Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(5.5. Действительный валовый доход)
(5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь)
 
(не показано 5 промежуточных версий этого же участника)
Строка 169: Строка 169:
 
'''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
 
'''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
  
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
+
<math> PVD - NP - NZ + DX_{PR} =  DVD </math>
  
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
+
<math> DVD - OP - PZ =  {CH}OD </math>
  
 
:где:
 
:где:
  
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
+
:: <math> PVD </math>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
+
:: <math> NP </math>– потери от неплатежей, ден.ед.;
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
+
:: <math> NZ </math>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
:: <tex> \cyr DX_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
+
:: <math> DX_{PR} </math>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
+
:: <math> DVD </math>– действительный валовый доход, ден.ед.;
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
+
:: <math> OP </math>– операционные расходы, ден.ед.;
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
+
:: <math> PZ </math>– расходы на замещение, ден.ед.;
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
+
:: <math> CHOD </math>– чистый операционный доход, ден.ед..
  
  
Строка 198: Строка 198:
  
 
'''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
 
'''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
+
<math> PVD-NP-NZ+DH_{PR} =  DVD </math>
  
<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
+
<math> DVD - OP - PZ =  CHOD </math>
  
 
:где:
 
:где:
  
:: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
+
:: <math> PVD </math>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
:: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;
+
:: <math> NP </math>– потери от неплатежей, ден.ед.;
:: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
+
:: <math> NZ </math>– потери от недозагрузки, ден.ед.;
:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
+
:: <math> DH_{PR} </math>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
:: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;
+
:: <math> DVD </math>– действительный валовый доход, ден.ед.;
:: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;
+
:: <math> OP </math>– операционные расходы, ден.ед.;
:: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;
+
:: <math> PZ </math>– расходы на замещение, ден.ед.;
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
+
:: <math> CHOD </math>– чистый операционный доход, ден.ед..
  
 
==5.9.  Реверсия (терминальная стоимость)==
 
==5.9.  Реверсия (терминальная стоимость)==
Строка 229: Строка 229:
  
  
<tex> i_P= \frac{i_H - i_{\tiny \cyr INF}}{1 + i_{\tiny \cyr INF}}, </tex>
+
<math> i_P= \frac{i_H - i_{ INF}}{1 + i_{ INF}}, </math>
  
 
:где:
 
:где:
:: <tex> i_P </tex> – реальная ставка дисконтирования, доли ед.
+
:: <math> i_P </math> – реальная ставка дисконтирования, доли ед.
:: <tex> i_H  </tex> – Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
+
:: <math> i_H  </math> – Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
:: <tex> i_{\tiny \cyr INF} </tex> – Темп инфляции, доли ед.
+
:: <math> i_{ INF} </math> – Темп инфляции, доли ед.
  
 
'''5.10.2.''' Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.
 
'''5.10.2.''' Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.
Строка 242: Строка 242:
 
5.10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.
 
5.10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.
  
<tex> i= i_{\cyr \tiny BR} + i_{\cyr \tiny NL} + i_{\tiny BH} , </tex>
+
<math> i= i_{ BR} + i_{ NL} + i_{ BH} , </math>
  
 
:где:
 
:где:
:: <tex> i </tex> – ставка дисконтирования, %;
+
:: <math> i </math> – ставка дисконтирования, %;
:: <tex> i_{\cyr \tiny BR} </tex> – безрисковая ставка, %;
+
:: <math> i_{ BR} </math> – безрисковая ставка, %;
:: <tex> i_{\cyr \tiny NL} </tex> – премия за низкую ликвидность, %;
+
:: <math> i_{ NL} </math> – премия за низкую ликвидность, %;
:: <tex> i_{\tiny BH} </tex> – премия за риск вложения, %.
+
:: <math> i_{ BH} </math> – премия за риск вложения, %.
  
 
5.10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
 
5.10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
Строка 254: Строка 254:
 
5.10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. '''В заданиях квалификационного экзамена''' рассчитывается по формуле:
 
5.10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. '''В заданиях квалификационного экзамена''' рассчитывается по формуле:
  
<tex> i_{\cyr \tiny BR}= \frac{i_\cyr \tiny BR}{12} \times N, </tex>
+
<math> i_{ BR}= \frac{i_ BR}{12} \times N, </math>
  
 
:где:
 
:где:
:: <tex> N </tex> – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
+
:: <math> N </math> – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
:: <tex> i_{\cyr \tiny BR} </tex> – безрисковая ставка, %;
+
:: <math> i_{ BR} </math> – безрисковая ставка, %;
  
 
Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
 
Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
Строка 266: Строка 266:
 
'''5.10.4.''' Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода  и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:
 
'''5.10.4.''' Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода  и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:
  
<tex> R= \frac{\cyr CHOD}{C} , </tex>
+
<math> R= \frac{CHOD}{C} , </math>
 
:где:
 
:где:
:: <tex> R </tex> – общая ставка капитализации, доли ед.;
+
:: <math> R </math> – общая ставка капитализации, доли ед.;
:: <tex> C_{\tiny \cyr BR} </tex> – рыночная стоимость, ден.ед.;
+
:: <math> C_{ BR} </math> – рыночная стоимость, ден.ед.;
:: <tex> {\cyr CHOD}</tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год.
+
:: <math> {CHOD}</math> – чистый операционный доход, ден.ед./год.
  
 
Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.
 
Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.
Строка 276: Строка 276:
 
'''5.10.5.''' В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:
 
'''5.10.5.''' В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:
  
<tex> R= i + i_{\tiny \cyr VOZVR} , </tex>
+
<math> R= i + i_{ VOZVR} , </math>
  
 
:где:
 
:где:
<tex>R</tex>  – ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);<br />
+
<math>R</math>  – ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);<br />
<tex>i</tex> – ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);<br />
+
<math>i</math> – ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);<br />
<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).<br />
+
<math>i_{ VOZVR} </math> – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).<br />
  
 
'''5.10.6.''' На что обратить внимание в практической деятельности:
 
'''5.10.6.''' На что обратить внимание в практической деятельности:
Строка 309: Строка 309:
 
Сущность методов:  
 
Сущность методов:  
  
<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
+
<math>C=\frac{ CHOD}R=\frac{ CHOD}{i \pm i_{VOZVR}}</math>
 
:где:
 
:где:
  
:: <tex> C </tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
+
:: <math> C </math> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
:: <tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);  
+
:: <math> CHOD </math> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);  
:: <tex> R </tex> – ставка капитализации, доли ед./год (период);  
+
:: <math> R </math> – ставка капитализации, доли ед./год (период);  
:: <tex> i </tex>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).  
+
:: <math> i </math>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).  
:: <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, доли ед./год (период).
+
:: <math> i_{VOZVR} </math> – норма возврата, доли ед./год (период).
  
 
'''5.12.2.''' Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.  
 
'''5.12.2.''' Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.  
Строка 324: Строка 324:
 
'''5.12.4.''' Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:  
 
'''5.12.4.''' Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:  
  
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>
+
<math> i_{VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </math>
  
 
: где:  
 
: где:  
::<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;  
+
::<math>i_{VOZVR} </math> – норма возврата, %;  
:: <tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.  
+
:: <math> T </math> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.  
  
 
'''5.12.5.''' Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:  
 
'''5.12.5.''' Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:  
  
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>  
+
<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ BR}}{(1+i_{BR\;})^T-1}\end{array}</math>  
  
 
:где:  
 
:где:  
:: <tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.  
+
:: <math> i_{ BR}</math> – безрисковая ставка доходности.  
  
 
'''5.12.6.''' Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:  
 
'''5.12.6.''' Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:  
  
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>  
+
<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</math>  
  
  
 
'''5.12.7.''' Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  
 
'''5.12.7.''' Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  
  
<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr  CHOD}{R} = \frac{ \cyr  CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>
+
<math> i{VOZVR} = \frac{   CHOD}{R} = \frac{   CHOD}{i+i{VOZVR}} </math>
  
<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>
+
<math> i{VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </math>
  
<tex> PV = \frac{\cyr CHOD}{i_{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </tex>
+
<math> PV = \frac{ CHOD}{i_{VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </math>
  
 
----
 
----
 
  '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]
 
  '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]

Текущая версия на 15:06, 19 июля 2018

Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое

5.1. Методы доходного подхода

5.1.1. Основные методы доходного подхода к оценке:

  • метод дисконтирования денежных потоков (см. тему 5.3);
  • метод капитализации;
  • метод равноэффективного функционального аналога.

5.1.2. Метод капитализации подразделяется на:

  • метод прямой капитализации (см. тему 5.2);
  • методы капитализации по расчетным моделям (см. тему 5.12).

5.1.3. Метод равноэффективного функционального аналога – метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода.

где:
– стоимость объекта оценки, ден. ед.;;
– стоимость базисного объекта, ден. ед.;
– годовой валовой доход от здания, занимаемого базисным объектом (комплексом), ден. ед.;
– годовые операционные затраты при функционировании базисного объекта (без амортизации и затрат на содержание и эксплуатацию здания), ден. ед.;
– коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «Фактор фонда возмещения», доли ед.;
– ставка дисконта, доли ед.;
– коэффициент, корректирующий различие производственной мощности оцениваемого и базисного объектов; Q и Qб – годовая производственная мощность соответственно оцениваемого и базисного объектов, доли ед.;
– корректирующий коэффициент, учитывающий различие срока службы у оцениваемого и базисного объектов, доли ед.;
– годовые операционные затраты при функционировании оцениваемого объекта (без амортизации и затрат на содержание и эксплуатацию здания), ден.ед.;
– годовой валовой доход от здания, занимаемого оцениваемым объектом, ден.ед.;
– коэффициент амортизации оцениваемого объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «Фактор фонда возмещения», доли ед.

5.2. Метод прямой капитализации

5.2.1. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

где:
– рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
– общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

5.2.2. Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

5.3. Метод дисконтирования денежных потоков

5.3.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени). Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

CFj

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

CF РЕВ

реверсия, ден.ед.;

i

cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

где:

d

Дисконтный множитель, доли ед.

5.3.2. В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

  • прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;
  • постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

где:

PV

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

FVj

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

n

продолжительность прогнозного периода, периодов;

R

ставка капитализации, доли ед.

5.3.3. Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

Ставка капитализации, %

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

5.4. Потенциальный валовый доход

5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:
– арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
– Количественная характеристика объекта, например, ед., КВт.

5.4.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..

5.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи машин и оборудования в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления (ставке аренды за смену соответствует период времени в сменах, ставке аренды в сутках соответствует период времени в сутках и т.д.).

5.5. Действительный валовый доход

5.5.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

5.5.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..

5.5.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи машин и оборудования в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления (ставке аренды за смену соответствует период времени в сменах, ставке аренды в сутках соответствует период времени в сутках и т.д.).

5.6. Операционные расходы

5.6.1. Операционные расходы (ОР, операционные затраты) – операционные (производственные) затраты, связанные с владением и эксплуатацией объекта (без амортизационных отчислений), в том числе расходы на страхование, управление, электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

5.6.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..


5.6.3. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

5.7. Операционные расходы

5.7.1. Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи).

5.7.2. Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).

5.8. Чистый операционный доход

5.8.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящего доход актива за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

5.8.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

где:
– потенциальный валовый доход, ден.ед.;
– потери от неплатежей, ден.ед.;
– потери от недозагрузки, ден.ед.;
– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
– действительный валовый доход, ден.ед.;
– операционные расходы, ден.ед.;
– расходы на замещение, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед..

5.9. Реверсия (терминальная стоимость)

5.9.1. Реверсия (синонимы: терминальная, продленная, постпрогнозная стоимость) – стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта. 5.9.2. Наиболее часто встречаются следующие варианты расчета величины реверсии:

  • капитализация денежного потока первого года постпрогнозного периода;
  • на основе сравнительного подхода (определение стоимости объекта на дату оценки с прогнозом ее изменения на конец прогнозного периода);

5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь

5.10.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):


где:
– реальная ставка дисконтирования, доли ед.
– Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
– Темп инфляции, доли ед.

5.10.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

5.10.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.

5.10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.

где:
– ставка дисконтирования, %;
– безрисковая ставка, %;
– премия за низкую ликвидность, %;
– премия за риск вложения, %.

5.10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

5.10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле:

где:
– срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
– безрисковая ставка, %;

Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

5.10.3.4. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в объект).

5.10.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

где:
– общая ставка капитализации, доли ед.;
– рыночная стоимость, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

5.10.5. В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:

где:

– ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);
– ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);
– норма возврата, доли ед. (%) / год (период).

5.10.6. На что обратить внимание в практической деятельности:

  • величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей);
  • в п. 5.10.3.1 структура рисковой составляющей приведена в соответствии с глоссарием Минэкономразвития. В реальной оценке она может быть другой.

5.11. Выбор периода дисконтирования

Формулировка вопроса допускает неоднозначное толкование – под «периодом дисконтирования» может подразумеваться продолжительность прогнозного периода или шаг дисконтирования.

5.11.1. Выбор продолжительности прогнозного периода осуществляется с учетом:

  • оставшегося срока экономической жизни объекта оценки;
  • прогнозной динамики изменения денежных потоков объекта оценки;
  • детальности исходной информации по денежным потокам объекта оценки.

Как правило, продолжительность прогнозного периода выбирается таким образом, чтобы к его концу денежные потоки объекта оценки стабилизировались.

5.11.2. Выбор шага дисконтирования осуществляется с учетом:

  • ставшегося срока экономической жизни объекта оценки;
  • периодичности генерации денежных потоков объектом оценки;
  • детальности исходной информации по денежным потокам объекта оценки.

Обычно в качестве шага дисконтирования используют: год, квартал, месяц.

5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

5.12.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

где:
– рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
– чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
– ставка капитализации, доли ед./год (период);
– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
– норма возврата, доли ед./год (период).

5.12.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

5.12.3. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

5.12.4. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

где:
– норма возврата, %;
– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

5.12.5. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где:
– безрисковая ставка доходности.

5.12.6. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:


5.12.7. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  


Навигация по разделу "движимое имущество:"общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, доходный подход, оценка стоимости транспортных средств, источники, глоссарий - движимое