|
|
| (не показано 59 промежуточных версий 5 участников) |
| Строка 1: |
Строка 1: |
| − | ==[[РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ]]==
| + | '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]] |
| | | | |
| − | ==[[Раздел 5. Доходный подход]]==
| |
| | | | |
| − | ==<b>5.2.</b> Метод прямой капитализации==
| + | __NOTOC__ |
| | + | Методические материалы для подготовки к [[Квалификационный экзамен Оценщиков | квалификационному экзамену Оценщику]] по направлению "оценка движимого имущества": |
| | + | <br /> |
| | | | |
| − | '''5.2.1'''. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
| + | * [[Движимое_имущество:Раздел 1. Общие темы | Раздел 1. Общие темы]] |
| − | Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
| + | * [[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия | Раздел 2. Базовые понятия]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке | Раздел 3. Затратный подход к оценке]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке | Раздел 4. Сравнительный подход к оценке]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход | Раздел 5. Доходный подход]] |
| | + | * [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:Раздел 7. Практика| Раздел 7. Практика]] |
| | + | * [[Движимое_имущество:рекомендованные источники | Рекомендованные источники]] |
| | + | <br /> |
| | | | |
| − | Сущность метода:
| + | Методичка в формате [https://yadi.sk/d/qqQ1FUmq0WhIcw MS Word].<br /> |
| − |
| + | Решебник (разобраны основные задачи) можно загрузить [https://srosovet.ru/content/editor/ars2017/Zadachy%20ZYMBERGA/tasks_equipment.pptx отсюда] и еще [http://оценщики-черноземья.рф/images/odi07.pdf отсюда]<br /> |
| − | <tex> {\cyr C = \frac{CHOD}{R} </tex>
| + | Глоссарий и пояснения в одной таблице можно скачать [https://drive.google.com/open?id=1fKjdO3z0K6UEpGj1hLTMHszsah7WGtWb здесь] (материал подготовлен Еленой Латушко на основе Методички и собственно [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость])<br /> |
| − | :где: | + | Составители Методички не несут ответственности за соответствие текста актуальной на момент прочтения редакции законов и текста на сайте. Материал приведен для того, чтобы облегчить подготовку к экзамену. Ознакомление с настоящим материалом не освобождает оценщика от необходимости знать основные положения законодательства. В случае возникновения спорных ситуаций помните про [[Рекомендации_по_апелляции|апелляцию]] |
| − | :: <tex> C</tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.; | + | <br /> |
| − | :: <tex> \cyr CHOD</tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
| + | <br /> |
| − | :: <tex>R</tex> – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).
| + | ---- |
| | + | Смотри также: |
| | + | * База вопросов - [[Вопросы_для_всех_направлений_деятельности|вопросы для всех направлений деятельности]]; |
| | + | * База вопросов - [[Направление_"Движимое_имущество"|направление "Движимое имущество"]]. |
| | | | |
| − | '''5.2.2.''' Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:
| + | [[Category:квалификационный экзамен Оценщиков]] |
| − | * в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
| + | [[Category:Движимое имущество]] |
| − | * в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.
| + | [[Category:Методические материалы квалификационного экзамена]] |
| | | | |
| − | ==<b>5.3.</b> Метод дисконтирования денежных потоков==
| + | '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]] |
| − | <p><b>5.3.1.</b> Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.</p><p>Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков <u>на предыдущий момент</u> (движение влево по оси времени).</p><p>Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):</p>
| |
| − | <tex>C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:378px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:56px;height:18px;" | <p><i>С –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>стоимость объекта оценки, ден. ед.;</p>
| |
| − | |- | |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub>j</sub> –|| style="width:283px;height:18px;" | <p>денежный поток j-ого периода, ден. ед.;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | CF<sub> РЕВ </sub> – || style="width:283px;height:18px;" | <p>реверсия, ден.ед.;</p>
| |
| − | |- | |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | <p><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>cтавка дисконтирования, доли ед.;</p>
| |
| − | |}<div style="clear: both;"> </div><p>Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:</p><p> </p>
| |
| − | | |
| − | <tex>d=\;\frac1{(1+i)^t}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:359px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>d</i><i> –</i></p> || style="width:276px;height:18px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p>
| |
| − | |}<div style="clear: both;"> </div><p><b>
| |
| − | 5.3.2.</b> В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:</p><p style="margin-left: 71.45pt;">· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;</p><p style="margin-left: 71.45pt;">· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.</p><p>Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):</p>
| |
| − | <tex>PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}</tex>
| |
| − | {|border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:473px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>PV</i><i> –</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>FV<sub>j</sub></i> <i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width: 39px; height: 18px;" | || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>n</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>продолжительность прогнозного периода, периодов;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:39px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:44px;height:18px;" | <p><i>R</i><i>–</i></p> || style="width:390px;height:18px;" | <p>ставка капитализации, доли ед.</p>
| |
| − | |}<div style="clear: both;"> </div><p><b>5.3.3.</b> Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.</p><p>Решение:</p><p>Таблица 10.</p>
| |
| − | {| border="1" cellpadding="0" cellspacing="0"<tbody>
| |
| − | | rowspan="3" style="width:293px;" | <p><b>Показатель</b></p> || colspan="4" style="width:368px;" | <p><b>Значение</b></p>
| |
| − | |-
| |
| − | | colspan="3" style="width:238px;" | <p><b>Прогнозный период</b></p> || rowspan="2" style="width:130px;" | <p><b>Первый год постпрогнозного периода</b></p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:85px;" | <p><b>1 год</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>2 год</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>3 год</b></p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Денежный поток, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>100</p> || style="width:76px;" | <p>150</p> || style="width:78px;" | <p>100</p> || style="width:130px;" | <p>120</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Период дисконтирования, лет</p> || style="width:85px;" | <p>1</p> || style="width:76px;" | <p>2</p> || style="width:78px;" | <p>3</p> || style="width:130px;" | <p>3</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Ставка дисконтирования, %</p> || style="width:85px;" | <p>15</p> || style="width:76px;" | <p>15</p> || style="width:78px;" | <p>15</p> || style="width:130px;" | <p>15</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Дисконтный множитель, доли ед.</p> || style="width:85px;" | <p>0,8696</p> || style="width:76px;" | <p>0,7561</p> || style="width:78px;" | <p>0,6575</p> || style="width:130px;" | <p>0,6575</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>87</b></p> || style="width:76px;" | <p><b>113</b></p> || style="width:78px;" | <p><b>66</b></p> || style="width:130px;" | <p> </p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Ставка капитализации, %</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>20</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Будущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p> </p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p>600</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость реверсии, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p><b>395</b></p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:293px;" | <p>Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.</p> || style="width:85px;" | <p>661</p> || style="width:76px;" | <p> </p> || style="width:78px;" | <p> </p> || style="width:130px;" | <p> </p>
| |
| − | |}<p> </p>
| |
| − | | |
| − | | |
| − | | |
| − | | |
| − | ==<b>5.12.</b> Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)==
| |
| − | <b>5.12.1.</b> Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.</p><p align="left">Используется в методах капитализации по расчетным моделям:
| |
| − | | |
| − | <tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:529px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>С –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left"> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>ЧОД –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">чистый операционный доход, ден.ед./год (период);</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>R</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">ставка капитализации, доли ед./год (период);</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left"> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">ставка дисконтирования, доли ед./год (период).</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left"> </p> || style="width:66px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i><sub>ВОЗВР</sub></i><i> – </i></p> || style="width:416px;height:18px;" | <p align="left">норма возврата, доли ед./год (период).</p>
| |
| − | | |
| − | 5.12.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:
| |
| − | * в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
| |
| − | * в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
| |
| − | 5.12.3. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
| |
| − | Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
| |
| − | | |
| − | | |
| − | |}<div style="clear:both;"> </div><p align="left">Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.</p><p align="left"><b>5.12.4.</b> Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:</p><p align="left"> </p>
| |
| − | <tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac1T\times100\%</tex>
| |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:425px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i><sub>ВОЗВР</sub></i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">норма возврата, %;</p>
| |
| − | |-
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>T</i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.</p>
| |
| − | |}<div style="clear:both;"> </div><p align="left"><b>5.12.5.</b> Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:</p><p align="left"> </p>
| |
| − | | |
| − | <tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i_{\tiny \cyr vBR}}{\left(1+i_{\tiny \cyr BR}\right)^T-1}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:425px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i><sub>БР</sub></i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">безрисковая ставка доходности, доли ед.</p>
| |
| − | |}<div style="clear:both;"> </div><p align="left"><b>5.12.6.</b> Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:</p><p align="left"> </p> | |
| − | | |
| − | <tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}</tex>
| |
| − | | |
| − | {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:425px;" width="0"<tbody>
| |
| − | | style="width:47px;height:18px;" | <p align="left">где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p align="left"><i>i</i><i> –</i></p> || style="width:321px;height:18px;" | <p align="left">требуемая норма доходности (норма отдачи) на собственный капитал, доли ед.</p>
| |
| − | |}<div style="clear:both;"> </div><p> </p><p align="left"> </p> | |
| − | | |
| − | ==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
| |
| − | | |
| − | '''5.4.1.''' Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
| |
| − | | |
| − | <tex> \cyr {PVD} = AC \times S </tex>
| |
| − | | |
| − | : где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> AC </tex> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
| |
| − | :: <tex>S</tex> – площадь, ед. площади.
| |
| − | | |
| − | '''5.4.2.''' Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | '''5.4.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
| |
| − | Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
| |
| − | Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.5.</b> Действительный валовый доход==
| |
| − | '''5.5.1.''' Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
| |
| − | | |
| − | '''5.5.2.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | '''5.5.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
| |
| − | | |
| − | Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
| |
| − | | |
| − | Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.6.</b> Операционные расходы==
| |
| − | | |
| − | '''5.6.1.''' Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
| |
| − | | |
| − | '''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | | |
| − | '''5.6.3.''' На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.7.</b> Операционные расходы==
| |
| − | | |
| − | '''5.7.1.''' Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи).
| |
| − | '''5.7.2.''' Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).
| |
| − | | |
| − | ==<b>5.8.</b> Чистый операционный доход==
| |
| − | | |
| − | '''5.8.1.''' Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
| |
| − | | |
| − | '''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
| |
| − | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>
| |
| − | | |
| − | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>
| |
| − | | |
| − | :где:
| |
| − | | |
| − | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
| |
| − | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
| |
| − | | |
| − | | |
| − | | |
| − | | |
| − | ==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==
| |
