Направление "Недвижимость" — различия между версиями
Natkirsh (обсуждение | вклад) (→3.2.3. Доходный подход к оценке) |
Natkirsh (обсуждение | вклад) (→3.1.1. Законодательство) |
||
(не показано 11 промежуточных версий 2 участников) | |||
Строка 1250: | Строка 1250: | ||
Правильный ответ: цены сделок и(или) предложения<br /> | Правильный ответ: цены сделок и(или) предложения<br /> | ||
см. п.22 [http://kvalexam.ru/index.php/ФСО-7 ФСО № 7]<br /> | см. п.22 [http://kvalexam.ru/index.php/ФСО-7 ФСО № 7]<br /> | ||
+ | </div> | ||
+ | </div> | ||
+ | <br /> | ||
+ | |||
+ | '''3.1.1.63.''' Подлежат ли в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, бухгалтерскому учету? | ||
+ | <div data-id="answers"> | ||
+ | * Подлежат только кредитором | ||
+ | * Не подлежат | ||
+ | * <div data-points="1">Подлежат кредитором и должником, если они являются юридическими лицами</div> | ||
+ | * Подлежат только должником | ||
+ | </div> | ||
+ | <div class="toccolours mw-collapsible mw-collapsed" style="width:50%; padding:0 !important; background-color:transparent; border:none;"> | ||
+ | ответ | ||
+ | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
+ | Подлежат кредитором и должником, если они являются юридическими лицами<br /> | ||
+ | См. [https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"]<br /> | ||
</div> | </div> | ||
</div> | </div> | ||
Строка 1576: | Строка 1592: | ||
Логика такова: Величина кадастровой стоимости прямо влияет на размер платы за землю. Чем выше плата за землю, тем ниже ее рыночная стоимость.<br /> | Логика такова: Величина кадастровой стоимости прямо влияет на размер платы за землю. Чем выше плата за землю, тем ниже ее рыночная стоимость.<br /> | ||
По состоянию на апрель 2024 достоверно известно, что ответ: «уменьшится» НЕ зачтен.<br /> | По состоянию на апрель 2024 достоверно известно, что ответ: «уменьшится» НЕ зачтен.<br /> | ||
− | А уже | + | А уже в мае 2024 ответ «уменьшится» был зачтен правильным.<br /> |
+ | В июле 2024 ответ «уменьшится» был зачтен правильным.<br /> | ||
Это ещё один вопрос-призрак (их немало!)<br /> | Это ещё один вопрос-призрак (их немало!)<br /> | ||
Мы не навязываем вам "правильный ответ" и советуем быть внимательными на экзамене. Будьте внимательны!<br /> | Мы не навязываем вам "правильный ответ" и советуем быть внимательными на экзамене. Будьте внимательны!<br /> | ||
Строка 2484: | Строка 2501: | ||
'''3.1.2.63.''' Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:<br /> | '''3.1.2.63.''' Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:<br /> | ||
− | I. увеличение | + | I. увеличение количества построенных рядом таких же торговых объектов<br /> |
II. увеличение арендных ставок для торговых объектов<br /> | II. увеличение арендных ставок для торговых объектов<br /> | ||
III. увеличение загрузки торговых площадей<br /> | III. увеличение загрузки торговых площадей<br /> | ||
Строка 2523: | Строка 2540: | ||
<div class="mw-collapsible-content" > | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
I, IV<br> | I, IV<br> | ||
− | рост дохода | + | Ситуация "увеличивается доход от аренды" очевидно соответствует росту ПВД при прочих равных условиях.<br /> |
+ | Ситуация "снижается индексация ставок аренды с 5 до 3%" также сопровождается ростом ПВД при прочих равных условиях, поскольку трехпроцентная индексация обеспечивает рост дохода (не такой быстрый, как при пятипроцентной индексации, но всё же рост).<br /> | ||
+ | Загрузка занимаемых площадей, операционные расходы, уровень доходности при инвестировании - не имеют отношения к ПВД.<br /> | ||
</div> | </div> | ||
</div> | </div> | ||
Строка 2689: | Строка 2708: | ||
'''3.1.2.73.''' Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:<br /> | '''3.1.2.73.''' Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:<br /> | ||
− | I. увеличение построенных рядом таких же торговых объектов<br /> | + | I. увеличение количества построенных рядом таких же торговых объектов<br /> |
II. увеличение арендных ставок для торговых объектов<br /> | II. увеличение арендных ставок для торговых объектов<br /> | ||
III. снижение ставки капитализации для торговых объектов<br /> | III. снижение ставки капитализации для торговых объектов<br /> | ||
Строка 2726: | Строка 2745: | ||
<br /> | <br /> | ||
− | '''3.1.2.75.''' Исходя из чего должна проводиться оценка земельного участка:<br /> | + | '''3.1.2.75.''' Исходя из чего должна проводиться оценка рыночной стоимости земельного участка:<br /> |
<div data-id="answers"> | <div data-id="answers"> | ||
* исходя из требуемой прибыли собственника | * исходя из требуемой прибыли собственника | ||
Строка 2737: | Строка 2756: | ||
<div class="mw-collapsible-content" > | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
исходя из принципа наилучшего использования<br /> | исходя из принципа наилучшего использования<br /> | ||
− | (именно так, мы не бредим)<br /> | + | (именно так, мы не бредим, ретро-терминология)<br /> |
</div> | </div> | ||
</div> | </div> | ||
Строка 2786: | Строка 2805: | ||
III, IV<br /> | III, IV<br /> | ||
по информации от сдавшего - помещения на 1 этаже; помещения в торговом центре - не подходят<br /> | по информации от сдавшего - помещения на 1 этаже; помещения в торговом центре - не подходят<br /> | ||
+ | </div> | ||
+ | </div> | ||
+ | <br /> | ||
+ | |||
+ | '''3.1.2.78.''' Что можно выбрать в качестве аргумента для отказа от затратного подхода при оценке торгового центра в Москве?<br /> | ||
+ | I. Сложно определить достоверно прибыль предпринимателя<br /> | ||
+ | II. Основной целью покупки является сдача в аренду для получения дохода<br /> | ||
+ | III. Большая разница с другими подходами<br /> | ||
+ | IV. Большое количество вариантов стоимости строительства <br /> | ||
+ | Варианты ответов:<br /> | ||
+ | <div data-id="answers"> | ||
+ | * II, III | ||
+ | * I, IV, V | ||
+ | * I, II, IV | ||
+ | * I, II, III | ||
+ | * <div data-points="1">I, III, IV</div> | ||
+ | * I, II, III, IV | ||
+ | </div> | ||
+ | <div class="toccolours mw-collapsible mw-collapsed" style="width:50%; padding:0 !important; background-color:transparent; border:none;"> | ||
+ | ответ | ||
+ | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
+ | I, III, IV<br /> | ||
+ | да, мы в курсе, что варианта V в вопросе нет <br /> | ||
+ | но в ответе он есть ))) | ||
+ | </div> | ||
+ | </div> | ||
+ | <br /> | ||
+ | |||
+ | '''3.1.2.79.''' Выберите верное выражение для коэффициентной корректировки на различие в физическом износе. Обозначения: ИО - износ объекта оценки; ИА - износ аналога.<br /> | ||
+ | <div data-id="answers"> | ||
+ | * ИО/ИА | ||
+ | * (1 - ИА) / (1 - И0) | ||
+ | * <div data-points="1">(1 - ИО) / (1 - ИА)</div> | ||
+ | * (1 + ИА) / (1 + И0) | ||
+ | * (1 + ИО) / (1 + ИА) | ||
+ | * ИА/И0 | ||
+ | </div> | ||
+ | <div class="toccolours mw-collapsible mw-collapsed" style="width:50%; padding:0 !important; background-color:transparent; border:none;"> | ||
+ | ответ | ||
+ | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
+ | (1 - ИО) / (1 - ИА) | ||
</div> | </div> | ||
</div> | </div> | ||
Строка 2936: | Строка 2996: | ||
''Вариант 1.'' офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30 тыс. руб./кв.м общей площади.<br /> | ''Вариант 1.'' офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30 тыс. руб./кв.м общей площади.<br /> | ||
''Вариант 2.'' жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади. <br /> | ''Вариант 2.'' жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади. <br /> | ||
− | Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя Результат округлить до сотен рублей.<br /> | + | Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до сотен рублей.<br /> |
Варианты ответа: | Варианты ответа: | ||
<div data-id="answers"> | <div data-id="answers"> | ||
Строка 2952: | Строка 3012: | ||
Рассмотрим использование под офисное здание (за X примем удельные затраты на строительство):<br /> | Рассмотрим использование под офисное здание (за X примем удельные затраты на строительство):<br /> | ||
Стоимость ЕОН = (10 000 *5 000 * 0,9 – 1500* 5 000)/0,12 = 312 500 000 руб.<br /> | Стоимость ЕОН = (10 000 *5 000 * 0,9 – 1500* 5 000)/0,12 = 312 500 000 руб.<br /> | ||
− | Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - затраты на строительство - прибыль предпринимателя | + | Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - затраты на строительство - прибыль предпринимателя = 312 500 000 – 30 000 * 6000 - 312 500 000* 0,2 = 70 000 000 руб.<br /> |
Рассмотри использование под жилой дом:<br /> | Рассмотри использование под жилой дом:<br /> | ||
Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 500 = 405 000 000 руб.<br /> | Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 500 = 405 000 000 руб.<br /> | ||
Строка 3902: | Строка 3962: | ||
Решение [http://kvalexam.ru/images/6/6b/3.2.2.17.jpg здесь]<br /> | Решение [http://kvalexam.ru/images/6/6b/3.2.2.17.jpg здесь]<br /> | ||
[http://kvalexam.ru/index.php/Файл:3.2.2.17.jpg Ссылка на решение]<br /> | [http://kvalexam.ru/index.php/Файл:3.2.2.17.jpg Ссылка на решение]<br /> | ||
− | В условии ошибка (на самом деле на экзамене именно такая формулировка!). Правильно про скидку на торг так: "Скидка на переход от цен предложений к ценам сделок 7%". БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ! | + | В условии ошибка (на самом деле на экзамене именно такая формулировка!). Правильно про скидку на торг так: "Скидка на переход от цен предложений к ценам сделок 7%". БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!<br> |
+ | Встречается множество вариантов этой задачи | ||
</div> | </div> | ||
Строка 4072: | Строка 4133: | ||
<div class="mw-collapsible-content" > | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
17,2%<br /> | 17,2%<br /> | ||
+ | Используетс формула сложного проценка: 1,02^8 = 1,1717 -> 17,2%.<br /> | ||
</div> | </div> | ||
</div> | </div> | ||
Строка 4118: | Строка 4180: | ||
<div class="mw-collapsible-content" > | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
1,7325 млн руб.<br /> | 1,7325 млн руб.<br /> | ||
− | Комментарий: надо найти скорректированную стоимость объекта аналога | + | Комментарий: надо найти скорректированную стоимость объекта аналога<br /> |
Решение: 1,1 /(1-60%) * (1 - 30%) * (1 - 10%) = 1,7325 | Решение: 1,1 /(1-60%) * (1 - 30%) * (1 - 10%) = 1,7325 | ||
</div> | </div> | ||
Строка 5165: | Строка 5227: | ||
8700000<br /> | 8700000<br /> | ||
Нюансы формулировок и решения похожи на 3.2.3.41 | Нюансы формулировок и решения похожи на 3.2.3.41 | ||
+ | </div> | ||
+ | </div> | ||
+ | <br /> | ||
+ | |||
+ | '''3.2.3.44.''' (4 балла).<br /> | ||
+ | Найти рыночную стоимость земельного участка, если известно, что затраты на строительство объекта недвижимости будут понесены в течение 2 лет по 100 млн руб. ежегодно и продажа объекта сразу после завершения строительства. Доход от продажи определяется как результат прямой капитализации ожидаемого чистого операционного дохода, который составляет 30 млн руб. Ставка капитализации 10%. В период строительства дисконтировать на середину периода. Ставка дисконтирования 20%.<br /> | ||
+ | Варианты ответов: | ||
+ | <div data-id="answers"> | ||
+ | * 75000000 | ||
+ | * 61000000 | ||
+ | * <div data-points="4">41000000</div> | ||
+ | * 23000000 | ||
+ | </div> | ||
+ | <div class="toccolours mw-collapsible mw-collapsed" style="width:50%; padding:0 !important; background-color:transparent; border:none;"> | ||
+ | ответ | ||
+ | <div class="mw-collapsible-content" > | ||
+ | 41000000<br /> | ||
+ | Решение похоже на 3.2.3.42.<br /> | ||
+ | Аккуратнее с дисконтированием<br /> | ||
</div> | </div> | ||
</div> | </div> |
Версия 07:39, 22 июля 2024
Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество
Важно:
1. Методические материалы по направлению Оценка Недвижимости.
2. Глоссарий Недвижимость.
3. Не забываем про общие вопросы для всех направлений деятельности.
4. На экзамене в задачах может быть значительно больше лишних данных, чем в базе вопросов. Будьте внимательны!
5. Обсудить спорные или сложные вопросы можно здесь или в других соцсетях
3.1. Теория
3.1.1. Законодательство
ВНИМАНИЕ! Ответы приведены в редакции законов, действовавших на период внесения вопроса в базу
(чем меньше номер, тем старше вопрос)
Мы не несем ответственности за изменение законодательства и за соответствие верных ответов на экзамене законодательству, действующему на момент сдачи экзамена конкретным оценщиком.
3.1.1.1. Верно ли утверждение в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014:
«Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно и финансово оправдано»?
- Неверно
- Верно
- Верно с дополнением - на дату определения стоимости объекта оценки
- Верно, если объектом оценки является земельный участок
ответ
3.1.1.2. Назовите, какой метод оценки в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:
- метод предполагаемого использования
- метод выделения
- метод сравнения продаж
- метод капитализации земельной ренты
- нет верного ответа
ответ
3.1.1.3. В каких случаях допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель?
- В случае расширения границ населенного пункта
- В исключительных случаях, указанных в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
- Если участок не используется более трех лет
- В случае необходимости строительства промышленного объекта
ответ
3.1.1.4. На основании чего определяется разрешенное использование земельного участка начиная с 05.11.2015 г.
- Правоустанавливающих документов
- Классификатора видов разрешённого использования земельных участков
- Территориального зонирования
- Решения суда
ответ
3.1.1.5. Могут ли согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицу, не являющимся собственником земельного участка, принадлежать вещные права на него?
- нет, не могут
- да, только для права бессрочного пользования
- могут
- да, только для права пожизненно наследуемого владения
ответ
3.1.1.6. Можно ли согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации распоряжаться земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении?
- Можно
- Нельзя
- Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству
- Можно по решению суда
ответ
3.1.1.7. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации какие права на земельный участок переходят покупателю права собственности на здание, которое расположено на данном участке, если продавцу здания права собственности на участок не принадлежат?
- Права не переходят
- Определяется условиями конкретного договора купли-продажи здания
- Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на условиях аренды
- Покупатель приобретает право выкупа соответствующего земельного участка в собственность
- Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец
ответ
3.1.1.8. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок?
- Допускается при условии, что земельный участок и объекты капитального строительства находятся в собственности одного и того же лица
- Не допускается
- Допускается
- Допускается при условии, что объекты капитального строительства используются согласно технической документации
ответ
3.1.1.9. Исходя из чего согласно Земельному кодексу Российской Федерации определяется правовой режим земель?
- Из правоустанавливающих документов
- Из потребностей правообладателя в том или ином правовом режиме
- Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий
- Из особенностей использования земельных участков на определенной территории
ответ
3.1.1.10. В каких случаях согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается?
- В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами
- В случае изменения целевого назначения земельного участка
- В случае отсутствия согласия собственника (собственников) соседнего (соседних) земельного участка (земельных участков)
- В случае отсутствия утвержденных градостроительных регламентов
ответ
3.1.1.11. В чьей собственности согласно Лесному кодексу Российской Федерации находятся лесные участки в составе земель лесного фонда?
- В федеральной собственности
- В собственности субъекта Российской Федерации
- В собственности муниципального образования
- В частной собственности
ответ
3.1.1.12. Какие из перечисленных вещных прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость?
I. Право хозяйственного ведения
II. Право оперативного управления
III. Право постоянного пользования
IV. Сервитут
Варианты ответа:
- I, II
- I, II, III
- I, II, IV
- I, II, III, IV
ответ
3.1.1.13. На основании каких нормативных документов согласно Лесному кодексу Российской Федерации проводится оценка лесов и земельных участков под ними (лесного фонда)?
- на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- на основании коэффициентов, утверждаемых Правительством Российской Федерации
- на основании методики оценки, утверждаемой Правительством Российской Федерации
- на основании методики оценки, утверждаемой Федеральным агентством лесного хозяйства (Рослесхозом)
ответ
3.1.1.14. При каких условиях согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации расторгается предварительный договор аренды?
ответ
3.1.1.15. Что содержится в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540?
- Наименование вида разрешенного использования земельного участка, описание вида разрешенного использования земельного участка
- Наименование вида разрешенного использования земельного участка, описание вида разрешенного использования земельного участка, код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка
- Описание вида разрешенного использования земельного участка и размещения на нем объектов капитального строительства
- Правила застройки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка
ответ
3.1.1.16. Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, и на которые распространяется действие указанного стандарта?
I. Застроенный земельный участок
II. Объект капитального строительства
III. Жилые помещения
IV. Доли в праве на объект недвижимости
V. Воздушные суда
VI. Нежилые помещения
Варианты ответов:
- Все перечисленное
- II, III, IV, VI
- I, II, III, VI
- I, II, III, IV, VI
ответ
3.1.1.17. Где в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации указываются границы территориальных зон?
- На карте градостроительного зонирования
- На официальной карте использования территории
- На карте территориального планирования
- На карте развития территорий субъекта Российской Федерации
ответ
3.1.1.18. В чьей собственности согласно Водному кодексу Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ находится пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации?
- субъекта Российской Федерации
- муниципального образования
- физического лица
- юридического лица
ответ
3.1.1.19. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам согласно Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ?
- Право собственности
- Право оперативного управления
- Право аренды
- Право хозяйственного ведения
ответ
3.1.1.20. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в градостроительном регламенте указываются:
I. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
II. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
III. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации
IV. программа развития территории
Варианты ответов:
- все перечисленное
- I
- I, II, III
- I, II, IV
ответ
3.1.1.21. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при проведении оценки недвижимости не проводить осмотр объекта оценки?
- Не допускается
- Допускается, если указанное предусмотрено законом
- Допускается, если указанное в процессе проведения оценки согласовано с заказчиком оценки
- Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра
ответ
3.1.1.22. Каким образом Оценщиком выбирается единица сравнения в сравнительном подходе?
I. В зависимости от типа недвижимости
II. В соответствии с заданием на оценку
III. В зависимости от ценообразующих параметров, сложившихся на рынке
IV. В соответствии с методическими рекомендациями
V. В соответствии с применяемыми стандартами оценки
Варианты ответов:
- I
- II
- III
- IV, V
- I, III
ответ
3.1.1.23. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации какие права на земельный участок приобретает покупатель права собственности на здание, сооружение, которое расположено на данном участке, если продавцу недвижимости права собственности на участок не принадлежат?
- Право собственности
- Право постоянного (бессрочного) пользования
- Право пользования частью земельного участка на котором расположены здание, сооружение на тех же правах что и продавец здания, сооружения
- Право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
ответ
3.1.1.24. Допускается ли отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу?
- Не допускается
- Допускается с учетом согласования сторон (продавца и покупателя)
- Допускается
- Допускается, если это предусмотрено законом и договором
ответ
3.1.1.25. Может ли земельный участок являться объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет?
- Может
- Может, если право собственности на земельный участок зарегистрировано до 1998 года
- Не может
- Может по решению суда
- Может, если сделка купли-продажи осуществляется между физическими лицами
ответ
3.1.1.26. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету:
- должником
- кредитором
- кредитором и должником, если они являются юридическими лицами
- в законодательстве отсутствуют требования по учету обязательств, обеспеченных ипотекой
ответ
3.1.1.27. Верно ли утверждение, что в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, содержатся указания о возможности применения для объекта оценки, представляющего собой множество объектов недвижимости, методов как индивидуальной, так и массовой оценки?
Варианты ответа:
- верно
- неверно
- верно только при определении кадастровой стоимости
- верно, при условии, что это указано в задании на оценку и согласовано с заказчиком
ответ
3.1.1.28. Как в затратном подходе при оценке единого объекта недвижимости для целей купли-продажи на активном рынке определяется рыночная стоимость земельного участка?
- По наиболее эффективному использованию как условно свободный
- По текущему использованию недвижимости как условно свободный
- По кадастровой стоимости
- По инвентаризационной стоимости
ответ
3.1.1.29. Какие иные расчетные величины могут дополнительно указываться в задании на оценку согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014?
I. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях)
II. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)
III. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
IV. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства
Варианты ответов:
- I, IV
- II, IV
- I, II
- I, II, III, IV
ответ
3.1.1.30. Если на земельный участок наложен сервитут, то каких прав лишается собственник в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации?
- владения
- пользования
- распоряжения
- сервитут не лишает собственника ни одного из указанных прав
ответ
3.1.1.31. В соответствии с чем определяется порядок пользования земельным участком при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам?
I. с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение
II. с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком
III. на основании правоустанавливающих документов на земельный участок
IV. по решению суда
V. в соответствии с правом собственности на здание, сооружение
Варианты ответов:
- I
- II
- I или II
- III
- IV
- III, V
ответ
3.1.1.32. Какое имущество согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору ипотеки имущества?
- автотранспортные средства
- оборудование
- машино-места
- ценные бумаги
ответ
3.1.1.33. В связи с чем собственник земельного участка может требовать отмены сервитута согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации?
- В связи с изменением разрешенного использования земельного участка
- В связи со сменой права собственности
- В связи с отсутствием соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут
- В связи с отпадением оснований, по которым был установлен
ответ
3.1.1.34. Исходя из какого предположения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, проводится оценка объекта недвижимости в отсутствие документально подтвержденного экологического загрязнения объекта оценки?
- Всегда исходя из предположения об отсутствии экологического загрязнения такого объекта оценки
- Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное
- Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений, при условии что объект недвижимости не содержится в реестре экологически загрязненных объектов недвижимости Федеральной службы экологического надзора
- ФСО № 7 не регламентирует данный вопрос
ответ
3.1.1.35. Чем в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации устанавливается публичный сервитут?
I. Законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации
II. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации
III. Нормативным правовым актом органа местного самоуправления
IV. Договором
Варианты ответа:
- I
- I, II
- I, II, III
- I, II, III, IV
ответ
3.1.1.36. Есть ли в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, положение о том, что при оценке большого количества недвижимости можно использовать массовые методы оценки только при оценке кадастровой стоимости?
- Есть
- Нет
- Только при оценке рыночной стоимости
- Положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки
ответ
3.1.1.37. Какие из нижеперечисленных расчетных величин в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, могут быть указаны в задании на оценку?
I. Рыночная арендная плата
II. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства
III. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода)
IV. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка
Варианты ответа:
- I, II
- I, III
- I, II, III
- I, II, III, IV
ответ
3.1.1.38. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации?
I. Основные, вспомогательные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования
II. Допустимые и недопустимые виды разрешенного использования
III. Постоянные и временные виды разрешенного использования
IV. Ограниченные и неограниченные виды разрешенного использования
Варианты ответов:
- I
- II
- III
- IV
ответ
3.1.1.39. В границах каких зон, согласно требованиям Водного Кодекса Российской Федерации, устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности?
- зон рекреационного назначения
- санитарных зон
- коммунальных зон
- водоохранных зон
ответ
3.1.1.40. Кому принадлежит согласно Водному кодексу Российской Федерации пруд, расположенный в середине земельного участка, принадлежащего юридическому лицу?
- субъекту Российской Федерации
- муниципальному образованию
- физическому лицу
- юридическому лицу
ответ
3.1.1.41. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?
I. Право собственности
II. Право оперативного управления
III. Право аренды
IV. Право хозяйственного ведения
Варианты ответа:
- I, II, III, IV
- I, III
- II, IV
- III
ответ
3.1.1.42. С какой даты согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» считается состоявшимся перевод земель или земельных участков из одной категории в другую?
- С даты принятия соответствующего решения на публичных слушаниях
- С даты принятия акта о переводе земель или земельных участков
- С даты изменения правил землепользования и застройки
- C даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков
ответ
3.1.1.43. На какой максимальный срок может быть заключен договор аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
- 3 года
- 5 лет
- 7 лет
- 10 лет
ответ
3.1.1.44. На какой срок земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования?
- не менее чем 3 года
- не менее чем 5 лет
- не менее чем 7 лет
- не менее чем 10 лет
ответ
3.1.1.45. Переход какого права на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для изменения или расторжения договора аренды?
- Право оперативного управления
- Права собственности
- Право хозяйственного ведения
- Ни одно из перечисленных
ответ
3.1.1.46. Какие сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»?
I. Частный
II. Публичный
III. Срочный
IV. Постоянный
Варианты ответов:
- II
- II, IV
- II, III, IV
- все перечисленное
ответ
3.1.1.47. На каком праве должно принадлежать имущество залогодателю для возможности установления ипотеки?
I. На праве собственности
II. На праве хозяйственного ведения
III. На праве оперативного управления
IV. На праве постоянного бессрочного пользования
Варианты ответов:
- I
- I, II, III
- I, III, IV
- все перечисленное
ответ
3.1.1.48. Какими из перечисленных документов устанавливаются правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ?
I. Федеральным законом
II. Нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации
III. Нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации
IV. Нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
Варианты ответов:
- I
- II
- I, II, III
- все перечисленное
ответ
3.1.1.49. Задание на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости должно содержать следующую информацию:
I. объект оценки, включая права на объект оценки
II. дата оценки
III. вид стоимости
IV. дата подготовки отчета
V. характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
VI. иные расчетные величины
Варианты ответов:
- I, IV, V
- I, II, VI
- I, II, III, V
- I, III, V, VI
- все перечисленное
ответ
3.1.1.50. Согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости:
- приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость в любом случае
- приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость если указание об этом содержится в задании на оценку
- приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное
- не может приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость
ответ
3.1.1.51. Может ли согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации здание или сооружение облагаться сервитутом ?
- Может
- Не может
- Может, если объект находится в государственной или муниципальной собственности
- Может, по решению суда
ответ
3.1.1.52. Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, и на которые распространяется действие указанного стандарта?
Варианты ответов:
- застроенные и незастроенные земельные участки
- доля в праве на объект недвижимости
- жилые и нежилые помещения и их части
- всё вышеперечисленное
ответ
3.1.1.53. Можно ли распоряжаться участком, предоставленном на праве пожизненного наследуемого владения?
Варианты ответов:
- можно
- нельзя
- можно, если на нем находится здание, принадлежащее на праве собственности
- можно, для внесения в уставный капитал
ответ
3.1.1.54. Верно ли утверждение, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость?
- верно
- неверно
- верно, при уточнении - если в задании на оценку не указано иное
- оценщик может приводить свое суждение о возможных границах интервала, только если это специально указано в задании на оценку
ответ
3.1.1.55. В связи с чем собственник земельного участка может требовать отмены сервитута согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации?
- В связи с изменением разрешенного использования земельного участка
- В связи с отсутствием соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут
- Ввиду отсутствия оснований, на основании которых был установлен сервитут
- Собственник не может требовать отмены сервитута
ответ
3.1.1.56. С какой даты согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» считается состоявшимся перевод земель или земельных участков из одной категории в другую?
- С даты принятия соответствующего решения на публичных слушаниях
- С даты принятия акта о переводе земель или земельных участков
- С даты изменения правил землепользования и застройки
- С даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории
ответ
3.1.1.57. Должно ли согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости всегда соответствовать его фактическому использованию (совпадать с фактическим использованием)?
- Нет правильного ответа
- Да, в любом случае
- В ФСО № 7 нет упоминания о наиболее эффективном использовании объекта оценки
- Нет, оценщик может предполагать иное использование объекта
ответ
3.1.1.58. Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, и на которые распространяется действие указанного стандарта?
I. Незастроенный земельный участок
II. Объект капитального строительства
III. Жилые помещения
IV. Доли в праве на объект недвижимости
V. Участки недр
VI. Нежилые помещения
Варианты ответов:
- Все перечисленное
- II, III, IV, VI
- I, II, III, VI
- Все, кроме V
ответ
3.1.1.59. Какие из перечисленных ниже объектов могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, и на которые распространяется действие указанного стандарта?
Варианты ответов:
- незастроенный земельный участок, застроенный земельный участок, объект капитального строительства
- части земельных участков и объектов капитального строительства
- жилые и нежилые помещения
- доли в праве на объект недвижимости
- все перечисленное
ответ
3.1.1.60. Какие методы определения инвестиционной стоимости применяются в соответствии с ФСО №13:
I. метод дисконтированных денежных потоков
II. метод остатка
III. метод сравнения продаж
IV. метод распределения
V. метод суммирования стоимости компонентов
Варианты ответов:
- III, IV
- II, III
- I, II
- IV, V
- все перечисленные
ответ
3.1.1.61. Какие из перечисленных ниже методов согласно ФСО №13 могут быть применены при расчете инвестиционной стоимости:
I. метод Инвуда
II. метод сравнения продаж
III. метод дисконтированных денежных потоков
IV. метод предполагаемого использования
V. метод сравнительной единицы
Варианты ответов:
- I, IV
- II, III
- III, IV
- IV, V
- все перечисленные
ответ
3.1.1.62. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», какую информацию оценщик использует в оценке:
- цены сделок, спроса и(или) предложения
- только цены сделок
- только цены предложения
- цены сделок и(или) предложения
- цены спроса и (или) предложения
ответ
3.1.1.63. Подлежат ли в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, бухгалтерскому учету?
- Подлежат только кредитором
- Не подлежат
- Подлежат кредитором и должником, если они являются юридическими лицами
- Подлежат только должником
ответ
3.1.2. Теория оценки
3.1.2.1. Как соотносятся величины ставки дисконтирования и ставки капитализации, если ожидаемые долгосрочные темпы роста стоимости (в процентах) больше, чем норма возврата капитала (в процентах)?
- недостаточно данных для ответа
- ставка дисконтирования (в процентах) будет ниже коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
- ставка дисконтирования (в процентах) будет выше коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
- ставка дисконтирования (в процентах) будет равна коэффициенту капитализации (выраженного в процентах).
ответ
3.1.2.2. Эффективный возраст это:
- Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
- Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
- Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
- Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
ответ
3.1.2.3. Проект предусматривает строительство 10-ти этажного здания. В связи с изменением правил землепользования и застройки, нельзя строить больше 8 этажей. Во время строительства внесены изменения в проект. Но на данный момент уже построено 5 этажей. Фундамент рассчитан на нагрузку 10 этажей. Какой вид износа или устаревания имеет место?
- неустранимый функциональный или экономический
- устранимый функциональный или экономический
- устранимый функциональный
- физический
ответ
3.1.2.4. Укажите корректное соотношение между коэффициентами капитализации единого объекта недвижимости (ККеон), земли (Кзу), улучшений (Кул) (при условии, что ожидаемые темпы роста по каждому указанному сегменту одинаковые, земельный участок, улучшения и единый объект недвижимости находятся в собственности).
- ККзу < ККул < ККеон
- ККул < ККзу < ККеон
- ККеон < ККзу < ККул
- ККзу < ККеон > ККул
- ККзу < ККеон < ККул
ответ
3.1.2.5. Как соотносятся ставки капитализации: за единый объект недвижимости (CКеон), землю (CКзу), улучшения (CКул)?
- CКеон > СКзу > CКул
- СКзу > CКеон > CКул
- СКзу < CКеон < CКул
- CКеон > CКул > СКзу
ответ
3.1.2.6. Если затраты на исправление дефекта, имеющегося в объекте недвижимости, превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то каким считается такой вид износа или устаревания?
- Неустранимым износом или устареванием
- Физическим износом
- Полным износом или устареванием
- Устранимым износом или устареванием
ответ
3.1.2.7. Какая поправка вносится в случае, если земельный участок-аналог по сравниваемой характеристике превосходит (лучше) оцениваемый земельный участок?
- Со знаком плюс (повышающая)к цене земельного участка-аналога
- Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога
- Со знаком минус (понижающая) к стоимости оцениваемого земельного участка
- Со знаком плюс (повышающая) к стоимости оцениваемого земельного участка
ответ
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу?
I. Метод сравнения продаж
II. Метод прямой капитализации
III. Метод дисконтированных денежных потоков
IV. Метод валового рентного мультипликатора
V. Метод сравнительной единицы
Варианты ответов:
- I
- I, IV
- I, IV, V
- II, III, IV
- IV, V
ответ
3.1.2.9. Какой вид износа (устаревания) может не увеличивать стоимость объекта недвижимости при его модернизации?
- неустранимое функциональное или внешнее (экономическое) устаревание
- устранимый физический износ
- устранимое функциональное устаревание
- накопленный износ
- все виды износа и устаревания
ответ
3.1.2.10. Какая величина получится, если из потенциального валового дохода вычесть чистый операционный доход?
- действительный валовый доход
- операционные расходы
- суммарная величина налоговых платежей
- сумма операционных расходов и расходов на замещение,
- сумма операционных расходов, расходов на замещение, потерь от недозагрузки и неплатежей
- сумма операционных расходов, налоговых отчислений, потерь от недозагрузки и неплатежей
ответ
3.1.2.11. Какие методы оценки земельных участков в соответствии с распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. №568 относятся к сравнительному подходу к оценке?
I. Метод сравнения продаж
II. Метод выделения
III. Метод предполагаемого использования
IV. Метод распределения
V. Метод остатка
Варианты ответов:
- все
- I, II
- I, III
- I, II, III
- I, II, IV
- III, V
ответ
3.1.2.12. Что не является элементом сравнения при оценке земельного участка методом сравнения продаж?
I. Дата оценки
II. Местоположение
III. Передаваемые права
IV. Прибыль предприятия собственника земельного участка
Варианты ответа:
- I
- I, IV
- IV
- Все является
ответ
3.1.2.13. На каких допущениях основана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости?
I. О наилучшем использовании объекта оценки
II. О совершении сделки купли продажи объекта типичным покупателем и типичным продавцом
III. C учетом условий продажи, предлагаемых текущим собственником
IV. С учетом предполагаемого использования объекта покупателем
V. С учетом обязательства продавца и покупателя заключить сделку в определенный срок
Варианты ответов:
- I, II, IV
- I
- I, II
- I, II, III, IV
ответ
3.1.2.14. Как называется временной период с даты оценки до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным?
- Эффективный возраст
- Хронологический возраст
- Срок жизни
- Срок службы
- Остаточный срок службы
ответ
3.1.2.15. Как определяется валовый рентный мультипликатор?
- Отношение цены к валовому доходу
- Отношение цены к чистому операционному доходу
- Отношение чистого операционного дохода к цене
- Отношение действительного валового дохода к цене
ответ
3.1.2.16. Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость (при условии, что остальные параметры останутся без изменений)?
- Уменьшится
- Увеличится
- Не изменится
- Не хватает данных
ответ
3.1.2.17. Как изменится рыночная стоимость объекта недвижимости, который не сдается в аренду, определяемая методом дисконтирования денежных потоков, если период прогнозирования увеличится на 2 года?
- Уменьшится
- Увеличится
- Не изменится
- Не хватает данных
ответ
3.1.2.18. Если ставка дисконтирования уменьшится, а терминальная ставка капитализации увеличится, то рыночная стоимость:
- Уменьшится
- Увеличится
- Не изменится
- Недостаточно данных
ответ
3.1.2.19. Указать формулу определения стоимости земельного участка по методу капитализации земельной ренты.
- стоимость единого объекта недвижимости - стоимость капитальных улучшений, приносящих рентный доход
- земельная рента / коэффициент капитализации
- земельная рента * коэффициент капитализации
- земельная рента / коэффициент капитализации * (1 - ставка налога на прибыль)
- земельная рента * ставка дисконтирования
ответ
3.1.2.20. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков какой эффект на РС окажет снижение ставки дисконтирования на 1% и повышение ставки терминальной капитализации на 1%?
- РС снизится
- РС вырастет
- РС не изменится
- Недостаточно данных для ответа
ответ
3.1.2.21. Укажите корректное соотношение между коэффициентами капитализации единого объекта недвижимости (ККеон), земли (Кзу), улучшений (Кул) (при условии, что ожидаемые темпы роста по каждому указанному сегменту одинаковые, земельный участок, улучшения и единый объект недвижимости находятся в собственности).
- ККеон < ККул < ККзу
- ККзу < ККул < ККеон
- ККзу < ККеон < ККул
- ККул < ККзу < ККеон
- ККеон < ККзу < ККул
ответ
3.1.2.22. Укажите правильный порядок расчета текущей стоимости реверсии объекта при дисконтировании на конец периода:
- ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации
- ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю для середины постпрогнозного года
- ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года
- ЧОД последнего прогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года
- ЧОД последнего прогнозного года, увеличенный на годовой темп роста, делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю первого постпрогнозного года
- ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю для конца постпрогнозного года
ответ
3.1.2.23. Единый объект недвижимости представляет собой здание и земельный участок. Чему равна стоимость здания?
- Стоимость замещения без учета износа
- Стоимость воспроизводства без учета износа
- Разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка
- Стоимость воспроизводства/замещения с учетом износа и затрат на демонтаж.
ответ
3.1.2.24. Какими методами согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в рамках доходного подхода может определяться стоимость недвижимости в рамках доходного подхода?
I. Методом прямой капитализации
II. Методом дисконтирования денежных потоков
III. Метод остатка
IV. Методом капитализации по расчетным моделям
Варианты ответов:
- I, II
- I, III, IV
- I, II, IV
- все перечисленное
ответ
3.1.2.25. Объект оценки представляет собой земельный участок с улучшениями. Оценщик определил, что наиболее эффективным вариантом использования объекта является снос существующих улучшений и новое строительство. Чему равна рыночная стоимость объекта оценки в этом случае?
- Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного за вычетом затрат на снос существующих улучшений с учетом стоимости возвратных материалов.
- Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного.
- Сумме рыночной стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости замещения вновь возводимых улучшений с учетом прибыли предпринимателя.
- Сумме рыночной стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости воспроизводства (замещения) существующих улучшений с учетом прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа.
ответ
3.1.2.26. Количество лет, прошедших со времени создания объекта недвижимости, это:
- срок службы
- срок экономической службы
- хронологический возраст
- эффективный возраст
- оставшийся срок экономической службы
ответ
3.1.2.27. Для каких из перечисленных ниже объектов при оценке рыночной стоимости целесообразно применение затратного подхода?
I. Жилая трехкомнатная квартира, г. Москва
II. Отдельно стоящее здание действующей котельной, г. Самара
III. Железобетонный подземный резервуар на территории промплощадки в г. Электросталь
IV. Деловой центр, г. Комсомольск-на-Амуре, полностью сданный в аренду
V. Торговый центр, г. Тюмень
Варианты ответов:
- I, IV, V
- I, II
- II, III
- II, III, IV, V
ответ
3.1.2.28. Какие из приведенных ниже факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость производственного здания?
- Регион расположения
- Планы покупателя по использованию здания
- Дата проведения капитального ремонта
- Возраст здания
ответ
3.1.2.29. Какой показатель не может являться единицей сравнения при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом?
- Цена в расчете на квадратный метр общей площади для складского объекта
- Цена в расчете на квадратный метр торгового зала
- Цена в расчете на кубический метр для офисного здания
- Цена в расчете на номер для гостиницы
ответ
3.1.2.30. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода сравнения продаж оценщик может использовать:
I. Цены предложений аналогичных объектов недвижимости
II. Среднерыночные цены на аналогичные объекты
III. Цены сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости
IV. Запрашиваемую собственником-продавцом цену продажи объекта оценки
Варианты ответа:
- I
- I, II
- I, II, III
- I, II, III, IV
- I, III
- II, IV
ответ
3.1.2.31. Дисконтный множитель (ДМ) на начало периода рассчитывается по формуле (Y – ставка дисконтирования, n – номер периода):
- ДМ = (1+Y) ^(n-0.5)
- ДМ = 1/(1+Y) ^(n-1)
- ДМ = 1/(1+Y) ^(n-0.5)
- ДМ = (1+Y) ^n
- ДМ = 1/(1+Y) ^n
- ДМ = (1+Y) ^(n-1)
ответ
3.1.2.32. Укажите формулу расчета фактора фонда возмещения.
- SFF = ((1+i)^n - 1) / i
- SFF = 1 / ((1+i)^n - 1)
- SFF = i / ((1+i)^n - 1)
- SFF = i / (1 - (1+i)^n)
ответ
3.1.2.33. Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, какие из перечисленных ниже данных необходимы?
I. Информация о планируемом использовании объекта его покупателем.
II. Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект.
III. Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости.
IV. Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
Варианты ответов:
- I, III
- I, II, III, IV
- II, IV
- II, III, IV
ответ
3.1.2.34. Норма возврата капитала это:
- величина ежегодной потери стоимости капитала, инвестированного в объект недвижимости, за время использования объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию;
- величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта;
- величина ежегодной потери стоимости капитала с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
- величина ежегодной потери стоимости капитала с момента создания объекта до даты оценки.
ответ
3.1.2.35. По какой формуле рассчитывается средний месячный цепной ценовой индекс (h) (ЦО – цена объекта в нулевом месяце, Цn – цена объекта в n-ом месяце, n – количество месяцев)?
- h = (Цn – Ц0)^(1/n)
- h = (Цn / Ц0)/n
- h = (Цn – Ц0)^n
- h = (Цn – Ц0)/n
- h = (Цn / Ц0)^n
- h = (Цn/Ц0)^(1/n)
ответ
3.1.2.36. Как изменится ставка капитализации, если увеличится оставшийся срок экономической жизни?
- Не изменится.
- Уменьшится.
- Увеличится.
- Не хватает данных для ответа.
ответ
3.1.2.37. Определение абсолютной корректировки:
I. Денежная корректировка, которая применяется как к единице сравнения, так и объекту в целом.
II. Денежная корректировка, которая применяется к единице сравнения.
III. Корректировка в процентах.
IV. Корректировка в долях от единицы.
Варианты ответа:
- II
- I
- III
- III, IV
ответ
3.1.2.38. Выберите неверный ряд дисконтных множителей, которые рассчитаны на основании неизменных во времени ставок дисконтирования через равные периоды времени (выбор из списка).
- 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621
- 0,870 0,756 0,658 0,572 0,497
- 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402
- 0,833 0,694 0,482 0,579 0,402
ответ
3.1.2.39. Как соотносятся величины текущей стоимости положительных денежных потоков при их дисконтировании на начало / середину / конец периода (ДПн, ДПс и ДПк соответственно)?
- ДПн > ДПс > ДПк
- ДПн < ДПс < ДПк
- ДПс > ДПн > ДПк
- ДПк > ДПс > ДПн
ответ
3.1.2.40. При определении какого вида стоимости может быть учтен целевой уровень доходности конкретного покупателя?
- кадастровой
- ликвидационной
- справедливой
- рыночной
- инвестиционной
ответ
3.1.2.41. Коэффициентная корректировка вносится:
- умножением цены аналога на коэффициент;
- умножением цены объекта оценки на коэффициент;
- внесением абсолютной корректировки к цене аналога;
- внесением абсолютной корректировки к цене объекта оценки.
ответ
3.1.2.42. Выберите верное утверждение по методу дисконтирования денежных потоков:
- объект с бесконечным сроком жизни имеет бесконечную стоимость;
- при увеличении ставки дисконтирования стоимость растет;
- при уменьшении ставки дисконтирования стоимость растет;
- ни один из перечисленных.
ответ
3.1.2.43. Время, которым оценивается возраст объекта в определённый момент времени в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость – это:
- хронологический возраст
- эффективный возраст
- срок экономической жизни
- оставшийся срок экономической жизни
ответ
3.1.2.44. Период времени, в течение которого здание физически существует и пригодно для того, чтобы в нем жили и работали, это:
- хронологический (фактический) возраст;
- срок экономической жизни;
- срок физической жизни;
- эффективный возраст;
- оставшийся срок экономической службы.
ответ
3.1.2.45. Укажите верную формулу расчета совокупного износа при применении мультипликативной модели износа (Кфиз - коэффициент физического износа, Кфун - коэффициент функционального устаревания, Кэк - коэффициент экономического устаревания):
- Ксов = Кфиз + Кфун + Кэк;
- Ксов = 1 - (Кфиз + Кфун + Кэк);
- Ксов = (1 - Кфиз) * (1 - Кфун) * (1 - Кэк);
- Ксов = 1 - (1 - Кфиз) * (1 - Кфун) * (1 - Кэк);
- Ксов = (1 - Кфиз) * (1 - Кфун) * (1 - Кэк) – 1.
ответ
3.1.2.46. Какая поправка вносится в случае, если аналог уступает по качеству, параметру или свойству объекту оценки?
- Со знаком плюс к стоимости объекта оценки.
- Со знаком минус к стоимости объекта оценки.
- Со знаком плюс к цене аналога.
- Со знаком минус к цене аналога.
ответ
3.1.2.47. Что такое неустранимый износ (устаревание)?
- Износ (устаревание), которые невозможно устранить
- Износ (устаревание), которые невозможно устранить при существующих на дату оценки технологиях
- Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки
- Потеря стоимости, устранение которой выходит за рамки договорных обязательств по гарантийному ремонту завода-изготовителя (застройщика)
- Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат
ответ
3.1.2.48. Определите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:
I. Метод сравнения продаж
II. Метод капитализации земельной ренты
III. Метод предполагаемого использования
IV. Метод остатка
V. Все перечисленные используются
Варианты ответа:
- I
- II
- I, II, III
- IV
- V
- II, IV
ответ
3.1.2.49. Что является факторами стоимости при определении рыночной стоимости ЗУ?
I. Местоположение и окружение
II. Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (в том числе платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер)
III. Информация о планах использования участка собственником
IV. Физические характеристики (в том числе рельеф, площадь, конфигурация)
Варианты ответа:
- I, II, IV
- I, IV
- I, II, III, IV
- I, II
ответ
3.1.2.50. Расчет нормы возврата (НВ) капитала по методу Инвуда производится по формуле:
- НВ = (1+Y)/(1+r), где Y - ставка дохода на инвестиции, r - темп роста в долгосрочном периоде
- НВ = 1/n, где n - оставшийся срок экономической жизни
- НВ = 1/n, где n - эффективный возраст
- НВ = Y + 1/n, где Y - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
- НВ = Y / ((1+Y)^n-1), где Y - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
- НВ = Yrf / ((1+Yrf)^n-1), где Yrf - безрисковая ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
ответ
3.1.2.51. Дисконтный множитель (ДМ), при формировании денежного потока в конце периода, рассчитывается по формуле (Y – ставка дисконтирования, n – номер периода):
- ДМ = (1+Y)^(n-0.5)
- ДМ = 1/(1+Y)^(n-1)
- ДМ = 1/(1+Y)^(n-0.5)
- ДМ = (1+Y)^n
- ДМ = 1/(1+Y)^n
- ДМ = (1+Y)^(n-1)
ответ
3.1.2.52. Выберите неверный ряд дисконтных множителей, которые рассчитаны на конец периода на основе одинаковых ставок дисконтирования, через равные по длине периоды.
- 0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674
- 0,8696 0,7561 0,6575 0,5619 0,4816
- 0,8403 0,7062 0,5934 0,4987 0,4190
- 0,9091 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209
ответ
3.1.2.53. Какой показатель может являться единицей сравнения при определении рыночной стоимости офисного здания сравнительным подходом?
I. Цена за 1 кв м общей площади
II. Цена за 1 кв м арендопригодной площади
III. Цена за 1 куб.м объема здания
Варианты ответа:
- I, II
- I
- I, II, III
- II
ответ
3.1.2.54. Временной период с даты оценки объекта до конца его экономической жизни, это:
Варианты ответа:
- Эффективный возраст
- Оставшийся срок экономической жизни
- Полный срок экономической жизни
- Срок службы
ответ
3.1.2.55. Что входит в совокупный износ?
Варианты ответа:
- физический, функциональный и моральный износы / устаревания
- физический, экономический и внешний износы / устаревания
- физический, функциональный, моральный и экономический износы / устаревания
- физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) износы / устаревания
ответ
3.1.2.56. Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным – это:
Варианты ответа:
- Срок экономической жизни
- Хронологический (фактический) возраст
- Срок фактической жизни
- Эффективный возраст
ответ
3.1.2.57. Как изменится рыночная стоимость, не сданного в аренду объекта недвижимости, рассчитанная методом ДДП, если срок прогнозирования денежного потока увеличится на 2 года, а все используемые в расчетах рыночные показатели сбалансированы между собой?
Варианты ответа:
- Уменьшится
- Увеличится
- Не хватает данных
- Не изменится
ответ
3.1.2.58. Эффективный возраст это:
Варианты ответа:
- Период времени в течение которого здание физически существует
- Временной период с даты оценки до конца его экономической жизни
- Временной период с момента создания до момента пока его использование экономически целесообразно
- Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость
ответ
3.1.2.59. Как соотносятся ставки капитализации: за единый объект недвижимости (CКеон), землю (CКзу), улучшения (CКул)?
- СКзу < CКеон > CКул
- СКзу < CКеон < CКул
- СКзу > CКеон > CКул
- CКеон > CКул > СКзу
ответ
3.1.2.60. Как соотносятся величины текущей стоимости положительных денежных потоков при их дисконтировании на начало / середину / конец периода соответственно?
- НАЧАЛО < СЕРЕДИНА < КОНЕЦ
- НАЧАЛО > СЕРЕДИНА > КОНЕЦ
- СЕРЕДИНА > НАЧАЛО > КОНЕЦ
- КОНЕЦ > СЕРЕДИНА > НАЧАЛО
ответ
3.1.2.61. Какие виды износа (устаревания) могут не влиять на увеличение дохода от него после проведенного капитального ремонта?
I. Устранимый физический износ
II. Устранимое функциональное устаревание
III. Все виды износа и устареваний
IV. Неустранимые функциональное и экономическое (внешнее) устаревания
- I
- II
- I, II
- III
- IV
ответ
3.1.2.62. Выберите верное выражение.
Обозначения: Со - стоимость объекта оценки; Сн - стоимость нового; Иф - физический износ; Ифун - функциональный износ (устаревание); Ивн - внешний износ (устаревание)
- Со = Сн * (1 - Иф) * (1 - Ифун) * (1 + Ивн)
- Со = Сн * (1 - Иф) * (1 - Ифун) * (1 - Ивн)
- Сн = Со * (1 - (1 - Иф) * (1 - Ифун) * (1 - Ивн))
- Со = Сн * (1 + (1 - Иф) * (1 - Ифун) * (1 - Ивн))
- Со = Сн * (1 + Иф) * (1 + Ифун) * (1 + Ивн)
ответ
3.1.2.63. Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:
I. увеличение количества построенных рядом таких же торговых объектов
II. увеличение арендных ставок для торговых объектов
III. увеличение загрузки торговых площадей
IV. увеличение загрузки расположенных рядом офисных центров
V. увеличение онлайн продаж
- I, II, III, IV
- II, III
- II, III, IV
- I, II, III
- III, IV
- I, II, III, IV, V
ответ
3.1.2.64. При каких ситуациях потенциальный валовый доход объекта растет во времени при прочих равных условиях?
I. увеличивается доход от аренды
II. увеличивается загрузка занимаемых площадей в этом сегменте
III. снижаются операционные расходы
IV. снижается индексация ставок аренды с 5 до 3%
V. снижается уровень доходности при инвестировании
- I, II
- I, IV
- II, III, IV
- I, II, III
- I, III
- I, II, III, IV, V
ответ
3.1.2.65. При использовании метода выделения для оценки земельного участка предполагается:
I. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок
II. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка
III. расчет доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
IV. сравнение объекта оценки с объектами-аналогами
V. определение ставки капитализации для улучшений в составе единого объекта недвижимости
Варианты ответов:
- I, II, III
- IV
- III, IV
- I, II
- III, V
ответ
3.1.2.66. Как изменится рыночная стоимость объекта недвижимости с течением времени при прочих равных, если темп роста доходов (включая возмещаемые арендаторами расходы) от сдачи его в аренду ниже, чем темпы роста расходов, связанных с владением и эксплуатацией этого здания. Считать, что требуемая доходность инвестирования на данном сегменте рынка остается неизменной.
Варианты ответов:
- рыночная стоимость возрастет
- рыночная стоимость останется неизменной
- недостаточно данных для ответа
- рыночная стоимость снизится
- ответ зависит от первоначально соотношения доходов и расходов
ответ
3.1.2.67. Объект оценки - торговое помещение на первом этаже жилого здания. При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом какие из перечисленных объектов являются аналогами?
I. помещение бутика на первом этаже торгового центра
II. офисное помещение на втором этаже нежилого здания
III. помещение бывшего банка на первом этаже жилого здания с выходом на центральную улицу
IV. помещение ресторана на первом этаже административного здания на оживленной улице
V. помещение фаст-фуда на третьем этаже торгового комплекса
Варианты ответов:
- I, II, III
- I, IV, V
- III
- I, III, IV
- I, III, IV, V
ответ
3.1.2.68. Если к объекту аналогу применяются повышающие корректировки в размере 10%, 25% и 5%, как будут соотноситься результаты при мультипликативном их применении с результатами при аддитивном их применении?
Варианты ответов:
- увеличится
- 1,443
- 0,970
- 0,715
- 1,031
ответ
3.1.2.69. В каком из перечисленных показателей может быть учтен аномально высокий уровень доли вакантных площадей при оценке рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в период кризиса на рынке в рамках затратного подхода.
- в величине устранимого функционального устаревания
- в величине неустранимого функционального устаревания
- в величине затрат на строительство
- в величине неустранимого физического износа
- в величине экономического устаревания
ответ
3.1.2.70. Укажите какие из перечисленных ниже предпосылок нарушают принципы, лежащие в основе определения рыночной стоимости объекта недвижимости:
I. продавец после продажи объекта сохраняет за собой право на временное пользование частью площадей объекта на нерыночных
условиях
II. покупатель не осведомлен о наличии сервитута, связанного с объектом
III. продавец планирует инвестировать денежные средства от продажи в строительство нового объекта недвижимости
IV. информация о продаже объекта недвижимости распространяется среди ограниченного круга лиц
V. покупатель и продавец совершают сделку без принуждения
Варианты ответов:
- I, II, III
- II, IV, V
- II, III, IV, V
- I, II, IV
- I, III, IV, V
ответ
3.1.2.71. Факторы которые надо учитывать при оценке рыночной стоимости административного здания сравнительным подходом:
I. рассрочка которую предлагает продавец объекта оценки
II. аналог предлагается с отсрочкой платежа
III. местоположение
IV. учет доли вакантных площадей в сегменте офисной недвижимости
V. наличие обременения в виде действующих долгосрочных договоров аренды
Варианты ответов:
- II, III, IV
- I, V
- I, II, III, IV, V
- II, III, V
- I, II, III, V
ответ
3.1.2.72. Как изменится стоимость земельного участка, если ставка капитализации дохода от ЕОН (земельный участок с офисным зданием) изменится с 12% на 13%, а доля земельного участка в стоимости ЕОН изменится с 15% на 25%?
- уменьшится на 2%
- уменьшится на 8%
- увеличится на 35%
- увеличится на 54%
- увеличится на 88%
- увеличится на 89%
- увеличится на 98%
ответ
3.1.2.73. Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:
I. увеличение количества построенных рядом таких же торговых объектов
II. увеличение арендных ставок для торговых объектов
III. снижение ставки капитализации для торговых объектов
IV. увеличение ставки капитализации для торговых объектов
V. увеличение онлайн продаж
Варианты ответа:
- I, II
- II, III
- II, IV
- I, II, III, V
- I, III
ответ
3.1.2.74. При известных ставке дисконтирования (СД), ставке капитализации (СК) и норме возврата (НВ) определить положительные среднегодовые темпы роста доходов (ТР) за оставшийся срок экономической жизни:
- ТР=СК-СД-НВ
- ТР=СК-СД-НВ/((1+НВ)^n-1
- ТР=СД+НВ-СК
- ТР=СД-НВ-СК
- ТР=СД-НВ+СК
ответ
3.1.2.75. Исходя из чего должна проводиться оценка рыночной стоимости земельного участка:
- исходя из требуемой прибыли собственника
- исходя из его использования
- исходя из принципа наилучшего использования
- исходя из условий договора
ответ
3.1.2.76. Какие факторы влияют на увеличение стоимости земельного участка под торговым объектом:
I. увеличение строительства торговых объектов в том же районе
II. темпы роста расходов меньше темпа роста доходов в сегменте торговой недвижимости
III. уменьшение ставки капитализации земельного участка
IV. увеличение ставки капитализации земельного участка
V. увеличение строительства офисных центров в том же районе
VI. увеличение on-line продаж в торговле
Варианты ответа:
- I, II, III, IV
- II, III, IV, VI
- II, III
- II, III, VI
- II, IV
- I, II, III, IV, V
ответ
3.1.2.77. Объект оценки - торговое помещение на первом этаже жилого здания. При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом какие из перечисленных объектов являются аналогами?
I. торговое помещение на втором этаже торгового центра
II. офисное помещение на втором этаже нежилого здания
III. помещение бывшего банка на первом этаже жилого здания с выходом на центральную улицу
IV. помещение ресторана на первом этаже административного здания на оживленной улице
V. помещение фаст-фуда на третьем этаже торгового комплекса
Варианты ответов:
- I, II, III
- I, IV, V
- III
- I, III, IV
- III, IV
- I, III, IV, V
ответ
3.1.2.78. Что можно выбрать в качестве аргумента для отказа от затратного подхода при оценке торгового центра в Москве?
I. Сложно определить достоверно прибыль предпринимателя
II. Основной целью покупки является сдача в аренду для получения дохода
III. Большая разница с другими подходами
IV. Большое количество вариантов стоимости строительства
Варианты ответов:
- II, III
- I, IV, V
- I, II, IV
- I, II, III
- I, III, IV
- I, II, III, IV
ответ
3.1.2.79. Выберите верное выражение для коэффициентной корректировки на различие в физическом износе. Обозначения: ИО - износ объекта оценки; ИА - износ аналога.
- ИО/ИА
- (1 - ИА) / (1 - И0)
- (1 - ИО) / (1 - ИА)
- (1 + ИА) / (1 + И0)
- (1 + ИО) / (1 + ИА)
- ИА/И0
ответ
3.2. Практика
3.2.1. Затратный подход
3.2.1.1. В 2010 году компания А приобрела и смонтировала зарегистрированный объект недвижимости – наливную эстакаду за 4 000 руб. (с учетом всех косвенных расходов и без учета НДС). Срок службы эстакады – 16 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости.
Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен (к базовому ХХ году, на середину года):
Год | Индекс |
---|---|
2009 | 84 |
2010 | 85 |
2011 | 87 |
2012 | 98 |
2013 | 103 |
2014 | 116 |
2015 | 117 |
2016 | 118 |
2017 | 119 |
С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей.
Варианты ответа:
- 5600
- 2450
- 3150
- 2500
ответ
3.2.1.2. Физический износ объекта оценки составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет накопленный износ, определяемый мультипликативным методом?
Варианты ответа:
- 30%
- 27,3%
- 70,0%
- 72,7%
ответ
3.2.1.3. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 руб. с 1 кв. м арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 700 000
- 1 000 000
- 300 000
- 1 300 000
- 100 000
ответ
3.2.1.4. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб.м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.
- 98 665
- 100 719
- 116 214
- 127 607
- 129 875
- 139 457
- 216 933
ответ
3.2.1.5. Определить рыночную стоимость оцениваемого затратным подходом объекта недвижимости, если рыночная стоимость участка земли составляет 28 млн руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя равны 90 млн руб., при этом совокупный износ здания оценивается в 20%.
- 94,4 млн руб.
- 46 млн руб.
- 100 млн руб.
- 23,6 млн руб.
- 112,4 млн руб.
- Для корректного расчета необходимы дополнительные данные о величине физического износа
ответ
3.2.1.6. (4 балла).
На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно построить:
Вариант 1. офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30 тыс. руб./кв.м общей площади.
Вариант 2. жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя. Результат округлить до сотен рублей.
Варианты ответа:
- Менее 33 400
- Менее 39 000
- Более 39 000
- Менее 55 800
- Более 33 400
ответ
3.2.1.7. Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м3 и массой 10 тонн. В распоряжении оценщика имеются следующие данные: Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из углеродистой стали – 8 руб./кг без учета НДС, из нержавеющей стали – 15 руб./кг, без учета НДС. Стоимость доставки – 5% от стоимости металлоконструкций резервуара. Затраты на монтаж составляют 150% от стоимости металлоконструкций надземных металлических резервуаров и 170% от стоимости металлоконструкций надземных железобетонных и подземных металлических резервуаров. В качестве базы, к которой применяется коэффициент, выступает стоимость резервуаров из нержавеющей стали или железобетона (в зависимости от резервуара). Дополнительно необходимо понести затраты по выемке и вывозу грунта, которые составляют 1000 руб./м3 без учета НДС. Необходимый объем таких работ рассчитывается на основе внешнего объема резервуара и принимается равным ему. Оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя равна нулю. Срок службы резервуара определен на уровне 20 лет, оставшийся срок службы – 15 лет, хронологический возраст – 3 года. Функциональное и экономическое устаревание отсутствует. Все данные приведены для условий России. Определите рыночную стоимость данного резервуара в рамках затратного подхода (без учета НДС). Результат округлить до сотен рублей.
- 110 600
- 331 875
- 354 000
- 376 100
- 405 125
- 309 375
ответ
3.2.1.8. Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 12 500 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 10 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 000 000 руб., функциональное устаревание - 500 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Рыночную стоимость земельного участка округлить до тысяч рублей. Варианты ответов:
- 4 000 000
- 8 500 000
- 3 000 000
- 3 500 000
- 2 500 000
ответ
3.2.1.9. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 год (на середину периода).
Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили 1 000 000 руб. Срок жизни 70 лет.
Индексы роста цен (на середину периода):
Год | Индекс |
---|---|
2009 | 83 |
2010 | 85 |
2011 | 92 |
2012 | 95 |
2013 | 101 |
2014 | 106 |
2015 | 110 |
2016 | 115 |
2017 | 119 |
- 1 000 000
- 1 400 000
- 1 260 000
- 1 190 000
ответ
3.2.1.10. Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости - магистрального нефтепровода протяженностью 120 километров. Диаметр трубы - 820 мм, толщина стенки трубы - 10 мм. Стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации - 57 рублей за тонну. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки 10 мм - 202 тонн/километр. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки - 1,15. Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки - 16 000 рублей/километр. Возраст трубы 10 лет, полный срок службы - 29 лет, оставшийся срок службы 12 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 1 366 000
- 1 452 000
- 2 057 000
- 2 299 000
- 572 000
ответ
3.2.1.11. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний оценены на уровне 8 800 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб.
Варианты ответа:
- 10 800 000
- 9 040 000
- 12 560 000
- 13 000 000
ответ
3.2.1.12. (4 балла).
Определить в ценах 2016 года затраты на замещение / воспроизводство с учетом физического износа складского здания из железобетона. Здание расположено в Саратовской области. Следует использовать только один наиболее близкий аналог и учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки 8000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 год. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить по методу эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны нулю. Результат округлить до сотен тысяч.
Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника
Наименование | Материал | Строительный объем | Удельный показатель |
---|---|---|---|
Административно-бытовой корпус | ж/б | 8 000 | 5 600 |
Склад для хранения пиломатериалов | ж/б | 6 500 | 3 253 |
Склад готовой продукции для деревообрабатывающих предприятий | кирпич | 7 500 | 2 319 |
Цех для производства технологических брикетов из коры | кирпич | 8 370 | 4 331 |
Склад для хранения пиломатериалов | сэндвич-панели | 11 000 | 1 611 |
Поправка на разницу в объеме
Отношение объема объекта оценки к объекту-аналогу | Поправка на разницу в объеме |
---|---|
0,30 – 0,49 | 1,20 |
0,50 – 0,79 | 1,16 |
0,80 – 1,20 | 1,00 |
1,21 – 2,00 | 0,87 |
> 2,01 | 0,86 |
Регионально-экономическая корректировка по материалу стен
Регион | кирпич | ж/б | сэндвич панели | древесина |
---|---|---|---|---|
Москва | 0,7 | 0,5 | 1,0 | 0,9 |
Московская область | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
Саратовская область | 0,9 | 0,8 | 0,7 | 0,4 |
Томская область | 0,5 | 0,1 | 0,9 | 0,6 |
Индексы цен в строительстве по РФ по отношению к некому базовому году
Группа индексов (строительство объектов с несущими конструкциями из …) | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
кирпича | 172 | 180 | 174 | 177 | 185 | 192 | 195 |
ж/б | 167 | 175 | 181 | 174 | 176 | 177 | 184 |
сэндвич панелей | 198 | 203 | 212 | 211 | 214 | 221 | 226 |
древесины | 113 | 120 | 122 | 129 | 132 | 128 | 136 |
Варианты ответа:
- 11 200 000
- 15 200 000
- 8 400 000
- 14 700 000
- 12 800 000
ответ
3.2.1.13. Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания: фундамент – 10%; стены – 15%; перекрытия – 20%; крыша – 15%; прочие элементы –40%. Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.
Варианты ответа:
- 8%
- 18%
- 20%
- 24%
ответ
3.2.1.14. (4 балла).
При каких значениях прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) вариант строительства жилого дома будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка? Есть два варианта использования свободного ЗУ:
1 вариант использования: Строительство офисного здания (общая площадью 5000 кв.м., арендопригодная - 4500 кв.м., арендная ставка 10 000 руб., загрузка 90%, операционные расходы составляют 1500 руб./кв.м. арендопригодной площади, коэффициент капитализации 12%, затраты на строительство 30 000 руб./кв.м. прибыль предпринимателя – 20% от цены продажи здания).
2 вариант использования: Строительство жилого дома (общая площадь - 5000 кв.м., площадь квартир - 4 000 кв.м., цена реализации квартир - 90 000 руб./кв.м., затраты на строительство - 45 000 руб./кв.м.)
Варианты ответа:
- меньше 16,6%
- больше 16,6%
- меньше 19,5%
- больше 19,5%
ответ
3.2.1.15. Объект недвижимости построен в 2010 году, оценивается в 2018 году. Срок службы 25 лет, эффективный возраст 12. Определить остаточный срок службы.
Варианты ответа:
- 8 лет
- 10 лет
- 12 лет
- 13 лет
ответ
3.2.1.16. Затраты на создание зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 120 м3 составляют 110 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать стоимость замещения смонтированного резервуара объемом 150 куб.м с использованием коэффициента торможения. Для расчета коэффициента торможения использовать данные: затраты на создание металлического резервуара объемом 100 м3 составляют 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб.
Варианты ответа:
- 228 900
- 235 200
- 125 800
- 213 900
ответ
3.2.1.17. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 10 000 000 руб. Затраты на воспроизводство составляют 8 000 000 руб. Физический износ 20%, функциональное устаревание 10%. Определить рыночную стоимость прав на земельный участок при аддитивной модели определения совокупного износа.
Варианты ответа:
- 7 600 000
- 7 000 000
- 4 400 000
- 4 240 000
- 3 000 000
ответ
3.2.1.18. Определить стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и зданием. Затраты на замещение для здания без учёта прибыли предпринимателя 10 млн рублей, износ здания отсутствует. Рыночная стоимость участка 2 млн рублей, прибыль предпринимателя 30%.
Варианты ответа:
- 9,69 млн
- 9 млн
- 15 млн
- 12 млн
- 27 млн
ответ
3.2.1.19. Затраты на замещение улучшений без учета износов и устареваний составляют 500 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 20 лет. Сколько составляет величина износа, определенная методом эффективного возраста, если хронологический возраст улучшений 25 лет?
- 200 000
- 250 000
- 300 000
- недостаточно данных для решения
ответ
3.2.1.20. (4 балла).
В 2000 году смонтирован резервуар стоимостью 100 млн.руб. В 2010 году резервуар был усовершенствован понтоном, стоимостью 20 млн.руб. Понтон был построен только для данного резервуара и перемещение в другое место не планируется. Срок службы резервуара 30 лет, понтона 25 лет.
Индексы цен (все от базы 2010 года):
2000 - 0.6
2010 - 1.0
2017 - 1.3
Износ рассчитывается линейно. Определить стоимость объекта на 2017 год; округлить до миллионов рублей
Варианты ответа:
- 75 000 000
- 103 000 000
- 113 000 000
- 131 000 000
ответ
3.2.1.21. Объект оценки трубопровод. Срок жизни нормативный 25 лет. Хронологический возраст и эффективный возраст до момента проведения капремонта 10 лет. После капремонта оценщик определил что объект проработает дольше чем остаточный срок службы, на 4 года. Определить износ.
- 60%
- 40%
- 24%
- 16%
ответ
3.2.1.22. В 2010 году стоимость ОКС составляла 2 млн руб., в 2016 году стоимость ОКС составляла 2,5 млн руб. За период с 2010 по 2018 индекс повышения стоимости 40%. Определить индекс повышения стоимости с 2016 до 2018.
- 8%
- 12%
- 25%
- 40%
- 60%
ответ
3.2.2. Сравнительный подход к оценке
3.2.2.1. Объект оценки - право собственности на коттедж и земельный участок. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 руб. и отличается тем, что имеет на 50 кв.м большую площадь дома, а также отдельно-стоящий гараж. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие гаража увеличивает рыночную цену на 150 000 руб., а каждый дополнительный кв. м площади коттеджа прибавляет 8 000 руб. к рыночной цене объекта. Считать, что иные характеристики объекта и аналога сопоставимы. Определить рыночную стоимость Объекта оценки. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
- 750 000
- 1 550 000
- 850 000
- 1 250 000
- 450 000
ответ
3.2.2.2. Определить рыночную стоимость 5-х звёздочной гостиницы с годовым ЧОД 1 300 000 руб. Аналог 1: 5-х звёздочная гостиница продана за 8 400 000 руб., её годовой ЧОД составлял 900 000 руб. Аналог 2: 3-х звёздочная гостиница продана за 8 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 1 200 000 руб.
- 12,1 млн руб.
- 10,4 млн руб.
- 8,7 млн руб.
- 14 млн руб.
ответ
3.2.2.3. Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака). Варианты ответов:
- -9%
- +9%
- -11%
- +11%
- +10%
ответ
3.2.2.4. Объект сравнения был продан за 6 месяцев до даты оценки. В процессе оценки было выявлено, что для данного вида недвижимости характерно ежемесячное удорожание на 2%. Необходимо определить корректировку на дату оценки для данного объекта сравнения. Результат округлить до десятых долей процента.
- +12,0%
- -12,0%
- +12,6%
- -12,6%
ответ
3.2.2.5. Арендная плата в 2003 г. - 1000 руб. Индекс 2003-2005 – 1,5, индекс 2005-2017 - 3,45. Какова арендная плата на 2017 г.?
- 3450
- 5175
- 1500
- 2300
ответ
3.2.2.6. (4 балла).
Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-Восточном административном округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 60 кв.м, жилая площадь квартиры 41 кв.м. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. Для расчета удельной стоимости объекта скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.
Данные для расчета приведены в таблицах далее. Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных в Табл. 1, не требуются.
Табл.1. Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом
параметр | объект оценки | аналог 1 | аналог 2 | аналог 3 |
---|---|---|---|---|
Тип | квартира | квартира | апартаменты | квартира |
Кол-во комнат | 2 | 2 | 3 | 2 |
Класс | эконом | эконом | комфорт | эконом |
Местоположение | ЮВАО | ЮВАО | ЮВАО | СВАО |
Стадия строит-ва | 3 | 3 | 3 | 1 |
Цена предложения, руб./кв.м общей площади | - | 170 000 | 170 000 | 120 000 |
Корректировки | ||||
- на уторгование | ||||
- на тип недвижимости | ||||
- на кол-во комнат | ||||
- на класс объекта | ||||
- на местоположение | ||||
- на стадию |
Табл.2. Средние цены на квартиры и апартаменты по округам
округ | квартиры, руб./кв.м | апартаменты, руб./кв.м |
---|---|---|
ЮВАО | 181 500 | 165 000 |
ВАО | 169 400 | 154 000 |
СВАО | 154 000 | 140 000 |
Табл.3. Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)
класс | средняя цена, руб./кв.м |
---|---|
Эконом | 152 000 |
Комфорт | 160 000 |
Бизнес | 193 000 |
Табл.4. Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома
стадия | корректировка относительно последующей стадии |
---|---|
Начаты земляные работы | -10% |
Начато строительство наземной части | -15% |
Введен в эксплуатацию | 0% |
Табл.5. Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)
Количество комнат | Скидка относительно 1 комнатной квартиры |
---|---|
1 | 0 |
2 | -5% |
3 | -10% |
Варианты ответа:
- 10 090 000
- 9 120 000
- 9 530 000
- 9 800 000
- 9 930 000
ответ
3.2.2.7. Определить рыночную стоимость здания с дебаркадером площадью 1000 кв.м (без учета площади дебаркадера). Цена аналога (здания без дебаркадера) – 40 000 руб./кв.м. При прочих равных, объекты, состояние которых аналогично состоянию оцениваемого здания, на 30% дешевле объектов с состоянием, аналогичным состоянию аналога. Абсолютная корректировка на наличие дебаркадера - 50 000 руб. Для решения данной задачи первой вносится относительная корректировка. Внесение иных корректировок не требуется. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 40 050 000
- 27 950 000
- 52 050 000
- 28 050 000
- 28 000 000
ответ
3.2.2.8. Найти коэффициент уторгования для торгового помещения, расположенного на 1 этаже. Даны следующие данные для расчета:
- офисное помещение на 2 этаже. Продавалось за 1,2 млн руб., было продано за 980 тыс. руб.;
- торговое помещение на 1 этаже. Продавалось за 2,2 млн руб., было продано за 1,6 млн руб.;
- магазин на 1 этаже. Продавался за 600 тыс. руб., был продан за 600 тыс. руб.;
- помещения фитнес центра, вроде без указания этажа. Продавался за 2 млн руб., был продан за 1,9 млн. руб.;
- помещения супермаркета на 1 этаже. Продавался за 2 млн руб., был продан за 1,7 млн руб.
- 21,1%
- 13,6%
- 14,1%
- 15,0%
ответ
3.2.2.9. Рассчитать стоимость арендной ставки по состоянию на начало 2017 года. Известно, что величина арендной ставки по состоянию на начало 2003 года составляла 1000 руб., индекс перехода цен с 2003 по 2005 год составляет 1,54. Индекс перехода цен с 2005 по 2017 год составил 2,56.
- 1662
- 2560
- 3942
- 4100
ответ
3.2.2.10. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство торговых объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена, предложения, площадь, категория, разрешенное использование).
аналог | цена предложения | площадь, га | категория | разрешенное использование |
---|---|---|---|---|
1 | 450 тыс. руб. | 2 | земли населенных пунктов | строительство офиса |
2 | 700 тыс. руб. | 2,2 | земли населенных пунктов | строительство ТЦ |
3 | 400 тыс. руб. | 1,8 | земли промышленности | строительство станции с производственного объекта с торговыми площадями |
4 | 500 тыс. руб. | 1,8 | земли населенных пунктов | строительство автозаправочной станции с объектами придорожного сервиса |
5 | 600 тыс. руб. | 2 | земли населенных пунктов | строительство торговых объектов |
Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 5%, корректировка цены единицы сравнения – 1 га аналога, - на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/10% составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.
Варианты ответа:
- 540
- 600
- 580
- 630
- 620
ответ
3.2.2.11. В качестве аналога для оценки объекта недвижимости – офисного 8-этажного здания (права собственности) класса С, 1960 года постройки. общей площадью 5 тыс. кв.м и арендопригодной площадью 4500 кв.м используется предложение на продажу офисного 9-этажного здания (права собственности) класса В, 1990 года постройки, общей площадью 10 тыс. кв.м и арендопригодной площадью 8000 кв.м. Здание аналога сдано в долгосрочную аренду по ставкам выше рыночных для этого здания. Исходя из приведенного описания, перечислите все корректировки к цене аналога, которые необходимо применить, предполагая, что все иные характеристики, кроме описанных в условии у объекта недвижимости и аналога идентичны.
Варианты ответа:
- Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, местоположение, общую площадь
- Корректировка на физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади, передаваемые права с учетом обременений.
- Корректировка на уторговывание, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение площадей и арендопригодные площади
- Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, соотношение общей и адендопригодной площади
- Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом обременений, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади
ответ
3.2.2.12. Валовый рентный мультипликатор для рынка офисных помещений составляет 5. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 100 кв. м., если известно, что оно сдано в аренду по ставке 1000 руб/кв.м., общей площади в месяц, дополнительно арендатор возмещает операционные расходы из расчета 100 руб/кв.м. общей площади в месяц. Ставки аренды и возмещения операционных расходов соответствуют рыночным. Результат округлить до сотен тысяч руб.
Варианты ответа:
- 6 000 000
- 5 400 000
- 6 600 000
- 7 920 000
- 5 500 000
ответ
3.2.2.13. Рассчитать стоимость 1 кв.м бизнес-центра класса В (находится в центре, отделка евростандарт, данные характеристики типичны для данного класса). Аналог класс С, 50 000 руб./кв.м (находится на окраине, простая отделка, данные характеристики типичны для данного класса). Класс С дешевле В на 25%, евроотделка лучше простой на 16%, центр лучше окраины на 14%. Определение класса включает в себя характеристики отделки и местоположения.
- 28 357,53
- 37 500,00
- 62 500,00
- 66 666,67
- 88 160,00
ответ
3.2.2.14. Оценщиком обнаружен аналог, который продается в рассрочку на 5 лет под 10%, выплаты в конце года, данный процент ниже рыночного. Рыночная ставка по кредиту 13%. Рассчитать корректировку на способ финансирования, если объект оценки продается при условии моментальной оплаты.
- 0,38
- 0,62
- 0,77
- 0,93
- 0,97
- 1,03
- 1,3
ответ
3.2.2.15. Определить рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 1000 кв.м, требующего косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние:
Объект | Состояние | Цена, руб. |
---|---|---|
Одноэтажное кирпичное офисное здание 200 кв.м | Требуется косметический ремонт | 120 000 |
Одноэтажное кирпичное офисное здание 400 кв.м | Проведен косметический ремонт | 260 000 |
Результат округлить до тыс. рублей.
Варианты ответа:
- 667 000
- 700 000
- 800 000
- 750 000
- 600 000
ответ
3.2.2.16. Рассчитайте валовый рентный мультипликатор для объекта недвижимости, если он был продан за 0.8 млн руб., полностью сдан в аренду и арендный доход составляет 200 тыс. руб., чистый операционный доход -150 тыс. руб., чистая прибыль -100 тыс. руб. Результат округлить до десятых.
Варианты ответа:
- 0,19
- 4,00
- 0,25
- 8,00
- 5,30
ответ
3.2.2.17. (4 балла).
Определите рыночную стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 43 кв. м, жилая площадь 22 кв. м, расположенной в завершенном строительстве доме в ЮВАО. Использовать для расчета все аналоги, приведенные в расчетной таблице. В таблицах ниже приведены данные для определения корректировок. Кроме указанных в таблице 1 не требуются иные корректировки. Использовать данные таблицы ниже для расчета относительных корректировок. При взвешивании аналогам присвоить равные веса. Скидка на переход от цен сделок к ценам предложений 7%.
Таблица 1 Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом
ОО | ОА 1 | ОА 2 | ОА 3 | |
---|---|---|---|---|
Тип | Квартира | Квартира | Квартира | Апартаменты |
Кол-во комнат | 1 | 1 | 1 | 2 |
Класс | Комфорт | Бизнес | Комфорт | Комфорт |
Местоположение | ЮВАО | ВАО | ЮВАО | ЮВАО |
Стадия строительства | 3 | 3 | 2 | 3 |
Цена предложения, руб./кв.м общей площади | 150 000 | 145 000 | 135 000 | |
Корректировки | ||||
- на уторгование | ||||
- на тип недвижимости | ||||
- на кол-во комнат | ||||
- на класс объекта | ||||
- на местоположение | ||||
- на стадию |
Таблица 2 Средние цены на квартиры и апартаменты по округам
Квартира | Апартаменты | |
---|---|---|
ЮВАО | 181 000 | 165 000 |
ВАО | 169 000 | 145 000 |
ЮЗАО | 172 000 | 151 000 |
Таблица 3 Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)
К стоимости 1-комн. | |
---|---|
1 комн. | 0 |
2 комн | -5% |
3 комн | -10% |
Таблица 4 Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома
К стоимости последующей стадии | |
---|---|
1 - котлован | -10% |
2 - строительство не завершено | -15% |
3 - дом сдан | 0% |
Таблица 5 Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)
Бизнес | 150 000 |
Комфорт | 130 000 |
Эконом | 110 000 |
Варианты ответа:
- 5 577 000
- 5 857 000
- 6 005 000
- 6 208 000
- 6 823 000
3.2.2.18. На 01.01.2005 арендная ставка была 200 р. За период с 01.01.2005 по 31.12.2016 арендные ставки выросли на 128%. За период с 01.01.2010 по 31.12.2016 на 37%. Найти арендную ставку на 01.01.2010.
Варианты ответа:
- 456
- 382
- 333
- 274
ответ
3.2.2.19. Оценщиком проведены исследования квартир площадью 30 кв.м. и 45 кв.м., вследствие чего формула нахождения удельной стоимости имеет следующий вид: C = 50 000 - 70*S. Определить рыночную стоимость квартиры площадью 200 кв.м.
- 36 000
- 42 500
- 7 200 000
- 8 500 000
- 10 000 000
- Расчет по данной модели может привести к некорректным результатам
ответ
3.2.2.20. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли промышленности, разрешенное использование – строительство административно-офисных объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена предложения, площадь, категория, разрешенное использование).
аналог | цена предложения | площадь, га | категория | разрешенное использование |
---|---|---|---|---|
1 | 600 тыс. руб. | 2 | земли промышленности | строительство офиса |
2 | 800 тыс. руб. | 2,2 | земли промышленности | строительство ТЦ |
3 | 400 тыс. руб. | 2,2 | земли промышленности | строительство производственного объекта с офисными площадями |
4 | 500 тыс. руб. | 1,8 | земли промышленности | строительство гостиницы |
5 | 700 тыс. руб. | 1,8 | земли населенных пунктов | строительство административного здания |
Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 7%, корректировка цены единицы сравнения – 1га – аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/- 10% составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.
Варианты ответа:
- 540
- 630
- 580
- 600
- 620
ответ
3.2.2.21. Определить рыночную стоимость земельного участка под жилую застройку. Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15000 кв.м жилых площадей. Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваемым по всем характеристикам кроме указанных в описании):
А. Участок площадью 0,5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв.м, цена продажи 10 млн руб.
Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 тыс. кв.м жилья, цена продажи 15 млн руб.
В. Участок общей площадью 2 га под строительство гостиницы площадью 15000 кв.м, цена продажи 30 млн руб.
Г. Участок общей площадью 2,5 га под строительство 20000 кв.м жилья, цена продажи 60 млн руб.
Варианты ответа:
- 22,5 млн руб.
- 30 млн руб.
- 39 млн руб.
- 45 млн руб.
- 48 млн руб.
ответ
3.2.2.22. В 2017 году квартира стоит 2,5 млн руб. Индекс с 2005 по 2017 - 3,4. Индекс с 2005 по 2010 - 1,7. Сколько стоит квартира в 2010 г.?
- 4,25 млн руб.
- 1,25 млн руб.
- 5,00 млн руб.
- 3,40 млн руб.
- 2,00 млн руб.
ответ
3.2.2.23. Влияние общей площади на стоимость объекта недвижимости описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Данная зависимость определена при анализе объектов площадью от 50 до 90 кв.м. Площадь аналога 70 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака) для объекта площадью 200 кв.м. Варианты ответов:
- -9%
- +9%
- -11%
- +11%
- недостаточно данных для расчета
ответ
3.2.2.24. Для объекта оценки найден аналог, который продан 8 месяцев назад. На рынке обнаружен устойчивый рост цен по 2% в месяц. Определить поправку на дату продажи для данного аналога.
Варианты ответов:
- 16,0%
- 8,0%
- -17,2%
- 17,2%
- -16,0%
ответ
3.2.2.25. Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 1 га, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство торговых объектов.
Имеется следующая информация:
аналог | цена | площадь, га | права | разрешенное использование |
---|---|---|---|---|
1 | 16 млн, цена сделки | 0,7 | право аренды | строительство автозаправочной станции |
2 | 18 млн, цена сделки | 1,2 | право аренды | строительство торгового центра |
3 | 20 млн, цена предложения | 0,9 | право собственности | строительство торгово-развлекательного центра |
Для расчета предположить, что НЭИ для всех аналогов соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 20%, корректировка на право аренды 20%, корректировка цены единицы сравнения – 1 га аналога, - на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/-15% составляет соответственно +/-10%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до сотен тысяч.
Варианты ответа:
- 19 300 000
- 17 500 000
- 15 700 000
- 15 400 000
- 13 500 000
ответ
3.2.2.26. Для объекта оценки найден аналог, цена аналога 1,1 млн руб. Известно что скидка на торг 10%. Рассчитать цену аналога с учетом корректировки на торг и износ. Износ аналога 60%, объекта оценки 30%.
Варианты ответов:
- 0,5657 млн руб.
- 1,7325 млн руб.
- 1,9250 млн руб.
- 2,1389 млн руб.
ответ
3.2.2.27. Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 1 га, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство торговых объектов.
Имеется следующая информация:
аналог | цена | площадь, га | права | разрешенное использование |
---|---|---|---|---|
1 | 16 млн, цена сделки | 0,7 | право аренды | строительство автозаправочной станции |
2 | 18 млн, цена сделки | 1,2 | право аренды | строительство торгового центра |
3 | 20 млн, цена предложения | 0,9 | право собственности | строительство торгово-развлекательного центра |
Для расчета предположить, что НЭИ для всех аналогов соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 20%, размер премии на разницу права собственности и права аренды составляет 20%, корректировка цены единицы сравнения – 1 га аналога, - на площадь при разнице площадей более 15% составляет +/-10%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до сотен тысяч.
Варианты ответа:
- 19 300 000
- 17 500 000
- 15 700 000
- 15 400 000
- 13 500 000
ответ
3.2.2.28. Определить валовый рентный мультипликатор для офисного помещения. Оценщик обнаружил следующую информацию:
1. офис в бизнес-центре, продан за 2 млн руб., потенциальный валовый доход 500 тыс. руб. в год, чистый операционный доход 300 тыс. руб. в год;
2. офис в административном здании, продан за 1,8 млн, руб., потенциальный валовый доход 450 тыс. руб. в год, чистый операционный доход 280 тыс. руб. в год;
3. помещение банка на 3 этаже торгового центра, продано за 2,8 млн руб., потенциальный валовый доход 650 тыс. руб. в год, действительный валовый доход 600 тыс. руб. в год, эксплуатационные расходы 150 тыс. руб. в год;
4. помещение магазина на 1 этаже жилого дома, продано за 2,4 млн руб., потенциальный валовый доход 450 тыс. руб. в год, чистый операционный доход 250 тыс. руб. в год.
Варианты ответа:
- 5
- 4,4
- 4
- 4,1
ответ
3.2.3. Доходный подход к оценке
3.2.3.1. Определить годовой потенциальный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 2 727 000
- 2 870 000
- 2 432 000
- 3 150 000
- 3 014 000
ответ
3.2.3.2. (4 балла).
Рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 15 лет, эффективный возраст объекта - 30 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 60 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента.
Варианты ответа:
- 19,01%
- 15,54%
- 20,51%
- 14,75%
- 16,69%
ответ
3.2.3.3. (4 балла).
Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно что его общая площадь составляет 5 тыс. кв.м, арендопригодная площадь 4 тыс. кв. м. Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 25 тыс. руб./кв. м/год, при этом загрузка площадей составляет 70% в первый и 50% во второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в аренду на 49 лет. В первый год ставка аренды составит 10 тыс. руб./кв.м арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды – 30 тыс. руб./кв.м арендопригодной площади / год. Можно считать, что в течение всего срока аренды поступления платежей по договору полностью гарантировано. Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 2 тыс. руб./кв.м арендуемой площади/год, что соответствует рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 8 тыс. руб./кв.м/год общей площади. Все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 12%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций -14%. Период прогноза предположить равным трем годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.
Варианты ответа:
- 472 млн руб.
- 1 178 млн руб.
- 542 млн руб.
- 482 млн руб.
- 548 млн руб.
ответ
3.2.3.4. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год. Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать чистый операционный доход от з/у.
- 90 000
- 210 000
- 240 000
- 2 100 000
- 2 700 000
ответ
3.2.3.5. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 2 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 500 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 20% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита составит 300 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 25% от стоимости готового объекта. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
- 900 000
- 500 000
- 600 000
- 1 000 000
ответ
3.2.3.6. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4500 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 20000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 85%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 21%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответов:
- 124 000 000
- 161 000 000
- 165 000 000
- 186 000 000
- 187 000 000
- 209 000 000
- 229 000 000
- 240 000 000
ответ
3.2.3.7. Рассчитать ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1 млн руб., потенциальный валовый доход составляет 200 тыс. руб. в год, действительный валовый доход – 190 тыс. руб. в год, чистый операционный доход – 150 тыс. руб. в год. Результат округлить до процентов.
Варианты ответа:
- 15 %
- 20 %
- Недостаточно данных для решения
- 5 %
- 19 %
ответ
3.2.3.8. (4 балла).
Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших 6 лет составит ежегодно 35000 д.е. В конце шестого года планируется продажа объекта за 220 000 д.е. Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 д.е. на срок 10 лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.
Варианты ответа:
- 227 569
- 255 358
- 304 329
- 237 349
- 249 702
- 260 590
ответ
3.2.3.9. Какая максимальная сумма может быть уплачена за здание на текущий момент, если предполагается, что через 4 года оно может быть продано не дороже чем за 2,8 млн руб. В течение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая норма доходности для подобных проектов составляет 26% годовых (дисконтирование на конец периода). Среднерыночная ставка кредитования для аналогичных инвестиций составляет 18%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 1 400 000
- 1 111 000
- 1 444 000
- 1 628 000
- 1 373 000
ответ
3.2.3.10. Рассчитать ставку дисконтирования, номинированную в рублях; в качестве безрисковой ставки использовать данные о ставке по государственным облигациям. Доходность по государственным облигациям валютного займа - 3,5%, доходность ОФЗ – 3,1%, премия за риск-вложения и премия за инвестиционный менеджмент – по 2,5%. Срок экспозиции – 4 месяца.
Варианты ответов:
- 12,10%
- 9,13%
- 9,53%
- 9,67%
ответ
3.2.3.11. Известно, что для офисных помещений на дату оценки ВРМ составляет 5. Рассчитать стоимость офисного помещения, которое сдаётся в аренду по 1000 руб./ кв м в месяц. Дополнительно арендатор возмещает 100 руб. / кв м в месяц. операционных расходов. Площадь здания 100 кв. м.
- 550 000
- 6 600 000
- 6 000 000
- 5 400 000
- 1 320 000
ответ
3.2.3.12. Рассчитайте ставку капитализации для земли, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2 млн руб., стоимость замещения улучшений с учетом износа и устареваний составляет 1,5 млн руб., арендный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 200 тыс. руб./год а ставка капитализации для улучшений составляет 12%. Результат округлить до целых %.
Варианты ответа:
- 1%
- 11%
- 5%
- 4%
- 10%
ответ
3.2.3.13. (4 балла).
Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 5 тыс. кв.м., затраты на девелопмент – 220 млн руб. Цена здания с участком – 60 тыс. руб./кв.м общей площади здания, - оплачивается в момент передачи готового здания. Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 200 млн руб., на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 тыс. руб./кв.м общей площади в год (все операционные расходы компенсируются арендатором, дополнительно собственник расходов не несет) и склад выйдет на стабилизированную загрузку в размере 95%. Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Период строительства в обоих случаях - 1,5 года, затраты несутся равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода- 20% годовых. Длительность одного периода модели – полгода, количество - 3. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до сотен тысяч руб.
Варианты ответа:
- 9 600 000
- 14 400 000
- 4 000 000
- 16 600 000
- 10 100 000
ответ
3.2.3.14. Методом предполагаемого использования рассчитать рыночную стоимость земельного участка, предназначенного под строительство торгового центра. Полные затраты на создание объекта – 10 млн руб., срок строительства 2 года, в начале первого и в конце второго года строительства предполагается понести по 50% от величины полных затрат. Прогнозируемая выручка от продажи объекта на момент завершения строительства за вычетом затрат на продажу – 25 млн руб., требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций 20 %. Денежные потоки дисконтировать на начало периода. Результат округлить до тысяч.
Варианты ответа:
- 8 194 000
- 1 167 000
- 10 417 000
- 8 889 000
- 9 722 000
ответ
3.2.3.15. Определить земельную ренту, если чистый операционный доход единого объекта недвижимости 200 000 руб., рыночная стоимость улучшений 800 000 рублей. Коэффициент капитализации 15% для улучшений и 10% для земельного участка.
- 80 000
- 800 000
- 533 333
- 120 000
ответ
3.2.3.16. Определить годовой действительный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 2 727 000
- 2 870 000
- 2 432 000
- 3 150 000
- 3 014 000
ответ
3.2.3.17. Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.
Варианты ответа:
- 118
- 236
- 300
- 354
- 472
ответ
3.2.3.18. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Стоимость земельного участка 110 000 руб. Годовой чистый операционный доход от улучшений 55 000 руб. Норма доходности 13%. Норму возврата определить по методу Хоскольда при том, что оставшийся срок экономической жизни 35 лет, безрисковая ставка 8%.
Варианты ответа:
- 527 206
- 751 001
- 514 998
- 782 132
- 864 995
ответ
3.2.3.19. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 300
- 275
- 256
- 306
ответ
3.2.3.20. (4 балла).
Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.
Варианты ответа:
- 1 742 тыс. р.
- 1 000 тыс. р.
- 1 184 тыс. р.
- 284 тыс. р.
ответ
3.2.3.21. (4 балла).
Определить рыночную стоимость офисного здания (единого объекта недвижимости), если известно, что его общая площадь 5 000 кв.м, арендопригодная 4 000 кв.м. 45% площадей сданы на 99 лет якорному арендатору, ставки 10, 11, 13, 15 тыс. руб. в 1, 2, 3 и 4 год соответственно, далее не меняются. Вторая часть сдана по рыночной ставке 25 000 руб. за кв. м в год, загрузка 90%, что соответствует рыночным условиям, дополнительно все арендаторы компенсируют операционные расходы из расчета 5 500 руб. за кв.м арендуемой площади. Операционные расходы собственника составляют 8 000 руб. за 1 кв.м общей площади. Ставка дисконтирования 16%, ставка терминальной капитализации 11%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирование на конец периода. Результат округлить.
Варианты ответа:
- 447 млн руб.
- 491 млн руб.
- 457 млн руб.
- 511 млн руб.
ответ
3.2.3.22. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 80 000 000
- 96 000 000
- 104 000 000
- 294 000 000
ответ
3.2.3.23. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации недозагрузка составит 30%, начиная со следующего, стабилизируется на 10%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 72 000 000
- 87 000 000
- 98 000 000
- 102 000 000
ответ
3.2.3.24. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн руб. соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб. на дату оценки и 1 млн руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности аналогичных инвестиций 10%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:
- 0,500 млн руб.
- 1,453 млн руб.
- 1,618 млн руб.
- 3,271 млн руб.
ответ
3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Варианты ответа:
- 154 000 руб.
- 222 222 руб.
- 888 888 руб.
- 1 555 555 руб.
ответ
3.2.3.26. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%. В конце первого года эксплуатации объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 294 000 000
- 104 000 000
- 96 000 000
- 80 000 000
ответ
3.2.3.27. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если действительный валовый доход составляет 2 200 000 рублей в год, величина операционных расходов и расходов на замещение составляет 2 500 руб./кв.м общей площади в год, общая площадь - 200 кв.м, коэффициент капитализации - 10%.
Варианты ответа:
- 5 000 000
- 17 000 000
- 22 000 000
- 27 000 000
ответ
3.2.3.28. Определить годовой действительный валовой доход для объекта недвижимости. Потенциальный валовой доход 12000 в год, загрузка 60%, расходы собственника 1100.
Варианты ответа:
- 4800
- 5900
- 6100
- 7200
- 8300
ответ
3.2.3.29. (4 балла).
Определить рыночную стоимость офисного здания (единого объекта недвижимости), если известно, что его общая площадь составляет 5000 кв.м, арендопригодная площадь - 4000 кв.м, здание полностью сдано в аренду без возможности расторжения договора по фиксированной ставке 15000 руб за кв.м арендопригодной площади в год, текущая рыночная ставка аренды, 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год, дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год, что соответствует рыночным условиям. Оставшийся срок аренды - 2 года, после завершения которого, начиная с третьего года, здание будет сдаваться в аренду на рыночных условиях, в первый год после завершения договора аренды ожидается недозагрузка 30%, со второго года показатель стабилизируется на 10%. Фактические операционные расходы по зданию составляют 7000 руб. за кв.м общей площади в год, других расходов по зданию нет, ставка терминальной капитализации - 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций - 16%, предполагается, что все расходы и доходы остаются постоянными. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогноза - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 636
- 632
- 588
- 571
- 463
ответ
3.2.3.30. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общая площадь которого 5000 кв.м, аренднопригодная 4000 кв.м. Предполагается, что затраты на строительство в размере 100 млн рублей будут понесены в течение первых двух лет, причём в первый год в начале периода, во второй год в конце периода. После этого объект будет сдан в аренду за 25 000 за кв.м (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают арендаторы независимо от общей загрузки). В первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а начиная со следующего стабилизируется на уровне 85%. Ставка терминальный капитализации составляет 10%, затраты на продажу и комиссию за брокерское обслуживание за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода составляет 16%, инвестиционного 20%. Дисконтирование выполнять на начало периода, период прогнозирования 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 403
- 456
- 466
- 473
- 491
ответ
3.2.3.31. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если действительный валовый доход составляет 700 000 рублей в месяц, величина операционных расходов и расходов на замещение составляет 2 500 руб./кв.м общей площади в год, общая площадь - 1200 кв.м, коэффициент капитализации - 10%.
Варианты ответа:
- 5 400 000
- 54 000 000
- 84 000 000
- 7 000 000
ответ
3.2.3.32. (4 балла).
Определить рыночную стоимость офисного здания (единого объекта недвижимости), если известно, что его общая площадь составляет 5000 кв.м, арендопригодная площадь - 4000 кв.м, здание полностью сдано в аренду без возможности расторжения договора по фиксированной ставке 15000 руб за кв.м арендопригодной площади в год, текущая рыночная ставка аренды, 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год, дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5000 руб. за кв.м арендуемой площади в год, что соответствует рыночным условиям. Оставшийся срок аренды - 2 года, после завершения которого, начиная с третьего года, здание будет сдаваться в аренду на рыночных условиях, в первый год после завершения договора аренды ожидается недозагрузка 30%, со второго года показатель стабилизируется на 10%. Фактические операционные расходы по зданию составляют 7000 руб. за кв.м общей площади в год, других расходов по зданию нет, ставка терминальной капитализации - 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций - 16%, предполагается, что все расходы и доходы остаются постоянными. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогноза - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:
- 636
- 632
- 588
- 571
- 463
ответ
3.2.3.33. Потенциальный валовый доход объекта недвижимости 40 млн рублей в год. Действительный валовый доход 36 млн рублей в год. Чистый операционный доход 24 млн рублей в год. Ставка дисконтирования 12%. Коэффициент капитализации 10%. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости доходным подходом.
Варианты ответа:
- 100
- 120
- 200
- 240
- 360
ответ
3.2.3.34. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если потенциальный валовый доход составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент загрузки 80%, величина операционных расходов и расходов на замещение составляет 1000 руб./кв.м общей площади в год, общая площадь - 100 кв.м, коэффициент капитализации - 10%.
Варианты ответа:
- 11 000 000
- 9 600 000
- 8 600 000
- 8 000 000
ответ
3.2.3.35. Как изменится рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом прямой капитализации, если ЧОД увеличится на 10%, а ставка капитализации снизится с 12% до 11%? Результат округлить до целых процентов.
Варианты ответа:
- уменьшится на 20%
- увеличится на 16%
- увеличится на 20%
- уменьшится на 16%
- не изменится
ответ
3.2.3.36. (4 балла).
Решается вопрос о наилучшем использовании земельного участка. Сумма дисконтированных денежных потоков в предположении строительства торгового объекта составила 20 млн руб. Для анализа варианта строительства офисного здания предполагается осуществление затрат в течение 2 лет по 100 млн руб. ежегодно и продажа объекта сразу после завершения строительства. Доход от продажи определяется как результат прямой капитализации ожидаемого чистого операционного дохода, который составляет 25 млн руб. Для какого из указанных диапазонов ставок капитализации (всех значений из диапазона) наилучшим использованием данного земельного участка будет строительство офисного здания. Затраты на строительство дисконтировать на конец периода. Ставка дисконтирования 20%.
Варианты ответа:
- от 7,1 до 11,1%
- от 10,0 до 12,1%
- от 6,5 до 10,0%
- от 9,5 до 11,5%
- от 13,5 до 18,3%
ответ
3.2.3.37. Рассчитать потенциальный валовый доход, если рыночная стоимость объекта 11 000 000 рублей, ставка капитализации 0,12, операционные расходы и резерв на замещение составляют 30% от действительного валового дохода, уровень загрузки – 95%.
Варианты ответа:
- 1 790 000
- 1 320 000
- 1 890 000
- 1 980 000
ответ
3.2.3.38. (4 балла).
Определить рыночную стоимость здания по состоянию на 01.01.2017. Общая площадь 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4800 кв.м. 01.01.2016 здание полностью сдано в аренду на три года по ставке 3000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. По условиям этого договора арендная ставка ежегодно индексируется на 10% в год. При этом рыночная ставка аренды на дату оценки составляет 3500 руб./кв.м арендопригодной площади в год с ежегодной индексацией на 6% в год. Помимо арендных платежей арендаторы погашают собственнику 80% операционных расходов.
Фактические операционные расходы собственника составляют 1000 руб./кв.м общей площади в год на дату 01.01.2016 и индексируются по 6% в год. После окончания договора аренды поиск новых арендаторов займет 12 месяцев, и следующий договор аренды будет заключен по рыночной ставке, с полным погашением операционных расходов за счет арендаторов, независимо от загрузки площадей. Недозагрузка площадей стабилизируется на уровне 10%. Ставка терминальной капитализации составит 12%. Ставка дисконтирования 15%. Период прогнозирования предположить 3 года. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели. Ответ округлить до миллионов.
Варианты ответа:
- 113 000 000
- 131 000 000
- 135 000 000
- 120 000 000
ответ
3.2.3.39. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 2 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 1 100 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 20% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита на покупку земельного участка равна 100 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 25% от суммы всех расходов на строительство. Ставка дисконтирования 16%, срок строительства 2 года. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
- 400 000
- 350 000
- 280 000
- 180 000
ответ
3.2.3.40. (4 балла).
Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 2 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 1 100 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 20% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита на покупку земельного участка равна 100 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 25% от совокупных затрат на создание единого объекта. Ставка дисконтирования 16%, срок строительства 2 года. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
- 400 000
- 350 000
- 280 000
- 180 000
ответ
3.2.3.41. Найти рыночную стоимость земельного участка, если известно, что в соответствии с НЭИ на нем будет построено административно-офисное здание площадью 110 кв.м. Период строительства 1 год. Стоимость строительства 1 100 000. Сразу после строительства здание будет сдано в аренду и начнет приносить терминальный доход в размере 10 000 рублей за кв.м. в год. Загрузка 90%. Операционные расходы 1000 рублей за кв.м. от арендопригодной площади. Все денежные потоки считать в начале периода. Ставка капитализации 10%. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование делать на начало периода. Результат округлить до десяти тысяч рублей. Прибыль предпринимателя не учитывать.
Варианты ответов:
- 5 194 000
- 5 958 000
- 6 230 000
- 7 700 000
ответ
3.2.3.42. (4 балла).
Решается вопрос о наилучшем использовании земельного участка. Сумма дисконтированных денежных потоков в предположении строительства торгового объекта составила 20 млн руб. Для анализа варианта строительства офисного здания предполагается осуществление затрат в течение 2 лет по 100 млн руб. ежегодно и продажа объекта сразу после завершения строительства. Доход от продажи определяется как результат прямой капитализации ожидаемого чистого операционного дохода, который составляет 30 млн руб. Для какого из указанных диапазонов ставок капитализации (всех значений из диапазона) наилучшим использованием данного земельного участка будет строительство офисного здания. Затраты на строительство дисконтировать на середину периода. Ставка дисконтирования 20%.
Варианты ответа:
- от 12,3 до 16,0%
- от 14,2 до 16,3%
- от 5,1 до 11,0%
- от 7,2 до 12,3%
- от 9,7 до 13,3%
ответ
3.2.3.43. Рассчитать рыночную стоимость офисного здания методом дисконтирования денежных потоков. Общая площадь 100 кв. м. Здание сдано полностью в аренду в первый год (на условиях, отличных от рыночных) по ставке 12000 руб./ кв. м в год. Операционные расходы собственника составляют 3000 рублей в год за 1 кв. м от арендуемой площади. Во второй год (терминальный) здание сдается по рыночной ставке 15000 руб./ кв. м в год. Рыночная загрузка 90%. Коэффициент капитализации 12%. Ставка дисконтирования 15%. Денежные потоки формируются на начало периода, дисконтировать на начало периода.
Варианты ответов:
- 7700000
- 7600000
- 8400000
- 8700000
ответ
3.2.3.44. (4 балла).
Найти рыночную стоимость земельного участка, если известно, что затраты на строительство объекта недвижимости будут понесены в течение 2 лет по 100 млн руб. ежегодно и продажа объекта сразу после завершения строительства. Доход от продажи определяется как результат прямой капитализации ожидаемого чистого операционного дохода, который составляет 30 млн руб. Ставка капитализации 10%. В период строительства дисконтировать на середину периода. Ставка дисконтирования 20%.
Варианты ответов:
- 75000000
- 61000000
- 41000000
- 23000000
ответ
3.3. Обсуждение
Обсудить спорные или сложные вопросы можно здесь или в других соцсетях
Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество
- Перейти ↑ Оценка стоимости недвижимости/С.В. Грибовский – М.: Изд. «Маросейка», 2009