Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое

4.1. Методы сравнительного подхода

4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

4.2. Выбор аналогов

4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).

Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 15.
№ п/п Фрагмент определения Комментарий
1 … сходный объекту оценки … Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

В общем виде:

где:
– разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом.

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

2 … по основным … характеристикам… Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости \rightarrow критерий существенности.

Критерий существенности зависит от [7, 8]:

  • объектного аспекта – параметров объекта оценки;
  • рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
  • оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3 … и другим характеристикам … К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие обременений.

4.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Таблица 16.
№ п/п Критерий Комментарий
1 Обеспечение максимальной точности расчетов При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
2 Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости. См. п. 2 табл. 11.
3 Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки. См. п. 1 табл. 11.

Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка.

4 Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке. Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята.

При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.

5 Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
6 Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости. Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
7 Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах. Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.


4.2.3. При оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации (п.12 ФСО №10[8]).

4.3. Корректирование цен аналогов

4.3.1. Направление внесения корректировок:

  • повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
  • понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

4.3.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке машин и оборудования:

Таблица 17.
№ п/п Наименование Комментарий
Характеристики сделки
1 Дата оферты /сделки Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки.
2 Тип информации Сделка / предложение.
3 Условия финансирования Например:
  • график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей);
  • необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
4 Базис поставки
5 Необходимость уплаты дополнительных платежей Например:
  • таможенные платежи;
  • страховые платежи и пр.
Характеристика передаваемых прав
6 Передаваемые права на объект и его составные части
7 Обременения
Физические характеристики
8 Производительность
9 Мощность
10 Техническое состояние
11 Комплектация Например, наличие запасных частей

4.3.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

  • денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
    • к цене объекта аналога в целом;
    • к единице сравнения (например, к цене ед, КВт).
  • процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

4.3.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

Таблица 18.
№ п/п Наименование Комментарий
1 На основе аналитических / статистических данных Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2 Метод компенсационных издержек
где:
– корректировка, ден. ед.;
– i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3 Парное сравнение продаж
где:
– цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4 Метод капитализации потерь

где:
– потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
– ставка капитализации, доли ед.
5 Регрессионный анализ
6 Группа экспертных методик Например:
  • прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
  • использование шкал экспертных оценок;
  • метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

4.3.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

где:
– совокупная корректировка, доли ед. (%);
– i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

Модель предполагает, что корректировки не оказывают взаимного влияния (потенциальные покупатели оценивают каждую характеристику независимо от других характеристик).

4.3.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :



4.3.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок.

4.3.8. На что обратить внимание:

4.3.8.1. В практической деятельности:

  • вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
  • в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
  • вывод о применимости мультипликативной или аддитивной модели внесения корректировок (взаимном влиянии / отсутствии влияния корректировок) должен основываться на результатах анализа рынка. Однако трудоемкость такого анализа при подготовке одиночного отчета часто выходит за разумные пределы. В большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, что конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния.

4.3.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

4.4. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.

где:
– скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
– цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
– n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
– m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
– стоимость объекта оценки, ден.ед.;
– вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

Метод предполагает:

  • определение элементов сравнения;
  • определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
  • корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
  • расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое