Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(6.2. Метод капитализации земельной ренты)
 
(не показано 70 промежуточных версий 5 участников)
Строка 1: Строка 1:
== '''6.1. Метод выделения''' ==
+
'''Навигация по разделу "недвижимость:"'''[[Недвижимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 3. Доходный подход |доходный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_7._Прочее |прочее]], [[Недвижимость_Рекомендованные_источники|рекомендованные источники]], [[Оценка_Недвижимости|глоссарий - недвижимость]]
 +
----
 +
<br />
  
'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
+
<div class="noautonum">__TOC__</div>
 +
== 6.1. Метод выделения ==
  
<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>
+
'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [http://www.ocenchik.ru/docs/26.html [31]] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
  
где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
+
<math>{\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-C_{UL},</math>
: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
+
 
: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.
+
: где:
 +
::<math>{\text{C}}_{ZU}</math>– стоимость земельного участка, ден. ед.;
 +
::<math>{\text{C}}_{EON}</math>– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
 +
::<math>{\text{C}}_{UL}</math>– стоимость улучшений, ден. ед.
  
 
'''6.1.2.''' Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
 
'''6.1.2.''' Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
Строка 13: Строка 19:
 
'''6.1.3.''' Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
 
'''6.1.3.''' Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
  
== '''6.2. Метод капитализации земельной ренты''' ==
+
== 6.2. Метод капитализации земельной ренты ==
  
'''6.2.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.
+
'''6.2.1.''' Сущность метода (согласно [http://www.ocenchik.ru/docs/26.html [31]] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.
  
<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = \frac{Renta}R,</tex>
+
<math> {\text{C}}_{ZU}=\frac{Renta}R,</math>
  
где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
+
:где:
: Рента  – земельная рента, ден. ед./год;
+
::<math> {\text{C}}_{ZU} </math> – стоимость земельного участка, ден. ед.;
: R – cтавка капитализации, доли ед./год.
+
::<math> \text{Renta} </math> – земельная рента, ден. ед./год;
 +
::<math> R </math> – cтавка капитализации, доли ед./год.
  
 
'''6.2.2.''' Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).
 
'''6.2.2.''' Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).
 +
 +
== 6.3. Метод капитализации земельной ренты ==
 +
 +
'''6.3.1.''' Сущность метода (согласно  [http://www.ocenchik.ru/docs/26.html [31]] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.
 +
 +
<math> {\text{C}}_{zu}=\sum_{j=1}^n\frac{DX_j-PX_j}{(1+i)^{t_j}}</math>
 +
 +
: где:
 +
:: <math>{\text{C}}_{zu}</math> -стоимость земельного участка, ден. ед.;
 +
:: <math>{\text{DX}}_j</math> -j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;
 +
:: <math>PX_j </math> -j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;
 +
:: <math>t_j</math> -интервал времени, период;
 +
:: <math>i</math> -cтавка дисконтирования, доли ед./период.
 +
 +
'''6.3.2.''' На что обратить внимание в практической деятельности:
 +
 +
6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.
 +
 +
6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с:
 +
'''подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки);
 +
строительством улучшений;
 +
эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.'''
 +
 +
==6.5. Метод распределения==
 +
'''6.5.1.''' Сущность метода (согласно  [http://www.ocenchik.ru/docs/26.html [31]] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.
 +
 +
<math>  {\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-d_{zu} ,</math>
 +
: где:
 +
:: <math> {\text{C}}_{ZU}</math> – стоимость земельного участка, ден. ед.;
 +
:: <math>\text{=}EON</math> – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
 +
:: <math> \text{zu}</math> – наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.
 +
 +
'''6.5.2.''' Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.
 +
 +
==[[Движимое_имущество:Раздел 4._Сравнительный_подход_к_оценке#4.4. Метод сравнения продаж | 6.6. Метод сравнения продаж]]==
 +
 +
== 6.7. Метод остатка для земли ==
 +
 +
'''6.7.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.
 +
 +
<math> C_\text{zu}=\frac{\text{CHOD}-\text{Z}{\left(\text{V}\right)}_\text{ul}\times R_\text{ul}}{R_\text{zu}} </math>
 +
 +
: где:
 +
:: <math>C_{\text {zu}} </math> - стоимость земельного участка, ден. ед.;
 +
:: <math> \text{CHOD} </math> - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;
 +
:: <math> \text{Z}{\left(\text{V}\right)}_\text{ul} </math> - затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;
 +
:: <math> R_\text{ul} </math> - ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;
 +
:: <math> R_\text{zu} </math> - ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.
 +
 +
'''6.7.2.''' В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:
 +
* расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
 +
* расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
 +
* расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
 +
* расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.
 +
<br />
 +
 +
----
 +
'''Навигация по разделу "недвижимость:"'''[[Недвижимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 3. Доходный подход |доходный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке |сравнительный подход]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка |оценка земельного участка]], [[Недвижимое_имущество:Раздел_7._Прочее |прочее]], [[Недвижимость_Рекомендованные_источники|рекомендованные источники]], [[Оценка_Недвижимости|глоссарий - недвижимость]]

Текущая версия на 07:30, 25 января 2021

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость


6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

где:
– стоимость земельного участка, ден. ед.;
– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
– стоимость улучшений, ден. ед.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

где:
– стоимость земельного участка, ден. ед.;
– земельная рента, ден. ед./год;
– cтавка капитализации, доли ед./год.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод капитализации земельной ренты

6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

где:
-стоимость земельного участка, ден. ед.;
-j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;
-j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;
-интервал времени, период;
-cтавка дисконтирования, доли ед./период.

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

где:
– стоимость земельного участка, ден. ед.;
– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
– наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.6. Метод сравнения продаж

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

где:
- стоимость земельного участка, ден. ед.;
- чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;
- затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;
- ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;
- ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.

6.7.2. В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

  • расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.



Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость