По учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства — различия между версиями
Строка 20: | Строка 20: | ||
!rowspan="2" | № стр. | !rowspan="2" | № стр. | ||
!rowspan="2" | Показатель | !rowspan="2" | Показатель | ||
− | !colspan="4"|Значение | + | !colspan="4"| Значение |
|- | |- | ||
!Вариант 1 | !Вариант 1 |
Версия 12:57, 20 декабря 2018
по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)
1. Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).
2. По формуле ,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).
3. Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами : «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ; «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.
4. Пояснения по методу очищения «на выходе»:
4.1. Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ:
№ стр. | Показатель | Значение | |||
---|---|---|---|---|---|
Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 | ||
Права на ЗУ у собственника / арендатора ОКС | colspan="3"Собственность|Долгосрочная аренда | |||||
Права на ЗУ в цене объектов аналогов-ЕОН |Собственность|Долгосрочная аренда |У двух – долгосрочная аренда, у одного – собственность|Долгосрочная аренда | |||||
Нет|Стоимость аналогов приводится к единому базису прав на ЗУ – долгосрочной аренде |Нет |
4.2. Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО. 5. Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:
5.1. Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;
5.2. Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;
5.3. Электронные сервисы Росреестра (косвенно) .
6. При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:
6.1. В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (их производные, например, право долевой собственности) разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.) разница в стоимости этих прав незначительна величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.
6.2. При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Реквизиты документа
МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"