы, бухгалтеры, риелторы; приведены конкретные негативные примеры [67]; 2) недостаток информации; 3) недостаточный объем исследования (исходной информации или применяемой методологии) по причине ограничения клиентом или недостаточной квалификации оценщика; 4) недостаточная квалификация оценщика; 5) различные юридические или бухгалтерские инструкции; 6) неправильный выбор даты оценки; 7) ошибки исследования рынка и ошибки, допущенные при применении сравнительного подхода; 8) ошибки, допущенные при применении доходного подхода; 9) ошибки, допущенные при применении затратного подхода; 10) ошибки согласования результатов.

В заключение следует отметить статью хорошо известных для российских оценщиков Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Экспертиза для целей судопроизводства» [62]. Авторы отмечают, что Эксперт не берет на себя ответственность за содержание отчета или оцененную стоимость, а несет ответственность за мнение относительно оценки. Возможны три уровня проверки: настольная (данные из отчета), проверка данных (по указанным источникам и сбор дополнительных данных), полевая экспертиза (осмотр объекта и окружения). Эксперт не может контактировать с Оценщиком, однако при обнаружении ошибок в отчете должен их указать. В этой ситуации Эксперт имеет право:

  • подготавливать вопросы к Оценщику;
  • присутствовать при пояснениях Оценщика и т.д.;
  • проверять данные и документы, на которых основывался Оценщик;
  • изучать пояснения и ответы сторон;
  • изучать другие отчеты об оценке этого же объекта;
  • изучать другие отчеты и материалы этого же Оценщика.

Обычно проводится настольная экспертиза, при этом эксперт может проверять информацию на предмет достоверности путем получения дополнительных данных из открытых источников информации. Если информация из отчета подтверждается, проверка может быть закончена. Однако если при проведении настольной экспертизы у Эксперта возникают существенные сомнения в достоверности информации, необходимо проанализировать больший объем информации с целью показать, что оценщик игнорировал доступную существенную информацию.

Также, если это целесообразно, Эксперт может осмотреть объект. Следует уважать мнение Оценщика, несогласие Эксперта должно быть обосновано, а не заявлено как превосходящее знание благодаря статусу Эксперта. Этические вопросы при проведении экспертизы затрагиваются практически во всех рекомендациях по экспертизе и являются предметом обсуждения и анализа во многих статьях [61]. При выявлении ошибок эксперт должен показать их значимость с точки зрения влияния на итоговую стоимость. Это может быть реализовано с помощью таблицы, где в одной колонке указываются замечания, а в другой их влияние на стоимость.

Выводы:

1. Эксперт должен вести себя этично.

2. К Экспертам предъявляются высокие требования по образованию (общему и профильному по экспертизе) и опыту.

3. Эксперт проводит собственное исследование, когда есть основания считать информацию, приведенную в отчете об оценке, недостоверной или неполной.

4. Оценщик имеет право знать замечания рецензента и проверить обосновывающие их доказательства и анализ.

5. Права и обязанности Эксперта четко определены.

6. Эксперт может согласовать отчет, принять отчет без согласования, рекомендовать проведение дополнительной оценки, не согласовать отчет.

7. В большинстве методик по экспертизе рекомендуется использование контрольных (проверочных) списков различного содержания, детализации и качества.

8. Основные проблемы отчетов об оценке: низкая компетентность оценщика; некачественное исследование данных, обоснование, анализ и рассуждения; противоречия в отчете; неэффективный контроль качества; непонимание назначения оценки; несоответствие стандартам; неопределенность; отказ от теста на разумность по завершении оценки.

9. Эксперт должен сосредоточиться на фактической информации и существенных вещах, которые оказывают влияние на итоговую величину стоимости.

10. Ошибки экспертов: проведение экспертизы исключительно на основе формального контрольного списка, исключая рассмотрение по существу; акцентирование внимания на опечатках, незначительных математических ошибках, несогласованностях и упущениях; опровержение исходной информации без соответствующей проверки; критика методологии или ее самостоятельная реализация без объяснения; использование некорректного стиля изложения замечаний. 11. Ошибки оценщиков: уступка давлению клиентов; недостаток информации; недостаточный объем исследования; недостаточная квалификация оценщика; ошибки исследования рынка и реализации подходов и согласования результатов.

12. При выявлении ошибок эксперт должен показать их значимость с точки зрения влияния на итоговую стоимость.

13. Американское общество характеризуется наличием значительного числа развитых общественных институтов и профессиональных сообществ, самостоятельно регулирующих ряд вопросов. Это выражается в том, что, кроме государственных органов, методические материалы по экспертизе выпускают разные общественные и даже коммерческие организации США.   

Навигация по Учебнику: вводные положения, законодательство, нарушения, методология , заключение, специфика бизнес, специфика кадастр, специфика активы , ошибки
Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ_ОПЫТ_ЭКСПЕРТИЗЫ_ОТЧЕТОВ_ОБ_ОЦЕНКЕ&oldid=8572»