|
|
| (не показано 39 промежуточных версий 5 участников) |
| Строка 1: |
Строка 1: |
| − | ==[[Раздел 1. Общие темы]]==
| + | '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]] |
| − | ==[[Д_Раздел 2. Базовые понятия | Раздел 2. Базовые понятия]]==
| |
| − | ==[[Д_Раздел 3. Затратный подход к оценке | Раздел 3. Затратный подход к оценке ]]==
| |
| | | | |
| − | ==[[Раздел 5. Доходный подход]]==
| |
| | | | |
| | + | __NOTOC__ |
| | + | Методические материалы для подготовки к [[Квалификационный экзамен Оценщиков | квалификационному экзамену Оценщику]] по направлению "оценка движимого имущества": |
| | + | <br /> |
| | | | |
| − | ==<b>5.1.</b> Методы доходного подхода==
| + | * [[Движимое_имущество:Раздел 1. Общие темы | Раздел 1. Общие темы]] |
| − | '''5.1.1.''' Основные методы доходного подхода к оценке:
| + | * [[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия | Раздел 2. Базовые понятия]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке | Раздел 3. Затратный подход к оценке]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке | Раздел 4. Сравнительный подход к оценке]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход | Раздел 5. Доходный подход]] |
| | + | * [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 7. Практика| Раздел 7. Практика]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:рекомендованные источники | Рекомендованные источники]] |
| | + | <br /> |
| | | | |
| − | * метод дисконтирования денежных потоков (см. тему 5.3);
| + | Методичка в формате [https://yadi.sk/d/qqQ1FUmq0WhIcw MS Word].<br /> |
| − | * метод капитализации; | + | Решебник (разобраны основные задачи) можно загрузить [https://srosovet.ru/content/editor/ars2017/Zadachy%20ZYMBERGA/tasks_equipment.pptx отсюда] и еще [http://оценщики-черноземья.рф/images/odi07.pdf отсюда]<br /> |
| − | * метод равноэффективного функционального аналога. | + | Глоссарий и пояснения в одной таблице можно скачать [https://drive.google.com/open?id=1fKjdO3z0K6UEpGj1hLTMHszsah7WGtWb здесь] (материал подготовлен Еленой Латушко на основе Методички и собственно [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость])<br /> |
| | + | Составители Методички не несут ответственности за соответствие текста актуальной на момент прочтения редакции законов и текста на сайте. Материал приведен для того, чтобы облегчить подготовку к экзамену. Ознакомление с настоящим материалом не освобождает оценщика от необходимости знать основные положения законодательства. В случае возникновения спорных ситуаций помните про [[Рекомендации_по_апелляции|апелляцию]] |
| | + | <br /> |
| | + | <br /> |
| | + | ---- |
| | + | Смотри также: |
| | + | * База вопросов - [[Вопросы_для_всех_направлений_деятельности|вопросы для всех направлений деятельности]]; |
| | + | * База вопросов - [[Направление_"Движимое_имущество"|направление "Движимое имущество"]]. |
| | | | |
| − | '''5.1.2.''' Метод капитализации подразделяется на:
| + | [[Category:квалификационный экзамен Оценщиков]] |
| | + | [[Category:Движимое имущество]] |
| | + | [[Category:Методические материалы квалификационного экзамена]] |
| | | | |
| − | * метод прямой капитализации (см. тему 5.2);
| + | '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]] |
| − | * методы капитализации по расчетным моделям (см. тему 5.12).
| |
| − | | |
| − | '''5.1.3.''' Метод равноэффективного функционального аналога – метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода.
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.2.</b> Метод прямой капитализации==
| |
| − | | |
| − | '''5.2.1'''. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
| |
| − | Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
| |
| − | | |
| − | Сущность метода:
| |
| − |
| |
| − | <tex> {\cyr C = \frac{CHOD}{R} </tex>
| |
| − | :где:
| |
| − | :: <tex> C</tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD</tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
| |
| − | :: <tex>R</tex> – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).
| |
| − | | |
| − | '''5.2.2.''' Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:
| |
| − | * в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
| |
| − | * в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.3.</b> Метод дисконтирования денежных потоков==
| |
| − | <p><b>5.3.1.</b> Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.</p><p>Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков <u>на предыдущий момент</u> (движение влево по оси времени).</p><p>Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):</p>
| |
| − | <tex>C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:378px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:56px;height:18px;" | <p><i>С –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>стоимость объекта оценки, ден. ед.;</p>
| |
| − | |- | |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub>j</sub> –|| style="width:283px;height:18px;" | <p>денежный поток j-ого периода, ден. ед.;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub> РЕВ </sub> – || style="width:283px;height:18px;" | <p>реверсия, ден.ед.;</p>
| |
| − | |- | |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>cтавка дисконтирования, доли ед.;</p>
| |
| − | |}<div style="clear: both;"> </div><p>Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:</p><p> </p>
| |
| − | | |
| − | <tex>d=\;\frac1{(1+i)^t}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:359px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>d</i><i> –</i></p> || style="width:276px;height:18px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p>
| |
| − | |}<div style="clear: both;"> </div><p><b>
| |
| − | 5.3.2.</b> В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:</p><p style="margin-left: 71.45pt;">· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;</p><p style="margin-left: 71.45pt;">· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.</p><p>Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):</p>
| |
| − | <tex>PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}</tex>
| |
| − | {|border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:473px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>PV</i><i> –</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>FV<sub>j</sub></i> <i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;</p>
| |
| − | |- | |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>n</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>продолжительность прогнозного периода, периодов;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>R</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>ставка капитализации, доли ед.</p>
| |
| − | |}<div style="clear: both;"> </div><p><b>5.3.3.</b> Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.</p><p>Решение:</p><p>Таблица 10.</p>
| |
| − | {| border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"<tbody>
| |
| − | | rowspan="3" style="width:293px;" | <p><b>Показатель</b></p> || colspan="4" style="width:368px;" | <p><b>Значение</b></p>
| |
| − | |-
| |
| − | | colspan="3" style="width:238px;" | <p><b>Прогнозный период</b></p> || rowspan="2" style="width:130px;" | <p><b>Первый год постпрогнозного периода</b></p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:85px;" | <p><b>1 год</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>2 год</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>3 год</b></p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Денежный поток, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>100</p> || style="width:76px;" | <p>150</p> || style="width:78px;" | <p>100</p> || style="width:130px;" | <p>120</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Период дисконтирования, лет</p> || style="width:85px;" | <p>1</p> || style="width:76px;" | <p>2</p> || style="width:78px;" | <p>3</p> || style="width:130px;" | <p>3</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Ставка дисконтирования, %</p> || style="width:85px;" | <p>15</p> || style="width:76px;" | <p>15</p> || style="width:78px;" | <p>15</p> || style="width:130px;" | <p>15</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p> || style="width:85px;" | <p>0,8696</p> || style="width:76px;" | <p>0,7561</p> || style="width:78px;" | <p>0,6575</p> || style="width:130px;" | <p>0,6575</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>87</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>113</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>66</b></p> || style="width:130px;" | <p> </p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Ставка капитализации, %</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>20</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Будущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>600</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>395</b></p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>661</p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
| |
| − | |}<p> </p>
| |
| − | | |
| − | | |
| − | ==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
| |
| − | | |
| − | '''5.4.1.''' Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
| |
| − | | |
| − | <tex> \cyr {PVD} = AC \times S </tex>
| |
| − | | |
| − | : где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> AC </tex> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
| |
| − | :: <tex>S</tex> – площадь, ед. площади.
| |
| − | | |
| − | '''5.4.2.''' Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | '''5.4.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
| |
| − | Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
| |
| − | Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.5.</b> Действительный валовый доход==
| |
| − | '''5.5.1.''' Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
| |
| − | | |
| − | '''5.5.2.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | '''5.5.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
| |
| − | | |
| − | Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
| |
| − | | |
| − | Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.6.</b> Операционные расходы==
| |
| − | | |
| − | '''5.6.1.''' Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
| |
| − | | |
| − | '''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | | |
| − | '''5.6.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.7.</b> Операционные расходы==
| |
| − | | |
| − | '''5.7.1.''' Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи).
| |
| − | '''5.7.2.''' Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.8.</b> Чистый операционный доход==
| |
| − | | |
| − | '''5.8.1.''' Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
| |
| − | | |
| − | '''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
| |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.9.</b> Реверсия (терминальная стоимость)==
| |
| − | | |
| − | '''5.9.1.''' Реверсия (синонимы: терминальная, продленная, постпрогнозная стоимость) – стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта.
| |
| − | '''5.9.2.''' Наиболее часто встречаются следующие варианты расчета величины реверсии:
| |
| − | * капитализация денежного потока первого года постпрогнозного периода;
| |
| − | * на основе сравнительного подхода (определение стоимости объекта на дату оценки с прогнозом ее изменения на конец прогнозного периода);
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.10.</b> Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь==
| |
| − | | |
| − | '''5.10.1.''' Ставка дисконтирования:
| |
| − | * процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
| |
| − | * процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.
| |
| − | Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.
| |
| − | В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):
| |
| − | | |
| − | | |
| − | <tex> i_P= \frac{i_H - i_{\tiny \cyr INF}}{1 + i_{\tiny \cyr INF}}, </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | :: <tex> i_P </tex> – реальная ставка дисконтирования, доли ед.
| |
| − | :: <tex> i_H </tex> – Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
| |
| − | :: <tex> i_{\tiny \cyr INF} </tex> – Темп инфляции, доли ед.
| |
| − | | |
| − | '''5.10.2.''' Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.
| |
| − | | |
| − | '''5.10.3.''' Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.
| |
| − | | |
| − | 5.10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.
| |
| − | | |
| − | <tex> i_P= i_{\tiny \cyr BR} + i_{\tiny \cyr NL} + i_{\tiny BH} , </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | :: <tex> i </tex> – ставка дисконтирования, %;
| |
| − | :: <tex> i_{\tiny \cyr BR} </tex> – безрисковая ставка, %;
| |
| − | :: <tex> i_{\tiny \cyr NL} </tex> – премия за низкую ликвидность, %;
| |
| − | :: <tex> i_{\tiny BH} </tex> – премия за риск вложения, %.
| |
| − | | |
| − | 5.10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
| |
| − | | |
| − | 5.10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. '''В заданиях квалификационного экзамена''' рассчитывается по формуле:
| |
| − | | |
| − | <tex> i_{\tiny \cyr BR}= \frac{i_{\tiny \cyr BR}{12} \times N, </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | :: <tex> N </tex> – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
| |
| − | :: <tex> i_{\tiny \cyr BR} </tex> – безрисковая ставка, %;
| |
| − | | |
| − | Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
| |
| − | | |
| − | 5.10.3.4. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в объект).
| |
| − | | |
| − | '''5.10.4.''' Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:
| |
| − | | |
| − | <tex> R= \frac{\cyr CHOD}{C} , </tex>
| |
| − | :где:
| |
| − | :: <tex> R </tex> – общая ставка капитализации, доли ед.;
| |
| − | :: <tex> C_{\tiny \cyr BR} </tex> – рыночная стоимость, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD}</tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год.
| |
| − | | |
| − | Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.
| |
| − | | |
| − | '''5.10.5.''' В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:
| |
| − | | |
| − | <tex> R= i + i_{\tiny \cyr VOZVR} , </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | <tex>R</tex> – ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);
| |
| − | <tex>i</tex> – ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);
| |
| − | <tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).
| |
| − | | |
| − | '''5.10.6.''' На что обратить внимание в практической деятельности:
| |
| − | * величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей);
| |
| − | * в п. 5.10.3.1 структура рисковой составляющей приведена в соответствии с глоссарием Минэкономразвития. В реальной оценке она может быть другой.
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.11</b> . Выбор периода дисконтирования==
| |
| − | | |
| − | Формулировка вопроса допускает неоднозначное толкование – под «периодом дисконтирования» может подразумеваться продолжительность прогнозного периода или шаг дисконтирования.
| |
| − | '''5.11.1.''' Выбор продолжительности прогнозного периода осуществляется с учетом:
| |
| − | * оставшегося срока экономической жизни объекта оценки;
| |
| − | * прогнозной динамики изменения денежных потоков объекта оценки;
| |
| − | * детальности исходной информации по денежным потокам объекта оценки.
| |
| − | Как правило, продолжительность прогнозного периода выбирается таким образом, чтобы к его концу денежные потоки объекта оценки стабилизировались.
| |
| − | | |
| − | '''5.11.2.''' Выбор шага дисконтирования осуществляется с учетом:
| |
| − | * ставшегося срока экономической жизни объекта оценки;
| |
| − | * периодичности генерации денежных потоков объектом оценки;
| |
| − | * детальности исходной информации по денежным потокам объекта оценки.
| |
| − | Обычно в качестве шага дисконтирования используют: год, квартал, месяц.
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.12.</b> Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)==
| |
| − | | |
| − | '''5.12.1.''' Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).
| |
| − | | |
| − | Сущность методов:
| |
| − | | |
| − | <tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
| |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> C </tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
| |
| − | :: <tex> R </tex> – ставка капитализации, доли ед./год (период);
| |
| − | :: <tex> i </tex>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
| |
| − | :: <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR}} </tex> – норма возврата, доли ед./год (период).
| |
| − | | |
| − | '''5.12.2.''' Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
| |
| − | | |
| − | '''5.12.3.''' Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
| |
| − | | |
| − | '''5.12.4.''' Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
| |
| − | | |
| − | <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>
| |
| − | | |
| − | : где:
| |
| − | ::<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;
| |
| − | :: <tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
| |
| − | | |
| − | '''5.12.5.''' Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
| |
| − | | |
| − | <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | :: <tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.
| |
| − | | |
| − | '''5.12.6.''' Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
| |
| − | | |
| − | <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>
| |
| − | | |
| − | | |
| − | '''5.12.7.''' Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:
| |
| − | | |
| − | <tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 5000 000 </tex>
| |
| − | | |
| − | | |
| − | ==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==
| |
