Направление "Недвижимость"

Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество, обсуждение

---

Важно:
1. Методические материалы по направлению Оценка Недвижимости.
2. Глоссарий Недвижимость.
3. Не забываем про общие вопросы для всех направлений деятельности.

3.1. Теория

3.1.1. Законодательство

3.1.1.1. Верно ли утверждение в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»: «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно и финансово оправдано»?

• Неверно
• Верно
• Верно с дополнением - на дату определения стоимости объекта оценки
• Верно, если объектом оценки является земельный участок

ответ

Правильный ответ: Неверно.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано
(см. п.13 ФСО № 7)
В данном случае, в вопросе отсутствует критерий - юридически разрешено

3.1.1.2. Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:

• метод предполагаемого использования
• метод выделения
• метод сравнения продаж
• метод капитализации земельной ренты

ответ

Правильный ответ: метод выделения.
Метод предполагаемого использования, метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты применяются для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод выделения и метод распределения применяются для оценки только застроенных земельных участков.
(см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р)
Таким образом, среди предложенных вариантов, для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка не используется метод выделения.

3.1.1.3. В каких случаях допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель?

• В случае расширения границ населенного пункта
• В исключительных случаях, указанных в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
• Если участок не используется более трех лет
• В случае необходимости строительства промышленного объекта

ответ

Правильный ответ: В исключительных случаях, указанных в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историкокультурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
(см. ст.7 172-ФЗ)
ссылка на статью: 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

3.1.1.4. На основании чего определяется разрешенное использование земельного участка начиная с 05.11.2015 г.

• Правоустанавливающих документов
• Классификатора видов разрешённого использования земельных участков
• Территориального зонирования
• Решения суда

ответ

Правильный ответ: Классификатора видов разрешённого использования земельных участков
В начале ноября 2015 года вступили в силу изменения, внесённые Министерством экономического развития РФ в ранее утверждённый в декабре 2014 года Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (Приказ №709 от 30.09.2015)
Вид разрешённого использования до принятия этого документа не был чётко регламентирован и устанавливался муниципалитетами на основе принятых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а в их отсутствие - самостоятельно, что влияло на кадастровую стоимость участков и объектов на них, создавая большие диспропорции в их кадастровой оценке.
Разработанный Минэкономразвития Классификатор видов разрешенного использования земельных участков позволил упорядочить сложившееся положение с видами их использования.

3.1.1.5. Могут ли несобственнику земельного участка принадлежать вещные права на него?

• нет, не могут
• да, только для права бессрочного пользования
• могут
• да, только для права пожизненно наследуемого владения

ответ

могут
Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
(см. ст.216 ГК РФ)
ссылка на статью: 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

3.1.1.6. Можно ли распоряжаться земельным участком, находящимся пожизненном наследуемом владении?

• Можно
• Нельзя
• Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству
• Можно по решению суда

ответ

Правильный ответ: Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
(см. ст.267 ГК РФ)
ссылка на статью: 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

3.1.1.7. Какие права на земельный участок переходят покупателю права собственности на здание, которое расположено на данном участке, если продавцу здания права собственности на участок не принадлежат?

• Права не переходят
• Определяется условиями конкретного договора купли-продажи здания
• Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на условиях аренды
• Покупатель приобретает право выкупа соответствующего земельного участка в собственность
• Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец

ответ

Правильный ответ: Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец.
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
(см. ст.552 ГК РФ)
ссылка на статью: 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

3.1.1.8. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок?

• Допускается при условии, что земельный участок и объекты капитального строительства находятся в собственности одного и того же лица
• Не допускается
• Допускается
• Допускается при условии, что объекты капитального строительства используются согласно технической документации

ответ

Допускается.
см. п.6 ФСО № 7:
Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
Прямой ответ на поставленный вопрос в ФСО-7 не представлен. Методом исключения наиболее логичным представляется ответ: «Допускается».
Именно такой ответ и зачитывается как верный

3.1.1.9. Исходя из чего согласно Земельному кодексу РФ определяется правовой режим земель?

• Из правоустанавливающих документов
• Из потребностей правообладателя в том или ином правовом режиме
• Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий
• Из особенностей использования земельных участков на определенной территории

ответ

Правильный ответ: Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
(см. ст. 7 136-ФЗ)
ссылка на статью: 7. Состав земель в Российской Федерации

3.1.1.10. В каких случаях согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается?

• В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами
• В случае изменения целевого назначения земельного участка
• В случае отсутствия согласия собственника (собственников) соседнего (соседних) земельного участка (земельных участков)
• В случае отсутствия утвержденных градостроительных регламентов

ответ

Правильный ответ: В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными "законами" ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными "законами";
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
(см. ст.4 172-ФЗ)
ссылка на статью: 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

3.1.1.11. В чьей собственности согласно Лесному кодексу РФ находятся лесные участки в составе земель лесного фонда?

• В федеральной собственности
• В собственности субъекта РФ
• В собственности муниципального образования
• В частной собственности

ответ

Правильный ответ: В федеральной собственности.
Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.
(см. ст.8 200-ФЗ)
ссылка на статью: 8. Право собственности на лесные участки

3.1.1.12. Какие права на недвижимое имущество должны регистрироваться:

• право хозяйственного ведения
• право оперативного управления
• право бессрочного пользования
• сервитут
• все перечисленные

ответ

Правильный ответ: все перечисленные.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
(см. ст.131 ГК РФ)
ссылка на статью: 131. Государственная регистрация недвижимости

3.1.1.13. На основании каких нормативных документов проводится оценка лесов и земельных участков под ними (лесного фонда)?

• на основании №135-ФЗ
• на основании коэффициентов, утверждаемых Правительством РФ
• на основании методики оценки, утверждаемой Правительством РФ
• на основании методики оценки, утверждаемой Федеральным агентством лесного хозяйства (Рослесхозом)

ответ

Правильный ответ: на основании №135-ФЗ.
Оценка лесов (оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
(см. ст.95 200-ФЗ)
ссылка на статью: 95. Оценка лесов

3.1.1.14. При каких условиях расторгается предварительный договор аренды?

ответ

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
(см. п.6 Ст. 429 ГК РФ)
ссылка на статью: 429. Предварительный договор

3.1.1.15. Что приведено в классификаторе ВРИ Минэка (приказ №540)?

• Наименование, описание вида разрешенного использования земельного участка
• Наименование, код, описание вида разрешенного использования земельного участка
• Описание вида разрешенного использования земельного участка и размещения на нем объектов капитального строительства
• Правила застройки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка

ответ

Наименование, код, описание вида разрешенного использования земельного участка см."Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"
В классификаторе содержатся:
- Наименование вида разрешенного использования земельного участка
- Описание вида разрешенного использования земельного участка
- Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка

3.1.1.16. Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» и на которые распространяется действие указанного стандарта?
I. Застроенный земельный участок
II. Объект капитального строительства
III. Жилые помещения
IV. Доли в праве на объект недвижимости
V. Воздушные суда
VI. Нежилые помещения

Варианты ответов:

• Все перечисленное
• II, III, IV, VI
• I, II, III, VI
• I, II, III, IV, VI

ответ

Правильный ответ: I, II, III, IV, VI.
Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
(см. п.3. ФСО № 7)
Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
(см. п.4. ФСО № 7)

3.1.1.17. Где в соответствии с Градостроительным кодексом РФ указываются границы территориальных зон?

• На карте градостроительного зонирования
• На кадастровой карте субъекта РФ
• На карте территориального зонирования
• На карте развития территорий РФ

ответ

Правильный ответ: 'На карте градостроительного зонирования.'
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.
Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
(см. п.4 Ст.30 190-ФЗ)
ссылка на статью: 30. Правила землепользования и застройки

3.1.1.18. В чьей собственности находится пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ (на знание п.2 ст.8 Водного кодекса РФ)?

• субъекта РФ
• муниципального образования
• физического лица
• юридического лица

ответ

Правильный ответ: субъекта РФ.
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
(см. п.2 ст.8 74-ФЗ)
ссылка на статью: 8. Право собственности на водные объекты

3.1.1.19. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?

• Право собственности
• Право оперативного управления
• Право аренды
• Право хозяйственного ведения

ответ

Правильный ответ: Право аренды.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
(см. ст.3 101-ФЗ)
ссылка на статью: 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

3.1.1.20. В градостроительном регламенте указываются:
I. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
II. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
III. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации
IV. программа развития территории
Варианты ответов:

• все перечисленное
• I
• I, II, III
• I, II, IV

ответ

Правильный ответ: I, II, III.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
(см. п.6 Ст.30 190-ФЗ)
ссылка на статью: 30. Правила землепользования и застройки

3.1.1.21. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при проведении оценки недвижимости не проводить осмотр объекта оценки?

• Не допускается
• Допускается, если указанное предусмотрено законом
• Допускается, если указанное в процессе проведения оценки согласовано с заказчиком оценки
• Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра

ответ

Правильный ответ: Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.
В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотр.
(см. п.5 ФСО № 7)

3.1.1.22. Каким образом Оценщиком выбирается единица сравнения в сравнительном подходе?
I. В зависимости от типа недвижимости
II. В соответствии с заданием на оценку
III. В зависимости от ценообразующих параметров, сложившихся на рынке
IV. В соответствии с методическими рекомендациями
V. В соответствии с применяемыми стандартами оценки
Варианты ответов:

• I
• II
• III
• IV, V
• I, III

ответ

Правильный ответ: I, III.
Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
(см. п.22 г) ФСО № 7)
Таким образом, единица сравнения в сравнительном подходе выбирается Оценщиком в зависимости от типа недвижимости и от ценообразующих параметров, сложившихся на рынке.
ВНИМАНИЕ! Вопрос уточнен. Ранее в правильный вариант включался текст "в зависимости от практики, сложившейся на рынке". По смыслу ничего не изменилось.

3.1.1.23. Какие из перечисленных вещных прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость?
I. Право хозяйственного ведения
II. Право оперативного управления
III. Право постоянного пользования
IV. Сервитут
Варианты ответа:

• I, II
• I, II, III
• I, II, IV
• I, II, III, IV

ответ

Правильный ответ: I, II, III, IV.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
(см. п.1 ст.131 ГК РФ)
ссылка на статью: 131. Государственная регистрация недвижимости

3.1.1.24. Допускается ли отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу?

• Не допускается
• Допускается с учетом согласования сторон (продавца и покупателя)
• Допускается
• Допускается, если это предусмотрено законом и договором

ответ

Не допускается
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(см. п.4 ст.35 136-ФЗ)
ссылка на статью: 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

3.1.1.25. Может ли земельный участок являться объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет?

• Может
• Не может
• Может по решению суда
• Может, если сделка купли-продажи осуществляется между физическими лицами

ответ

Правильный ответ: Не может.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
(см. п.1. ст.37 136-ФЗ)
ссылка на статью: 37. Особенности купли-продажи земельных участков

3.1.1.26. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету:

• должником
• кредитором
• должником и кредитором, если они являются юридическими лицами
• в законодательстве отсутствуют требования по учету обязательств, обеспеченных ипотекой

ответ

Правильный ответ: должником и кредитором, если они являются юридическими лицами.
Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат учету:
• должником бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законом «Об ипотеке»
• кредитором установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете
• должником и кредитором, если они юр. лица.
(см. п.1 ст.2 102-ФЗ)
ссылка на статью: 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

3.1.1.27. Верно ли утверждение, что в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» содержатся указания о том, что для объектов, состоящих из множества объектов, можно применять методы как индивидуальной, так и массовой оценки?

Варианты ответа:

• верно
• неверно
• верно только при определении рыночной стоимости
• верно только при определении кадастровой стоимости

ответ

не верно
Таких положений в ФСО № 7 нет, при этом следует также помнить, что положения настоящего ФСО-7 не распространяются на оценку предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

3.1.1.28. Как в затратном подходе при оценке единого объекта недвижимости для целей купли-продажи на активном рынке определяется рыночная стоимость земельного участка?

• По наиболее эффективному использованию как условно свободный
• По текущему использованию недвижимости как условно свободный
• По кадастровой стоимости
• По инвентаризационной стоимости

ответ

Правильный ответ: По наиболее эффективному использованию как условно свободный.
Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования
(см. п.24 д) ФСО №7)

3.1.1.29. Какие величины могут дополнительно указываться в задании на оценку согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»?
I. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях)
II. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)
III. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
IV. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства
Варианты ответов:

• I, IV
• II, IV
• I, II
• I, II, III, IV

ответ

Правильный ответ: I, IV.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
- затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
(см. п.9 ФСО № 7)

3.1.1.30. Если на земельный участок наложен сервитут, то каких прав лишается собственник?

• владения
• пользования
• распоряжения
• сервитут не лишает собственника ни одного из указанных прав

ответ

Правильный ответ: сервитут не лишает собственника ни одного из указанных прав.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
(см. ст.274 ГК РФ)

3.1.1.31. В соответствии с чем, определяется порядок пользования земельным участком при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам?
I. С учетом долей в праве собственности на здание, сооружение
II. С учетом сложившегося порядка пользования земельным участком
III. В соответствии со свидетельством о праве собственности на земельный участок и долей собственников здания и сооружения
IV. По решению суда

• I
• II
• I или II
• III
• IV

ответ

Правильный ответ: I или II.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
(см. п.1 ст.35 136-ФЗ)

3.1.1.32. Какое имущество согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору ипотеки имущества?

• автотранспортные средства
• оборудование
• машино-места
• ценные бумаги

ответ

Правильный ответ: машино-места.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
6) машино-места.
(см. п.1. ст. 5 102-ФЗ)

3.1.1.33. В связи с чем собственник земельного участка может требовать отмены сервитута?

• В связи с изменением разрешенного использования земельного участка
  
• В связи со сменой права собственности
  
• В связи с отсутствием соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут
  
• В связи с отпадением оснований, по которым был установлен

ответ

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
(см. п.1 ст.276 ГК РФ)

ВНИМАНИЕ! Имеется информация от сдавшего коллеги, что правильный ответ звучит: "в связи с отсутствием оснований на сервитут", именно с отсутствием, а не отпадением. Пока непонятно, что с этим делать, так как данный ответ не соответствует ГК РФ. Требуется уточнение от тех, кому попадался данный вопрос с таким вариантом ответа.

3.1.1.34. Исходя из какого предположения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» проводится оценка объекта недвижимости в отсутствие документально подтвержденного экологического загрязнения объекта оценки?

• Всегда исходя из предположения об отсутствии экологического загрязнения такого объекта оценки
• Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное
• Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений, при условии что объект недвижимости не содержится в реестре экологически загрязненных объектов недвижимости Федеральной службы экологического надзора
• ФСО № 7 не регламентирует данный вопрос

ответ

Правильный ответ: Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
(см. п.7 ФСО № 7)

3.1.1.35. Чем в соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается публичный сервитут?
I. Законом или иным нормативным правовым актом РФ
II. Нормативным правовым актом субъекта РФ
III. Нормативным правовым актом органа местного самоуправления
IV. Договором
Варианты ответа:

• I
• I, II
• I, II, III
• I, II, III, IV

ответ

Правильный ответ: I, II, III.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
(см. п.2 Ст.23 136-ФЗ)

3.1.1.36. Есть ли в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» положение о том, что при оценке большого количества недвижимости можно использовать массовые методы оценки только при оценке кадастровой стоимости?

• Есть
• Нет
• Только при оценке рыночной стоимости
• Положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

ответ

Положения Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки
(см. п.3. ФСО № 7):
Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

3.1.1.37. Какие из нижеперечисленных расчетных величин в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», могут быть указаны в задании на оценку?
I. Рыночная арендная плата
II. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства
III. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода)
IV. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка
Варианты ответа:

• I, II
• I, III
• I, II, III
• I, II, III, IV

ответ

Правильный ответ: I, II, III, IV.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
- затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
(см. п.9 ФСО № 7)

3.1.1.38. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрены Градостроительным кодексом РФ?
I. Основные, вспомогательные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования
II. Допустимые и недопустимые виды разрешенного использования
III. Постоянные и временные виды разрешенного использования
IV. Ограниченные и неограниченные виды разрешенного использования
Варианты ответов:

• I
• II
• III
• IV

ответ

Правильный ответ: I.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
(см. п.1 ст.37 190-ФЗ)

3.1.1.39. В границах каких зон, согласно требованиям Водного Кодекса РФ, устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности?

• зон рекреационного назначения
• санитарных зон
• коммунальных зон
• водоохранных зон

ответ

Правильный ответ: водоохранных зон.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
(см. ст.65 74-ФЗ)

3.1.1.40. Кому принадлежит согласно Водному кодексу РФ пруд, расположенный в середине земельного участка, принадлежащего юридическому лицу?

• субъекту РФ
• муниципальному образованию
• физическому лицу
• юридическому лицу

ответ

Правильный ответ: юридическому лицу.
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
(см. п.2 ст.8 74-ФЗ)

3.1.1.41. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?
I. Право собственности
II. Право оперативного управления
III. Право аренды
IV. Право хозяйственного ведения
Варианты ответа:

• I, II, III, IV
• I, III
• II, IV
• III

ответ

Правильный ответ: III.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
(см. ст.3 101-ФЗ)

3.1.1.42. С какой даты согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» считается состоявшимся перевод земель или земельных участков из одной категории в другую?

• С даты принятия соответствующего решения на публичных слушаниях
• С даты принятия акта о переводе земель или земельных участков
• С даты изменения правил землепользования и застройки
• C даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков (с даты внесения изменений в кадастровом учете)

ответ

Правильный ответ: C даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.
(см. п.3 ст.5 172-ФЗ)

3.1.1.43. На какой максимальный срок может быть заключен договор аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

• 3 года
• 5 лет
• 7 лет
• 10 лет

ответ

Правильный ответ: 3 года.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
(см. п.3 ст.9 101-ФЗ)

3.1.1.44. На какой срок земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования?

• не менее чем 3 года
• не менее чем 5 лет
• не менее чем 7 лет
• не менее чем 10 лет

ответ

Правильный ответ: не менее чем 5 лет.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.
(см. п.6 ст.10 101-ФЗ)

3.1.1.45. Переход какого права на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для изменения или расторжения договора аренды?

• Право оперативного управления
• Права собственности
• Право хозяйственного ведения
• Ни одно из перечисленных

ответ

Правильный ответ: Ни одно из перечисленных.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(см. ст. 617 ГК РФ

3.1.1.46. Какие сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»?
I. Частный
II. Публичный
III. Срочный
IV. Постоянный
Варианты ответов:

• II
• II, IV
• II, III, IV
• все перечисленное

ответ

Правильный ответ: все перечисленное. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
(см. ст.1 п.6 218-ФЗ)

3.1.1.47. На каком праве должно принадлежать имущество залогодателю для возможности установления ипотеки?
I. На праве собственности
II. На праве хозяйственного ведения
III. На праве оперативного управления
IV. На праве постоянного бессрочного пользования
Варианты ответов:

• I
• I, II, III
• I, III, IV
• все перечисленное

ответ

Правильный ответ: I, II, III.
Ипотека может быть установлена на ... имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления - редакция от 25.11.2017
(см. ст.6 102-ФЗ)

3.1.1.48. Чем устанавливаются правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?
I. Федеральным законом
II. Нормативными правовыми актами Правительства РФ
III. Нормативными правовыми актами субъектов РФ
IV. Нормативными правовыми актами органов местного самоуправления
Варианты ответов:

• I
• II
• I, II, III
• все перечисленное

ответ

Правильный ответ: Федеральным законом, Нормативными правовыми актами Правительства РФ, Нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации
(см. ст.1 101-ФЗ)

3.1.1.49. Задание на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости должно включать:
I. объект оценки
II. дату оценки
III. вид стоимости
IV. дату подготовки отчета
V. допущения оценки
VI. срок экспозиции объекта оценки
Варианты ответов:

• I, IV, V
• I, II, VI
• I, II, III, V
• I, III, V, VI
• I,II,III,IV,V,VI

ответ

Правильный ответ: I, II, III, V.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
(см. ст. 21.ФСО № 1)

3.1.1.50. Согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости:

• приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость в любом случае
• приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость если указание об этом содержится в задании на оценку
• приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное
• не может приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость

ответ

Правильный ответ: приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
(см. ст.30 ФСО № 7)

3.1.1.51. Может ли сервитутом облагаться здание или сооружение?

• Может
• Не может
• Может, если объект находится в государственной или муниципальной собственности
• Может, по решению суда

ответ

Может
См. ст. 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений ГК РФ: Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

3.1.1.52. Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:
I. Метод сравнения продаж
II. Метод предполагаемого использования
III. Метод капитализации земельной ренты
IV. Метод остатка
V. Все вышеперечисленные методы применяются

Варианты ответов:

• I, IV
• II, III
• III
• V

ответ

Правильный ответ: V
Метод предполагаемого использования, метод сравнения продаж, метод остатка и метод капитализации земельной ренты применяются для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод выделения и метод распределения применяются для оценки только застроенных земельных участков.
(см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р)

3.1.1.53. Можно ли распоряжаться участком, предоставленном на праве пожизненного наследуемого владения?

Варианты ответов:

• можно
• нельзя
• можно, если на нем находится здание, принадлежащее на праве собственности
• можно, для внесения в уставный капитал

ответ

Правильный ответ: нельзя

3.1.2. Теория оценки

3.1.2.1. Если ожидаемые долгосрочные темпы роста стоимости (в процентах) больше, чем норма возврата капитала (в процентах), то:

• недостаточно данных для ответа
• ставка дисконтирования (в процентах) будет ниже коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
• ставка дисконтирования (в процентах) будет выше коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
• ставка дисконтирования (в процентах) будет равна коэффициенту капитализации (выраженного в процентах).

ответ

Правильный ответ: СД > CК.
[1]
(см. Оценка стоимости недвижимости/С.В.Грибовский–М.:Изд.«Маросейка»,2009.)

3.1.2.2. Эффективный возраст это:

• Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
• Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
• Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
• Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.

ответ

Правильный ответ: Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
Эффективный возраст - разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов,влияющих на его стоимость.
(см. глоссарий)

3.1.2.3. Проект предусматривает строительство 10-ти этажного здания. В связи с изменением правил землепользования и застройки, нельзя строить больше 8 этажей. Во время строительства внесены изменения в проект. Но на данный момент уже построено 5 этажей. Фундамент рассчитан на нагрузку 10 этажей. Какой вид износа или устаревания имеет место?

• неустранимый функциональный или экономический
• устранимый функциональный или экономический
• устранимый функциональный
• физический

ответ

Правильный ответ: неустранимый функциональный или экономический.
устаревание.jpg
(см. Оценка стоимости недвижимости/С.В.Грибовский–М.: Изд.«Маросейка»,2009)

3.1.2.4. Должно ли согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости всегда соответствовать его фактическому использованию (совпадать с фактическим использованием)?

• Нет правильного ответа
• Да, в любом случае
• В ФСО № 7 нет упоминания о наиболее эффективном использовании объекта оценки
• Нет, оценщик может предполагать иное использование объекта

ответ

Правильный ответ: Нет, оценщик может предполагать иное использование объекта.
Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
(см. п.14 ФСО № 7)

3.1.2.5. Как соотносятся ставки капитализации: за единый объект недвижимости (CКеон), землю (CКзу), улучшения (CКул)?

• CКеон > СКзу > CКул
• СКзу > CКеон > CКул
• СКзу < CКеон < CКул
• CКеон > CКул > СКзу

ответ

Правильный ответ: СКзу < CКеон < CКул

3.1.2.6. Если затраты на исправление дефекта, имеющегося в объекте недвижимости, превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то каким считается такой вид износа или устаревания?

• Неустранимым износом или устареванием
• Физическим износом
• Полным износом или устареванием
• Устранимым износом или устареванием

ответ

Правильный ответ: Неустранимым износом или устареванием.
износ.gif

(см. Оценка стоимости недвижимости/С.В.Грибовский–М.:Изд.«Маросейка»,2009)

3.1.2.7. Какая поправка вносится в случае, если земельный участок-аналог по сравниваемой характеристике превосходит (лучше) оцениваемый земельный участок?

• Со знаком плюс (повышающая)к цене земельного участка-аналога
• Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога
• Со знаком минус (понижающая) к стоимости оцениваемого земельного участка
• Со знаком плюс (повышающая) к стоимости оцениваемого земельного участка

ответ

Правильный ответ: Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога.
Денежная (абсолютная) корректировка - денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения
(см. глоссарий)

поправки.jpg

(см. Оценка недвижимости Учебник/А.Г.Грязнова, М.А.Федотова–М.:Изд.«Финансы и статистика»,2007)

3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:
I. Метод сравнения продаж
II. Метод прямой капитализации
III. Метод дисконтированных денежных потоков
IV. Метод валового рентного мультипликатора
V. Метод сравнительной единицы
Варианты ответов:

• I
• I, IV
• I, IV, V
• IV, V

ответ

Правильный ответ: I, IV.
Метод сравнения продаж - определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Валовый рентный мультипликатор - показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.
(см. глоссарий)

3.1.2.9. Для какого вида износа стоимость объекта недвижимости может не увеличиться после его модернизации?

• неустранимое функциональное или внешнее устаревание
• устранимый физический износ
• устранимое функциональное устаревание
• накопленный износ

ответ

Правильный ответ: неустранимое функциональное или внешнее устаревание.
Неустранимый износ (устаревание) - износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.
(см. глоссарий)

3.1.2.10. Какая величина получится, если из потенциального валового дохода вычесть чистый операционный доход?

• действительный валовый доход
• суммарная величина налоговых платежей
• сумма операционных расходов и расходов на замещение,
• сумма операционных расходов, расходов на замещение, потерь от недозагрузки и неплатежей
• сумма операционных расходов, налоговых отчислений, потерь от недозагрузки и неплатежей

ответ

Правильный ответ: сумма операционных расходов, расходов на замещение, потерь от недозагрузки и неплатежей.
(см. глоссарий)

3.1.2.11. Какие методы оценки земельных участков в соответствии с распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. №568 относятся к сравнительному подходу к оценке?
I. Метод сравнения продаж
II. Метод выделения
III. Метод предполагаемого использования
IV. Метод распределения
V. Метод остатка

• все
• I, II
• I, III
• I, II, III
• I, II, IV
• III, V

ответ

Правильный ответ: I, II, IV.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
(см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р)

3.1.2.12. Что не является элементом сравнения при оценке земельного участка методом сравнения продаж?
I. Дата оценки
II. Местоположение
III. Передаваемые права
IV. Прибыль предприятия собственника земельного участка
Варианты ответа:

• I
• I, IV
• IV
• Все является

ответ

Правильный ответ: IV.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

(см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р)

3.1.2.13. На каких допущениях основана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости?
I. О наилучшем использовании объекта оценки
II. О совершении сделки купли продажи объекта типичным покупателем и типичным продавцом
III. C учетом условий продажи, предлагаемых текущим собственником
IV. С учетом предполагаемого использования объекта покупателем
V. С учетом обязательства продавца и покупателя заключить сделку в определенный срок
Варианты ответов:

• I, II, IV
• I
• I, II
• I, II, III, IV

ответ

Правильный ответ: I, II
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
(см. ст.3 135-ФЗ)
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
(см. п.12 ФСО № 7)

3.1.2.14. Как называется временной период с даты оценки до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным?

• Эффективный возраст
• Хронологический возраст
• Срок жизни
• Срок службы
• Остаточный срок службы

ответ

Правильный ответ: Остаточный срок службы.
(см. глоссарий)

3.1.2.15. Как определяется валовый рентный мультипликатор?

• Отношение цены к валовому доходу
• Отношение цены к чистому операционному доходу
• Отношение чистого операционного дохода к цене
• Отношение действительного валового дохода к цене

ответ

Правильный ответ: Отношение цены к валовому доходу.
[2]
(см. глоссарий)

3.1.2.16. Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость (при условии, что остальные параметры останутся без изменений)?

• Уменьшится
• Увеличится
• Не изменится
• Не хватает данных

ответ

Правильным засчитывается ответ: «уменьшится». Логика такова: Величина кадастровой стоимости прямо влияет на размер платы за землю. Чем выше плата за землю, тем ниже ее рыночная стоимость.

3.1.2.17. Как изменится рыночная стоимость объекта недвижимости, который не сдается в аренду, определяемая методом дисконтирования денежных потоков, если период прогнозирования увеличится на 2 года?

• Не хватает данных
• Уменьшится
• Увеличится
• Не изменится

Вопрос странный, возможно неверно передана формулировка. Видимо, подразумевается. что текущая стоимость объекта не зависит от периода прогнозирования.

ответ

Правильным засчитывается ответ: «не изменится».

3.1.2.18. Если ставка дисконтирования уменьшится, а терминальная ставка капитализации увеличится, то рыночная стоимость:

• Уменьшится
• Увеличится
• Не изменится
• Недостаточно данных

ответ

Правильный ответ: Недостаточно данных.
Рост или снижение стоимости зависят от множества дополнительных параметров, значения которых не известны, например: продолжительности прогнозного периода, величин потоков в каждый период, знака потоков.

3.1.2.19. Указать формулу определения стоимости земельного участка по методу капитализации земельной ренты.

• стоимость единого объекта недвижимости - стоимость капитальных улучшений, приносящих рентный доход
• земельная рента / коэффициент капитализации
• земельная рента х коэффициент капитализации
• земельная рента / коэффициент капитализации х (1 - ставка налога на прибыль)
• земельная рента * ставка дисконтирования

ответ

Правильный ответ: земельная рента / коэффициент капитализации.
Метод капитализации земельной ренты предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
(см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р)

3.1.2.20. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков какой эффект на РС окажет снижение ставки дисконтирования на 1% и повышение ставки термальной капитализации на 1%?

• РС снизится
• РС вырастет
• РС не изменится
• Недостаточно данных для ответа

ответ

Правильный ответ: Недостаточно данных для ответа.

3.1.2.21. Укажите корректное соотношение между коэффициентами капитализации единого объекта недвижимости (ККеон), земли (Кзу), улучшений (Кул) (при условии, что ожидаемые темпы роста по каждому указанному сегменту одинаковые, земельный участок, улучшения и единый объект недвижимости находятся в собственности).

• ККеон < ККул < ККзу
• ККзу < ККул < ККеон
• ККзу < ККеон < ККул
• ККул < ККзу < ККеон
• ККеон < ККзу < ККул

ответ

Правильный ответ: ККзу < ККеон < ККул.

3.1.2.22. Укажите правильный порядок расчета текущей стоимости реверсии объекта при дисконтировании на конец периода:

• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации
• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю для середины постпрогнозного года
• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года
• ЧОД последнего прогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года
• ЧОД последнего прогнозного года, увеличенный на годовой темп роста, делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю первого постпрогнозного года
• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю для конца постпрогнозного года

ответ

Правильный ответ: ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.
[3]

(см. глоссарий)

3.1.2.23. Единый объект представляет собой здание и земельный участок. Чему равна стоимость здания?

• Стоимость замещения без учета износа
• Стоимость воспроизводства без учета износа
• Разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка
• Стоимость воспроизводства/замещения с учетом износа и затрат на демонтаж.

ответ

Правильный ответ: Разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка.
Ответ вытекает из последовательности действий, осуществляемых при использовании метода выделения
(см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р)

3.1.2.24. Какими методами согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в рамках доходного подхода может определяться стоимость недвижимости в рамках доходного подхода?
I. Методом прямой капитализации
II. Методом дисконтирования денежных потоков
III. Метод остатка
IV. Методом капитализации по расчетным моделям
Варианты ответов:

• I, II
• I, III, IV
• I, II, IV
• все перечисленное

ответ

Правильный ответ: I, II, IV.
в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям
(см. с. 23 ФСО № 7)

3.1.2.25. Объект оценки представляет собой земельный участок с улучшениями. Оценщик определил, что наиболее эффективным вариантом использования объекта является снос существующих улучшений и новое строительство. Чему равна рыночная стоимость объекта оценки в этом случае?

• Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного за вычетом затрат на снос существующих улучшений с учетом стоимости возвратных материалов.
• Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного.
• Сумме рыночной стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости замещения вновь возводимых улучшений с учетом прибыли предпринимателя.
• Сумме рыночной стоимости земельного участка как условно свободного и стоимости воспроизводства (замещения) существующих улучшений с учетом прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа.

ответ

Правильный ответ: Рыночной стоимости земельного участка как условно свободного за вычетом затрат на снос существующих улучшений с учетом стоимости возвратных материалов.

3.1.2.26. Количество лет, прошедших со времени создания объекта недвижимости, это:

• срок службы
• срок экономической службы
• хронологический возраст
• эффективный возраст
• оставшийся срок экономической службы

ответ

Правильный ответ: Хронологический возраст.
Хронологический возраст (фактический возраст) - временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
(см. глоссарий)

3.1.2.27. Для каких из перечисленных ниже объектов при оценке рыночной стоимости целесообразно применение затратного подхода?
I. Жилая трехкомнатная квартира, г. Москва
II. Отдельно стоящее здание действующей котельной, г. Самара
III. Железобетонный подземный резервуар на территории промплощадки в г. Электросталь
IV. Деловой центр, г. Комсомольск-на-Амуре, полностью сданный в аренду
V. Торговый центр, г. Тюмень Варианты ответов:

• I, IV, V
• I, II
• II, III
• II, III, IV, V

ответ

Правильный ответ: II, III.
Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
(см. п.24в ФСО № 7)

3.1.2.28. Какие из приведенных ниже факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость производственного здания?

• Регион расположения
• Планы покупателя по использованию здания
• Дата проведения капитального ремонта
• Возраст здания

ответ

Правильный ответ: Планы покупателя по использованию здания.
Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
(см. п.7 ФСО № 2)
[4]
(см. Оценка стоимости недвижимости/С.В.Грибовский–М.:Изд.«Маросейка»,2009)

3.1.2.29. Какой показатель не может являться единицей сравнения при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом?

• Цена в расчете на квадратный метр общей площади для складского объекта
• Цена в расчете на квадратный метр торгового зала
• Цена в расчете на кубический метр для офисного здания
• Цена в расчете на номер для гостиницы

ответ

Правильный ответ: Цена в расчете на кубический метр для офисного здания.
Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема
(см. п.22г ФСО № 7)

3.1.2.30. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода сравнения продаж оценщик может использовать:
I. Цены предложений аналогичных объектов недвижимости
II. Среднерыночные цены на аналогичные объекты
III. Цены сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости
IV. Запрашиваемую собственником-продавцом цену продажи объекта оценки
Варианты ответа:

• I
• I, II
• I, II, III
• I, II, III, IV
• I, III
• II, IV

ответ

Правильный ответ: I, III.
Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
(см. П.22а ФСО № 7)

3.1.2.31 Дисконтный множитель (ДМ) на начало периода рассчитывается по формуле (Y – ставка дисконтирования, n – номер периода):

• ДМ = (1+Y) ^(n-0.5)
• ДМ = 1/(1+Y) ^(n-1)
• ДМ = 1/(1+Y) ^(n-0.5)
• ДМ = (1+Y) ^n
• ДМ = 1/(1+Y) ^n
• ДМ = (1+Y) ^(n-1)

ответ

Правильный ответ: ДМ = 1/(1+Y) ^(n-1).
[5]
(см. глоссарий)

3.1.2.32. Указать формулу расчета фактора фонда возмещения (выбор из списка).

• SFF = ((1+i)^n - 1) / i
• SFF = 1 / ((1+i)^n - 1)
• SFF = i / ((1+i)^n - 1)
• SFF = i / (1 - (1+i)^n)

ответ

Правильный ответ: SFF = i / ((1+i)^n - 1).
[6]
(см. Оценка стоимости недвижимости.С.В. Грибовский– М.:Изд.«Маросейка»,2009)

3.1.2.33. Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, какие из перечисленных ниже данных необходимы?
I. Информация о планируемом использовании объекта его покупателем.
II. Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект.
III. Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости.
IV. Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
Варианты ответов:

• I, III
• I, II, III, IV
• II, IV
• II, III, IV

ответ

Правильный ответ: II, IV.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
(см. п.23 ФСО № 7)
[7]
(см. Оценка недвижимости. Учебник / А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, – М.: Изд.«Финансы и статистика», 2007)

Т.е. цитата из учебника предполагает, что учитывать обслуживание по кредиту необходимо при определении инвестиционной стоимости, а не рыночной. Таким образом, для определения рыночной стоимости недвижимости методом ДДП необходимы:
- прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект;
- требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.

3.1.2.34. Норма возврата капитала это:

• величина ежегодной потери стоимости капитала, инвестированного в объект недвижимости, за время использования объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию;
• величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта;
• величина ежегодной потери стоимости капитала с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
• величина ежегодной потери стоимости капитала с момента создания объекта до даты оценки.

ответ

Правильный ответ: величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Норма возврата капитала – это величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
(см. глоссарий)

3.1.2.35. По какой формуле рассчитывается средний месячный цепной ценовой индекс (h) (ЦО – цена объекта в нулевом месяце, Цn – цена объекта в n-ом месяце, n – количество месяцев)?

• h = (Цn – Ц0)^(1/n)
• h = (Цn / Ц0)/n
• h = (Цn – Ц0)^n
• h = (Цn – Ц0)/n
• h = (Цn / Ц0)^n
• h = (Цn/Ц0)^(1/n)

ответ

Правильный ответ: h = (Цn/Ц0)^(1/n).
[8]

(см. Оценка стоимости МиО и ТС/А.П.Ковалев, А.А.Кушель,В.С.Хомяков, Ю.В.Андрианов, Б.Е.Лужанский, И.В.Королев, С.М.Чемерикин.–М.:Интерреклама,2003)

3.1.2.36. Как изменится ставка капитализации, если увеличится оставшийся срок экономической жизни?

• Не изменится.
• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не хватает данных для ответа.

ответ

Правильный ответ: Уменьшится.
[9]
(см. Оценка недвижимости.Учебник/А.Г.Грязнова, М.А.Федотова–М.:Изд.«Финансы и статистика»,2007)

По имеющейся информации, засчитывается вариант: «Уменьшится». Основанием для ответа может являться расчет коэффициента капитализации методом Ринга. Из формулы следует, что при увеличении оставшегося срока экономической жизни, норма возврата капитала уменьшается. Следовательно, уменьшается и коэффициент капитализации.

3.1.2.37. Определение абсолютной корректировки:
I. Денежная корректировка, которая применяется как к единице сравнения, так и объекту в целом.
II. Денежная корректировка, которая применяется к единице сравнения.
III. Корректировка в процентах.
IV. Корректировка в долях от единицы.
Варианты ответа:

• II
• I
• III
• III, IV

ответ

Правильный ответ: I.
[10]
(см. глоссарий)

3.1.2.38. Выберете неверный ряд дисконтных множителей, которые рассчитаны на основании неизменных во времени ставок дисконтирования через равные периоды времени (выбор из списка).

• 0,909 0,826 0,751 0,683 0,621
• 0,870 0,756 0,658 0,572 0,497
• 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402
• 0,833 0,694 0,482 0,579 0,402

ответ

Правильный ответ: 0,833 0,694 0,482 0,579 0,402.
Корректно рассчитанный ряд дисконтных множителей является убывающей последовательностью. В указанном правильном варианте ответа данное правило нарушено.

3.1.2.39. Как соотносятся величины положительных денежных потоков при их дисконтировании на начало / середину / конец периода (ДПн, ДПс и ДПк соответственно)?

• ДПн > ДПс > ДПк
• ДПн < ДПс < ДПк
• ДПс > ДПн > ДПк
• ДПк > ДПс > ДПн

ответ

Правильный ответ: ДПн > ДПс > ДПк.
(см. глоссарий)

3.1.2.40. При определении какого вида стоимости может быть учтен целевой уровень доходности конкретного покупателя?

• кадастровой
• ликвидационной
• справедливой
• рыночной
• инвестиционной

ответ

инвестиционной
Видимо, ответ на данный вопрос вытекает из определения одного из видов стоимости:
При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект от использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
(см. п.3 ФСО № 13)

3.1.2.41. Коэффициентная корректировка вносится:

• умножением цены аналога на коэффициент;
• умножением цены объекта оценки на коэффициент;
• внесением абсолютной корректировки к цене аналога;
• внесением абсолютной корректировки к цене объекта оценки.

ответ

Правильный ответ: умножением цены аналога на коэффициент.
[11]
(см. Основы оценки стоимости машин и оборудования:Учебник/Под ред. М.А.Федотовой.–М.:Финансы и статистика,2006)

3.1.2.42. Выберите верное утверждение по методу дисконтирования денежных потоков:

• объект с бесконечным сроком жизни имеет бесконечную стоимость;
• при увеличении ставки дисконтирования стоимость растет;
• при уменьшении ставки дисконтирования стоимость растет;
• ни один из перечисленных.

ответ

Правильный ответ: при уменьшении ставки дисконтирования стоимость растет.
[12] [13]

(см. глоссарий)
Исходя из формул стоимости в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков и фактора дисконтирования, верным будет утверждение, что «при уменьшении ставки дисконтирования стоимость растет».

3.1.2.43. Время, которым оценивается возраст объекта в определённый момент времени в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость – это:

• хронологический возраст
• эффективный возраст
• срок экономической жизни
• оставшийся срок экономической жизни

ответ

Правильный ответ: эффективный возраст
Эффективный возраст – это:
Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
(см. глоссарий)

3.1.2.44. Период времени, в течение которого здание физически существует и пригодно для того, чтобы в нем жили и работали, это:

• хронологический (фактический) возраст;
• срок экономической жизни;
• срок физической жизни;
• эффективный возраст;
• оставшийся срок экономической службы.

ответ

Правильный ответ: срок физической жизни.
[14]
(см. глоссарий)

3.1.2.45. Укажите верную формулу расчета совокупного износа при применении мультипликативной модели износа (Кфиз - коэффифиент физического износа, Кфун - коэффициент функционального устаревания, Кэк - коэффициент экономического устаревания):

• Ксов = Кфиз + Кфун + Кэк;
• Ксов = 1 - (Кфиз + Кфун + Кэк);
• Ксов = (1 - Кфиз) * (1 - Кфун) * (1 - Кэк);
• Ксов = 1 - (1 - Кфиз) * (1 - Кфун) * (1 - Кэк);
• Ксов = (1 - Кфиз) * (1 - Кфун) * (1 - Кэк) – 1.
  

ответ

Правильный ответ: Ксов = 1 - (1 - Кфиз.)(1 - Кфун.)(1 - Кэк.).
Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний:
Ксов = 1 - (1 - Кфиз.)(1 - Кфун.)(1 - Кэк.),
где Ксов. - коэффициент совокупного износа и устареваний, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. - коэффициент функционального устаревания, Кэк. - коэффициент экономического устаревания.
(см. глоссарий)

3.1.2.46. Какая поправка вносится в случае, если аналог уступает по качеству, параметру или свойству объекту оценки?

• Со знаком плюс к стоимости объекта оценки.
• Со знаком минус к стоимости объекта оценки.
• Со знаком плюс к цене аналога.
• Со знаком минус к цене аналога.

ответ

Правильный ответ: Со знаком плюс к цене аналога..
Денежная (абсолютная) корректировка - денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.
(см. глоссарий)
[15]
(см. Оценка недвижимости Учебник/А.Г.Грязнова, М.А.Федотова–М.:Изд.«Финансы и статистика», 2007)

3.1.2.47. Что такое неустранимый износ (устаревание)?

• Износ (устаревание), которые невозможно устранить
• Износ (устаревание), которые невозможно устранить при существующих на дату оценки технологиях
• Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки
• Потеря стоимости, устранение которой выходит за рамки договорных обязательств по гарантийному ремонту завода-изготовителя (застройщика)
• Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат

ответ

Правильный ответ: Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат
см. Глоссарий Недвижимость

3.1.2.48. Какие методы оценки земельных участков в соответствии с распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. №568 не используются для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка?
I. Метод сравнения продаж
II. Метод капитализации земельной ренты
III. Метод предполагаемого использования
IV. Метод остатка
V. Нет правильного ответа

• I
• II
• I, II, III
• IV
• V
• II, IV

ответ

Правильный ответ: V. Нет правильного ответа.
Все эти методы используются для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка.
см. МР по определению РС ЗУ, утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. № 568-р

3.1.2.49. Что является факторами стоимости при определении рыночной стоимости ЗУ?
I. Местоположение и окружение
II. Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (в том числе платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер)
III. Информация о планах использования участка собственником
IV. Физические характеристики (в том числе рельеф, площадь, конфигурация)
Варианты ответа:

• I, II, IV
• I, IV
• I, II, III, IV
• I, II

ответ

I, II, IV
См. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р:
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

3.1.2.50. Расчет нормы возврата (НВ) капитала по методу Инвуда производится по формуле:

• НВ = (1+Y)/(1+r), где Y - ставка дохода на инвестиции, r - темп роста в долгосрочном периоде
• НВ = 1/n, где n - оставшийся срок экономической жизни
• НВ = 1/n, где n - эффективный возраст
• НВ = Y + 1/n, где Y - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
• НВ = Y / ((1+Y)^n-1), где Y - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
• НВ = Yrf / ((1+Yrf)^n-1), где Yrf - безрисковая ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни

ответ

НВ = Y / ((1+Y)^n-1), где Y - ставка дохода на инвестиции, n - оставшийся срок экономической жизни
(см. глоссарий)

3.1.2.51. Дисконтный множитель (ДМ), при формировании денежного потока в конце периода, рассчитывается по формуле (Y – ставка дисконтирования, n – номер периода):

• ДМ = (1+Y)^(n-0.5)
• ДМ = 1/(1+Y)^(n-1)
• ДМ = 1/(1+Y)^(n-0.5)
• ДМ = (1+Y)^n
• ДМ = 1/(1+Y)^n
• ДМ = (1+Y)^(n-1)

ответ

ДМ = 1/(1+Y)^n
(см. глоссарий)

3.1.2.52. Выберите неверный ряд дисконтных множителей, которые рассчитаны на конец периода на основе одинаковых ставок дисконтирования, через равные по длине периоды.

• 0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674
• 0,8696 0,7561 0,6575 0,5619 0,4816
• 0,8403 0,7062 0,5934 0,4987 0,4190
• 0,9091 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209

ответ

0,8696 0,7561 0,6575 0,5619 0,4816
Дисконтный множитель на конец периода рассчитывается по формуле ДМ = 1/(1+Y)^n
(см. глоссарий)
Вариант решения №1 (простой и короткий). В правильном ряду дисконтных множителей деление последующего множителя на предыдущий должно давать одинаковую величину для всего ряда (с учетом округления). Данная величина равна 1+ i. Тот ряд, где данное правило нарушено, и является неверным.
Вариант решения №2 (долгий и утомительный). Алгоритм решения:

• методом подбора определяется величина ставки дисконтирования для значения дисконтного множителя первого периода каждого из вариантов ответа: вариант 1 - 12%, вариант 2 - 15%, вариант 3 - 19%, вариант 4 - 10%;
• для каждого из вариантов рассчитываются дисконтные множители для последующих периодов;
• полученные расчетным способом величины дисконтных множителей сверяются с тем, что есть в вариантах ответа;
• в одном из вариантов ответа значения для 4 и 5 периода не соответствуют результату расчета. Это и есть правильный ответ.

3.1.2.53. Какой показатель может являться единицей сравнения при определении рыночной стоимости офисного здания сравнительным подходом?
I. Цена за 1 кв м общей площади
II. Цена за 1 кв м арендопригодной площади
III. Цена за 1 куб.м объема здания
Варианты ответа:

• I, II
• I
• I, II, III
• II

ответ

Правильный ответ: I, II.
Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема
(см. п.22г ФСО № 7)

3.1.2.54. Временной период с даты оценки объекта до конца его экономической жизни, это:

Варианты ответа:

• Эффективный возраст
• Оставшийся срок экономической жизни
• Полный срок экономической жизни
• Срок службы

ответ

Оставшийся срок экономической жизни

3.1.2.55. Что входит в совокупный износ?
Варианты ответа:

• физический, функциональный и моральный износы / устаревания
• физический, экономический и внешний износы / устаревания
• физический, функциональный, моральный и экономический износы / устаревания
• физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) износы / устаревания

ответ

Правильный ответ: физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический) износы / устаревания
Источник: Глоссарий.

3.1.2.56. Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным – это:

• Срок экономической жизни
• Хронологический (фактический) возраст
• Срок фактической жизни
• Эффективный возраст

ответ

Правильный ответ: Срок экономической жизни.
(см. глоссарий)

3.2. Практика

3.2.1. Затратный подход

3.2.1.1. В 2010 году компания А приобрела и смонтировала зарегистрированный объект недвижимости – наливную эстакаду за 4 000 руб. (с учетом всех косвенных расходов и без учета НДС). Срок службы эстакады – 16 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости.
Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен (к базовому ХХ году, на середину года):

Год	Индекс
2009	84
2010	85
2011	87
2012	98
2013	103
2014	116
2015	117
2016	118
2017	119

С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей.
Варианты ответа:

• 5600
• 2450
• 3150
• 2500

ответ

Правильный ответ: 3150
Решение (кратко): РС = 4 000 * 119 / 85 * ((16-7)/16) = 3 150 руб.
Решение (подробно):
Шаг 1. Определим ПВС на дату оценки: ПВС = 4000 * 119 / 85 = 5600.
Шаг 2. Определяем срок службы: 2017 - 2010 = 7 лет.
Шаг 3. Определяем износ: И = 7 / 16 = 0,4375.
Шаг 4. Итоговый расчет: РС = 5600 * (1 - 0,4375) = 3 150.

3.2.1.2. Физический износ объекта оценки составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет накопленный износ, определяемый мультипликативным методом?
Варианты ответа:

• 30%
• 27,3%
• 70,0%
• 72,7%

ответ

Правильный ответ: 27,3%
Решение:
1 - (1 – 0,15) * (1 – 0,1) * (1 – 0,05) = 0,2733 или 27,33 %.

3.2.1.3. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 руб. с 1 кв. м арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 700 000
• 1 000 000
• 300 000
• 1 300 000
• 100 000

ответ

Правильный ответ: 700 000
Решение:
(500 – 400) * 1 000 кв.м = 100 000 руб. - потери в ар.плате за год ЕОН
100 000 / 0,1 = 1 000 000 руб. - величина внешнего устаревания для ЕОН
1 000 000 * 0,7 = 700 000 руб. - величина внешнего устаревания для улучшений
Правильный ответ получается, если учесть, что снижение стоимости земельного участка и внешнее устаревание улучшений пропорциональны долям стоимости.
Подобный пример разобран в книге Грибовского "Оценка стоимости недвижимости": Фрагмент 1,
Фрагмент 2,
Фрагмент 3

3.2.1.4. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.

• 98 665
• 100 719
• 116 214
• 127 607
• 129 875
• 139 457
• 216 933

ответ

Правильный ответ: 116 214
Решение:
Рассчитываем коэффициент торможения: Ln(140 000/100 000)/Ln(175/100)=Ln(1,4)/Ln(1,75)=0,6012557
Рассчитываем рыночную стоимость создания резервуара по 2 аналогам для точности: (100 000 * (150/100)^0,6012557 +140 000 * (150/175)^0,6012557)/2 = 127607,4 руб. (в экселе достаточно рассчитать по ЛЮБОМУ аналогу)
Рассчитываем рыночную стоимость смонтированного резервуара без учета износа: 127607,4 * (1+0,7) = 216932,6 руб.
Рассчитываем эффективный возраст резервуара: 28-15=13 лет. Рассчитываем износ: 13/28 = 0,46429 или 46,43%
Рассчитываем рыночную стоимость смонтированного резервуара с учетом износа: 216932,6 * (1 – 0,46429) = 116 214 руб.
Комментарии: Возраст резервуара в данной задаче – лишние данные. Затраты на все ускоренные действия не учитывать – нерыночные условия.

3.2.1.5. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн руб. затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя ПП 90 млн. Совокупный износ здания 20%.

• 94,4 млн руб.
• 46 млн руб.
• 100 млн руб.
• 23,6 млн руб.
• 112,4 млн руб.

ответ

Правильный ответ: 100 млн руб.
Решение:
28 + 90 * (1-0,2) = 100 млн. руб.

3.2.1.6. (4 балла).
На земельном участке юридически и физически можно построить:
Вариант 1. офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30 тыс. руб./кв.м общей площади.
Вариант 2. жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% от выручки от продажи. Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя Результат округлить до сотен рублей.
Варианты ответа:

• Менее 33 400
• Менее 39 000
• Более 39 000
• Менее 55 800
• Более 33 400

ответ

Правильный ответ: Менее 39 000
Решение:
Рассмотрим использование под офисное здание (за X примем удельные затраты на строительство):
Стоимость ЕОН = (10 000 *5 000 * 0,9 – 1500* 5 000)/0,12 = 312 500 000 руб.
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - затраты на строительство - прибыль предпринимателя = = 312 500 000 – 30 000 * 6000 - 312 500 000* 0,2 = 70 000 000 руб.
Рассмотри использование под жилой дом:
Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 500 = 405 000 000 руб.
Затраты на строительство = Х * 6000
Стоимость ЗУ = 405 000 000 – Х * 6000 – 405 000 000 * 0,25
Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно:
70 000 000 ≤ 303 750 000 – 6 000 * X; 6 000 * X ≤ 233 750 000; х ≤ 38 958
Таким образом, если удельная стоимость строительства составит менее 38 958 (39 000), НЭИ будет девелопмент жилого дома.

3.2.1.7. Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 м3 и массой 10 тонн. В распоряжении оценщика имеются следующие данные: Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из углеродистой стали – 8 руб./кг без учета НДС, из нержавеющей стали – 15 руб./кг, без учета НДС. Стоимость доставки – 5% от стоимости металлоконструкций резервуара. Затраты на монтаж составляют 150% от стоимости металлоконструкций надземных металлических резервуаров и 170% от стоимости металлоконструкций надземных железобетонных и подземных металлических резервуаров. В качестве базы, к которой применяется коэффициент, выступает стоимость резервуаров из нержавеющей стали или железобетона (в зависимости от резервуара). Дополнительно необходимо понести затраты по выемке и вывозу грунта, которые составляют 1000 руб./м3 без учета НДС. Необходимый объем таких работ рассчитывается на основе внешнего объема резервуара и принимается равным ему. Оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя равна нулю. Срок службы резервуара определен на уровне 20 лет, оставшийся срок службы – 15 лет, хронологический возраст – 3 года. Функциональное и экономическое устаревание отсутствует. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Все данные приведены для условий России. Определите рыночную стоимость данного резервуара в рамках затратного подхода (без учета НДС). результат округлить до сотен рублей.

• 110 600
• 331 900
• 354 000
• 376 100
• 405 000
• 309 400

ответ

Правильный ответ: 331 900

3.2.1.8. Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 12 500 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 10 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 000 000 руб., функциональное устаревание - 500 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Рыночную стоимость земельного участка округлить до тысяч рублей. Варианты ответов:

• 4 000 000
• 8 500 000
• 3 000 000
• 3 500 000
• 2 500 000

ответ

Правильный ответ: 4 000 000
Решение:
12 500 – (10 000 – (1 000 + 500)) = 4 000 тыс. руб.

3.2.1.9. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 год (на середину периода).
Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили 1 000 000 руб. Срок жизни 70 лет.
Индексы роста цен (на середину периода):

Год	Индекс
2009	83
2010	85
2011	92
2012	95
2013	101
2014	106
2015	110
2016	115
2017	119

• 1 000 000
• 1 400 000
• 1 260 000
• 1 190 000

ответ

1 260 000
Решение:
1. Определяем рост цен за период с даты строительства: 119 (для 2017 года)/ 85 (для 2010 года) = 1,4
2. Определяем стоимость строительства в 2017 году: 1 000 000 х 1,4 = 1 400 000
3. Возраст объекта: 2017 – 2010 = 7 лет.
4. Износ: 7 / 70 = 0,1
5. Стоимость объекта: 1 400 000 х (1 – 0,1) = 1 260 000

3.2.1.10. Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости - магистрального нефтепровода протяженностью 120 километров. Диаметр трубы - 820 мм, толщина стенки трубы -10 мм. Стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации - 57 рублей/тонну. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки -10 мм - 202 тонн/километр. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки -1,15.
Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки - 16 000 рублей/километр.
Возраст трубы -10 лет, полный срок службы - 29 лет, оставшийся срок службы 12 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 1 366 000
• 1 452 000
• 2 057 000
• 2 299 000
• 572 000

ответ

Правильный ответ: 1 452 000
Решение:
1. Расчет стоимость трубы на дату оценки: 120 (км) х 202 (т/км) х 57 (руб./т) * 1,15 = 1 588 932 руб.
2. Расчет стоимости монтажа: 16 000 (руб./км) х 120 (км) = 1 920 000 руб.
3. Полная восстановительная стоимость: 1 588 932 + 1 920 000 = 3 508 932 руб.
4. Расчет износа: (29 – 12) / 29 = 0,5862.
5. Стоимость нефтепровода: 3 508 932 х (1 – 0,5862) = 1 452 000 руб.

3.2.1.11. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний уценены на уровне 8 800 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб.
Варианты ответа:

• 10 800 000
• 9 040 000
• 12 560 000
• 13 000 000

ответ

Правильный ответ: 10 800 000
Решение:
8 800 000 + 2 000 000 = 10 800 000 руб.

3.2.1.12. (4 балла).
Определить в ценах 2016 года затраты на замещение / воспроизводство с учетом физического износа складского здания из железобетона. Здание расположено в Саратовской области. Следует использовать только один наиболее близкий аналог и учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки 8000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 год. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить по методу эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны нулю. Результат округлить до сотен тысяч.
Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника

Наименование	Материал	Строительный объем	Удельный показатель
Административно-бытовой корпус	ж/б	8 000	5 600
Склад для хранения пиломатериалов	ж/б	6 500	3 253
Склад готовой продукции для деревообрабатывающих предприятий	кирпич	7 500	2 319
Цех для производства технологических брикетов из коры	кирпич	8 370	4 331
Склад для хранения пиломатериалов	сэндвич-панели	11 000	1 611

Поправка на разницу в объеме

Отношение объема объекта оценки к объекту-аналогу	Поправка на разницу в объеме
0,30 – 0,49	1,20
0,50 – 0,79	1,16
0,80 – 1,20	1,00
1,21 – 2,00	0,87
> 2,01	0,86

Регионально-экономическая корректировка по материалу стен

Регион	кирпич	ж/б	сэндвич панели	древесина
Москва	0,7	0,5	1,0	0,9
Московская область	1,0	1,0	1,0	1,0
Саратовская область	0,9	0,8	0,7	0,4
Томская область	0,5	0,1	0,9	0,6

Индексы цен в строительстве по РФ по отношению к некому базовому году

Группа индексов (строительство объектов с несущими конструкциями из …)	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
кирпича	172	180	174	177	185	192	195
ж/б	167	175	181	174	176	177	184
сэндвич панелей	198	203	212	211	214	221	226
древесины	113	120	122	129	132	128	136

Варианты ответа:

• 11 200 000
• 15 200 000
• 8 400 000
• 14 700 000
• 12 800 000

ответ

Правильный ответ: 12 800 000
Решение:
1. Определение стоимости 1 куб.м здания:
Внесение поправки на объем: 8 000 / 6 500 = 1,23. Поправка из таблицы: 0,87
Стоимость 1 куб. м здания = 3 253 * 0,87 * 184 / 176 х 0,8 = 2 367
2. Расчет износа: (40-27) / 40 = 0,325
3. Итого стоимость: 2 367 х (1 - 0,325) х 8 000 ≈12 800 000 руб.

3.2.1.13. Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания: фундамент – 10%; стены – 15%; перекрытия – 20%; крыша – 15%; прочие элементы –40%. Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.
Варианты ответа:

• 8%
• 18%
• 20%
• 24%

ответ

Правильный ответ: 24%
Решение:
1.Расчет уд.ПВС здания: 0,1*1+0,15*1+0,2*0,4= 0,33
2. Расчет уд.веса перекрытий в ПВС: 0,2*0,4 / 0,33= 0,24 или 24%.
Комментарии: оцениваемое здание без крыши и прочих элементов.

3.2.1.14. (4 балла).
При каком значении прибыли предпринимателя (в % от выручки от продажи) выгоднее будет вариант строительства жилого дома? Есть два варианта использования свободного ЗУ:
1 вариант использования: Строительство офисного здания (общая площадью 5000 кв.м., арендопригодная - 4500 кв.м., арендная ставка 10 000 руб., загрузка 90%, операционные расходы составляют 1500 руб./кв.м. арендопригодной площади, коэффициент капитализации 12%, затраты на строительство 30 000 руб./кв.м. прибыль предпринимателя – 20% от цены продажи здания).
2 вариант использования: Строительство жилого дома (общая площадь - 5000 кв.м., площадь квартир - 4 000 кв.м., цена реализации квартир - 90 000 руб./кв.м., затраты на строительство - 45 000 руб./кв.м.)
Варианты ответа:

• меньше 16,6%
• больше 16,6%
• меньше 19,5%
• больше 19,5%

ответ

меньше 16,6% Решение:
Рассмотрим использование под офисное здание:
Стоимость ЕОН = (10 000 *4500 * 0,9 – 1500* 4500)/0,12 = 281 250 000 руб.
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - затраты на строительство - прибыль предпринимателя =
= 281 250 000 – 30 000 * 5000 - 281 250 000 * 0,2 = 75 000 000 руб.
Рассмотрим использование под жилой дом (за X примем прибыль предпринимателя):
Выручка от реализации квартир = 90 000 * 4 000 = 360 000 000 руб.
Затраты на строительство = 45000 * 5000 = 225 000 000 руб.
Стоимость ЗУ = 360 000 000 – 225 000 000 - 360 000 000 * X
Составляем неравенство при котором строительство жилого дома более выгодно:
75 000 000 ≤ 135 000 000 – 360 000 000 * X
х ≤ 60 000 000 / 360 000 000
х ≤ 16,6% (Т.О., если прибыль предпринимателя в % от дохода от реализации квартир составит ≤ 16,6%, лучшим вариантом использования будет строительство жилого дома)

3.2.1.15. Объект недвижимости построен в 2010 году, оценивается в 2018 году. Срок службы 25 лет, эффективный возраст 12. Определить остаточный срок службы.
Варианты ответа:

• 8 лет
• 10 лет
• 12 лет
• 13 лет

ответ

13 лет

3.2.1.16. Затраты на создание зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 120 м3 составляют 110 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать стоимость замещения смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Для расчета коэффициента торможения использовать данные: затраты на создание металлического резервуара объемом 100 м3 составляют 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб.
Варианты ответа:

• 228 900
• 235 200
• 125 800
• 213 900

ответ

213 900
Решение:
1. Находим к-т торможения. Он равен 0,60125
2. Находим стоимость резервуара:
110 000 * (150/120)^0,60125 = 125 794
3. Учитываем стоимость доставки и монтажа:
125 794 * 1,7 ≈ 213 900

3.2.1.17. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 10 000 000 руб. Затраты на воспроизводство составляют 8 000 000 руб. Физический износ 20%, функциональное устаревание 10%. Определить рыночную стоимость прав на земельный участок при аддитивной модели определения совокупного износа.
Варианты ответа:

• 7 600 000
• 7 000 000
• 4 400 000
• 4 240 000
• 3 000 000

ответ

4 400 000
Совокупный износ: 20% + 10% = 30%.
Рыночная стоимость улучшений: 8 000 000 * (1 - 30%) = 5 600 000.
Рыночная стоимость прав на земельный участок: 10 000 000 - 5 600 000 = 4 400 000.

3.2.1.18. Определить стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и зданием. Затраты на замещение для здания без учёта прибыли предпринимателя 10 млн рублей, износ здания отсутствует. Рыночная стоимость участка 2 млн рублей, прибыль предпринимателя 30%.
Варианты ответа:

• 9,69 млн
• 9 млн
• 15 млн
• 12 млн
• 27 млн

ответ

15 млн

3.2.2. Сравнительный подход к оценке

3.2.2.1. Объект оценки - право собственности на коттедж и земельный участок. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 руб. и отличается тем, что имеет на 50 кв.м большую площадь дома, а также отдельно-стоящий гараж. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие гаража увеличивает рыночную цену на 150 000 руб., а каждый дополнительный кв. м площади коттеджа прибавляет 8 000 руб. к рыночной цене объекта. Считать, что иные характеристики объекта и аналога сопоставимы. Определить рыночную стоимость Объекта оценки. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:

• 750 000
• 1 550 000
• 850 000
• 1 250 000
• 450 000

ответ

Правильный ответ: 450 000
Решение:
Определяем корректировку на площадь: 8 000 руб. * 50 кв.м = 400 000 руб.
Определяем стоимость объекта оценки: 1 000 000 – 400 000 – 150 000 = 450 000 руб.

3.2.2.2. Определить рыночную стоимость 5-х звёздочной гостиницы с годовым ЧОД 1 300 000 руб. Аналог 1: 5-х звёздочная гостиница продана за 8 400 000 руб., её годовой ЧОД составлял 900 000 руб. Аналог 2: 3-х звёздочная гостиница продана за 8 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 1 200 000 руб.

• 12,1 млн.
• 10,4 млн.
• 8,7 млн.
• 14 млн.

ответ

1. Для решения подходит только аналог 1 с 5-мя звездами.
2. Коэффициент капитализации для аналога 1: 900 /8 400 000 = 0,107142857
3. Стоимость объекта: 1 300 000 / 0,107142857 ≈ 12,1 млн.
Важно: сейчас встречается вариант, когда аналоги 3* и 5*, а 4* нет. Причем иногда ответ: как среднее между 3 и 5 *, а иногда нет. Нужно ориентироваться на месте по подходящему ответу в тесте – проверить несколько вариантов в этом случае!

3.2.2.3. Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака). Варианты ответов:

• -9%
• +9%
• -11%
• +11%
• +10%

ответ

Правильный ответ: +11%
Решение:
Определяем показатель С для объекта оценки: 500 – 2 * 50 = 400
Определяем показатель С для аналога: 500 – 2 * 70 = 360
Определяем величину корректировки: (400 / 360 – 1)*100% ≈ +11%

3.2.2.4. Объект сравнения был продан за 6 месяцев до даты оценки. В процессе оценки было выявлено, что для данного вида недвижимости характерно ежемесячное удорожание на 2%. Необходимо определить корректировку на дату оценки для данного объекта сравнения. Результат округлить до десятых долей процента.

• +12,0%
• -12,0%
• +12,6%
• -12,6%

ответ

Правильный ответ: +12,6%
Решение:
(1+0,02)^6-1=1,126-1=0,126 или +12,6%

3.2.2.5. Арендная плата в 2003 г. -1000 руб. индекс 2003-2005 – 1,5, индекс 2005 -2017 -3.45. Какова арендная плата на 2017 г.?

• 3450
• 5175
• 1500
• 2300

ответ

Правильный ответ: 5175
Решение:
Определяем индекс пересчета 2003-2017: 3,45 * 1,5 =5,175.
Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 5,175= 5 175 руб.

3.2.2.6. (4 балла).
Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-восточном администратином округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 60 кв.м, жилая площадь квартиры 41 кв.м. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. Для расчета удельной стоимости объекта скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.
Данные для расчета приведены в таблицах далее. Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных в Табл. 1, не требуются.

Табл.1. Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом

параметр	объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3
Тип	квартира	квартира	апартаменты	квартира
Кол-во комнат	2	2	3	2
Класс	эконом	эконом	комфорт	эконом
Местоположение	ЮВАО	ЮВАО	ЮВАО	СВАО
Стадия строит-ва	3	3	3	1
Цена предложения, руб./кв.м общей площади	-	170 000	170 000	120 000
Корректировки
- на уторгование
- на тип недвижимости
- на кол-во комнат
- на класс объекта
- на местоположение
- на стадию

Табл.2. Средние цены на квартиры и апартаменты по округам

округ	квартиры, руб./кв.м	апартаменты, руб./кв.м
ЮВАО	181 500	165 000
ВАО	169 400	154 000
СВАО	154 000	140 000

Табл.3. Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)

класс	средняя цена, руб./кв.м
Эконом	152 000
Комфорт	160 000
Бизнес	193 000

Табл.4. Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома

стадия	корректировка относительно последующей стадии
Начаты земляные работы	-10%
Начато строительство наземной части	-15%
Введен в эксплуатацию	0%

Табл.5. Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)

Количество комнат	Скидка относительно 1 комнатной квартиры
1	0
2	-5%
3	-10%

В различных вариантах задачи величины скидок даются относительно разных баз (например, для табл. 4 может быть вариант – к цене последней стадии).
Варианты ответа:

• 10 090 000
• 9 120 000
• 9 530 000
• 9 800 000
• 9 930 000

ответ

Правильный ответ: 10 090 000
Решение здесь

3.2.2.7. Определить рыночную стоимость здания с дебаркадером площадью 1000 кв.м (без учета площади дебаркадера). Цена аналога (здания без дебаркадера) – 40 000 руб./кв.м. При прочих равных, объекты, состояние которых аналогично состоянию оцениваемого здания, на 30% дешевле объектов с состоянием, аналогичным состоянию аналога. Абсолютная корректировка на наличие дебаркадера - 50 000 руб. Для решения данной задачи первой вносится относительная корректировка. Внесение иных корректировок не требуется. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 40 050 000
• 27 950 000
• 52 050 000
• 28 050 000
• 28 000 000

ответ

Правильный ответ: 28 050 000
Решение:
(40 000 * (1-0,30) * 1 000 кв.м.) + 50 000 = 28 050 000 руб.

3.2.2.8. Найти коэффициент уторгования для торгового помещения, расположенного на 1 этаже. Даны следующие данные для расчета:
- офисное помещение на 2 этаже. Продавалось за 1,2 млн. руб., было продано за 980 тыс. руб.;
- торговое помещение на 1 этаже. Продавалось за 2,2 млн. руб., было продано за 1,6 млн. руб.;
- магазин на 1 этаже. Продавался за 600 тыс. руб., был продан за 600 тыс. руб.;
- помещения фитнес центра, вроде без указания этажа. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,9 млн. руб.;
- помещения супермаркета на 1 этаже. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,7 млн. руб.

• 21,1%
• 13,6%
• 14,1%
• 15,0%

ответ

14,1% Расчет:
1. В расчет берем только торговые помещения, не фитнес центр и не офисное.
2. Скидка: ((2,2 – 1,6) / 2,2 + 0 / 600 + (2 – 1,7) / 2) / 3 = (0,2727 + 0 + 0,15) / 3 = 0,1409 ≈14,1%

3.2.2.9. Рассчитать стоимость арендной ставки по состоянию на начало 2017 года. Известно, что величина арендной ставки по состоянию на начало 2003 года составляла 1000 руб., индекс перехода цен с 2003 по 2005 год составляет 1,54. Индекс перехода цен с 2005 по 2017г. составил 2,56.

• 1662
• 2560
• 3942
• 4100

ответ

Правильный ответ: 3942
Решение:
Определяем индекс пересчета 2003-2017: 2,56 * 1,54 =3,94.
Определяем ставку аренды: 1000 руб. * 3,94 = 3 942 руб.

3.2.2.10. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли поселений, разрешенное использование – строительство торговых объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена, предложения, площадь, категория, разрешенное использование).

аналог	цена предложения	площадь, га	категория	разрешенное использование
1	450 тыс. руб.	2	земли поселений	строительство офиса
2	700 тыс. руб.	2,2	земли поселений	строительство ТЦ
3	400 тыс. руб.	1,8	земли промышленности	строительство станции с производственного объекта с торговыми площадями
4	500 тыс. руб.	1,8	земли поселений	строительство автозаправочной станции с объектами придорожного сервиса
5	600 тыс. руб.	2	земли поселений	строительство торговых объектов

Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 5%, корректировка цены единицы в сравнении – 1га – аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/10% составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.
Варианты ответа:

• 540
• 600
• 580
• 630
• 620

ответ

Правильный ответ: 600
Решение:
Аналогами ОО являются аналог 2 и аналог 5 (под торговлю).
1. Расчет удельного показателя для аналога 2:
- цена за 1 га: 700 / 2,2 = 318,18тыс.руб./га
- корректировка на торг: 318,18 х (1 – 5%) = 302,27 тыс.руб./га
- на площадь (т.к. отклонение площади ОА от ОО = +10%): 302,27 х (1+3%) = 311,34 тыс.руб./га
2. Расчет удельного показателя для аналога 5:
- цена за 1 га: 600 / 2 = 300 тыс. руб.
- корректировка на торг: 300 х (1 – 5%) = 285 тыс. руб.
Корректировка на площадь для аналога 5 не вносится, т.к. отклонении площади ОА от ОО < 10%.
3. Стоимость ЗУ:
- удельный показатель (2 аналога, среднее): (311,34 + 285) / 2 = 298,4 тыс.руб./га
- стоимость ЗУ: 298,4 х 2 = 596,8 ≈ 600 тыс. руб.

3.2.2.11. В качестве аналога для оценки объекта недвижимости – офисного 8-этажного здания (права собственности) класса С, 1960 года постройки. общей площадью 5 тыс. кв.м и арендопригодной площадью 4500 кв.м используется предложение на продажу офисного 9-этажного здания (права собственности) класса В, 1990 года постройки, общей площадью 10 тыс. кв.м и арендопригодной площадью 8000 кв.м. Здание аналога сдано в долгосрочную аренду по ставкам выше рыночных для этого здания. Исходя из приведенного описания, перечислите все корректировки к цене аналога, которые необходимо применить, предполагая, что все иные характеристики, кроме описанных в условии у объекта недвижимости и аналога идентичны.
Варианты ответа:

• Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, местоположение, общую площадь
• Корректировка на физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади, передаваемые права с учетом обременений.
• Корректировка на уторговывание, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение площадей и арендопригодные площади
• Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, соотношение общей и адендопригодной площади
• Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом обременений, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади

ответ

Правильный ответ: Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом обременений, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общей и арендопригодной площади

3.2.2.12. Валовый рентный мультипликатор для рынка офисных помещений составляет 5. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 100 кв. м., если известно, что оно сдано в аренду по ставке 1000 руб/кв.м., общей площади в месяц, дополнительно арендатор возмещает операционные расходы из расчета 100 руб/кв.м. общей площади в месяц. Ставки аренды и возмещения операционных расходов соответствуют рыночным. Результат округлить до сотен тысяч руб.
Варианты ответа:

• 6 000 000
• 5 400 000
• 6 600 000
• 7 920 000
• 5 500 000

ответ

Правильный ответ: 6 600 000
Решение:
РС здания: (1000+100) *12 * 100 * 5 = 6 600 000 руб.

3.2.2.13. Рассчитать стоимость 1 кв.м бизнес-центра класса В (находится в центре, отделка евростандарт, данные характеристики типичны для данного класса). Аналог класс С, 50 000 руб./кв.м (находится на окраине, простая отделка, данные характеристики типичны для данного класса). Класс С дешевле В на 25%, евроотделка лучше простой на 16%, центр лучше окраины на 14%. Определение класса включает в себя характеристики отделки и местоположения.

• 28 357,53
• 37 500,00
• 62 500,00
• 66 666,67
• 88 160,00

ответ

Правильный ответ: 66 666,67
Решение:
РС 1 кв. м БЦ класса В: 50 000 / 0,75 = 66 667 руб.

3.2.2.14. Оценщиком обнаружен аналог, который продается в рассрочку на 5 лет под 10%, выплаты в конце года, данный процент ниже рыночного. Рыночная ставка по кредиту 13%. Рассчитать корректировку на способ финансирования, если объект оценки продается при условии моментальной оплаты.

• 0,38
• 0,62
• 0,77
• 0,93
• 0,97
• 1,03
• 1,3

ответ

Правильный ответ: 0,93
Решение:
1. При помощи функции Excel ПЛТ рассчитываем будущий аннуитетный платеж для рассрочки на 5 лет под 10%, т.е. ипотечной постоянной (взноса на амортизацию ДЕ).
2. При помощи функции Excel ПЛТ рассчитываем будущий аннуитетный платеж кредита на 5 лет под 13%, т.е. ипотечной постоянной (взноса на амортизацию ДЕ).
3. Находим разницу в платежах по п.1 и п.2: 0,2843 – 0,2638 = 0,0205.
4. При помощи функции Excel ПС находим текущую стоимость аннуитетного платежа по разнице 0,0205 и ставке кредита 13%.
5. В результате получаем поправку на способ финансирования: -7,21% или ≈ 0,93.
Поправка отрицательная т.к. условия финансирования приобретения аналога выгоднее условий финансирования объекта оценки.
Решение может быть и проще (короче); также задачу можно решить с помощью процедуры "Подбор параметра". Решения см. здесь Файл:Корректировка на финансирование.xlsx

3.2.2.15. Определить рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 1000 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние:

объект	состояние	цена, руб
Одноэтажное кирпичное офисное здание 200 кв.м	Требуется косметический ремонт	120 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание 400 кв.м	Проведен косметический ремонт	260 000

Результат округлить до тыс. рублей.
Варианты ответа:

• 667 000
• 700 000
• 800 000
• 750 000
• 600 000

ответ

Правильный ответ: 700 000
Решение:
600 000 / 800 = 750 руб.
(260 000 / 400) – (120 000 / 200) = 50 руб.
(750 – 50) * 1000 = 700 000 руб.

3.2.2.16. Рассчитайте валовый рентный мультипликатор для объекта недвижимости, если он был продан за 0.8 млн руб., полностью сдан в аренду и арендный доход составляет 200 тыс. руб., чистый операционный доход -150 тыс. руб., чистая прибыль -100 тыс. руб. Результат округлить до десятых.
Варианты ответа:

• 0,19
• 4,00
• 0,25
• 8,00
• 5,30

ответ

Правильный ответ: 4,00
Решение:
ЧОД и чистая прибыль – лишние данные!
ВРМ = 0,8 млн. руб. / 0,2 млн. руб. = 4

3.2.2.17. (4 балла).
Определите рыночную стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 43 кв. м, жилая площадь 22 кв. м, расположенной в завершенном строительстве доме в ЮВАО. Использовать для расчета все аналоги, приведенные в расчетной таблице. В таблицах ниже приведены данные для определения корректировок. Кроме указанных в таблице 1 не требуются иные корректировки. Использовать данные таблицы ниже для расчета относительных корректировок. При взвешивании аналогам присвоить равные веса. Скидка на переход от цен сделок к ценам предложений 7%.

Таблица 1 Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом

	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3
Тип	Квартира	Квартира	Квартира	Апартиаменты
Кол-во комнат	1	1	1	2
Класс	Комфорт	Бизнес	Комфорт	Комфорт
Местоположение	ЮВАО	ВАО	ЮВАО	ЮВАО
Стадия строительства	3	3	2	3
Цена предложения, руб./кв.м общей площади		150 000	145 000	135 000
Корректировки
- на уторгование
- на тип недвижимости
- на кол-во комнат
- на класс объекта
- на местоположение
- на стадию

Таблица 2 Средние цены на квартиры и апартаменты по округам

	Квартира	Апартаменты
ЮВАО	181 000	165 000
ВАО	169 000	145 000
ЮЗАО	172 000	151 000

Таблица 3 Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)

	К стоимости 1-комн.
1 комн.	0
2 комн	-5%
3 комн	-10%

Таблица 4 Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома

	К стоимости последующей стадии
1 - котлован	-10%
2 - строительство не завершено	-15%
3 - дом сдан	0%

Таблица 5 Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)

Бизнес	150 000
Комфорт	130 000
Эконом	110 000

Варианты ответа:

• 5 577 000
• 5 857 000
• 6 005 000
• 6 208 000
• 6 823 000

ответ

6 208 000
Решение здесь В условии ошибка (на самом деле на экзамене именно такая формулировка!). Правильно про скидку на торг так: "Скидка на переход от цен предложений к ценам сделок 7%". БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ!

3.2.2.18. На 01.01.2005 арендная ставка была 200 р. За период с 01.01.2005 по 31.12.2016 арендные ставки выросли на 128%. За период с 01.01.2010 по 31.12.2016 на 37%. Найти арендную ставку на 01.01.2010.
Варианты ответа:

• 456
• 382
• 333
• 274

ответ

333
200 * (1+128%) / (1+37%) = 333

3.2.2.19. Оценщиком проведены исследования квартир площадью 30 кв.м. и 45 кв.м., вследствие чего формула нахождения удельной стоимости имеет следующий вид: C = 50 000 - 70*S. Определить рыночную стоимость квартиры площадью 200 кв.м.

• 36 000
• 42 500
• 7 200 000
• 8 500 000
• 10 000 000
• Расчет по данной модели может привести к некорректным результатам

ответ

Расчет по данной модели может привести к некорректным результатам.
Площадь объекта оценки существенно отличается от площади аналогов, по которым выведена зависимость - они относятся к разным сегментам.

3.2.2.20. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли промышленности, разрешенное использование – строительство административно-офисных объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена предложения, площадь, категория, разрешенное использование).

аналог	цена предложения	площадь, га	категория	разрешенное использование
1	600 тыс. руб.	2	земли промышленности	строительство офиса
2	800 тыс. руб.	2,2	земли промышленности	строительство ТЦ
3	400 тыс. руб.	2,2	земли промышленности	строительство производственного объекта с офисными площадями
4	500 тыс. руб.	1,8	земли промышленности	строительство гостиницы
5	700 тыс. руб.	1,8	земли поселений	строительство административного здания

Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 7%, корректировка цены единицы сравнения – 1га – аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/- 10% составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.
Варианты ответа:

• 540
• 630
• 580
• 600
• 620

ответ

Правильный ответ: 630
Решение:
Аналогами ОО являются аналог 1 и аналог 5 (под офис; категория земель – НЕ влияет, по мнению авторов вопроса).
1. Расчет для аналога 1:
- за 1 га: 600/2 = 300 тыс. руб./га
- на торг: 300 х (1 – 7%) = 279 тыс. руб./га
- на площадь корр. не требуется (площадь ОА 1 = площадь ОО)
2. Расчет для аналога 5: - за 1 га: 700/1,8 = 388,9 тыс. руб./га
- на торг: 388,9 х (1 – 7%) = 361,7 тыс. руб./га
- на площадь требуется корр. (площадь ОА 5 меньше площади ОО на 10%):
- корр. на площадь: 361,7 * (1 - 3%) = 350,8 тыс. руб./га
3. Средняя стоимость за 1 га: (279+350,8)/2= 314,9 тыс. руб./га
4. Стоимость ЗУ: 314,9 * 2 = 629,8 ≈ 630 тыс. руб.

3.2.2.21. Определить рыночную стоимость земельного участка под жилую застройку. Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15000 кв.м жилых площадей. Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваем ым по всем характеристикам кроме указанных в описании):
А. Участок площадью 0,5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв.м, цена продажи 10 млн руб.
Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 тыс. кв.м жилья, цена продажи 15 млн руб.
В. Участок общей площадью 2 га под строительство гостиницы площадью 15000 кв.м, цена продажи 30 млн руб.
Г. Участок общей площадью 2,5 га под строительство 20000 кв.м жилья, цена продажи 60 млн руб.
Варианты ответа:

• 22,5 млн руб.
• 30 млн руб.
• 39 млн руб.
• 45 млн руб.
• 48 млн руб.

ответ

45 млн руб.
Единица сравнения - цена за 1 га земли
Годятся аналоги Б и Г
Плотность застройки ОО: 15000/2 = 7500 кв.м/га
Плотность застройки ОА-Б: 5000/1 = 5000 кв.м/га
Плотность застройки ОА-Г: 20000/2,5 = 8000 кв.м/га
Цена за 1 га для ОА-Б: 15/1 = 15 млн р./га
Корректируем на плотность застройки:
7500/5000*15= 22,5 млн р./га
Цена за 1 га для ОА-Г: 60/2,5 = 24 млн р./га
Корректируем на плотность застройки:
7500/8000*24= 22,5 млн р./га
Усредняем, получаем 22,5 млн р./га
Стоимость участка: 22,5*2 = 45 млн р.

3.2.2.22. В 2017 году квартира стоит 2,5 млн. Индекс с 2005 по 2017 - 3,4. Индекс с 2005 по 2010 - 1,7. Сколько стоит квартира в 2010 г.?

• 4,25
• 1,25
• 5,00
• 3,40
• 2,00

ответ

Правильный ответ: 1,25

3.2.3. Доходный подход к оценке

3.2.3.1. Определить годовой потенциальный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 2 727 000
• 2 870 000
• 2 432 000
• 3 150 000
• 3 014 000

ответ

Правильный ответ: 2 870 000
Решение:
ПВД = 410 * 7000 = 2 870 000 руб.

3.2.3.2. (4 балла).
Рассчитать ставку капитализации. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 15 лет, эффективный возраст объекта - 30 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 60 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента.
Варианты ответа:

• 19,01%
• 15,54%
• 20,51%
• 14,75%
• 16,69%

ответ

Правильный ответ: 14,75%
Решение:
6% * 3 мес./12 мес. = 1,5% - премия за риск низкой ликвидности
6% + 1,5% + 4% + 3% = 14,5% - ставка дисконтирования
60 – 30 = 30 лет - оставшийся срок службы
0,145 / ((1 + 0,145)^30 - 1) = 0,00252 - норма возврата по методу Инвуда
14,5% + 0,252% = 14,75% - ставка капитализации

3.2.3.3. (4 балла).
Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно что его общая площадь составляет 5 тыс кв.м, арендопригодная площадь 4 тыс кв. м. Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 25 тыс руб/кв. м/год, при этом загрузка площадей составляет 70% в первый и 50% во второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в аренду на 49 лет. В первый год ставка аренды составит 10 тыс руб/кв.м арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды – 30 тыс руб/кв.м адендопригодной площади / год. Можно считать, что в течение всего срока аренды поступления платежей по договору полностью гарантировано. Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 2 тыс.руб/год/кв.м арендуемой площади, что соответствует рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 8 тыс руб/год/кв.м общей площади все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 12%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций -14%. Период прогноза предположить равным трем годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.
Варианты ответа:

• 472 млн.руб.
• 1 178 млн.руб.
• 542 млн.руб.
• 482 млн.руб.
• 548 млн.руб.

ответ

Правильный ответ: 542 млн. руб.
Решение:
Рассчитываем ЧОД:
1 год: (25000+2000)*4000*0,7-8000*5000= 35 600 тыс. руб.
2 год: (25000+2000)*4000*0,5-8000*5000= 14 000 тыс. руб.
3 год: (10000+2000)*4000 - 8000*5000= 8 000 тыс. руб.
4 п/п: (30000+2000)*4000 - 8000*5000 = 88 000 тыс. руб.
Рассчитываем реверсию: 88 000 000 / 0,12 = 733 333 тыс. руб.
Дисконтируем ЧОД:
1 год: 35 600 000 / (1+0,14) = 31 228 070 руб.
2 год: 14 000 000 / (1+0,14)^2 = 10 772 545 руб.
3 год: 8 000 000 / (1+0,14)^3 = 5 399 772 руб.
4 п/п: 733 333 / (1+0,14)^3 = 494 979 112 руб.
Итого: ≈542 000 000 руб. Обсуждение задачи можно вести здесь Обсуждение задачи 3.2.3.3

3.2.3.4. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать ЧОД от з/у.

• 90 000
• 210 000
• 240 000
• 2 100 000
• 2 700 000

ответ

Правильный ответ: 210 000
Решение:
Определяем ЧОД от улучшений: 600 000 * 0,15 = 90 000 руб.
Определяем ЧОД для земельного участка: 300 000 – 90 000 = 210 000 руб.

3.2.3.5. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка методом остатка, если известно, что рыночная стоимость единого готового объекта недвижимости, который в соответствии с принципом НЭИ на нем целесообразно построить, составляет 2 000 000 руб., прямые затраты на строительство составляют 500 000 руб., косвенные издержки, в том числе проценты по кредитам - 20% от величины прямых затрат на строительство, сумма кредита составит 300 000 руб., среднерыночная прибыль девелопера при реализации подобных проектов - 25% от стоимости готового объекта. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:

• 900 000
• 500 000
• 600 000
• 1 000 000

ответ

Правильный ответ: 900 000
Решение:
2 000 000 – 2 000 000 * 0,25 – 500 000 – 500 000 * 0,2 = 900 000 руб.

3.2.3.6. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4500 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 20000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 85%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 21%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответов:

• 124 000 000
• 161 000 000
• 165 000 000
• 186 000 000
• 187 000 000
• 209 000 000
• 229 000 000
• 240 000 000

ответ

Правильный ответ: 186 000 000
Решение: внимательно прочитать условие. Ввести все данные в таблицу.
Построить денежные потоки по годам. Правильные потоки выглядят так:

Год	Затраты	ЧОД	ДП
1	-200 млн	0	-200 млн
2	-200 млн	0	-200 млн
3	0	63 млн	828 млн = 63 млн + 765 млн
4	0	76,5 млн	тогда реверсия 765 млн

Далее потоки за 3 года надо привести к текущей стоимости, при том, что ставка в разные периоды разная.
Правильный набор дисконтных множителей:

Год	К-т дисконтирования
1	0,826446281
2	0,683013455
3	0,588804703

Далее надо перемножить потоки и дисконтныех множители, сложить 3 числа и получить 185 638 347.
По условию задачи надо округлить до миллионов рублей.
Ответ 186 000 000.
Если у вас не получается - решайте снова.
Иллюстрация процесса дисконтирования при переменной ("плавающей") ставке здесь

3.2.3.7. Рассчитать ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1 млн руб., потенциальный валовый доход составляет 200 тыс. руб. в год, действительный валовый доход – 190 тыс. руб. в год, чистый операционный доход – 150 тыс. руб. в год. Результат округлить до процентов.
Варианты ответа:

• 15 %
• 20 %
• Недостаточно данных для решения
• 5 %
• 19 %

ответ

Правильный ответ: 15%
Решение:
150 000 / 1 000 000 = 15%

3.2.3.8. (4 балла).
Оценить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 6 лет составит – 35000 д.е. в год. В конце шестого года планируется продажа объекта за 220 000 д.е. Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 д.е. на срок 10 лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.
Варианты ответа:

• 227 569
• 255 358
• 304 329
• 237 349
• 249 702
• 260 590

ответ

Правильный ответ: 237 349
Ключевая особенность: ставка 15% это требуемая инвестором норма дохода.
Подробно задача разобрана в учебниках.
Например тут:
Оценка недвижимости. Учебник/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова – М.: Изд. «Финансы и статистика», 2007
(глава 7 - Ипотечно-инвестиционный анализ)
Кратко основные положения ИИА описаны здесь Ипотечно-инвестиционный анализ

Решение в несколько этапов:
1. Найдем платеж по кредиту ежегодный:
ПЛТ(12%;10;-100000;;) = 17 698
2. Доход от аренды 35 000, платеж по кредиту 17 698, на руках остается каждый год:
35 000 - 17 698 = 17 302
3. Продавая объект в конце 6 года, собственник остается еще должен банку.
Допустим, он вернет остаток по кредиту. Расчет остатка после 6 лет с помощью функции ОБЩДОХОД:
ОБЩДОХОД(12%;10;100 000;7;10;0) = 53 756
Важно: начальный период это следующий после 6-го года, т.е. 7.
4. На руках после продажи останется:
220 000 - 53 756 = 166 244
5. Дисконтируем потоки:
- с 1 по 6 год ежегодные по 17 302
- в конце 6 года 166 244
Получаем текущую стоимость 137 349
Это та сумма, которую внес бы собственник в момент покупки.
Но еще есть банк, который дал 100 000
Поэтому стоимость всего:
137 349 + 100 000 = 237 349
Обсудить задачу можно здесь Обсуждение задачи 3.2.3.8

3.2.3.9. Какая максимальная сумма может быть уплачена за здание на текущий момент, если предполагается, что через 4 года оно может быть продано не дороже чем за 2,8 млн. руб. В течение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая норма доходности для подобных проектов составляет 26% годовых (дисконтирование на конец периода). Среднерыночная ставка кредитования для аналогичных инвестиций составляет 18%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 1 400 000
• 1 111 000
• 1 444 000
• 1 628 000
• 1 373 000

ответ

Правильный ответ: 1 111 000
Решение:
2 800 000 /( (1+0,26)^4)≈ 1 111 000 руб.

3.2.3.10. Рассчитать ставку дисконтирования, номинированную в рублях, в качестве безрисковой взять доходность облигаций. Безрисковая доходность ОФЗ – 3,1%, валютная доходность - 3,5%, премия за риск-вложения и премия за инвестиционный менеджмент – по 2,5%. Срок экспозиции – 4 месяца.
Варианты ответов:

• 12,10%
• 9,13%
• 9,53%
• 9,67%

ответ

Правильный ответ: 9,13%
Решение:
Определяем премию за низкую ликвидность: 3,1% * 4/12 = 1,03%
Определяем ставку дисконтирования: 3,1% + 1,03% + 2,5% + 2,5% = 9,13%

3.2.3.11. Известно, что для офисных помещений на дату оценки ВРМ составляет 5. Рассчитать стоимость офисного помещения, которое сдаётся в аренду по 1000 руб./ кв м в месяц. Дополнительно арендатор возмещает 100 руб. / кв м в месяц. операционных расходов. Площадь здания 100 кв. м.

• 550 000
• 6 600 000
• 6 000 000
• 5 400 000
• 1 320 000

ответ

Правильный ответ: 6 600 000
Решение:
РС здания: (1000+100) *12 * 100 * 5 = 6 600 000 руб.

3.2.3.12. Рассчитайте ставку капитализации для земли, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2 млн. руб., стоимость замещения улучшений с учетом износа и устареваний составляет 1,5 млн. руб, арендный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 200 тыс. руб./год а ставка капитализации для улучшений составляет 12%. Результат округлить до целых %.
Варианты ответа:

• 1%
• 11%
• 5%
• 4%
• 10%

ответ

Правильный ответ: 4%
Решение:
1.Расчет стоимости земли: ЕОН – Улучшение = 2 – 1,5 = 0,5 млн. руб.
2.Расчет ЧОД от улучшения: Улучшение * 0,12 = 1,5*0,12=0,18 млн. руб.
3.Расчет ЧОД от земли: ЧОДеон – ЧОДулуч = 0,2 – 0,18 = 0,02 млн. руб.
4. Ставка капитализации для земли: 0,02 / 0,5 = 0,04 или 4%.

3.2.3.13. (4 балла).
Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 5 тыс кв.м., затраты на девелопмент – 220 млн руб. цена здания с участком – 60 тыс руб/кв.м. общей площади здание оплачивается в момент передачи готового здания. Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 200 млн руб, на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 тыс руб за кв. м/ год общей площади (все операционные расходы компенсируются арендатором дополнительно собственник расходов не несет) и склад выйдет стабилизированную загрузку в размере 95%. Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Период строительства в обоих случаях-1,5 года, затраты несутся равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода- 20% годовых. Длительность одного периода модели – полгода, количество-3. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до сотен тысяч руб.
Варианты ответа:

• 9 600 000
• 14 400 000
• 4 000 000
• 16 600 000
• 10 100 000

ответ

Правильный ответ: 14 400 000
Решение здесь

3.2.3.14. Методом предполагаемого использования рассчитать рыночную стоимость земельного участка, предназначенного под строительство торгового центра. Полные затраты на создание объекта – 10 млн руб., срок строительства 2 года, в начале первого и в конце второго года строительства предполагается понести по 50% от величины полных затрат. Прогнозируемая выручка от продажи объекта на момент завершения строительства за вычетом затрат на продажу – 25 млн руб., требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций 20 %. Денежные потоки дисконтировать на начало периода. Результат округлить до тысяч.
Варианты ответа:

• 8 194 000
• 1 167 000
• 10 417 000
• 8 889 000
• 9 722 000

ответ

Правильный ответ: 8 889 000
Решение:
Денежные потоки:
1 год: (-5) млн. руб.
2 год: (-5) млн. руб.
Реверсия: 25 млн. руб.
Дисконтируем денежные потоки:
1 год: (-5) / (1+0,2)^0 = -5 млн. руб. (дисконтируем на начало 1-го периода)
2 год: (-5) / (1+0,2)^2= - 3,472 (дисконтируем на конец 2-го периода)
Реверсия: 25 / ((1+0,2)^2 = 17,361 млн. руб.
РС земли: (-5,00) + (-3,472) +17,361 = 8,889 млн. руб.

3.2.3.15. Рассчитать чистый операционный доход от земельного участка. Чистый операционный доход единого объекта недвижимости 200 000 руб., стоимость улучшений 800 000 рублей. Коэффициент капитализации 15% для улучшений и 10% для земельного участка.

• 80 000
• 800 000
• 533 333
• 120 000

ответ

Правильный ответ: 80 000
Решение:
Определяем ЧОД от улучшений: 800 000 * 0,15 = 120 000 руб.
Определяем ЧОД для земельного участка: 200 000 – 120 000 = 80 000 руб.

3.2.3.16. Определить годовой действительный валовой доход для объекта недвижимости. - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв.м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 2 727 000
• 2 870 000
• 2 432 000
• 3 150 000
• 3 014 000

ответ

Правильный ответ: 2 727 000
ПВД = 410 * 7000 = 2 870 000 руб.
ДВД = 2 870 000 * (1- 5%) = 2 727 000

3.2.3.17. Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.
Варианты ответа:

• 118
• 236
• 300
• 354
• 472

ответ

Правильный ответ: 300
Решение:
3,54/1,18=3,0 - индекс пересчета 2003-2017
100 руб. * 3,0 = 300 руб. - ставка аренды

3.2.3.18. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Стоимость земельного участка 110 000 руб. Годовой чистый операционный доход от улучшений 55 000 руб. Норма доходности 13%. Норму возврата определить по методу Хоскольда при том, что оставшийся срок экономической жизни 35 лет, безрисковая ставка 8%.
Варианты ответа:

• 527 206
• 751 001
• 514 998
• 782 132
• 864 995

ответ

Правильный ответ: 514 998
Решение.
1.Расчет нормы возврата: i = 0,08/((1+0,08)^35-1) = 0,0058
2.Рыночная стоимость улучшений: 55 000/(0,13+0,0058) = 404 998 руб.
3.Рыночная стоимость ЕОН: 404 998 + 110 000 = 514 998 руб.
Внимание! Обнаружен вариант без слова "оставшийся": "...при том, что срок экономической жизни 35 лет...". Условие выглядит иначе, но ход решения тот же (и результат такой же). Будьте внимательны!

3.2.3.19. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 300
• 275
• 256
• 306

ответ

275
Решение:
Рассчитываем ЧОД:
1 год: (- 200 000 000) руб.
2 год: (- 200 000 000) руб.
3 год: 25 000 * 4000 * 0,7 = 70 000 000 руб.
4 п/п: 25 000 * 4000 * 0,9 = 90 000 000 руб.
Рассчитываем реверсию: 90 000 000 / 0,1 = 900 000 000 руб.
Дисконтируем ЧОД:
1 год: (- 200 000 000) / (1+0,2) = -166 666 667 руб.
2 год: (- 200 000 000) / (1+0,2)^2= -138 888 889 руб.
3 год: 70 000 000 / ((1+0,2)^2*(1+0,16)) = 41 906 130 руб.
Реверсия: 900 000 000 / ((1+0,2)^2*(1+0,16)) = 538 793 103 руб. Итого: - 166 666 667 - 138 888 889 + 41 906 130 + 538 793 103 = 275 143 678 ≈ 275 млн.

3.2.3.20. (4 балла).
Определить рыночную стоимость. ЧОД в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.
Варианты ответа:

• 1 742 тыс. р.
• 1 000 тыс. р.
• 1 184 тыс. р.
• 284 тыс. р.

ответ

1 184 тыс. р.
Ключевая особенность: ставка 15% - это требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал Решение:
1-й способ решения:
Решаем с помощью финансового калькулятора
1. 30*12=[N], 12:12=[I/Y], 900000 [PV], [CPT] [PMT] 9 257,51 – ежемесячный платеж по кредиту.
2. Годовое обслуживание долга: 9 257,51*12= 111 090.
3. Расчет остатка долга через 10 лет:
[2ND] [AMORT] P1=1 [ENTER] [↓]
12*10 [ENTER] [↓] BAL 840 762
4. Расчет текущей стоимости доходов:
10 [N], 15 [I/Y], 150 000 – 111 090 = [PMT], [CPT] [PV] 195 280
5. Расчет стоимости собственного капитала, участвующего в финансировании объекта, т.е. текущей стоимости доходов и реверсии с учетом остатка долга через 10 лет:
10 [N], 15 [I/Y], 1 200 000 – 840 762 = [FV], [CPT] [PV] 88 798
6. Собственные средства, вложенные в проект: 195 280 + 88 798 = 284 078
7. Стоимость объекта: заемные + собственные, 900 000 + 284 078 = 1 184 078 ≈ 1 184 тыс. р.

2-й способ решения (с помощью MS Excel):
1.Расчет остатка долга через 10 лет:
ОБЩДОХОД(12%/12;30*12;900;121;360;0) = -840,76 тыс. р.
Знак (-) технический, не обращаем внимания
2. Ежегодная выплата по кредиту:
ПЛТ(12%/12;30*12;-900) * 12 = 111,09 тыс. р.
3. Чистый доход в год:
150 - 111,09 = 38,91 тыс. р.
4. Продажа 1200, из которой надо вернуть в банк 840,76, т.е. на руки: 359,24 тыс. р.
5. Дисконтируем потоки за 10 лет (38,91) и чистый доход от продажи 359,24 через 10 лет, ставка 15%
6. Текущая стоимость дохода собственника = 284,08 тыс. р., плюс деньги банка 900 тыс. р., итого≈ 1 184 тыс. р.
Пошагово, подробно:
Этап 1
Этап 2
Этап 3
Этап 4
Этап 5
Решение в гугл-таблице здесь

3.2.3.21. (4 балла).
Бизнес-центр общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная 4 000 кв.м. 45% площадей сданы на 99 лет якорному арендатору, ставки 10, 11, 13, 15 тыс. руб. в 1, 2, 3 и 4 год соответственно, далее не меняются. Вторая часть сдана по рыночной ставке 25 000 руб за кв. м в год, загрузка 90% (рыночная), дополнительно все арендаторы компенсируют операционные расходы из расчета 5 500 руб за кв.м арендуемой площади . Операционные расходы собственника составляют 8 000 руб за 1 кв.м общей площади. Ставка дисконтирования 16%. Коэффициент капитализации для реверсии 11%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирование на конец периода. Результат округлить.
Варианты ответа:

• 447 млн.
• 491 млн.
• 457 млн.
• 511 млн.

ответ

447 млн.
Решение здесь

3.2.3.22. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 80 000 000
• 96 000 000
• 104 000 000
• 294 000 000

ответ

96 000 000
Решение в целом аналогично решению задачи 3.2.3.6

3.2.3.23. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации недозагрузка составит 30%, начиная со следующего, стабилизируется на 10%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 72 000 000
• 87 000 000
• 98 000 000
• 102 000 000

ответ

87 000 000
Решение в целом аналогично решению задачи 3.2.3.6

3.2.3.24. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн руб. соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб. на дату оценки и 1 млн руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности аналогичных инвестиций 10%. Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответа:

• 0,500 млн. руб.
• 1,453 млн. руб.
• 1,618 млн. руб.
• 3,271 млн. руб.

ответ

1,453 млн. руб.
Решение:
Потоки по годам:

Период	0 (дата оценки)	1	2
Доход от продажи	-	1	2
Затраты на продажу	0,2	1	-
Денежный поток	-0,2	0	2
Ставка диск.	-	10%	10%
К-т привед.	-	0,909090909	0,826446281
Тек. стоим. ДП	-0,2	0	1,652892562

Стоимость ЗУ = -0,2 + 0 + 1,652892562 ≈ 1,453 млн. руб.

3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Варианты ответа:

• 154 000 руб.
• 222 222 руб.
• 888 888 руб.
• 1 555 555 руб.

ответ

222 222 руб.
Ставка капитализации для здания: 18% + 1/25 = 22%
ЧОД для здания: 3 000 000 * 22% = 660 000
ЧОД для ЗУ: 700 000 - 660 000 = 40 000
Ставка капитализации для ЗУ = 18%
Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 222 222 руб.

3.2.3.26. (4 балла).
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%. В конце первого года эксплуатации объект будет продан за объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов рублей.
Варианты ответа:

• 294 000 000
• 104 000 000
• 96 000 000
• 80 000 000

ответ

96 000 000
Решение аналогично решению задачи 3.2.3.22. Обращайте внимание на особенности формулировок!

3.2.3.27. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если действительный валовый доход составляет 2 200 000 рублей в год, величина операционных расходов и расходов на замещение составляет 2 500 руб./кв.м общей площади в год, общая площадь - 200 кв.м, коэффициент капитализации - 10%.
Варианты ответа:

• 5 000 000
• 17 000 000
• 22 000 000
• 27 000 000

ответ

17 000 000
Операционные расходы и расходы на замещение: 2500 * 200 = 500 000
ЧОД: 2 200 000 - 500 000 = 1 700 000
Стоимость = 1 700 000 / 10% = 17 000 000

3.2.3.28. Определить годовой действительный валовой доход для объекта недвижимости. Потенциальный валовой доход 12000 в год, загрузка 60%, расходы собственника 1100.
Варианты ответа:

• 4800
• 5900
• 6100
• 7200
• 8300

ответ

Правильный ответ: 7200

3.3. Обсуждение

Обсуждение вопросов и задач данного направления.

---

Навигация по базе вопросов: общая часть, недвижимость, движимое, бизнес, введение, уточнения, изменения, Н*, Д*, Б*, О*, творчество, обсуждение