По учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства — различия между версиями
| (не показано 9 промежуточных версий 2 участников) | |||
| Строка 4: | Строка 4: | ||
<br /> | <br /> | ||
<br /> | <br /> | ||
| − | '''1.''' Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС). | + | '''1.''' Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).<br /> |
<br /> | <br /> | ||
| − | + | '''2.''' По формуле <math> C_{OKC} = C_{EOH}-C_{ZY}</math>,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).<br> | |
| − | '''2.''' По формуле <math> C_{OKC} = C_{EOH}-C_{ZY}</math>,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН). | + | <br> |
| − | |||
'''3.''' Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами : | '''3.''' Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами : | ||
| − | + | * «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ; | |
| − | + | * «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.<br> | |
| − | + | <br> | |
'''4.''' Пояснения по методу очищения «на выходе»: | '''4.''' Пояснения по методу очищения «на выходе»: | ||
'''4.1.''' Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ: | '''4.1.''' Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ: | ||
| − | + | <br /> | |
| − | [[Файл:111111.png| | + | [[Файл:111111.png|по центру]] |
| − | + | <br /> | |
| − | '''4.2.''' Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО. | + | <br /> |
| + | '''4.2.''' Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО.<br> | ||
| + | <br> | ||
'''5.''' Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога: | '''5.''' Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога: | ||
| Строка 26: | Строка 27: | ||
'''5.2.''' Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности; | '''5.2.''' Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности; | ||
| − | '''5.3.''' Электронные сервисы Росреестра (косвенно) . | + | '''5.3.''' Электронные сервисы Росреестра (косвенно).<br> |
| − | + | <br> | |
'''6.''' При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом: | '''6.''' При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом: | ||
| Строка 33: | Строка 34: | ||
'''6.2.''' При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки. | '''6.2.''' При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки. | ||
| + | |||
| + | |||
| + | [3] https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request При отсутствии данных о кадастровом номере ЗУ он может быть установлен по Публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru. | ||
| + | Например, продажа коммерческой структурой ЕОН, для ЗУ в составе которого указано «собственность публично-правовых образований», свидетельствует о том, что ЗУ передается не на праве собственности. | ||
| Строка 38: | Строка 43: | ||
<br /> | <br /> | ||
МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС" | МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС" | ||
| + | |||
| + | Документ в формате [https://srosovet.ru/content/editor/Metod/14082020/6-18-RazM-vid-prava-ZU-pri-vydelenii-OKS-iz-EON-vtoraya-redakciya.pdf PDF] | ||
| + | |||
| + | |||
<br /> | <br /> | ||
[[Category:методические разъяснения ЭС]] | [[Category:методические разъяснения ЭС]] | ||
Текущая версия на 08:12, 7 февраля 2023
по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)
1. Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).
2. По формуле ,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).
3. Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами :
- «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ;
- «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.
4. Пояснения по методу очищения «на выходе»:
4.1. Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ:
4.2. Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО.
5. Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:
5.1. Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;
5.2. Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;
5.3. Электронные сервисы Росреестра (косвенно).
6. При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:
6.1. В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (их производные, например, право долевой собственности) разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.) разница в стоимости этих прав незначительна величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.
6.2. При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.
[3] https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request При отсутствии данных о кадастровом номере ЗУ он может быть установлен по Публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru.
Например, продажа коммерческой структурой ЕОН, для ЗУ в составе которого указано «собственность публично-правовых образований», свидетельствует о том, что ЗУ передается не на праве собственности.
Реквизиты документа
МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"
Документ в формате PDF
