Движимое имущество — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
 
(не показано 66 промежуточных версий 5 участников)
Строка 1: Строка 1:
−
==[[РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ]]==
+
'''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]
  
−
==[[Раздел 5. Доходный подход]]==
 
  
 +
__NOTOC__
 +
Методические материалы для подготовки к [[Квалификационный экзамен Оценщиков | квалификационному экзамену Оценщику]] по направлению "оценка движимого имущества":
 +
<br />
  
−
==<b>5.3.</b> Метод дисконтирования денежных потоков==
+
* [[Движимое_имущество:Раздел 1. Общие темы | Раздел 1. Общие темы]]
−
<p><b>5.3.1.</b> Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.</p><p>Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков <u>на предыдущий момент</u> (движение влево по оси времени).</p><p>Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):</p>
+
* [[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия | Раздел 2. Базовые понятия]]
−
<tex>C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}</tex>
+
* [[Движимое_имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке | Раздел 3. Затратный подход к оценке]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке | Раздел 4. Сравнительный подход к оценке]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход | Раздел 5. Доходный подход]]
 +
* [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов]]
 +
* [[Движимое_имущество:Раздел 7. Практика| Раздел 7. Практика]]
 +
* [[Движимое_имущество:рекомендованные источники | Рекомендованные источники]]
 +
<br />
  
−
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:378px;" width="0"<tbody>
+
Методичка в формате [https://yadi.sk/d/qqQ1FUmq0WhIcw MS Word].<br />
−
| style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:56px;height:18px;" | <p><i>С –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>стоимость объекта оценки, ден. ед.;</p>
+
Решебник (разобраны основные задачи) можно загрузить [https://srosovet.ru/content/editor/ars2017/Zadachy%20ZYMBERGA/tasks_equipment.pptx отсюда] и еще [http://оценщики-черноземья.рф/images/odi07.pdf отсюда]<br />
−
|-
+
Глоссарий и пояснения в одной таблице можно скачать [https://drive.google.com/open?id=1fKjdO3z0K6UEpGj1hLTMHszsah7WGtWb здесь] (материал подготовлен Еленой Латушко на основе Методички и собственно [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость])<br />
−
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub>j</sub> –|| style="width:283px;height:18px;" | <p>денежный поток j-ого периода, ден. ед.;</p>
+
Составители Методички не несут ответственности за соответствие текста актуальной на момент прочтения редакции законов и текста на сайте. Материал приведен для того, чтобы облегчить подготовку к экзамену. Ознакомление с настоящим материалом не освобождает оценщика от необходимости знать основные положения законодательства. В случае возникновения спорных ситуаций помните про [[Рекомендации_по_апелляции|апелляцию]]
−
|-
+
<br />
−
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub> РЕВ </sub> – || style="width:283px;height:18px;" | <p>реверсия, ден.ед.;</p>
+
<br />
−
|-  
+
----
−
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>cтавка дисконтирования, доли ед.;</p>
+
Смотри также:
−
|}<div style="clear: both;"> </div><p>Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:</p><p> </p>
+
* База вопросов - [[Вопросы_для_всех_направлений_деятельности|вопросы для всех направлений деятельности]];
 +
* База вопросов - [[Направление_"Движимое_имущество"|направление "Движимое имущество"]].
  
−
<tex>d=\;\frac1{(1+i)^t}</tex>
+
[[Category:квалификационный экзамен Оценщиков]]
 +
[[Category:Движимое имущество]]
 +
[[Category:Методические материалы квалификационного экзамена]]
  
−
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:359px;" width="0"<tbody>
+
'''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]
−
| style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>d</i><i> –</i></p> || style="width:276px;height:18px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p>
 
−
|}<div style="clear: both;"> </div><p><b>
 
−
5.3.2.</b> В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:</p><p style="margin-left: 71.45pt;">·         прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;</p><p style="margin-left: 71.45pt;">·         постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.</p><p>Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):</p>
 
−
<tex>PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}</tex>
 
−
{|border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:473px;" width="0"<tbody>
 
−
| style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>PV</i><i> –</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;</p>
 
−
|-
 
−
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>FV<sub>j</sub></i>  <i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;</p>
 
−
|-
 
−
| style="width: 39px; height: 18px;" |   || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>n</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>продолжительность прогнозного периода, периодов;</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:39px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>R</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>ставка капитализации, доли ед.</p>
 
−
|}<div style="clear: both;"> </div><p><b>3.9.3.</b> Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.</p><p>Решение:</p><p>Таблица 10.</p>
 
−
{| border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"<tbody>
 
−
| rowspan="3" style="width:293px;" | <p><b>Показатель</b></p> || colspan="4" style="width:368px;" | <p><b>Значение</b></p>
 
−
|-
 
−
| colspan="3" style="width:238px;" | <p><b>Прогнозный период</b></p> || rowspan="2" style="width:130px;" | <p><b>Первый год постпрогнозного периода</b></p>
 
−
|-
 
−
| style="width:85px;" | <p><b>1 год</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>2 год</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>3 год</b></p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Денежный поток, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>100</p> || style="width:76px;" | <p>150</p> || style="width:78px;" | <p>100</p> || style="width:130px;" | <p>120</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Период дисконтирования, лет</p> || style="width:85px;" | <p>1</p> || style="width:76px;" | <p>2</p> || style="width:78px;" | <p>3</p> || style="width:130px;" | <p>3</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Ставка дисконтирования, %</p> || style="width:85px;" | <p>15</p> || style="width:76px;" | <p>15</p> || style="width:78px;" | <p>15</p> || style="width:130px;" | <p>15</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p> || style="width:85px;" | <p>0,8696</p> || style="width:76px;" | <p>0,7561</p> || style="width:78px;" | <p>0,6575</p> || style="width:130px;" | <p>0,6575</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>87</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>113</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>66</b></p> || style="width:130px;" | <p> </p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Ставка капитализации, %</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>20</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Будущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>600</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>395</b></p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
 
−
|-
 
−
| style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>661</p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
 
−
|}<p> </p> 
 
−
 
 
−
 
 
−
 
 
−
==<b>5.2.</b> Методы капитализации по расчетным моделям==
 
−
<p align="left"><b>3.10.1.</b> Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).</p><p align="left">Сущность методов:</p><p> </p>
 
−
 
 
−
<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
 
−
 
 
−
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:529px;" width="0"<tbody>
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>С  –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>ЧОД  –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>чистый операционный доход, ден.ед./год (период);</p>
 
−
|-
 
−
| style="width: 47px; height: 18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>R</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>ставка капитализации, доли ед./год (период);</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>ставка дисконтирования, доли ед./год (период).</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i><sub>ВОЗВР</sub></i><i> – </i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p>норма возврата, доли ед./год (период).</p>
 
−
|}<div style="clear:both;"> </div><p align="left"><b>3.10.2.</b> Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:</p><p align="left" style="margin-left:71.45pt;">·         в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;</p><p align="left" style="margin-left:71.45pt;">·         в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.</p><p align="left"><b>3.10.3. </b>Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.</p><p align="left">Решение:</p> 
 
−
 
 
−
<tex>PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
 
−
 
 
−
 
 
−
<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}=\frac{0,15}{\left(1+0,15\right)^{10}-1}\approx 0.05</tex>
 
−
 
 
−
 
 
−
<tex>PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}=\frac{100 000}{0.15 + 0.05}= \frac{100 000}{0.2}=500000</tex>
 
−
 
 
−
 
 
−
 
 
−
==<b>3.11.</b> Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)==
 
−
<b>3.11.1.</b> Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.</p><p align="left">Используется в методах капитализации по расчетным моделям:
 
−
 
 
−
<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
 
−
 
 
−
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:529px;" width="0"<tbody>
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>С  –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left"> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>ЧОД  –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">чистый операционный доход, ден.ед./год (период);</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" |   || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>R</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">ставка капитализации, доли ед./год (период);</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left"> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">ставка дисконтирования, доли ед./год (период).</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left"> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i><sub>ВОЗВР</sub></i><i> – </i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">норма возврата, доли ед./год (период).</p>
 
−
|}<div style="clear:both;"> </div><p align="left">Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.</p><p align="left"><b>3.11.2.</b> Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:</p><p align="left"> </p>
 
−
<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac1T\times100\%</tex>
 
−
{|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:425px;" width="0"<tbody>
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i><sub>ВОЗВР</sub></i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">норма возврата, %;</p>
 
−
|-
 
−
| style="width:47px;height:18px;" |   || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>T</i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.</p>
 
−
|}<div style="clear:both;"> </div><p align="left"><b>3.11.3.</b> Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:</p><p align="left"> </p>
 
−
 
 
−
<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i_{\tiny \cyr vBR}}{\left(1+i_{\tiny \cyr BR}\right)^T-1}</tex>
 
−
 
 
−
{|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:425px;" width="0"<tbody>
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i><sub>БР</sub></i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">безрисковая ставка доходности, доли ед.</p>
 
−
|}<div style="clear:both;"> </div><p align="left"><b>3.11.4.</b> Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:</p><p align="left"> </p>
 
−
 
 
−
<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}</tex>
 
−
 
 
−
{| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:425px;" width="0"<tbody>
 
−
| style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">требуемая норма доходности (норма отдачи) на собственный капитал, доли ед.</p>
 
−
|}<div style="clear:both;"> </div><p> </p><p align="left"> </p>
 
−
 
 
−
 
 
−
==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
 
−
 
 
−
'''5.4.1.''' Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
 
−
 
 
−
<tex> \cyr {PVD} = AC \times S </tex>
 
−
 
 
−
: где:
 
−
 
 
−
:: <tex> AC </tex> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
 
−
:: <tex>S</tex> – площадь, ед. площади.
 
−
 
 
−
'''5.4.2.''' Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
'''5.4.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 
−
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 
−
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 
−
 
 
−
==<b>5.5.</b> Действительный валовый доход==
 
−
'''5.5.1.''' Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
 
−
 
 
−
'''5.5.2.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
'''5.5.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
 
−
 
 
−
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
 
−
 
 
−
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 
−
 
 
−
==<b>5.6.</b> Операционные расходы==
 
−
 
 
−
'''5.6.1.''' Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
 
−
 
 
−
'''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
 
 
−
'''5.6.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.
 
−
 
 
−
==<b>5.7.</b> Операционные расходы==
 
−
 
 
−
'''5.7.1.''' Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи).
 
−
'''5.7.2.''' Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).
 
−
 
 
−
==<b>5.8.</b> Чистый операционный доход==
 
−
 
 
−
'''5.8.1.''' Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
 
−
 
 
−
'''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
−
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
 
−
 
 
−
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
 
−
 
 
−
:где:
 
−
 
 
−
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
−
 
 
−
 
 
−
 
 
−
 
 
−
==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==
 

Текущая версия на 08:35, 19 апреля 2021

Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое


Методические материалы для подготовки к квалификационному экзамену Оценщику по направлению "оценка движимого имущества":


Методичка в формате MS Word.
Решебник (разобраны основные задачи) можно загрузить отсюда и еще отсюда
Глоссарий и пояснения в одной таблице можно скачать здесь (материал подготовлен Еленой Латушко на основе Методички и собственно Глоссарий Движимость)
Составители Методички не несут ответственности за соответствие текста актуальной на момент прочтения редакции законов и текста на сайте. Материал приведен для того, чтобы облегчить подготовку к экзамену. Ознакомление с настоящим материалом не освобождает оценщика от необходимости знать основные положения законодательства. В случае возникновения спорных ситуаций помните про апелляцию

Смотри также: 

Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое
Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Движимое_имущество&oldid=9669»