Движимое имущество — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
 
(не показано 75 промежуточных версий 5 участников)
Строка 1: Строка 1:
−
==[[РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ]]==
+
'''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]
  
−
==[[Раздел 5. Доходный подход]]==
 
  
−
==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
+
__NOTOC__
 +
Методические материалы для подготовки к [[Квалификационный экзамен Оценщиков | квалификационному экзамену Оценщику]] по направлению "оценка движимого имущества":
 +
<br />
  
−
'''3.1.1.''' Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
+
* [[Движимое_имущество:Раздел 1. Общие темы | Раздел 1. Общие темы]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия | Раздел 2. Базовые понятия]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке | Раздел 3. Затратный подход к оценке]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке | Раздел 4. Сравнительный подход к оценке]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход | Раздел 5. Доходный подход]]
 +
* [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 7. Практика| Раздел 7. Практика]]
 +
* [[Движимое_имущество:рекомендованные источники | Рекомендованные источники]]
 +
<br />
  
−
<tex> \cyr {PVD} = AC \times S </tex>
+
Методичка в формате [https://yadi.sk/d/qqQ1FUmq0WhIcw MS Word].<br />
 +
Решебник (разобраны основные задачи) можно загрузить [https://srosovet.ru/content/editor/ars2017/Zadachy%20ZYMBERGA/tasks_equipment.pptx отсюда] и еще [http://оценщики-черноземья.рф/images/odi07.pdf отсюда]<br />
 +
Глоссарий и пояснения в одной таблице можно скачать [https://drive.google.com/open?id=1fKjdO3z0K6UEpGj1hLTMHszsah7WGtWb здесь] (материал подготовлен Еленой Латушко на основе Методички и собственно [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость])<br />
 +
Составители Методички не несут ответственности за соответствие текста актуальной на момент прочтения редакции законов и текста на сайте. Материал приведен для того, чтобы облегчить подготовку к экзамену. Ознакомление с настоящим материалом не освобождает оценщика от необходимости знать основные положения законодательства. В случае возникновения спорных ситуаций помните про [[Рекомендации_по_апелляции|апелляцию]]
 +
<br />
 +
<br />
 +
----
 +
Смотри также:
 +
* База вопросов - [[Вопросы_для_всех_направлений_деятельности|вопросы для всех направлений деятельности]];
 +
* База вопросов - [[Направление_"Движимое_имущество"|направление "Движимое имущество"]].
  
−
: где:
+
[[Category:квалификационный экзамен Оценщиков]]
 +
[[Category:Движимое имущество]]
 +
[[Category:Методические материалы квалификационного экзамена]]
  
−
:: <tex> AC </tex> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
+
  '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]
−
:: <tex>S</tex> – площадь, ед. площади.
 
−
 
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
'''3.1.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 
−
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 
−
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 
−
 
 
−
==<b>3.2.</b> Действительный валовый доход==
 
−
'''3.2.1.''' Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
 
−
 
 
−
'''3.2.2.''' Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей – отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД.
 
−
 
 
−
'''3.2.3.''' Постоянная недозагрузка – доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.
 
−
 
 
−
'''3.2.4.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
'''3.2.5.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 
−
 
 
−
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 
−
 
 
−
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 
−
 
 
−
==<b>3.3.</b> Операционные расходы==
 
−
 
 
−
'''3.3.1.''' Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
 
−
 
 
−
'''3.3.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
'''3.3.3.''' Операционные расходы разделяют на:
 
−
* условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);
 
−
* условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).
 
−
 
 
−
'''3.3.4.''' На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.
 
−
 
 
−
==<b>3.4.</b> Чистый операционный доход==
 
−
 
 
−
'''3.4.1.''' Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
 
−
 
 
−
'''3.4.2.''' Резерв (расходы) на замещение – отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).
 
−
 
 
−
'''3.4.3.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==
 

Текущая версия на 08:35, 19 апреля 2021

Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое


Методические материалы для подготовки к квалификационному экзамену Оценщику по направлению "оценка движимого имущества":


Методичка в формате MS Word.
Решебник (разобраны основные задачи) можно загрузить отсюда и еще отсюда
Глоссарий и пояснения в одной таблице можно скачать здесь (материал подготовлен Еленой Латушко на основе Методички и собственно Глоссарий Движимость)
Составители Методички не несут ответственности за соответствие текста актуальной на момент прочтения редакции законов и текста на сайте. Материал приведен для того, чтобы облегчить подготовку к экзамену. Ознакомление с настоящим материалом не освобождает оценщика от необходимости знать основные положения законодательства. В случае возникновения спорных ситуаций помните про апелляцию

Смотри также: 

Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое
Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Движимое_имущество&oldid=9669»